梅里雪山腳下，看到沿途一路乞討的藏族婦女，她一步一磕頭，千里迢迢朝拜神山，把一生的積蓄獻給神靈，以求心中的圣殿。

我們這些終日在城市以文明標榜的人，誰(shuí)又能感覺(jué)自己比這個(gè)西藏婦女更幸福呢?

這是前段時(shí)間，在梅里雪山腳下寫(xiě)給我朋友的一段話(huà)。

我這位朋友，出生山村，是少見(jiàn)勤懇的人。在北京打拼多年后，一路逆襲成為職場(chǎng)精英。然而從2017年開(kāi)始，用他的話(huà)來(lái)講，就像是被老天爺連著(zhù)抽了幾個(gè)巴掌。

一開(kāi)始是在北京買(mǎi)改善房，結果買(mǎi)在了3月，高位站崗，緊接著(zhù)遇到股市下挫，這幾年攢的錢(qián)深套其中，昨天又得知由于行業(yè)不景氣，他所在公司倒閉，丟掉了工作。

要知道，人到中年，圖的是安穩，上有老下有小，哪能經(jīng)得起這樣折騰。最后因為長(cháng)期自責，每天在憤怒和焦慮中度日，得了抑郁癥。

昨天打電話(huà)慰問(wèn)了一番。

“別的暫且不說(shuō)，當初買(mǎi)房這個(gè)事情是怎么想的?雖多年未見(jiàn)，也可以打電話(huà)問(wèn)問(wèn)我。”

“我每天都在看新聞，看樓市政策，一直感覺(jué)買(mǎi)房是件很簡(jiǎn)單的事兒，當初身邊的人都在買(mǎi)，老婆一催，就趕著(zhù)上車(chē)了。”

只能說(shuō)，人類(lèi)一切的憤怒源于無(wú)能，同理，人類(lèi)一切的焦慮源于無(wú)知。

這樣的人不少，大抵可以總結為缺乏「樓市觀(guān)」，有些人關(guān)注樓市，為了買(mǎi)房研究了好幾年，到頭來(lái)還是沒(méi)搞懂房子到底是什么東西，房子對自己的意義又是什么。你對房子的理解，你對政策的理解，你對這個(gè)市場(chǎng)所有參與者行為的理解，最終都會(huì )形成一條指引你方向的路。

接下來(lái)，子木分享幾條這些年最容易被誤解的樓市真言，希望通過(guò)我的解釋?zhuān)茏屇銓鞘姓嫦喔咏恍?/p>

01

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的

在讀懂這句話(huà)之前，我們先來(lái)了解一下什么是「房子」。

自98年房改以來(lái)，在我們市場(chǎng)上真正實(shí)現自由交易的，其實(shí)統稱(chēng)為商品房，而商品房的本質(zhì)就是商品，和黃金、鉆石、大蒜、土豆是一樣的。

再往下追溯，商品又是資源，資源天生帶有稀缺性，稀缺就有爭奪，爭奪就會(huì )創(chuàng )造出投資和投機行為，這個(gè)邏輯大家一定要明白。

所以，我們的房子真正值錢(qián)的并不是那個(gè)鋼筋水泥殼，而是房產(chǎn)下面土地帶來(lái)的資源。

例如你住在北京西城區這片土地上，就能享受到中國最好的教育、醫療或者社會(huì )地位等等，而這些資源是政府拿著(zhù)全國納稅人的錢(qián)進(jìn)行持續投入，持續配套建設，各大型國企持續進(jìn)駐后的結果。

所以我們把這句話(huà)拆分為三個(gè)邏輯。

第一，房子是用來(lái)居住;(這句話(huà)是對的，閑置就是占坑，純屬資源浪費，這種做法應該完全制止，非常建議收取高額的空置稅)

第二，房子不是用來(lái)炒的;(這個(gè)要看是什么房，商品房天然帶有投資屬性，本就帶有炒的成分，但是人才保障房、公租房、共有產(chǎn)權房這類(lèi)房子絕對不能炒，它實(shí)現的是社會(huì )居民基礎保障功能)

第三，房子是用來(lái)投資;(縱觀(guān)全世界任何一個(gè)國家，房子都是抗擊通脹的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，之前買(mǎi)房的人到后來(lái)賺了錢(qián)，其實(shí)不是這樣，只不過(guò)把這些年被通脹掠奪的財富轉移到了房產(chǎn)價(jià)值上了而已。況且如果沒(méi)有人投資，大家買(mǎi)了房子都用于自住，那城市新進(jìn)入的打工者去哪兒租賃住房呢?)

所以總結為一句話(huà)，房地產(chǎn)基本的居住屬性無(wú)法改變，房地產(chǎn)投資屬性將長(cháng)期存在。

這些年，你會(huì )發(fā)現一個(gè)很明顯的樓市現象，房?jì)r(jià)不漲房租漲，房租不漲房?jì)r(jià)漲，總是有一塊會(huì )彌補投資收益。

“居者有其屋”的實(shí)現方式也并不是把房?jì)r(jià)降低，讓所有人能買(mǎi)得起房，而是通過(guò)建立長(cháng)效機制，建立更多的保障房給大家住。

這一點(diǎn)我特別欣賞新加坡的住房制度：擁有強大的保障房市場(chǎng)和小眾的商品房市場(chǎng)，兩者分軌割裂。保障房保障了老百姓的基礎住房問(wèn)題，而商品房是富人的游戲，有錢(qián)隨便炒，炒來(lái)炒去也不會(huì )影響到其他人的生活。

今天的中國，長(cháng)效機制還沒(méi)有建立起來(lái)，商品房則是過(guò)分炒作的狀態(tài)，很多人在時(shí)代發(fā)展中以此竊取了更多的投機成果，非公平地拉開(kāi)了貧富差距，這也是當下年輕人為什么對房?jì)r(jià)憤憤不平的原因。

02

剛需什么時(shí)候買(mǎi)房都合適

實(shí)際上，剛需是一個(gè)很模糊的概念。因為買(mǎi)得起就買(mǎi)，買(mǎi)不起就不買(mǎi)，這個(gè)世界上沒(méi)有非買(mǎi)不可的商品，所以在房子這個(gè)商品面前，就沒(méi)什么剛需不剛需的界限了。

我認為只有在樓市下跌中還在買(mǎi)房的人才能算得上是剛需，明明不知道房子會(huì )降價(jià)多少，底部在何時(shí)，還必須上車(chē)買(mǎi)房的，那肯定是以自住為目的的剛需。

在房?jì)r(jià)上漲階段，各種各樣的需求都成了剛需。有人兒子才2歲，害怕未來(lái)買(mǎi)不起，就想著(zhù)在市中心買(mǎi)一套學(xué)區房;有的人手上有閑錢(qián)，看到別人都在買(mǎi)，心里癢癢自己也買(mǎi)一套;有的人看到了心儀的房子，奉若至寶，砸鍋賣(mài)鐵也要買(mǎi)。這些人算不算剛需呢?他們只能算是偽剛需。

在中國，房子被賦予了太多的概念，城市居民、戶(hù)籍、學(xué)位、醫療保障、升值保障、乃至養老。為了搶占這些社會(huì )資源，就必須拿出三代人的心血，去買(mǎi)那些鋼筋水泥建造的空中樓閣。

有限的城市資源如果以房子為社會(huì )階層劃分的話(huà)，不得不說(shuō)，我們社會(huì )文明還處于初級階段。

正因為房子被賦予太多意義，在樓市上漲的預期下，老百姓出現了買(mǎi)房的群羊效應，各種各樣的偽剛需一夜之間變成剛需，將所有房子吃的一干二凈，這時(shí)候反而那些沒(méi)地方住的剛需被排擠到邊緣角落，望著(zhù)茫茫人海瑟瑟發(fā)抖。

任何商品價(jià)格都是有周期性的，大多數人的買(mǎi)賣(mài)都發(fā)生在錯誤的時(shí)間點(diǎn)，大部分人很容易被眼前的現象所蒙蔽，投資房產(chǎn)和投資股票是一個(gè)道理，真正賺錢(qián)的都是少數那些精準逃頂和抄底的人。

目前真正的剛性需求還沒(méi)有完全釋放完，但也正在處于衰減階段。人口紅利的缺失，城鎮化的艱難，可以預見(jiàn)的是，未來(lái)房子的空置率遠比2015年要高的多，而馬云那句“8年以后，房子如蔥”的預言，也將會(huì )在大部分城市得到應驗。

中國的未來(lái)，和現在的日本一模一樣。日本除了東京房?jì)r(jià)堅挺，再往下的地方都開(kāi)始送房了。中國人口基數大，但也只能創(chuàng )造出三個(gè)國際標準的都市圈和多個(gè)以省會(huì )為中心的大都市，這就是我為什么不讓大家在三四線(xiàn)投資房產(chǎn)的原因。

至于“剛需什么時(shí)候買(mǎi)房這句話(huà)”，真正的區別在于是純剛需還是偽剛需。純剛需就是必須馬上要住房的，下個(gè)月不買(mǎi)房，結不了婚的，下個(gè)月不買(mǎi)房，孩子上不了學(xué)的，這些才是純正的購房需求。

而偽剛需大部分是處在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的錯誤思想中，“什么時(shí)候都可以買(mǎi)”這句話(huà)造成的損失不言而喻。

03

調控政策是為了降房?jì)r(jià)的

很多人對房地產(chǎn)調控政策非常敏感，敏感到只要官方政策發(fā)布政策就出一身冷汗。單純地認為，“遏制房?jì)r(jià)上漲，房?jì)r(jià)要會(huì )跌，降準釋放貨幣流動(dòng)性，房?jì)r(jià)就要漲”，其實(shí)這些都是片面的。

自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來(lái)，出臺調控政策的目的只有一個(gè)：為了防范金融風(fēng)險，控制房?jì)r(jià)過(guò)快大幅上漲，真正意圖是將房?jì)r(jià)控制在合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為什么2017-2018年要連續出臺幾百上千條措施調控房?jì)r(jià)呢，利率一升再升最后是限制了誰(shuí)的購買(mǎi)需求?是收入偏低的人群，有錢(qián)人買(mǎi)房根本不需要貸款。所以這類(lèi)調控政策影響的只是剛需和炒房客。

過(guò)去數十次調控，沒(méi)有一次是為了讓房?jì)r(jià)下跌的，只要“不漲的那么快”就算達到了目的。

先把房?jì)r(jià)摁住幾年，讓居民收入和社會(huì )財富趕上來(lái)，然后做實(shí)今天的房?jì)r(jià)。今天的房?jì)r(jià)當然偏高，但是過(guò)幾年，等人們都攢足了首付，房?jì)r(jià)有了支撐，有人賣(mài)房有人買(mǎi)房，房?jì)r(jià)自然就跌不下去了，中國樓市房?jì)r(jià)“大漲小跌”就是這么來(lái)的。

其實(shí)房?jì)r(jià)最好的狀態(tài)是緩漲，配合著(zhù)居民財富，配合著(zhù)貨幣通脹，但是每次又因為買(mǎi)漲不買(mǎi)跌爆發(fā)了群羊效應和樓市大蕭條，所以說(shuō)，調控真是一門(mén)藝術(shù)。

這次大調控之后，我們也看到的調控的結果：

1.能降價(jià)的房子，普通白領(lǐng)依舊買(mǎi)不起，或者買(mǎi)了根本沒(méi)法住。

2.普通白領(lǐng)買(mǎi)得起又好住的房子，肯定不會(huì )降價(jià)，甚至會(huì )緩慢上漲。

04

房地產(chǎn)把實(shí)體經(jīng)濟毀了

現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不太好，這個(gè)不太好，是因為參與者并沒(méi)有很好的認識到它的用處。

開(kāi)發(fā)商不以造好房子為榮，居民不以好的居住體驗為榮，地方不以保障居民可持續發(fā)展為榮，一切都落到了房子的增值身上。

所以這樣導致的結果是，房地產(chǎn)過(guò)分發(fā)展金融屬性，負面效果日益嚴重。結果到今天，所有人又把罪惡歸到了房地產(chǎn)頭上：因為房地產(chǎn)，把實(shí)體經(jīng)濟毀滅了。

殊不知，房地產(chǎn)也屬于實(shí)體經(jīng)濟。

從下游來(lái)說(shuō)，搬一次新家起碼也得需要購買(mǎi)一套家具、一套家電，甚至做一次大的裝修;從上游來(lái)說(shuō)，鋼鐵、水泥、機械等行業(yè)無(wú)一不受到房地產(chǎn)的影響。

上下游帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)解決了多少社會(huì )就業(yè)問(wèn)題，這些傳統行業(yè)都屬于制造業(yè)，而且還有大量的中介服務(wù)機構和人員，還有依靠給新房做裝修設計的人員、施工人員，還有廣大進(jìn)城打工的農民工兄弟，大多數也是去搞工程建設了。

他們?yōu)槌鞘袆?chuàng )造的財富，又用來(lái)建設地鐵、公園、廣場(chǎng)、辦公大樓等等，辦公大樓招商發(fā)展，才能推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟的增長(cháng)。

一個(gè)產(chǎn)業(yè)過(guò)度投資會(huì )產(chǎn)生泡沫，一個(gè)產(chǎn)品過(guò)度炒作也會(huì )產(chǎn)生泡沫，前幾年鋼鐵行業(yè)過(guò)度投資以至于現在產(chǎn)能過(guò)剩，鋼材價(jià)格在炒作后也大幅度跌落。

任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都存在「投資擴張，取得收益，再擴張」的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程最后形成的市場(chǎng)最終決定了這個(gè)行業(yè)的方向。

不得不承認，中國最近十幾年的經(jīng)濟突飛猛進(jìn)，與政府引導房地產(chǎn)發(fā)展壯大是分不開(kāi)的，其帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的整體發(fā)展，但問(wèn)題是我們集中全力發(fā)展了房地產(chǎn)，而忽略了其他行業(yè)的進(jìn)步，對房地產(chǎn)的過(guò)度投資，也抽干了其他行業(yè)的養分。

很多人怪房地產(chǎn)，這就好比有一片富饒待開(kāi)發(fā)的叢林，規則是每年讓你開(kāi)采一點(diǎn)可以開(kāi)發(fā)100年，然而人們卻花10年時(shí)間把叢林開(kāi)發(fā)得毛都不剩。

最后叢林被毀，引來(lái)了泥石流，生靈涂炭，人們反而又怪叢林沒(méi)有抵擋住泥石流。到底該怪誰(shuí)呢?

不得否認的是，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的關(guān)鍵引擎，但與之配套的一定是高科技產(chǎn)業(yè)興起和制造業(yè)升級的結果，否則這股泥石流將成為最大的災難。

05

房地產(chǎn)稅是降房?jì)r(jià)的利器

房地產(chǎn)稅是今后幾年房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要因素，但很多剛需卻把它當作房?jì)r(jià)下跌的一個(gè)利器。

寄希望于此，只能說(shuō)是抱有幻想。

準確得來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅并不是為了控制房?jì)r(jià)的，而是保證房?jì)r(jià)橫盤(pán)之后，房地產(chǎn)進(jìn)入存量房市場(chǎng)之后，地方有一個(gè)更好的財政收入手段而已。

首先房地產(chǎn)稅必將是一種地方稅，也只有成為地方稅才具有操作的可行性。因為全國范圍內房地產(chǎn)發(fā)展是極不均衡的，作為地方稅種的房地產(chǎn)稅全面收取或統一收取都不現實(shí)，也無(wú)法操作。

大概率會(huì )模仿目前「因城施策」的手段，讓地方根據本區域的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，采取靈活多樣的稅收方式，地方政府才有可能積極征收。

按照我對稅收的理解，我認為，前期地方財政投入多，收入高、房?jì)r(jià)高的地方收取的利率高，收入低急需發(fā)展的地方則可以少收取或不收取，因為只有這樣才能達到稅收公平，既不傷害剛需，又可均衡發(fā)展。

對于跨區域多套房的居民，只要在急需要發(fā)展的區域，無(wú)論多少套都可以不收或少收。只有這樣，房地產(chǎn)稅在收取過(guò)程中的起征標準，多套征收認定等等難題，都可以通過(guò)稅率的變化進(jìn)行完善調整。

中央只需根據各地方發(fā)展情況給出稅率范圍即可，具體實(shí)施由地方解決。地方根據本地人口情況，城市發(fā)展情況評估出賣(mài)地收益和稅收收益哪一種更有益于城市發(fā)展即可。

所以今后幾年房地產(chǎn)稅肯定是要推出的，而且會(huì )成為地方政府增財政收入的主要手段。那么房地產(chǎn)稅推出后，房?jì)r(jià)一定下跌嗎?這還真不一定。

既然你收入高，你想住在前期財政投入多，城市配套齊全的核心繁華區域，那你就多交點(diǎn)稅。既然你是窮人，那你就住在不收稅或收稅少的城市偏遠區域。如果你有錢(qián)，在城市偏遠區域買(mǎi)了很多房子，你為城市的發(fā)展做出了貢獻，當然可以減稅了。

所以我認為，房地產(chǎn)稅會(huì )成為縮小貧富差距，調節城市發(fā)展的有效手段。

房地產(chǎn)稅和政府賣(mài)地收入本不沖突，收了房地產(chǎn)稅政府就不能賣(mài)地了，這種想法很幼稚。城市要發(fā)展，政府賣(mài)地獲取發(fā)展資金，投入公共建設，建立居民公共設施，這條發(fā)展路徑任何政府都不可能放棄。

房地產(chǎn)稅只能是一種調節稅而已，調節各區域房地產(chǎn)均衡發(fā)展，調節城市不同區域的發(fā)展，調節各階層居民整體收入差距。

那這種調節稅會(huì )造成房?jì)r(jià)的下跌嗎?

不收稅的區域居民沒(méi)有持有成本，沒(méi)有下跌動(dòng)力;收稅高的區域學(xué)校醫院超市配套齊全，需求大，想跌也難。你在新疆住，一定要去上海買(mǎi)房，那你就承擔高稅收吧。你不想承擔高稅收，那就找個(gè)稅少的地方住。

所以房地產(chǎn)稅按人均面積收都是不可行的，我在偏遠地區買(mǎi)了多套房，為這個(gè)區域的發(fā)展作奉獻，怎么也要免稅吧，什么異地多套，人居面積的難題在差別稅率下都會(huì )不攻自破。

最后再說(shuō)幾句。

樓市為什么值得研究，是因為這是一個(gè)「看山不是山，看水不是水」的地方，嚴重的信息差讓很多購房者迷失于謊言之中，成為了隨風(fēng)搖擺的韭菜。若想看得清前方的路，一定要記住一句話(huà)：

任何事情的真相，一定是結果而不是開(kāi)始或者過(guò)程。