論壇嘉賓

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、原北京市建委副主任 苗樂(lè )如

中融長(cháng)河資本總裁兼首席執行官 王宇濤

鑫苑集團副總裁、鑫創(chuàng )科技有限公司總裁 陳立洋

北京愿景明德管理咨詢(xún)有限公司董事長(cháng) 陶紅兵

高和資本證券化部董事總經(jīng)理 毛躍暉

主持人：我曾經(jīng)是朱老師的科代表，我印象畢業(yè)的時(shí)候就被朱老師帶著(zhù)，當時(shí)SAP門(mén)檻很高，沒(méi)有去成，后來(lái)就去了首創(chuàng )，誤打誤撞到了地產(chǎn)行業(yè)，趕上了黃金十年，是房?jì)r(jià)上漲最快的十年。剛才沈寓實(shí)師兄在的時(shí)候感受特別深。到地產(chǎn)之后特別有意思，今天的峰會(huì )是數字經(jīng)濟地產(chǎn)新篇，這兩個(gè)字在一起挺奇怪的，跟之前討論數字跟地產(chǎn)的結合是一樣的，到今天看起來(lái)有一些希望。但是到了地產(chǎn)新篇可能講地產(chǎn)下一篇到底講什么?恒大的夏院長(cháng)也說(shuō)了趨勢，就是農民要進(jìn)城，小城市要上大城市去，大城市到超級大城市去，也會(huì )導致地產(chǎn)行業(yè)的趨勢。

第一個(gè)問(wèn)題請問(wèn)苗樂(lè )如秘書(shū)長(cháng)，我當時(shí)知道苗樂(lè )如秘書(shū)長(cháng)是苗局，是北京體育局的局長(cháng)。大家知道中國的房地產(chǎn)跟政策是密切相關(guān)的，政策不允許，你干什么都不行。請您指明一下，我們下半場(chǎng)目前環(huán)境下哪些是可以值得我們重點(diǎn)關(guān)注的，哪些別碰，哪些可能是淘金的，哪些是政府希望我們做的事情?

苗樂(lè )如：咱們名字叫城市更新，其實(shí)有兩個(gè)項目的作品，第一主要是講城市更新，最早的是二戰后那都是城市炸平了，重新來(lái)。在城市更新過(guò)程當中，在國家層面有兩件事情，一個(gè)是城市改造，改造和更新更貼近一點(diǎn)，都是說(shuō)大拆大建之后造成的不足，這個(gè)東西要變。比如說(shuō)整個(gè)環(huán)境，第二個(gè)是本身建筑的設計或者水平在今天來(lái)看不符合大家的要求。大伙都在北京，相當一部分土地如何再開(kāi)發(fā)。從更新角度來(lái)講可能是這兩個(gè)方面。

其實(shí)汽油兩件事情，這是咱們住建部提出來(lái)的，叫城市的修復。修復，一個(gè)是神態(tài)的修復，一個(gè)環(huán)境任務(wù)不行。第二個(gè)修復，像北京示威提出來(lái)的拆了很多地留白增綠，留白是為了缺什么給大家白，增綠就是為缺綠來(lái)做。只不過(guò)情況不同，要求的壓力不同。比如說(shuō)雄安，要求是做千年的產(chǎn)品，現在初始就很難。像北京就是減量發(fā)展的壓力，所以城市的發(fā)展不同，政策的支持方面也不同。

陳方勇：其實(shí)說(shuō)了兩點(diǎn)需要更新，第一點(diǎn)是講數字經(jīng)濟，我們在房地產(chǎn)界會(huì )討論很多業(yè)內資產(chǎn)，剛才看鑫苑提的機器人的概念，有一塊是忽略了，就是所謂存量人口的資產(chǎn)或數字資產(chǎn)?；ヂ?lián)網(wǎng)關(guān)注流量的資產(chǎn)被忽略掉了，這是現在需要去挖的點(diǎn)。還有剛才提的城市功能再造的點(diǎn)，包括夏院長(cháng)提到的很多房子看著(zhù)新，但是很快就老化了，很快就到了淘汰更新的階段，這也是需要去更新的兩點(diǎn)。如果我們城市更新的理念去做投資，那我們怎么賺到錢(qián)?拆完就不能再做更多的商業(yè)用途了，要限制用途，這是投資需要關(guān)注的問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題，在城市更新的投資領(lǐng)域怎么掙到錢(qián)，這里面是機構更能賺到錢(qián)，還是開(kāi)發(fā)掙到錢(qián)。首先請愿景陶總來(lái)介紹一下，因為最近被迫曝了一個(gè)大新聞，已經(jīng)完成幾個(gè)100多億，已經(jīng)半年多時(shí)間了，最近一堆新聞?dòng)殖霈F了。陶總他們布局很長(cháng)時(shí)間了，他們沒(méi)有看到那么多悲觀(guān)的東西，而是更多的機會(huì )。他們有很大的投資量，在2018年覺(jué)得最困難的時(shí)間投資量非常大，請陶總介紹一下經(jīng)驗。

陶紅兵：確實(shí)陳方勇說(shuō)的，前幾天的新聞我們也沒(méi)有想到。因為7月份完成交割了，我們覺(jué)得是一個(gè)正常的投資，上周香港媒體也報出來(lái)了，國內媒體跟進(jìn)。我覺(jué)得跟大氣候相關(guān)，2018年都在收縮，突然出來(lái)一個(gè)剛成立一年的新企業(yè)用100多億收購了北京的一些資產(chǎn)，在這個(gè)時(shí)期顯得格外與眾不同。

如果要是沒(méi)有這個(gè)新聞，大家可能覺(jué)得愿景是管理咨詢(xún)公司，為什么會(huì )參加城市更新?我們當時(shí)想注冊的名稱(chēng)是資產(chǎn)管理公司，現在大家知道不讓批，所以我們就注冊了管理咨詢(xún)公司。也很奇怪，一個(gè)管理咨詢(xún)公司現金注冊資本12.5億，一般的管理咨詢(xún)公司不用那么多錢(qián)。主要是在幾個(gè)方面的考慮，我們覺(jué)得增量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確實(shí)過(guò)去了，前三四十主要做增量開(kāi)發(fā)，今后幾十年主要是存量的運營(yíng)。存量里面有存量的交易、存量的運營(yíng)管理和存量的更新，我們主要集中在存量更新。我還有另外一個(gè)職務(wù)，我現在還是鏈家的董事，今年把鏈家高級副總裁的職務(wù)辭掉了，創(chuàng )立的愿景公司。

鏈家是做存量交易，自如作存量管理，我們聚焦在存量的更新和改造上。確實(shí)存量資產(chǎn)更新改造有非常多的機會(huì )，剛才苗樂(lè )如秘書(shū)長(cháng)講到也符合國家的方向，尤其是在北京、上海的城市存量資產(chǎn)比較老舊，新資產(chǎn)比較貴，這中間有非常巨大的價(jià)值差價(jià)。比如說(shuō)北京現在有1100個(gè)小區是沒(méi)有電梯的，可能很多人不敢相信在北京會(huì )有這么多的小區，有十幾萬(wàn)棟樓沒(méi)有電梯，這是一個(gè)巨大的改造空間。

而北京現在像過(guò)去那樣拆遷舊樓再去重新建設，這樣的城市更新會(huì )越來(lái)越少、越來(lái)越難，更多的是在原有基礎上保持做有機改造，比如地面、安全、物管、智慧、戶(hù)型、配套等等。在這些方面的更新，我覺(jué)得是未來(lái)的主要方向。但是因為在勻凈成立之前，我主要是做城市更新的一些項目，也收購過(guò)類(lèi)似的項目，只不過(guò)沒(méi)有曝光，這個(gè)已經(jīng)過(guò)百億，平常是幾十億的交易。有一個(gè)經(jīng)驗是要做城市更新，像原來(lái)開(kāi)發(fā)商的思路做一個(gè)項目幾年賺多少錢(qián)肯定行不通，城市更新的業(yè)務(wù)就是苦活、累活，和開(kāi)發(fā)的邏輯是完全不一樣的。復雜程度要比做增量更復雜，因為涉及到是完全沒(méi)有現成的配套政策，各個(gè)部門(mén)對城市更新的政策都不一樣?？傮w上都很支持，但是就是不協(xié)調，各個(gè)部門(mén)之間的政策接口是很難的。

因為批了規劃在平地上建新房，新的建起來(lái)總是比較容易一些，做改造的細節方面會(huì )更多。所以我覺(jué)得這是一個(gè)長(cháng)線(xiàn)的事，短期掙不了錢(qián)，前幾年掙不了錢(qián)，要往十年、二十年甚至更長(cháng)時(shí)間來(lái)看。第二，確實(shí)不像開(kāi)發(fā)增量一樣政策明晰，還需要各個(gè)部門(mén)協(xié)調和配套。

陳方勇：除了買(mǎi)樓、賣(mài)樓，還投了很多跟樓宇相關(guān)的事情，他們現在投的電梯基本把老舊升級給壟斷了，也開(kāi)到壟斷階段了，包括還投了供暖，把原來(lái)老舊小區缺的功能再補足，這是一個(gè)非常好的生意。

接下來(lái)請?chǎng)卧返年惪?，我們知道北京是很難進(jìn)的市場(chǎng)，很多是在北京轉，沒(méi)有進(jìn)到核心圈，鑫苑有沒(méi)有進(jìn)到北京來(lái)?鑫苑在科技的板塊，鑫苑有沒(méi)有特別的招數超車(chē)?

陳立洋：謝謝!非常高興今天聊聊城市更新的話(huà)題，鑫苑是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)里面科技化和金融化色彩，而且接受科技和金融改造最徹底的地產(chǎn)公司，很難理解我們今天是一個(gè)地產(chǎn)公司。像陶老師講的，我們更傾向于是運營(yíng)商的角色，無(wú)論是科技運營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商，包括地產(chǎn)運營(yíng)商。

我講講我們做城市更新的出發(fā)點(diǎn)， 2015年是時(shí)隔37年以后召開(kāi)的城市工作會(huì )議上，在這次會(huì )議上，習主席強調把城市工作當作系統性工程來(lái)對待，要做好規劃、建設和運營(yíng)管理各種環(huán)節。其中最后的落腳點(diǎn)就是要優(yōu)化整個(gè)城市，尤其是大中型趁勢的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的生態(tài)鏈，讓創(chuàng )新成為城市發(fā)展的主動(dòng)力。這個(gè)話(huà)是以前重來(lái)沒(méi)有聽(tīng)過(guò)的，第一個(gè)是系統工程以前沒(méi)有提過(guò)，都是學(xué)者提，中央沒(méi)有提。第二是讓創(chuàng )新作為城市的主動(dòng)力，可能三年以前大家很難理解一個(gè)城市的主動(dòng)力由創(chuàng )新驅動(dòng)，很難的，但是實(shí)實(shí)在在的城市工作會(huì )上提出來(lái)了。我們一直關(guān)心城市更新過(guò)去把老的房子拆掉了，有的改成住宅了，有的騰籠換鳥(niǎo)了。未來(lái)把創(chuàng )新作為主要驅動(dòng)力的時(shí)候，不能簡(jiǎn)單拆掉蓋為基本的城市功能，要打造成春心創(chuàng )業(yè)的生態(tài)，要培育能夠適應現代創(chuàng )新主題所需要的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的環(huán)境。

比如英國是城市更新非常典型的案例，通過(guò)打造了非常好的商業(yè)生態(tài)，然后放開(kāi)了對金融科技企業(yè)的管制，然后給了很大的優(yōu)惠稅收等等政策，引進(jìn)了很多大的企業(yè)，短時(shí)間內實(shí)現了集聚，所以十年時(shí)間從一個(gè)老舊的碼頭變成了全球金融科技聚集的高地。中國也有這樣的案例，比如說(shuō)上海老的紡織機械廠(chǎng)變成新的雙創(chuàng )基地。北京有的基地是原來(lái)低端的電子一條街，現在變成了北京市首推的樣板，號稱(chēng)每米800萬(wàn)產(chǎn)值的中國制造的新高地。我們認為把科技創(chuàng )新作為城市發(fā)展的主動(dòng)力，把原有的城市空間變成科技創(chuàng )新的主戰場(chǎng)，可能是未來(lái)做城市更新、做大中型城市更新的主要方式。

陳方勇：非常謝謝陳總!我們剛剛去美國考察了一圈，很多公司從第五大道中城搬出去，把中城搬空了。我問(wèn)他們?yōu)槭裁匆?他們說(shuō)樓太老了，不能滿(mǎn)足我們的要求。還有一個(gè)是波斯頓的項目，這是一個(gè)海港的碼頭改造，這就變成了波士頓的創(chuàng )新中心，包括很多生物制藥。包括GE通用電氣為了讓自己重新再生，弄了一個(gè)全球創(chuàng )新總部招波士頓人才。

后面的話(huà)題是輪到兩位投資機構的代表，分別是中融和高和，這兩家是機構里面完成閉環(huán)的少有幾家之一。這會(huì )引發(fā)我們對周期的思考。中融信托是我蠻佩服的一個(gè)機構，他們在很早時(shí)間就意識到這個(gè)問(wèn)題，很快在去掉有問(wèn)題的資產(chǎn)，有意識轉到股權投資里面，也就成立了王宇濤總團隊。當時(shí)公開(kāi)競標了兩個(gè)項目，拿的價(jià)格很不便宜，都在看到底改成什么狀況。這里面有很多的點(diǎn)，有很多的細節點(diǎn)，也請王宇濤幫我們介紹一下。

王宇濤：我們中融信托是一家金融機構，在座里面是唯一一家銀監會(huì )項目持牌的。金融機構做城市更新的，到現在為止除了我們，還沒(méi)有看到以信托的身份成立相應的實(shí)體來(lái)做。信托以前都是玩資本、玩錢(qián)的，怎么會(huì )出現這么另類(lèi)的團體做這個(gè)項目，在北京這兩年的項目做出來(lái)還是比較引人注目的。第一個(gè)是把太陽(yáng)宮原來(lái)老舊的商場(chǎng)買(mǎi)了，改的比較成功，租給一家世界最大的汽車(chē)集團，也就是租賃給了德國大眾中國區總部，元月份就搬進(jìn)去了，這個(gè)消息還沒(méi)有正式發(fā)布。我們把一個(gè)商場(chǎng)改造成了一個(gè)世界上最大的汽車(chē)公司境外區域的總部，我覺(jué)得這是多么難的事，大家應該清楚。德國基本上是用放大鏡在檢查我們的施工質(zhì)量，以及檢查設計和改造。但是我們團隊過(guò)去還是有一些開(kāi)發(fā)背景的，在中融信托的資金支持下把它改造成了經(jīng)過(guò)跨國公司所認真考核、所認可的甲級寫(xiě)字樓。這也是在那個(gè)區域類(lèi)創(chuàng )造了租金的最高值，整體租給了德國大眾，比園區里的平均資金起碼上漲了20%。

也就是說(shuō)我們改造的一個(gè)老樓，還收到了不低于周?chē)男聵?，還高于20%的平均資金，這是什么概念呢?像陶總講的開(kāi)發(fā)商蓋新樓好做，舊樓又不能突破很多指標上的限制，還要改造成客戶(hù)又喜歡，看到眼睛里又拔不出來(lái)，還要追著(zhù)喊著(zhù)非要租下來(lái)，到最后就是這樣的局面。他就怕我不租給他，因為再也找不到這么好的地方。還有一些消息，寶馬公司、奔馳公司好像都在找這樣的，但是這種機遇是可遇不可求。剛才陳方勇講到這個(gè)項目在市場(chǎng)上經(jīng)過(guò)激烈的競標德萊的，當時(shí)還有人說(shuō)看這個(gè)價(jià)格怎么算也算不過(guò)來(lái)賬。以原來(lái)區域的平均租金算賬肯定算不過(guò)來(lái)，以七八塊錢(qián)的平均算是算過(guò)來(lái)，但是以11塊錢(qián)、12塊錢(qián)就能算過(guò)來(lái)。但是能不能實(shí)現假設的值?我很高興我們真的做到了，這也是我蠻驚異的事情。當時(shí)做測算的時(shí)候，我心里也打鼓，能不能實(shí)現長(cháng)期租賃，而且每三年還有長(cháng)期增長(cháng)。對于信托公司而言，對金融機構是一個(gè)很大的挑戰。這也是說(shuō)明我們確實(shí)轉型的是一個(gè)比較大的動(dòng)作。

還有一個(gè)項目是在菜市口的五星級酒店，因為這是泛金融街區域，政府也很重視我們，專(zhuān)門(mén)給了我們金服十條的優(yōu)惠政策，包括租樓、買(mǎi)樓都給予政策上的補貼。我們這兩個(gè)樓改造好了現在還不到一年，一個(gè)樓在改造前就滿(mǎn)租了，還有一個(gè)樓在不到一年間也是兩家銀行和一些大型金融機構基本上滿(mǎn)足了。租到多少錢(qián)呢?2萬(wàn)平米一個(gè)客戶(hù)進(jìn)來(lái)，租金不低于13塊?？梢韵胂癫耸锌趨^域以前是6塊錢(qián)、7塊錢(qián)，現在是13塊錢(qián)。很多人說(shuō)我們抬高了當地的租金價(jià)格，是我們抬高了當地的租金價(jià)格，但是我可以告訴里這是區域里品級最高的甲級寫(xiě)字樓，想進(jìn)來(lái)還要篩選。我們舊的改造成新的，又加進(jìn)去了很多人性化的東西，這跟我們團隊的一些理念是很有關(guān)系的，現在的這些租戶(hù)在共享辦公的環(huán)境下，這些大公司依然還在找房子。雖然說(shuō)可能有疏散的壓力，但是還是有很多機構在找房子。外面這么多樓，別的市場(chǎng)不敢講，但是北京市場(chǎng)的甲級寫(xiě)字樓，因為北京是首都的關(guān)系，是特殊的政治區域所造成的目前還是處于比較供不應求的局面，品質(zhì)好的還是有大機構在追捧，甚至在排隊追捧。在上海是另外一個(gè)故事，我們現在只說(shuō)北京。

城市更新到一些好的老舊商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，甚至是工業(yè)或其他建筑。比如把太平洋百貨改造成那么炫酷的，他是這方面的鼻祖。在幾年前我們都不看好，我也不看好，我想這個(gè)東西怎么改，成本那么高。當兩年前我買(mǎi)到這個(gè)項目的時(shí)候，幾十億的資金砸進(jìn)去，每天上百萬(wàn)的資金成本要我抗的時(shí)候，我真的非常壓力大。從我們的施工來(lái)看，因為我還要拆，每一個(gè)樓都搬出去了2萬(wàn)平方米的樓和渣土。我需要跟周邊的城管、交警、派出所、街道，基本上所有的政府主管部門(mén)都要協(xié)調。包括一會(huì )開(kāi)大會(huì )、霧霾、垃圾不讓運等等，確實(shí)是非常不容易的、非常困難。因為我原來(lái)也做過(guò)很多年的開(kāi)發(fā)商，真的比做開(kāi)發(fā)商的時(shí)候難多了。包括現在資金的性質(zhì)不一樣了，還要考慮到投資回報。不是說(shuō)現在業(yè)主融資買(mǎi)來(lái)還要退出，而是融資買(mǎi)來(lái)要改造提升運行，將來(lái)還是要退出的，還是要給投資者回報和交代。

對于金融機構而言我們有自己的優(yōu)勢，因為我們有自己的發(fā)行能力，但是還是要有一幫專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做專(zhuān)業(yè)的事情。我今天就先分享到這里，對城市更新方面的苦和樂(lè )都有體會(huì )，晴天一身土，雨天一身泥，我的鞋基本上一個(gè)月?lián)Q一雙。平?；旧先籽b備，從頭盔到眼鏡、手電筒、棒子，就像電工一樣，毫不夸張。然后把工作服一拓，穿上西裝能夠跟德國人、英國人談判，真的是下的廳堂，上的廚房。我們是金融機構是有錢(qián)，有錢(qián)是不夠的，跟你一樣有錢(qián)的、比你有錢(qián)的機構多的是，但問(wèn)題是你怎么做的出來(lái)活。你最后把活改了，是不是還能租出去?我要跟設計師討論方案、材料，我親自到廠(chǎng)家去挑石材，樓里面的衛具、馬桶是親自都要坐上去試一試的，要不怎么能夠保證我的樓那么受到追捧，這個(gè)沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài)，他愛(ài)我，確確實(shí)實(shí)是因為我在里面有很多東西。因為我原來(lái)也做過(guò)零售，在做開(kāi)發(fā)、城市更新也好，不管是開(kāi)發(fā)商還是資金方真的要很認真地去把握一些細節。零售有一句話(huà)，只要你上心，把心思花了，不管是城市更新或其他開(kāi)發(fā)，不管是金融機構還是開(kāi)發(fā)商也好，你的產(chǎn)品一定會(huì )受到追捧，所以要以工匠精神來(lái)做金融，要以工匠精神來(lái)做城市更新和開(kāi)發(fā)，這樣才能保證有源頭活水。

陳方勇：我自己理解他有特別難的兩點(diǎn)，好的作品是供不應求，整個(gè)現在是供大于求，北京現在有三個(gè)大的地塊，麗澤全是最新的甲級樓，包括王靜超甲級的公寓，還有老樓改造出來(lái)怎么在中間搶份額，這其實(shí)是很考驗產(chǎn)品的地方。還有一個(gè)更難一點(diǎn)的，就是在信托持牌機構，這是有限制的，要有退出的，要有回報要求的。

接下來(lái)請高和的毛總，高和是業(yè)內城市更新最早的一家，也是一直在做這一塊。高和這兩年非常認可的資產(chǎn)證券化。原來(lái)的投資是等大買(mǎi)家、機構接盤(pán)，但是很多的二三線(xiàn)城市沒(méi)有這種機構只能賣(mài)，萬(wàn)達自己也在轉型做輕資產(chǎn)運營(yíng)了。大家一直期待另外一個(gè)東西出現，就是Reits，給大家一個(gè)持有希望就是這個(gè)樓賣(mài)不掉還有證券化。請毛總介紹一下高和的經(jīng)驗，屬于大家要投類(lèi)似持有型物業(yè)，未來(lái)向證券化這條路，在最開(kāi)始要做什么準備?

毛躍暉：當時(shí)很難，不像開(kāi)發(fā)商有一個(gè)非常成形的金融體系去支持。特別是在做城市更新的時(shí)候，都是像一些投資機構、資管機構，我們應該是資管機構，錢(qián)都是別人的，比如是基金形式。如何相信我們團隊，給我們融資呢?我們做了一些證券化方面的嘗試。一方面是做債，在2015年開(kāi)始。其實(shí)2014年當時(shí)我還是比較興奮的，當時(shí)覺(jué)得跟住建部做研究，看中國的Reits。不是融資的平臺，而是在Reits平臺上直接做城市更新的事，因為城市更新非常適合Reits的邏輯，是低買(mǎi)過(guò)賣(mài)的投資循環(huán)。

在這之后有兩方面，一方面是資金價(jià)格，因為債的成本更高，當時(shí)信托像中融做到11、12、13。從投資人角度來(lái)說(shuō)，與其去買(mǎi)一個(gè)剛對的信托產(chǎn)品，不去投一個(gè)不確定性高的產(chǎn)品。租金做到十幾塊，可能我給到投資人的包也很有限。特別是很多投資人在剛兌市場(chǎng)上，為什么要選擇這個(gè)?在快速上漲的預期上，按照正常的估值，在大宗交易的時(shí)候北京做到4字頭，甚至2字頭、3字頭，為什么我要做Reits?這個(gè)邏輯也不成立。

同時(shí)實(shí)現的輕重資產(chǎn)的分離，兩個(gè)估值不同的邏輯，重資產(chǎn)放到Reits里。當然還有一個(gè)比較大的光環(huán)。第二個(gè)是趕上政治窗口期，這一單的意義是在于沒(méi)有任何主體，只是一個(gè)基金，也實(shí)現了全面的轉移，我們真正把Reits賣(mài)掉實(shí)現了流轉，這就是我們說(shuō)的投入產(chǎn)出。

我再說(shuō)一下前景，前景我還是比較樂(lè )觀(guān)的，比如大環(huán)境配合長(cháng)租公寓?，F在我們理解是穩杠桿，怎么穩杠桿呢?Reits是一個(gè)非常好的工具。監管機構也在快速推動(dòng)，人民銀行、銀監會(huì )也形成了雙輪，也就是兩個(gè)監管機構都在推動(dòng)的事情，只不過(guò)第一步在城市更新暫時(shí)還到不了，可能在長(cháng)租、基建方面。

我再回過(guò)頭來(lái)說(shuō)一些風(fēng)險和里面遇到的困難，比如怎么對接到證券化市場(chǎng)上來(lái)。我非常認可王宇濤總裁說(shuō)的還要有資管能力，現金流是一個(gè)基礎，你還是要有一個(gè)提升、有一個(gè)穩定現金，這是一個(gè)關(guān)鍵。第二個(gè)是在這個(gè)市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)，特別是資管機構所做的，如果是一些普通管理可能要看主體，看一些運營(yíng)主體的資金池、再融資能力。相對來(lái)說(shuō)標準化的公寓、辦公和物流，相對來(lái)說(shuō)是比較標準化的，比較容易被資本市場(chǎng)認可。第三個(gè)是城市，剛才陳方勇總也說(shuō)了，北京和上海的資產(chǎn)非常有流動(dòng)性，特別是上海。但是從資本市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，首先資本市場(chǎng)大部分投資人是債券投資人，還是銀行保險考慮的是投與退，這還是漸進(jìn)的過(guò)程。如果到二三線(xiàn)，很難被投資人認可。第四個(gè)，我想說(shuō)的是之前中興資本在做Mall的時(shí)候也提到這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得做投資的可能會(huì )關(guān)注。我們之前想的還比較好，就是當現金流很穩定的時(shí)候去做并購時(shí)，退的時(shí)候可以階段性退或者做Reits，這里面是有雙刃劍，資本市場(chǎng)信息是充分的，因為太透明了，這個(gè)是提醒大家的風(fēng)險。證券化只是工具，但是不是解決所有的問(wèn)題。

陳方勇：目前我得到的消息，因為您是土地建設口出來(lái)的會(huì )最清楚，您覺(jué)得這里面有什么點(diǎn)是可以投的?集體度地流轉到了一個(gè)時(shí)點(diǎn)，像華潤已經(jīng)有一個(gè)先例了，地是集體土地了，但是房子是拿到房本了。還有一個(gè)是很多廠(chǎng)房的改造，現在北京有沒(méi)有政策幫助更合理化?還有像老舊小區的改造，包括一些老產(chǎn)權房的再更新，包括再流轉的很多點(diǎn)，在您看來(lái)您覺(jué)得哪些目前是可以值得機構安全進(jìn)去，又可以全身而退?

苗樂(lè )如：總體來(lái)看的話(huà)，他們幾位講的東西都是很實(shí)際的，而且成效比較好。但是總體上來(lái)看整個(gè)環(huán)境條件，應該說(shuō)他們的成果是他們努力出來(lái)了。城市的更新不僅僅是北京，各個(gè)趁勢比如說(shuō)西安，也有城市中心需要改造的。還是做增料方面是一個(gè)機會(huì )，一個(gè)是過(guò)去的土地使用效率比較低，像北京有很多小塊地?，F在從整個(gè)的整體規劃該度來(lái)說(shuō)要整合再上市，這個(gè)基礎是有的，也需要打破的。

第二個(gè)是疏解之后，像徐和誼愿意讓出來(lái)。但是城市不一樣，前面夏院長(cháng)講的，凡是存量房進(jìn)入到市場(chǎng)的話(huà)，這一塊比較重要?？偟膩?lái)說(shuō)，在整個(gè)的改造當中增量新的東西，要比舊的東西好做?？傮w來(lái)看，一個(gè)城市不一樣，布局和要求不一樣，必須從城市出發(fā)去判斷。但是總體來(lái)說(shuō)是住宅以外的廠(chǎng)房、商業(yè)設施，象北京等地是有這么幾塊，第一是健康的，像養老這一塊。

第二是城市服務(wù)人員的住宿，這是去年放開(kāi)時(shí)提出來(lái)的，但是只能蓋宿舍，為什么前面跟減量有關(guān)系?人口本來(lái)是控著(zhù)的，不能改完之后再進(jìn)來(lái)，所以必須是單身職工注入，也就是有一套東西跟總量配置在一起的。再有一個(gè)就是剛才說(shuō)的區域性的，包括孩子的上學(xué)，這個(gè)要補的。原來(lái)缺的特別是服務(wù)，還有一塊可以關(guān)注也就是停車(chē)，包括智能停車(chē)、智能管理。

第三是拉老舊城區、老舊房子的改造。前面提到太艱難，關(guān)鍵是統一性不強，問(wèn)題是決策，一層到六層如果一層不同意根本弄不了。像北京當前的機遇，應該是中央國家機關(guān)作為整體性比較好的選擇。

最后一塊是主持人提到的集體土地這一塊了，在這里頭咱們在交流。我是管地的，為什么要政策呢?長(cháng)租公寓都是工業(yè)用地，土地什么政策?按照住宅的話(huà)立刻就完蛋了。這一塊我們是從行業(yè)反應，土地政策要給，現在就突出這一塊。第二個(gè)是集體土地，集體土地是瞄著(zhù)國有地的收益。整體從出租的角度來(lái)看，政策還需要進(jìn)一步加大支持。第三個(gè)是整體來(lái)看，在改造當中的情況也比較復雜，確實(shí)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)，也需要大家來(lái)推動(dòng)。比如剛才說(shuō)的幾個(gè)廠(chǎng)房改設施，改成籃球館等等，消防怎么做?也就沒(méi)有統一驗收標準了，這些只有靠大伙統一來(lái)推動(dòng)，靠大伙的交流和實(shí)踐來(lái)完善?？傮w來(lái)講，國家和地方政府都支持，特別是到具體化方面政策的落實(shí)可能還需要我們努力。但是前面我講的增量那一塊比較簡(jiǎn)單，存量這一塊很艱難，我覺(jué)得他們做的很不錯了，應該很好地總結和借鑒經(jīng)驗。

再一個(gè)從投資人角度來(lái)看，一個(gè)是說(shuō)Reits，Reits原來(lái)對著(zhù)國外是持有物業(yè)，人家不是讓你搞開(kāi)發(fā)的，我們搞開(kāi)發(fā)根本也落不了地。再有一塊需要銜接的，就是投資人完全看投資機構，但是投資房地產(chǎn)怎么也要兩三年，兩三年的項目判斷可能值得你充分考慮。最后一個(gè)是存量的質(zhì)量問(wèn)題，大伙可以統一一下。公共維修基金是救急的錢(qián)，不是這個(gè)錢(qián)要保整個(gè)建筑一百年不倒、百年不老，不是的。本來(lái)這個(gè)錢(qián)就是救急錢(qián)，就是電梯不行了等等拿錢(qián)先修，修完了之后要補過(guò)來(lái)。整個(gè)的外立面的修都有明確規定，業(yè)主必須盡義務(wù)，等于在觀(guān)點(diǎn)上還有很大的差別，還需要我們努力。

陳方勇：非常感謝!關(guān)于政策是鼓勵的，但是政策需要大家不斷努力去推動(dòng)和完善。剛才也提到了幾個(gè)點(diǎn)是值得去投的，比如康養、停車(chē)場(chǎng)、長(cháng)租公寓。

苗樂(lè )如：這都是北京的，全國可真都不一樣。這是逼著(zhù)我非常說(shuō)話(huà)。你選項目，還真看政策、看規劃，要把前面做足了。

陳方勇：因為時(shí)間有限，后面把收尾交給四位，您點(diǎn)完了可能性包括政策方向，哪家都講一個(gè)點(diǎn)，也就是你最看好的方向，或者最值得大家投入的城市更新的方向。 毛躍暉：還是結合北京，看好消費升級的新產(chǎn)業(yè)導入。在座的不知道了解不利用一個(gè)數據，(聽(tīng)不見(jiàn))

陳方勇：我們去了波士頓看了MIT周邊，特別是欣欣向榮的產(chǎn)學(xué)研一體。

毛躍暉：清華是動(dòng)力輸出源泉，我們在周邊做了一個(gè)調研。北京下一步發(fā)展更多的是60%來(lái)自于IT行業(yè)，重心會(huì )原來(lái)我們看好的CBD區域向被移動(dòng)，核心就是清華。這周邊的出租率、租金上漲，開(kāi)始我們沒(méi)有調研過(guò)的，我們是很驚訝。中關(guān)村、清華周邊出租是快速上漲，這個(gè)位置就是因為跟學(xué)校創(chuàng )新能力、科研能力、產(chǎn)業(yè)結合相關(guān)。

陳立洋：我跟毛總的觀(guān)點(diǎn)不謀而合，城市更新尤其是大城市的城市更新，我們最看好的就是科創(chuàng )。剛才毛總講了大學(xué)的周邊，還有一個(gè)是望京，望京租金的變化非常明顯，引入了中關(guān)村的政策以后，大量雙創(chuàng )空間等等涌入望京以后，老的望京辦公樓、寫(xiě)字樓租金是發(fā)生了巨大變化。這是有一群有工匠精神的人去做利于科技創(chuàng )新的生態(tài)，但是能出來(lái)了就推高了物業(yè)的價(jià)值。從這方面的經(jīng)驗來(lái)看，我們城市更新往科創(chuàng )的方向去走，打造科創(chuàng )的創(chuàng )新生態(tài)是目前來(lái)看在資本上是一個(gè)好生意。

王宇濤：剛才苗秘書(shū)講到的，我們在實(shí)際操作中體會(huì )最深的是政策的限制，在北京這兒一個(gè)首都、敏感的區域面臨的情況和其他一線(xiàn)城市和大部分二線(xiàn)城市都是不一樣的。我感覺(jué)政府有矛盾的心理，發(fā)展幾十年確實(shí)有老舊建筑需要提升。但是在提升過(guò)程中，區和區的標準不一樣，每一個(gè)區域比如像西城區有中央和一些機構。包括現在聯(lián)屬辦公了，幾部委在一塊辦公了。剛開(kāi)始聯(lián)屬辦公的時(shí)候，頭幾個(gè)月可能機構還沒(méi)有運營(yíng)的時(shí)候，包括你批的深淺度不一樣，什么樣的能批，什么樣的不能批，每一個(gè)項目都要去逐個(gè)去研究。剛才還有媒體問(wèn)我，你認為在中國做城市更新是怎么樣的?我認為這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)偽命題，你一定要問(wèn)在中國、北京、潮陽(yáng)區哪一個(gè)街道做城市更新怎么做，要問(wèn)這么具體的問(wèn)題。就像說(shuō)中國的房?jì)r(jià)怎么樣?我無(wú)法回答。每一個(gè)區域不一樣，每一個(gè)城市像北上廣深的區別又太大，所以在政策的連續性像北京可以起大標桿性的作用，這樣才能讓其他地方做參考。這肯定是市場(chǎng)和前景非常之巨大的，因為任何一個(gè)城市發(fā)展到這樣瓶頸的階段，會(huì )有一些老的過(guò)時(shí)了那怎么辦呢?你又不能拆，又不能讓改，在那兒還影響市容，使用率也很低下。我們?yōu)榱俗屓藗冇懈玫某鞘?，讓城市變得更加美好，出于社?huì )責任和共同的利益，我覺(jué)得應該是去做一些品質(zhì)上的提升，只是說(shuō)要找最好的辦法而已?，F在希望通過(guò)我們市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入這些人的參與，能夠起大一點(diǎn)微薄的力量，把這個(gè)事情往前推，多做一些對社會(huì )更有意義的事情。如果能夠實(shí)現個(gè)目的，我覺(jué)得我們再辛苦也還是很開(kāi)心的。

陳方勇：下面請陶總總結一下。

陶紅兵：今天這么多同學(xué)坐到現在真不容易，我覺(jué)得做城市更新，每一個(gè)里面都有機會(huì )，就看你怎么做。給大家的建議，不要看外面的媒體報道，也不要聽(tīng)純研究機構出來(lái)的研究報告，基本上不可信，基本上是胡說(shuō)八道，跟完全實(shí)際操作是兩回事。要看一些一線(xiàn)跟企業(yè)有關(guān)的研究機構的報告，要看實(shí)際操盤(pán)人的看法。如果大家要是看了太多的媒體上的一些東西，容易會(huì )上當，這是給清華的同學(xué)最后送的忠告，謝謝!