論壇嘉賓

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長兼秘書長、原北京市建委副主任 苗樂如

中融長河資本總裁兼首席執(zhí)行官 王宇濤

鑫苑集團(tuán)副總裁、鑫創(chuàng)科技有限公司總裁 陳立洋

北京愿景明德管理咨詢有限公司董事長 陶紅兵

高和資本證券化部董事總經(jīng)理 毛躍暉

主持人：我曾經(jīng)是朱老師的科代表，我印象畢業(yè)的時候就被朱老師帶著，當(dāng)時SAP門檻很高，沒有去成，后來就去了首創(chuàng)，誤打誤撞到了地產(chǎn)行業(yè)，趕上了黃金十年，是房價上漲最快的十年。剛才沈寓實(shí)師兄在的時候感受特別深。到地產(chǎn)之后特別有意思，今天的峰會是數(shù)字經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)新篇，這兩個字在一起挺奇怪的，跟之前討論數(shù)字跟地產(chǎn)的結(jié)合是一樣的，到今天看起來有一些希望。但是到了地產(chǎn)新篇可能講地產(chǎn)下一篇到底講什么?恒大的夏院長也說了趨勢，就是農(nóng)民要進(jìn)城，小城市要上大城市去，大城市到超級大城市去，也會導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)的趨勢。

第一個問題請問苗樂如秘書長，我當(dāng)時知道苗樂如秘書長是苗局，是北京體育局的局長。大家知道中國的房地產(chǎn)跟政策是密切相關(guān)的，政策不允許，你干什么都不行。請您指明一下，我們下半場目前環(huán)境下哪些是可以值得我們重點(diǎn)關(guān)注的，哪些別碰，哪些可能是淘金的，哪些是政府希望我們做的事情?

苗樂如：咱們名字叫城市更新，其實(shí)有兩個項(xiàng)目的作品，第一主要是講城市更新，最早的是二戰(zhàn)后那都是城市炸平了，重新來。在城市更新過程當(dāng)中，在國家層面有兩件事情，一個是城市改造，改造和更新更貼近一點(diǎn)，都是說大拆大建之后造成的不足，這個東西要變。比如說整個環(huán)境，第二個是本身建筑的設(shè)計或者水平在今天來看不符合大家的要求。大伙都在北京，相當(dāng)一部分土地如何再開發(fā)。從更新角度來講可能是這兩個方面。

其實(shí)汽油兩件事情，這是咱們住建部提出來的，叫城市的修復(fù)。修復(fù)，一個是神態(tài)的修復(fù)，一個環(huán)境任務(wù)不行。第二個修復(fù)，像北京示威提出來的拆了很多地留白增綠，留白是為了缺什么給大家白，增綠就是為缺綠來做。只不過情況不同，要求的壓力不同。比如說雄安，要求是做千年的產(chǎn)品，現(xiàn)在初始就很難。像北京就是減量發(fā)展的壓力，所以城市的發(fā)展不同，政策的支持方面也不同。

陳方勇：其實(shí)說了兩點(diǎn)需要更新，第一點(diǎn)是講數(shù)字經(jīng)濟(jì)，我們在房地產(chǎn)界會討論很多業(yè)內(nèi)資產(chǎn)，剛才看鑫苑提的機(jī)器人的概念，有一塊是忽略了，就是所謂存量人口的資產(chǎn)或數(shù)字資產(chǎn)?；ヂ?lián)網(wǎng)關(guān)注流量的資產(chǎn)被忽略掉了，這是現(xiàn)在需要去挖的點(diǎn)。還有剛才提的城市功能再造的點(diǎn)，包括夏院長提到的很多房子看著新，但是很快就老化了，很快就到了淘汰更新的階段，這也是需要去更新的兩點(diǎn)。如果我們城市更新的理念去做投資，那我們怎么賺到錢?拆完就不能再做更多的商業(yè)用途了，要限制用途，這是投資需要關(guān)注的問題。

第二個問題，在城市更新的投資領(lǐng)域怎么掙到錢，這里面是機(jī)構(gòu)更能賺到錢，還是開發(fā)掙到錢。首先請愿景陶總來介紹一下，因?yàn)樽罱黄绕亓艘粋€大新聞，已經(jīng)完成幾個100多億，已經(jīng)半年多時間了，最近一堆新聞又出現(xiàn)了。陶總他們布局很長時間了，他們沒有看到那么多悲觀的東西，而是更多的機(jī)會。他們有很大的投資量，在2018年覺得最困難的時間投資量非常大，請?zhí)湛偨榻B一下經(jīng)驗(yàn)。

陶紅兵：確實(shí)陳方勇說的，前幾天的新聞我們也沒有想到。因?yàn)?月份完成交割了，我們覺得是一個正常的投資，上周香港媒體也報出來了，國內(nèi)媒體跟進(jìn)。我覺得跟大氣候相關(guān)，2018年都在收縮，突然出來一個剛成立一年的新企業(yè)用100多億收購了北京的一些資產(chǎn)，在這個時期顯得格外與眾不同。

如果要是沒有這個新聞，大家可能覺得愿景是管理咨詢公司，為什么會參加城市更新?我們當(dāng)時想注冊的名稱是資產(chǎn)管理公司，現(xiàn)在大家知道不讓批，所以我們就注冊了管理咨詢公司。也很奇怪，一個管理咨詢公司現(xiàn)金注冊資本12.5億，一般的管理咨詢公司不用那么多錢。主要是在幾個方面的考慮，我們覺得增量的房地產(chǎn)開發(fā)確實(shí)過去了，前三四十主要做增量開發(fā)，今后幾十年主要是存量的運(yùn)營。存量里面有存量的交易、存量的運(yùn)營管理和存量的更新，我們主要集中在存量更新。我還有另外一個職務(wù)，我現(xiàn)在還是鏈家的董事，今年把鏈家高級副總裁的職務(wù)辭掉了，創(chuàng)立的愿景公司。

鏈家是做存量交易，自如作存量管理，我們聚焦在存量的更新和改造上。確實(shí)存量資產(chǎn)更新改造有非常多的機(jī)會，剛才苗樂如秘書長講到也符合國家的方向，尤其是在北京、上海的城市存量資產(chǎn)比較老舊，新資產(chǎn)比較貴，這中間有非常巨大的價值差價。比如說北京現(xiàn)在有1100個小區(qū)是沒有電梯的，可能很多人不敢相信在北京會有這么多的小區(qū)，有十幾萬棟樓沒有電梯，這是一個巨大的改造空間。

而北京現(xiàn)在像過去那樣拆遷舊樓再去重新建設(shè)，這樣的城市更新會越來越少、越來越難，更多的是在原有基礎(chǔ)上保持做有機(jī)改造，比如地面、安全、物管、智慧、戶型、配套等等。在這些方面的更新，我覺得是未來的主要方向。但是因?yàn)樵趧騼舫闪⒅埃抑饕亲龀鞘懈碌囊恍╉?xiàng)目，也收購過類似的項(xiàng)目，只不過沒有曝光，這個已經(jīng)過百億，平常是幾十億的交易。有一個經(jīng)驗(yàn)是要做城市更新，像原來開發(fā)商的思路做一個項(xiàng)目幾年賺多少錢肯定行不通，城市更新的業(yè)務(wù)就是苦活、累活，和開發(fā)的邏輯是完全不一樣的。復(fù)雜程度要比做增量更復(fù)雜，因?yàn)樯婕暗绞峭耆珱]有現(xiàn)成的配套政策，各個部門對城市更新的政策都不一樣?？傮w上都很支持，但是就是不協(xié)調(diào)，各個部門之間的政策接口是很難的。

因?yàn)榕艘?guī)劃在平地上建新房，新的建起來總是比較容易一些，做改造的細(xì)節(jié)方面會更多。所以我覺得這是一個長線的事，短期掙不了錢，前幾年掙不了錢，要往十年、二十年甚至更長時間來看。第二，確實(shí)不像開發(fā)增量一樣政策明晰，還需要各個部門協(xié)調(diào)和配套。

陳方勇：除了買樓、賣樓，還投了很多跟樓宇相關(guān)的事情，他們現(xiàn)在投的電梯基本把老舊升級給壟斷了，也開到壟斷階段了，包括還投了供暖，把原來老舊小區(qū)缺的功能再補(bǔ)足，這是一個非常好的生意。

接下來請鑫苑的陳總，我們知道北京是很難進(jìn)的市場，很多是在北京轉(zhuǎn)，沒有進(jìn)到核心圈，鑫苑有沒有進(jìn)到北京來?鑫苑在科技的板塊，鑫苑有沒有特別的招數(shù)超車?

陳立洋：謝謝!非常高興今天聊聊城市更新的話題，鑫苑是一個房地產(chǎn)企業(yè)里面科技化和金融化色彩，而且接受科技和金融改造最徹底的地產(chǎn)公司，很難理解我們今天是一個地產(chǎn)公司。像陶老師講的，我們更傾向于是運(yùn)營商的角色，無論是科技運(yùn)營商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，包括地產(chǎn)運(yùn)營商。

我講講我們做城市更新的出發(fā)點(diǎn)， 2015年是時隔37年以后召開的城市工作會議上，在這次會議上，習(xí)主席強(qiáng)調(diào)把城市工作當(dāng)作系統(tǒng)性工程來對待，要做好規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營管理各種環(huán)節(jié)。其中最后的落腳點(diǎn)就是要優(yōu)化整個城市，尤其是大中型趁勢的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)鏈，讓創(chuàng)新成為城市發(fā)展的主動力。這個話是以前重來沒有聽過的，第一個是系統(tǒng)工程以前沒有提過，都是學(xué)者提，中央沒有提。第二是讓創(chuàng)新作為城市的主動力，可能三年以前大家很難理解一個城市的主動力由創(chuàng)新驅(qū)動，很難的，但是實(shí)實(shí)在在的城市工作會上提出來了。我們一直關(guān)心城市更新過去把老的房子拆掉了，有的改成住宅了，有的騰籠換鳥了。未來把創(chuàng)新作為主要驅(qū)動力的時候，不能簡單拆掉蓋為基本的城市功能，要打造成春心創(chuàng)業(yè)的生態(tài)，要培育能夠適應(yīng)現(xiàn)代創(chuàng)新主題所需要的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的環(huán)境。

比如英國是城市更新非常典型的案例，通過打造了非常好的商業(yè)生態(tài)，然后放開了對金融科技企業(yè)的管制，然后給了很大的優(yōu)惠稅收等等政策，引進(jìn)了很多大的企業(yè)，短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了集聚，所以十年時間從一個老舊的碼頭變成了全球金融科技聚集的高地。中國也有這樣的案例，比如說上海老的紡織機(jī)械廠變成新的雙創(chuàng)基地。北京有的基地是原來低端的電子一條街，現(xiàn)在變成了北京市首推的樣板，號稱每米800萬產(chǎn)值的中國制造的新高地。我們認(rèn)為把科技創(chuàng)新作為城市發(fā)展的主動力，把原有的城市空間變成科技創(chuàng)新的主戰(zhàn)場，可能是未來做城市更新、做大中型城市更新的主要方式。

陳方勇：非常謝謝陳總!我們剛剛?cè)ッ绹疾炝艘蝗?，很多公司從第五大道中城搬出去，把中城搬空了。我問他們?yōu)槭裁匆?他們說樓太老了，不能滿足我們的要求。還有一個是波斯頓的項(xiàng)目，這是一個海港的碼頭改造，這就變成了波士頓的創(chuàng)新中心，包括很多生物制藥。包括GE通用電氣為了讓自己重新再生，弄了一個全球創(chuàng)新總部招波士頓人才。

后面的話題是輪到兩位投資機(jī)構(gòu)的代表，分別是中融和高和，這兩家是機(jī)構(gòu)里面完成閉環(huán)的少有幾家之一。這會引發(fā)我們對周期的思考。中融信托是我蠻佩服的一個機(jī)構(gòu)，他們在很早時間就意識到這個問題，很快在去掉有問題的資產(chǎn)，有意識轉(zhuǎn)到股權(quán)投資里面，也就成立了王宇濤總團(tuán)隊(duì)。當(dāng)時公開競標(biāo)了兩個項(xiàng)目，拿的價格很不便宜，都在看到底改成什么狀況。這里面有很多的點(diǎn)，有很多的細(xì)節(jié)點(diǎn)，也請王宇濤幫我們介紹一下。

王宇濤：我們中融信托是一家金融機(jī)構(gòu)，在座里面是唯一一家銀監(jiān)會項(xiàng)目持牌的。金融機(jī)構(gòu)做城市更新的，到現(xiàn)在為止除了我們，還沒有看到以信托的身份成立相應(yīng)的實(shí)體來做。信托以前都是玩資本、玩錢的，怎么會出現(xiàn)這么另類的團(tuán)體做這個項(xiàng)目，在北京這兩年的項(xiàng)目做出來還是比較引人注目的。第一個是把太陽宮原來老舊的商場買了，改的比較成功，租給一家世界最大的汽車集團(tuán)，也就是租賃給了德國大眾中國區(qū)總部，元月份就搬進(jìn)去了，這個消息還沒有正式發(fā)布。我們把一個商場改造成了一個世界上最大的汽車公司境外區(qū)域的總部，我覺得這是多么難的事，大家應(yīng)該清楚。德國基本上是用放大鏡在檢查我們的施工質(zhì)量，以及檢查設(shè)計和改造。但是我們團(tuán)隊(duì)過去還是有一些開發(fā)背景的，在中融信托的資金支持下把它改造成了經(jīng)過跨國公司所認(rèn)真考核、所認(rèn)可的甲級寫字樓。這也是在那個區(qū)域類創(chuàng)造了租金的最高值，整體租給了德國大眾，比園區(qū)里的平均資金起碼上漲了20%。

也就是說我們改造的一個老樓，還收到了不低于周圍的新樓，還高于20%的平均資金，這是什么概念呢?像陶總講的開發(fā)商蓋新樓好做，舊樓又不能突破很多指標(biāo)上的限制，還要改造成客戶又喜歡，看到眼睛里又拔不出來，還要追著喊著非要租下來，到最后就是這樣的局面。他就怕我不租給他，因?yàn)樵僖舱也坏竭@么好的地方。還有一些消息，寶馬公司、奔馳公司好像都在找這樣的，但是這種機(jī)遇是可遇不可求。剛才陳方勇講到這個項(xiàng)目在市場上經(jīng)過激烈的競標(biāo)德萊的，當(dāng)時還有人說看這個價格怎么算也算不過來賬。以原來區(qū)域的平均租金算賬肯定算不過來，以七八塊錢的平均算是算過來，但是以11塊錢、12塊錢就能算過來。但是能不能實(shí)現(xiàn)假設(shè)的值?我很高興我們真的做到了，這也是我蠻驚異的事情。當(dāng)時做測算的時候，我心里也打鼓，能不能實(shí)現(xiàn)長期租賃，而且每三年還有長期增長。對于信托公司而言，對金融機(jī)構(gòu)是一個很大的挑戰(zhàn)。這也是說明我們確實(shí)轉(zhuǎn)型的是一個比較大的動作。

還有一個項(xiàng)目是在菜市口的五星級酒店，因?yàn)檫@是泛金融街區(qū)域，政府也很重視我們，專門給了我們金服十條的優(yōu)惠政策，包括租樓、買樓都給予政策上的補(bǔ)貼。我們這兩個樓改造好了現(xiàn)在還不到一年，一個樓在改造前就滿租了，還有一個樓在不到一年間也是兩家銀行和一些大型金融機(jī)構(gòu)基本上滿足了。租到多少錢呢?2萬平米一個客戶進(jìn)來，租金不低于13塊?？梢韵胂癫耸锌趨^(qū)域以前是6塊錢、7塊錢，現(xiàn)在是13塊錢。很多人說我們抬高了當(dāng)?shù)氐淖饨饍r格，是我們抬高了當(dāng)?shù)氐淖饨饍r格，但是我可以告訴里這是區(qū)域里品級最高的甲級寫字樓，想進(jìn)來還要篩選。我們舊的改造成新的，又加進(jìn)去了很多人性化的東西，這跟我們團(tuán)隊(duì)的一些理念是很有關(guān)系的，現(xiàn)在的這些租戶在共享辦公的環(huán)境下，這些大公司依然還在找房子。雖然說可能有疏散的壓力，但是還是有很多機(jī)構(gòu)在找房子。外面這么多樓，別的市場不敢講，但是北京市場的甲級寫字樓，因?yàn)楸本┦鞘锥嫉年P(guān)系，是特殊的政治區(qū)域所造成的目前還是處于比較供不應(yīng)求的局面，品質(zhì)好的還是有大機(jī)構(gòu)在追捧，甚至在排隊(duì)追捧。在上海是另外一個故事，我們現(xiàn)在只說北京。

城市更新到一些好的老舊商場、寫字樓，甚至是工業(yè)或其他建筑。比如把太平洋百貨改造成那么炫酷的，他是這方面的鼻祖。在幾年前我們都不看好，我也不看好，我想這個東西怎么改，成本那么高。當(dāng)兩年前我買到這個項(xiàng)目的時候，幾十億的資金砸進(jìn)去，每天上百萬的資金成本要我抗的時候，我真的非常壓力大。從我們的施工來看，因?yàn)槲疫€要拆，每一個樓都搬出去了2萬平方米的樓和渣土。我需要跟周邊的城管、交警、派出所、街道，基本上所有的政府主管部門都要協(xié)調(diào)。包括一會開大會、霧霾、垃圾不讓運(yùn)等等，確實(shí)是非常不容易的、非常困難。因?yàn)槲以瓉硪沧鲞^很多年的開發(fā)商，真的比做開發(fā)商的時候難多了。包括現(xiàn)在資金的性質(zhì)不一樣了，還要考慮到投資回報。不是說現(xiàn)在業(yè)主融資買來還要退出，而是融資買來要改造提升運(yùn)行，將來還是要退出的，還是要給投資者回報和交代。

對于金融機(jī)構(gòu)而言我們有自己的優(yōu)勢，因?yàn)槲覀冇凶约旱陌l(fā)行能力，但是還是要有一幫專業(yè)的人來做專業(yè)的事情。我今天就先分享到這里，對城市更新方面的苦和樂都有體會，晴天一身土，雨天一身泥，我的鞋基本上一個月?lián)Q一雙。平常基本上全套裝備，從頭盔到眼鏡、手電筒、棒子，就像電工一樣，毫不夸張。然后把工作服一拓，穿上西裝能夠跟德國人、英國人談判，真的是下的廳堂，上的廚房。我們是金融機(jī)構(gòu)是有錢，有錢是不夠的，跟你一樣有錢的、比你有錢的機(jī)構(gòu)多的是，但問題是你怎么做的出來活。你最后把活改了，是不是還能租出去?我要跟設(shè)計師討論方案、材料，我親自到廠家去挑石材，樓里面的衛(wèi)具、馬桶是親自都要坐上去試一試的，要不怎么能夠保證我的樓那么受到追捧，這個沒有無緣無故的愛，他愛我，確確實(shí)實(shí)是因?yàn)槲以诶锩嬗泻芏鄸|西。因?yàn)槲以瓉硪沧鲞^零售，在做開發(fā)、城市更新也好，不管是開發(fā)商還是資金方真的要很認(rèn)真地去把握一些細(xì)節(jié)。零售有一句話，只要你上心，把心思花了，不管是城市更新或其他開發(fā)，不管是金融機(jī)構(gòu)還是開發(fā)商也好，你的產(chǎn)品一定會受到追捧，所以要以工匠精神來做金融，要以工匠精神來做城市更新和開發(fā)，這樣才能保證有源頭活水。

陳方勇：我自己理解他有特別難的兩點(diǎn)，好的作品是供不應(yīng)求，整個現(xiàn)在是供大于求，北京現(xiàn)在有三個大的地塊，麗澤全是最新的甲級樓，包括王靜超甲級的公寓，還有老樓改造出來怎么在中間搶份額，這其實(shí)是很考驗(yàn)產(chǎn)品的地方。還有一個更難一點(diǎn)的，就是在信托持牌機(jī)構(gòu)，這是有限制的，要有退出的，要有回報要求的。

接下來請高和的毛總，高和是業(yè)內(nèi)城市更新最早的一家，也是一直在做這一塊。高和這兩年非常認(rèn)可的資產(chǎn)證券化。原來的投資是等大買家、機(jī)構(gòu)接盤，但是很多的二三線城市沒有這種機(jī)構(gòu)只能賣，萬達(dá)自己也在轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)運(yùn)營了。大家一直期待另外一個東西出現(xiàn)，就是Reits，給大家一個持有希望就是這個樓賣不掉還有證券化。請毛總介紹一下高和的經(jīng)驗(yàn)，屬于大家要投類似持有型物業(yè)，未來向證券化這條路，在最開始要做什么準(zhǔn)備?

毛躍暉：當(dāng)時很難，不像開發(fā)商有一個非常成形的金融體系去支持。特別是在做城市更新的時候，都是像一些投資機(jī)構(gòu)、資管機(jī)構(gòu)，我們應(yīng)該是資管機(jī)構(gòu)，錢都是別人的，比如是基金形式。如何相信我們團(tuán)隊(duì)，給我們?nèi)谫Y呢?我們做了一些證券化方面的嘗試。一方面是做債，在2015年開始。其實(shí)2014年當(dāng)時我還是比較興奮的，當(dāng)時覺得跟住建部做研究，看中國的Reits。不是融資的平臺，而是在Reits平臺上直接做城市更新的事，因?yàn)槌鞘懈路浅＿m合Reits的邏輯，是低買過賣的投資循環(huán)。

在這之后有兩方面，一方面是資金價格，因?yàn)閭某杀靖?，?dāng)時信托像中融做到11、12、13。從投資人角度來說，與其去買一個剛對的信托產(chǎn)品，不去投一個不確定性高的產(chǎn)品。租金做到十幾塊，可能我給到投資人的包也很有限。特別是很多投資人在剛兌市場上，為什么要選擇這個?在快速上漲的預(yù)期上，按照正常的估值，在大宗交易的時候北京做到4字頭，甚至2字頭、3字頭，為什么我要做Reits?這個邏輯也不成立。

同時實(shí)現(xiàn)的輕重資產(chǎn)的分離，兩個估值不同的邏輯，重資產(chǎn)放到Reits里。當(dāng)然還有一個比較大的光環(huán)。第二個是趕上政治窗口期，這一單的意義是在于沒有任何主體，只是一個基金，也實(shí)現(xiàn)了全面的轉(zhuǎn)移，我們真正把Reits賣掉實(shí)現(xiàn)了流轉(zhuǎn)，這就是我們說的投入產(chǎn)出。

我再說一下前景，前景我還是比較樂觀的，比如大環(huán)境配合長租公寓?，F(xiàn)在我們理解是穩(wěn)杠桿，怎么穩(wěn)杠桿呢?Reits是一個非常好的工具。監(jiān)管機(jī)構(gòu)也在快速推動，人民銀行、銀監(jiān)會也形成了雙輪，也就是兩個監(jiān)管機(jī)構(gòu)都在推動的事情，只不過第一步在城市更新暫時還到不了，可能在長租、基建方面。

我再回過頭來說一些風(fēng)險和里面遇到的困難，比如怎么對接到證券化市場上來。我非常認(rèn)可王宇濤總裁說的還要有資管能力，現(xiàn)金流是一個基礎(chǔ)，你還是要有一個提升、有一個穩(wěn)定現(xiàn)金，這是一個關(guān)鍵。第二個是在這個市場上來說，特別是資管機(jī)構(gòu)所做的，如果是一些普通管理可能要看主體，看一些運(yùn)營主體的資金池、再融資能力。相對來說標(biāo)準(zhǔn)化的公寓、辦公和物流，相對來說是比較標(biāo)準(zhǔn)化的，比較容易被資本市場認(rèn)可。第三個是城市，剛才陳方勇總也說了，北京和上海的資產(chǎn)非常有流動性，特別是上海。但是從資本市場的角度來說，這是一個漸進(jìn)的過程，首先資本市場大部分投資人是債券投資人，還是銀行保險考慮的是投與退，這還是漸進(jìn)的過程。如果到二三線，很難被投資人認(rèn)可。第四個，我想說的是之前中興資本在做Mall的時候也提到這個問題，我覺得做投資的可能會關(guān)注。我們之前想的還比較好，就是當(dāng)現(xiàn)金流很穩(wěn)定的時候去做并購時，退的時候可以階段性退或者做Reits，這里面是有雙刃劍，資本市場信息是充分的，因?yàn)樘该髁?，這個是提醒大家的風(fēng)險。證券化只是工具，但是不是解決所有的問題。

陳方勇：目前我得到的消息，因?yàn)槟峭恋亟ㄔO(shè)口出來的會最清楚，您覺得這里面有什么點(diǎn)是可以投的?集體度地流轉(zhuǎn)到了一個時點(diǎn)，像華潤已經(jīng)有一個先例了，地是集體土地了，但是房子是拿到房本了。還有一個是很多廠房的改造，現(xiàn)在北京有沒有政策幫助更合理化?還有像老舊小區(qū)的改造，包括一些老產(chǎn)權(quán)房的再更新，包括再流轉(zhuǎn)的很多點(diǎn)，在您看來您覺得哪些目前是可以值得機(jī)構(gòu)安全進(jìn)去，又可以全身而退?

苗樂如：總體來看的話，他們幾位講的東西都是很實(shí)際的，而且成效比較好。但是總體上來看整個環(huán)境條件，應(yīng)該說他們的成果是他們努力出來了。城市的更新不僅僅是北京，各個趁勢比如說西安，也有城市中心需要改造的。還是做增料方面是一個機(jī)會，一個是過去的土地使用效率比較低，像北京有很多小塊地。現(xiàn)在從整個的整體規(guī)劃該度來說要整合再上市，這個基礎(chǔ)是有的，也需要打破的。

第二個是疏解之后，像徐和誼愿意讓出來。但是城市不一樣，前面夏院長講的，凡是存量房進(jìn)入到市場的話，這一塊比較重要。總的來說，在整個的改造當(dāng)中增量新的東西，要比舊的東西好做?？傮w來看，一個城市不一樣，布局和要求不一樣，必須從城市出發(fā)去判斷。但是總體來說是住宅以外的廠房、商業(yè)設(shè)施，象北京等地是有這么幾塊，第一是健康的，像養(yǎng)老這一塊。

第二是城市服務(wù)人員的住宿，這是去年放開時提出來的，但是只能蓋宿舍，為什么前面跟減量有關(guān)系?人口本來是控著的，不能改完之后再進(jìn)來，所以必須是單身職工注入，也就是有一套東西跟總量配置在一起的。再有一個就是剛才說的區(qū)域性的，包括孩子的上學(xué)，這個要補(bǔ)的。原來缺的特別是服務(wù)，還有一塊可以關(guān)注也就是停車，包括智能停車、智能管理。

第三是拉老舊城區(qū)、老舊房子的改造。前面提到太艱難，關(guān)鍵是統(tǒng)一性不強(qiáng)，問題是決策，一層到六層如果一層不同意根本弄不了。像北京當(dāng)前的機(jī)遇，應(yīng)該是中央國家機(jī)關(guān)作為整體性比較好的選擇。

最后一塊是主持人提到的集體土地這一塊了，在這里頭咱們在交流。我是管地的，為什么要政策呢?長租公寓都是工業(yè)用地，土地什么政策?按照住宅的話立刻就完蛋了。這一塊我們是從行業(yè)反應(yīng)，土地政策要給，現(xiàn)在就突出這一塊。第二個是集體土地，集體土地是瞄著國有地的收益。整體從出租的角度來看，政策還需要進(jìn)一步加大支持。第三個是整體來看，在改造當(dāng)中的情況也比較復(fù)雜，確實(shí)沒有經(jīng)歷過，也需要大家來推動。比如剛才說的幾個廠房改設(shè)施，改成籃球館等等，消防怎么做?也就沒有統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)了，這些只有靠大伙統(tǒng)一來推動，靠大伙的交流和實(shí)踐來完善?？傮w來講，國家和地方政府都支持，特別是到具體化方面政策的落實(shí)可能還需要我們努力。但是前面我講的增量那一塊比較簡單，存量這一塊很艱難，我覺得他們做的很不錯了，應(yīng)該很好地總結(jié)和借鑒經(jīng)驗(yàn)。

再一個從投資人角度來看，一個是說Reits，Reits原來對著國外是持有物業(yè)，人家不是讓你搞開發(fā)的，我們搞開發(fā)根本也落不了地。再有一塊需要銜接的，就是投資人完全看投資機(jī)構(gòu)，但是投資房地產(chǎn)怎么也要兩三年，兩三年的項(xiàng)目判斷可能值得你充分考慮。最后一個是存量的質(zhì)量問題，大伙可以統(tǒng)一一下。公共維修基金是救急的錢，不是這個錢要保整個建筑一百年不倒、百年不老，不是的。本來這個錢就是救急錢，就是電梯不行了等等拿錢先修，修完了之后要補(bǔ)過來。整個的外立面的修都有明確規(guī)定，業(yè)主必須盡義務(wù)，等于在觀點(diǎn)上還有很大的差別，還需要我們努力。

陳方勇：非常感謝!關(guān)于政策是鼓勵的，但是政策需要大家不斷努力去推動和完善。剛才也提到了幾個點(diǎn)是值得去投的，比如康養(yǎng)、停車場、長租公寓。

苗樂如：這都是北京的，全國可真都不一樣。這是逼著我非常說話。你選項(xiàng)目，還真看政策、看規(guī)劃，要把前面做足了。

陳方勇：因?yàn)闀r間有限，后面把收尾交給四位，您點(diǎn)完了可能性包括政策方向，哪家都講一個點(diǎn)，也就是你最看好的方向，或者最值得大家投入的城市更新的方向。 毛躍暉：還是結(jié)合北京，看好消費(fèi)升級的新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。在座的不知道了解不利用一個數(shù)據(jù)，(聽不見)

陳方勇：我們?nèi)チ瞬ㄊ款D看了MIT周邊，特別是欣欣向榮的產(chǎn)學(xué)研一體。

毛躍暉：清華是動力輸出源泉，我們在周邊做了一個調(diào)研。北京下一步發(fā)展更多的是60%來自于IT行業(yè)，重心會原來我們看好的CBD區(qū)域向被移動，核心就是清華。這周邊的出租率、租金上漲，開始我們沒有調(diào)研過的，我們是很驚訝。中關(guān)村、清華周邊出租是快速上漲，這個位置就是因?yàn)楦鷮W(xué)校創(chuàng)新能力、科研能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)合相關(guān)。

陳立洋：我跟毛總的觀點(diǎn)不謀而合，城市更新尤其是大城市的城市更新，我們最看好的就是科創(chuàng)。剛才毛總講了大學(xué)的周邊，還有一個是望京，望京租金的變化非常明顯，引入了中關(guān)村的政策以后，大量雙創(chuàng)空間等等涌入望京以后，老的望京辦公樓、寫字樓租金是發(fā)生了巨大變化。這是有一群有工匠精神的人去做利于科技創(chuàng)新的生態(tài)，但是能出來了就推高了物業(yè)的價值。從這方面的經(jīng)驗(yàn)來看，我們城市更新往科創(chuàng)的方向去走，打造科創(chuàng)的創(chuàng)新生態(tài)是目前來看在資本上是一個好生意。

王宇濤：剛才苗秘書講到的，我們在實(shí)際操作中體會最深的是政策的限制，在北京這兒一個首都、敏感的區(qū)域面臨的情況和其他一線城市和大部分二線城市都是不一樣的。我感覺政府有矛盾的心理，發(fā)展幾十年確實(shí)有老舊建筑需要提升。但是在提升過程中，區(qū)和區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，每一個區(qū)域比如像西城區(qū)有中央和一些機(jī)構(gòu)。包括現(xiàn)在聯(lián)屬辦公了，幾部委在一塊辦公了。剛開始聯(lián)屬辦公的時候，頭幾個月可能機(jī)構(gòu)還沒有運(yùn)營的時候，包括你批的深淺度不一樣，什么樣的能批，什么樣的不能批，每一個項(xiàng)目都要去逐個去研究。剛才還有媒體問我，你認(rèn)為在中國做城市更新是怎么樣的?我認(rèn)為這個問題是一個偽命題，你一定要問在中國、北京、潮陽區(qū)哪一個街道做城市更新怎么做，要問這么具體的問題。就像說中國的房價怎么樣?我無法回答。每一個區(qū)域不一樣，每一個城市像北上廣深的區(qū)別又太大，所以在政策的連續(xù)性像北京可以起大標(biāo)桿性的作用，這樣才能讓其他地方做參考。這肯定是市場和前景非常之巨大的，因?yàn)槿魏我粋€城市發(fā)展到這樣瓶頸的階段，會有一些老的過時了那怎么辦呢?你又不能拆，又不能讓改，在那兒還影響市容，使用率也很低下。我們?yōu)榱俗屓藗冇懈玫某鞘校尦鞘凶兊酶用篮?，出于社會?zé)任和共同的利益，我覺得應(yīng)該是去做一些品質(zhì)上的提升，只是說要找最好的辦法而已。現(xiàn)在希望通過我們市場已經(jīng)進(jìn)入這些人的參與，能夠起大一點(diǎn)微薄的力量，把這個事情往前推，多做一些對社會更有意義的事情。如果能夠?qū)崿F(xiàn)個目的，我覺得我們再辛苦也還是很開心的。

陳方勇：下面請?zhí)湛偪偨Y(jié)一下。

陶紅兵：今天這么多同學(xué)坐到現(xiàn)在真不容易，我覺得做城市更新，每一個里面都有機(jī)會，就看你怎么做。給大家的建議，不要看外面的媒體報道，也不要聽純研究機(jī)構(gòu)出來的研究報告，基本上不可信，基本上是胡說八道，跟完全實(shí)際操作是兩回事。要看一些一線跟企業(yè)有關(guān)的研究機(jī)構(gòu)的報告，要看實(shí)際操盤人的看法。如果大家要是看了太多的媒體上的一些東西，容易會上當(dāng)，這是給清華的同學(xué)最后送的忠告，謝謝!