12月15日下午，由清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院、騰訊智慧房產(chǎn)共同主辦，由清華經(jīng)管學(xué)院房地產(chǎn)協(xié)會(huì )、厚物聯(lián)合、水木HOWOO協(xié)辦的2018清華地產(chǎn)金融峰會(huì )：數字經(jīng)濟o地產(chǎn)新篇在清華大學(xué)偉倫樓報告廳啟幕。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界的翹楚和專(zhuān)家學(xué)者齊聚一堂，碰撞思想，一起探索數字化經(jīng)濟時(shí)代下的地產(chǎn)新機遇!

恒大研究院副院長(cháng)、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊在發(fā)言中表示，當前，大家有很多的焦慮，原因在于過(guò)于關(guān)注短期的問(wèn)題。如果從長(cháng)期的角度看短期，從國際的視角看中國，很多問(wèn)題將不是問(wèn)題。

目前，中國的經(jīng)濟形勢面臨著(zhù)增速換檔，必須從高速增長(cháng)階段過(guò)渡到高質(zhì)量的發(fā)展階段。1945年以來(lái)，世界上有一百多個(gè)經(jīng)濟體開(kāi)始了姿態(tài)各異的經(jīng)濟轉型，然而最后只有12個(gè)經(jīng)濟體從發(fā)展中國家進(jìn)入到了發(fā)達國家，成功概率為12%，在人均GDP1萬(wàn)美金左右，每個(gè)國家和地區都面臨了相同的問(wèn)題，這是我們所處的歷史階段。

那么，在當前的歷史方位，中國的房地產(chǎn)行業(yè)空間還有多大?從98年房改以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，決定這個(gè)長(cháng)周期的因素主要有7個(gè)方面。

首先是經(jīng)濟增長(cháng)。自1952年到2017年，中國的GDP增長(cháng)了1217倍，中國的人均GDP是8800美金，而美國是近6萬(wàn)美金，日本是38000美金，差距就是空間。美國能做到的，我們同樣能做到，而且能做的更好。

其次，是居民的收入水平因素。盡管房?jì)r(jià)在增長(cháng)，但是從1998年房改以來(lái)到2017年，全國的人均可支配收入也從5425元增長(cháng)到了36396元，增長(cháng)了571%，收入的增速超過(guò)房?jì)r(jià)。

第三，是城鎮化的因素。根據諾瑟姆曲線(xiàn)，城鎮化率在30%以下是城鎮化的平穩發(fā)展區， 30%以上、70%以下則是加速發(fā)展區，過(guò)了70%是緩滯發(fā)展區，中國目前的城鎮化率是58.5%，相當于1957年的日本、1945年的美國、1910年的德國、1980年的韓國。城鎮化空間巨大。

第四，是人口數量和結構的因素。從1952年開(kāi)始，中國的人口出生率有過(guò)一個(gè)六十年代的嬰兒潮，但是八十年代以后隨著(zhù)計劃生育政策的推行，中國的人口出生率是顯著(zhù)下降的，這是對于房地產(chǎn)的長(cháng)周期來(lái)說(shuō)不利的因素，但是，隨著(zhù)二胎政策的放開(kāi)，中國的人口生育率有了顯著(zhù)的逆轉。

第五，婚姻狀況變更的因素?；橐鰻顩r的改變有效創(chuàng )造對房子的需求。

第六，是家庭小型化的影響因素。1981年以來(lái)，中國的家庭規模是逐漸變小的，裂變的家庭造成家庭戶(hù)數的增加，也增加了對房地產(chǎn)的需求。

第七，是住房質(zhì)量改善需求的因素。中國的住房質(zhì)量，面臨著(zhù)很大的改善需求，這也將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

而與此同時(shí)，進(jìn)入存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有三個(gè)主要趨勢：

第一，行業(yè)的集中度會(huì )越來(lái)越高。市場(chǎng)層面，前十大房企2015年市場(chǎng)份額只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市場(chǎng)份額已經(jīng)達到28.3%，預計今年，其全年的銷(xiāo)售份額可以達到30%。

第二，消費升級。消費升級表現在兩個(gè)方面，一個(gè)是購房觀(guān)念的升級，另一個(gè)是消費區域的升級，人口流動(dòng)的方向是，從農村到縣城，從縣城到所在的地級市，從地級市到省會(huì )城市，從大都市圈到一線(xiàn)城市。人口的流動(dòng)也帶來(lái)新的需求。

第三，供應結構轉變，這是一個(gè)非常關(guān)鍵的趨勢。比如北京推出共有產(chǎn)權房，上海推出租賃房。北京的共有產(chǎn)權房是一個(gè)很好的機制，通過(guò)拆分產(chǎn)權，降低了想自住買(mǎi)房的門(mén)檻，通過(guò)封閉運行，有效的圈定了需求人群，限制制度套利。這些都是對房地產(chǎn)市場(chǎng)供應結構很好的創(chuàng )新。

展望2019年，政策上，穩房?jì)r(jià)、穩預期和防風(fēng)險是主要的方面，而對于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于穩定了，任何人想再寄托于靠房子一夜暴富，不去勤勞工作的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。經(jīng)過(guò)20年的探索，現有的房地產(chǎn)調控手段已經(jīng)變得非常全面，不管是財稅、住房保障還是市場(chǎng)管理等方面都已經(jīng)非常完善，政府還是有能力把房地產(chǎn)市場(chǎng)管理好的。

“2019年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積繼續區域分化，一線(xiàn)城市正向增長(cháng)，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市會(huì )略有降低，整個(gè)銷(xiāo)售面積比2018年要低一點(diǎn)，可能只有16.1億平，但是仍然是非常高的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平”夏磊表示。