剛才跟朱老師見(jiàn)面也很高興，為什么呢?朱巖老師剛剛任命我為清華互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院顧問(wèn)，非常榮幸跟清華越來(lái)越緊密，也感謝清華互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院和經(jīng)管學(xué)院邀請我跟大家交流!

我就談一談對中國指數研究院做的研究，我也參與了很多研究，所以我今天主要交流的是中國指數研究的研究成果。

第一個(gè)方面是政策，我們總的判斷是政策是在持續的，但是趨勢是往寬松的方面在走。從2016年的國慶節，在兩年多以前中國房地產(chǎn)開(kāi)始新的一輪調控，調控也來(lái)的特別突然。因為國慶節前幾個(gè)月還不同，突然一下子掉頭嚴控。在我的房地產(chǎn)經(jīng)驗當中，這次的調控是持續時(shí)間最長(cháng)的一次，兩年多沒(méi)有改變過(guò)，而且一輪比一輪還緊。但是一直到2018年，在兩三個(gè)月還是非常緊的，但是最近從10月份到11月份，包括10月份政治局的會(huì )議到12月份剛剛開(kāi)的政治局會(huì )議都是沒(méi)有提“房地產(chǎn)”這三個(gè)字的。我們很顯然看到，雖然說(shuō)政策沒(méi)有松，好像不持續了。但是我們看到不再去更嚴地去出新的政策，特別是強調我們調控的政策，應該說(shuō)趨勢是寬松的。

說(shuō)這個(gè)政策主要的目的，實(shí)際上是控制房?jì)r(jià)?？刂品?jì)r(jià)從需求方面控制房?jì)r(jià)，還有從供給側方面控制房?jì)r(jià)。需求側的政策是限購、限售、限貸，哪怕你有購買(mǎi)力也不讓你買(mǎi)了，這是限購。供給側方面是增加土地的供應，拍賣(mài)環(huán)節更多是針對性在銷(xiāo)售環(huán)節進(jìn)行控制，還有針對存項放、新房和限價(jià)，這些政策是從需求和供給兩個(gè)方面來(lái)控制。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市場(chǎng)，不是純粹的市場(chǎng)推動(dòng)的行業(yè)。短期的調控政策很重要，我們一直是在短期調控的。大家一直呼吁長(cháng)效機制，我自己覺(jué)得長(cháng)效機制是不存在的，因為永遠有一個(gè)經(jīng)濟規律是長(cháng)效，但是市場(chǎng)是短期調控來(lái)實(shí)現。短期調控政策的趨勢是進(jìn)入平穩期，收緊趨勢并沒(méi)有大的變化，相關(guān)政策微調是很大的，就是從現在往后走到2019年，這個(gè)我們就不細談了。

長(cháng)效機制談了很長(cháng)時(shí)間，從未來(lái)的趨勢來(lái)看還是以推進(jìn)住房公益體系的結構性改革為著(zhù)力談?wù)勯L(cháng)效機制，在這個(gè)基礎之上構建住房制度的新格局。一方面是結合實(shí)際的調整供應總量，優(yōu)化存量和配置。另外一方面是結合自身發(fā)展，有針對性差異化調整住房結構，增加保障住房，大幅度提升增加租賃住房，長(cháng)效機制是從這兩個(gè)基本思路和基本思考來(lái)建設長(cháng)效機制。

住建部是明確加快制訂實(shí)施住房發(fā)展規劃，而且現在都有時(shí)間表的，今年年底之前一二線(xiàn)城市要編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規劃。與其說(shuō)是長(cháng)效機制，更多的是中期的政策。

下面談?wù)剝r(jià)格，我們發(fā)布了中指百城價(jià)格指數，從中央的決策機構到各個(gè)城市等等全部使用這個(gè)指數。我們看看11月份的數據，中指百城價(jià)格的環(huán)比還是在漲的，漲了25個(gè)月，但是漲幅是在25個(gè)月當中，25個(gè)月之前漲幅是超過(guò)1%，25個(gè)月連續漲幅是1%以?xún)取?1月下跌城市是增多的，實(shí)際上百城新建是在上漲的。調控以后，價(jià)格是趨溫的，11月百城新建住宅均價(jià)環(huán)比幾乎沒(méi)有上漲，0.27%，同比漲了5.22%。11月本身有31個(gè)城市，我們監控的一百個(gè)城市31個(gè)城市的環(huán)比是出現下跌的，下跌的城市數量較10月份增加了12個(gè)，我們看到還是向緩和的狀態(tài)轉化。

各個(gè)城市累計的漲幅比去年同期是收窄，這個(gè)趨勢是得到了控制。三四線(xiàn)城市的回落漲幅是最顯著(zhù)的，這上面有一些小的數字，我們對珠三角、環(huán)渤海、長(cháng)三角、西北、東北、中部、西南的城市，對過(guò)去差不多8年以來(lái)的指數或房地產(chǎn)價(jià)格監控。珠三角2011年4.95%，2012年是下滑，2014年是下滑，2016年是22%的增長(cháng)，我們都是感受到了。但是到今年下降到了3.78%，至少前11個(gè)月看到房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是在回落，這個(gè)回落也是我們各方面政策調控到現在持續性的情況下，包括滯后效應造成的。

2017年下來(lái)，在過(guò)去兩年我們看到2017年以來(lái)累計漲幅最大的是洛陽(yáng)，差不多50%。然后是紹興45%。但是看看2018年前9個(gè)城市最快的是貴陽(yáng)18%多，北海也是18%多。大的趨勢用房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，這是我們看到的市場(chǎng)趨勢。

成交量，重點(diǎn)城市的總體成交規模是趨于穩定，11月成交環(huán)比回升比較快。重點(diǎn)城市前11個(gè)月成交面積比去年同期沒(méi)有什么增長(cháng)，1.6%的增長(cháng)，我們可以說(shuō)是持平的。但是11月，過(guò)去單月一個(gè)月環(huán)比增長(cháng)了13.7%，同比增長(cháng)17.1%，說(shuō)明市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調整期，在比較短的過(guò)程當中開(kāi)始至少11月份出現好的成交量的體現。各線(xiàn)城市整體的成交面積同比變化也是比較環(huán)合，一線(xiàn)城市11月是同比增長(cháng)了3.2%，還不錯，因為平均1%多。11月份同比增長(cháng)了23.4%，這比今年前十個(gè)月的量級都不一樣。二線(xiàn)城市同比增長(cháng)是3.0%，但是11月達到12.8%。三線(xiàn)城市同比下降了2.3%，但是11月份同比增長(cháng)了28.4%，這是從一二三線(xiàn)城市的成交量來(lái)看。

二手房，我們追蹤二手房的情況沒(méi)有像新房那兒全面，但是追求了十個(gè)大的城市。這些大部分城市的二手房交易量超越了新房的交易量，十個(gè)大的城市當中二手房交割壓力比較大，但是整體成交的規模持平，累計上漲在1%之內，0.72%的范圍，可以說(shuō)沒(méi)有上漲。但是前十個(gè)月的成交量同比是2.45%，應該來(lái)說(shuō)算是比較平穩的狀況。

土地市場(chǎng)，各類(lèi)用地，住宅用地供求規模保持增長(cháng)，11月份各類(lèi)用地成交是在下降的。我們追蹤300個(gè)城市推出來(lái)的土地，11月份同比去年是漲了6.2%，環(huán)比也增長(cháng)了。前11個(gè)月累計同比是比較可觀(guān)了，漲了25.4%，這是在過(guò)去11個(gè)月中在供給側方面下了力度。成交方面，11月份同比是下降6%，環(huán)比下降了15.1%。但是前11個(gè)月的累計，推出成交土地同比上漲了17.8%，這個(gè)幅度還是比較大的。

我們看到前11個(gè)月，各類(lèi)用地加起來(lái)樓面價(jià)同比下降了差不多10%，溢價(jià)率是14.2%。同比溢價(jià)率是4%，所以土地市場(chǎng)并不是那么熱。住宅用地同比也是下降的，下降了2%，溢價(jià)率是16.1%。但是看11月單月，當月所有的用地加在一起下降了12.8%，住宅下降是5%。

一線(xiàn)城市土地量量?jì)r(jià)降幅在縮短，三四線(xiàn)城市緩慢在降溫，也就是下行的趨勢是一樣的，但是一二三線(xiàn)城市還有點(diǎn)不太一樣。我們看到前十一個(gè)月的累計，一線(xiàn)城市的成交面積、出讓金、成交樓面價(jià)都在下滑，二線(xiàn)城市成交面積、出讓金是上升的，沒(méi)有下滑，成交樓面價(jià)是下降的。但是三四線(xiàn)城市都是上升的。鄭州、菏澤、武漢成交體量交大。

大家關(guān)心另外的土地市場(chǎng)是土地流拍的情況，今年以來(lái)數量在繼續上升，新一輪的流拍高峰已經(jīng)差不多了。上面的圖是從2010年到2018年11個(gè)月300城住宅用地流拍第快總規劃建筑面積，今年至少相對前面四五年是比較高的。前11個(gè)月流拍的地塊是2017年全年的2.6倍。宗數在總推出中占比達7.6%，其中11月流拍差不多總宗數占7%。過(guò)去從201年開(kāi)始三次流拍的高峰期，都伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的調整以及企業(yè)資金壓力的增加。至少我們的主管政府在考慮這些事情，也是感覺(jué)到行業(yè)的壓力。

原因追蹤，土地出讓條件比較嚴苛，有各種各樣的條件。另外是推出樓面價(jià)偏高，成為影響房企拿地決策的主要因素。

剛才是用一些數據和一些小結總結了一下2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。2019年，我們看到有一個(gè)預測，我們有一個(gè)模型已經(jīng)運行了十多年了，用模型來(lái)預測房地產(chǎn)市場(chǎng)可以提供各種各樣的數字，從經(jīng)濟、收入和政策、貨幣、資金、城鎮人口等等方面的因素，通過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)濟模型對未來(lái)的商品房的銷(xiāo)售面積、商品房?jì)r(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等等方面做一個(gè)預測。當中已經(jīng)有6個(gè)模塊、22個(gè)方程，用了20年的歷史數據、60多項指標，再加說(shuō)大數據后臺的支持，對下一個(gè)年度或未來(lái)的指標進(jìn)行預測。

2019年整個(gè)情況，整個(gè)市場(chǎng)規模是在回落，價(jià)格是在調整，新開(kāi)工投資中低速增長(cháng)。在目前情況下有四個(gè)假設，第一個(gè)假設是宏觀(guān)經(jīng)濟平穩發(fā)展;假設2是城鎮化穩步推進(jìn)，城鎮化率提升至60.5%;假設3是貨幣政策穩健，M2增速提升至8.5%，房地產(chǎn)信貸仍定向趨緊;假設4是堅定調控目標不放松，樓市環(huán)境繼續嚴控。

我們對2019年的預測，商品房銷(xiāo)售面積下降7%到5%，商品房銷(xiāo)售價(jià)格下降3.3%到1.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額是3.7%到5.7%，房屋新開(kāi)工面積是4.6%到6.6%。這是我們對2019年的判斷。

上面花了一點(diǎn)時(shí)間對2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況做了一個(gè)小結，2019年根據模型有一個(gè)數字來(lái)做一個(gè)交流?，F在稍微轉換一下話(huà)題，也就是二手房市場(chǎng)比較熱鬧，而且越來(lái)越熱繞，經(jīng)紀行業(yè)也很熱鬧。下面是一些非常初步的想法供大家思考。

我們談二手房市場(chǎng)，因為市場(chǎng)太大有時(shí)候不太好。今年在會(huì )上是談十年以后二手房市場(chǎng)到底是什么樣的市場(chǎng)，國家調控、打擊、規范的力度也非常大，經(jīng)紀公司變化也非常大，各方面市場(chǎng)份額有非常高的處于壟斷地位像鏈家一些大的公司，特別是在北京我聽(tīng)說(shuō)占了60%、70%的市場(chǎng)份額。這樣的一個(gè)狀態(tài)，對于一個(gè)市場(chǎng)也是危險的，基本上價(jià)格是一家公司說(shuō)了算，這是對市場(chǎng)發(fā)展是有問(wèn)題的。

現在我們講講十年以后，隨著(zhù)剛才朱巖老師說(shuō)的互聯(lián)網(wǎng)數據的發(fā)展，包括區塊鏈的發(fā)展，

實(shí)際上這些東西會(huì )推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的變化，而且這個(gè)變化會(huì )變化非?？斓?，快的連我們自己都預測不到。我們談十年以后，也是2019年的預測很難，十年以后更難了。我們看看二手房的市場(chǎng)中介服務(wù)十年以后是50%，直接交易占到50%，為什么?還是因為市場(chǎng)更透明。為什么心里需要中介呢?因為不透明。如果數據發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、大數據發(fā)展讓數據更透明的話(huà)，實(shí)際上不需要人在中間撮合，或者他們的作用會(huì )越來(lái)越第，我們預計十年以后真正需要中介服務(wù)的也就是50%的市場(chǎng)，還有50%的市場(chǎng)基本上是自己可以完成。這種苗頭和這種趨勢已經(jīng)出現了。

經(jīng)紀公司以后十年也會(huì )分為兩類(lèi)，第一類(lèi)是綜合服務(wù)商，就是為你解決所有的問(wèn)題和疑難雜癥，這塊還有50%的市場(chǎng)。第二是大部分的交易要靠有限服務(wù)商，他不需要那么多的服務(wù)，有可能某個(gè)環(huán)節需要服務(wù)。

從經(jīng)紀公司的角度來(lái)說(shuō)，全國會(huì )留下三五家大的品牌公司，但是每一個(gè)城市自己有可能還有20家自己當地的經(jīng)紀公司，每個(gè)城市基本的格局是這樣的，不會(huì )像現在太多的經(jīng)紀公司。但是很多的經(jīng)紀人是加入這些經(jīng)紀公司，獨立經(jīng)紀人占到所有經(jīng)紀的50%。獨立的經(jīng)紀人是全部加盟全國品牌的服務(wù)商，這是一種趨勢。經(jīng)紀人數量將比現在減少一半，效率在提高，我們不需要那么多的經(jīng)紀人。經(jīng)紀人的素質(zhì)也會(huì )大大提高，現在經(jīng)紀人有可能一半以上至少是高中以下，但是十年以后有2/3的人是大學(xué)本科畢業(yè)以上。

交易的效率，現在一個(gè)交易有可能需要三個(gè)月，但是十年以后可以節省123的時(shí)間。未來(lái)有可能綜合服務(wù)商經(jīng)紀人每個(gè)月至少成交一單，有限服務(wù)商經(jīng)紀人每月成交五單，這也是有效率的大大提高。傭金費用，現在房?jì)r(jià)越來(lái)越高，傭金也越來(lái)越高。但是對于綜合服務(wù)商他們應該有一個(gè)高的收費，3%、5%都不過(guò)分，有可能是相當復雜。對于相當一部分的有限服務(wù)商的傭金可能是1%，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的提高，他并不需要太多的服務(wù)費，傭金是有不同的傭金水平。

十年以后交易過(guò)戶(hù)中心應該是不存在了，現在每次去過(guò)戶(hù)，交易服務(wù)中心是跟醫院一樣的排隊、拿號，但是十年以后真的就不存在了。北京、上海已經(jīng)下放到社區中心，將來(lái)可能在網(wǎng)上全解決了。評估公司，這一點(diǎn)對評估行業(yè)比較殘酷，評估公司可能不存在了，在網(wǎng)上去查就行了。經(jīng)紀人現在周末和平時(shí)會(huì )在每個(gè)小區門(mén)口守著(zhù)，我相信也用不了十年就會(huì )消失。我們有時(shí)候說(shuō)談現在、談一年、兩年很難談，但是出去想的稍微遠一點(diǎn)，有可能對行業(yè)的發(fā)展和整個(gè)布局還有一些指導性的意義。

大數據、人工智能、區塊鏈所有的事情都是在推動(dòng)這個(gè)行業(yè)，作為產(chǎn)業(yè)研究院應該要好好研究一下房地產(chǎn)行業(yè)是怎么變化的。有時(shí)候變化來(lái)臨了才去想、才感覺(jué)到的話(huà)已經(jīng)太晚了，我自己感覺(jué)未來(lái)十年大數據、人工智能、區塊鏈真的會(huì )對這個(gè)行業(yè)帶來(lái)巨大的變化。

我就跟大家交流這么多，感謝大家!