沒(méi)有消息對樓市來(lái)說(shuō)就是最大的好消息，因為這是中國唯一一個(gè)不需要概念和題材就能健康發(fā)展的市場(chǎng)，只要給一個(gè)穩定的局面就好。··

最近的新聞很多啊，最大的一件事應該是下面這個(gè)段子了。

說(shuō)實(shí)話(huà)，雙休日聽(tīng)到這個(gè)消息的時(shí)候，我也是挺吃驚的。

但結合之前領(lǐng)導對股市科創(chuàng )板和注冊制的要求，可謂是雄心勃勃，所以換一個(gè)年富力強的證監會(huì )新主席也是可以理解的。

長(cháng)期以來(lái)，股市和樓市一直是中國人最關(guān)心的兩個(gè)市場(chǎng)。

隨著(zhù)對股市高頻的操作，而樓市大新聞反而少了起來(lái)。

可以預計，未來(lái)幾年改革突破的重點(diǎn)基本上就在股市了，各種創(chuàng )新都會(huì )去試一試。

而沒(méi)有消息對樓市來(lái)說(shuō)就是最大的好消息，因為這是中國唯一一個(gè)不需要概念和題材就能健康發(fā)展的市場(chǎng)，只要給一個(gè)穩定的局面就好。

不過(guò)在這個(gè)安靜的樓市大環(huán)境下，我還是觀(guān)察到了一些新變化，更加堅定了房?jì)r(jià)會(huì )穩的信心。給大家說(shuō)一說(shuō)。

01

第一個(gè)變化是地價(jià)穩了。大家都很關(guān)心房?jì)r(jià)漲跌，過(guò)去12年上海房?jì)r(jià)平均漲了6倍，很夸張。但如果你看地價(jià)漲幅，其實(shí)更高。所謂的房?jì)r(jià)漲，更多的是被地價(jià)拉起來(lái)的。

所以呢，在我的買(mǎi)房框架里，土地一直是研究重點(diǎn)。

買(mǎi)房我喜歡找空地多的地方，容易出地王，房?jì)r(jià)輪動(dòng)更快。

判斷未來(lái)房?jì)r(jià)趨勢，我更多的會(huì )看土地拍賣(mài)的溢價(jià)率。就是土拍的時(shí)候，房企加價(jià)的程度，這直接反映了土地市場(chǎng)的熱情。

我觀(guān)察到的情況是，2018年土拍市場(chǎng)基本穩定下來(lái)了。以下是來(lái)自于易居研究院的一張圖，是一二線(xiàn)40個(gè)城市土地溢價(jià)率。大家可以看到，土地溢價(jià)率已經(jīng)到達了幾年內的低點(diǎn)。

再來(lái)看諸葛找房整理出來(lái)的各大城市土地溢價(jià)率，大部分城市的溢價(jià)率都不高。

更低的土地溢價(jià)率，意味著(zhù)房企不那么高看市場(chǎng)一眼，也暗示著(zhù)今年、明年上市的新房定價(jià)都不會(huì )太高。

開(kāi)發(fā)商可以用合理的定價(jià)就能賺到錢(qián)，沒(méi)必要非要開(kāi)高價(jià)自找麻煩，畢竟還有限價(jià)在。

02

穩定的地價(jià)+靜淡的房市基本鎖定了房?jì)r(jià)的上限，但是大家也別指望房?jì)r(jià)會(huì )怎么跌。

因為土地價(jià)格也在夯實(shí)新房的成本，鎖定房?jì)r(jià)的下限。

雖然土地溢價(jià)率不高，但是土地起拍價(jià)一點(diǎn)也不手軟。

我觀(guān)察到的情況是，目前土地的起拍價(jià)大多是按照周邊二手房打6折來(lái)設定的，算上建安成本，房企造好房子，按照周邊二手房1.1倍的定價(jià)還是能賺到錢(qián)的，但是因為土地成本已經(jīng)占到了房?jì)r(jià)的60%，房?jì)r(jià)也不可能再低了。

給大家看一個(gè)案例。

上海大虹橋徐涇板塊去年7月新拍的兩塊地，就在徐盈路地鐵站旁，兩塊地的成交樓板價(jià)在3.3萬(wàn)左右。周邊新房萬(wàn)科天空之城定價(jià)5.8萬(wàn)，二手次新的仁恒西郊花園定價(jià)在6.2萬(wàn)，二手次新的錦繡逸庭定價(jià)5萬(wàn)左右。

雖然新拍出兩塊地的溢價(jià)率是0，土地市場(chǎng)靜淡到極點(diǎn)，但因為土地高成本的限制，加上飛漲的人工和材料，未來(lái)新房上市，房?jì)r(jià)成本就接近5.5萬(wàn)，要保證一定的利潤，幾乎就沒(méi)有什么降價(jià)空間。

這意味著(zhù)，不知不覺(jué)中，大虹橋的新房基本已經(jīng)站穩了5到6萬(wàn)這個(gè)價(jià)格區間。這個(gè)房?jì)r(jià)是2014年的2倍。

我不得不佩服地方政府的高明，土拍價(jià)格的精確設定，既給房企留足一定的利潤空間，也保證了地價(jià)穩定，保證國有資產(chǎn)不流失。

另一方面，在目前這個(gè)較高土地價(jià)格上的大量土拍落地，說(shuō)明了至少房企這個(gè)樓市里的大玩家，已經(jīng)承認了這一輪牛市快速翻倍的房?jì)r(jià)。

可以預見(jiàn)的是，一兩年內陸續上市的新房項目，會(huì )用牛市后的新定價(jià)夯實(shí)當前房?jì)r(jià)，帶著(zhù)買(mǎi)房人逐漸適應，在新高的價(jià)格平臺上繼續博弈。

03

另一個(gè)變化是剛需在悄悄入市。

我們長(cháng)期觀(guān)察各大城市二手房成交量。

從目前我們發(fā)現的的情況來(lái)看，深圳、上海、合肥這些上一輪牛市率先調整的城市，二手房成交量已經(jīng)放大。量在價(jià)先，成交量放大意味著(zhù)有買(mǎi)房人在加快入市。

以上海為例，2018年上海二手房成交量大多在1.2萬(wàn)套左右，最差的時(shí)候在1萬(wàn)套左右。那個(gè)時(shí)候中介都活不下去了，徹底的靜淡市。

但在2018年最后一個(gè)季度，特別是12月的時(shí)候，二手房成交量已經(jīng)回暖到1.55萬(wàn)套。雖然離牛市起點(diǎn)的2萬(wàn)套還差不少，但這已經(jīng)是一個(gè)較為明顯的底部信號，有人已經(jīng)在抄底了。

不光是數據，從我人肉的感受也是這樣的。

我每周五在上海有1次線(xiàn)下茶話(huà)會(huì )，每月有1次線(xiàn)下課程。時(shí)間長(cháng)了我發(fā)現這兩個(gè)線(xiàn)下活動(dòng)的粉絲畫(huà)像還是差很多的。

茶話(huà)會(huì )時(shí)間短，只有3個(gè)小時(shí)，來(lái)的大多是剛需的新手，他們不需要那么多選籌、信貸技術(shù)，只要你告訴他能不能買(mǎi)，買(mǎi)哪里就行了，反正也就買(mǎi)一套自住。

而線(xiàn)下課程的學(xué)員則是一群野心勃勃的進(jìn)取買(mǎi)房人，更偏向于投資，什么都想知道。2天的課程時(shí)間也保證了我們可以事無(wú)巨細地把買(mǎi)房各種打法說(shuō)透。

但是大半年下來(lái)，我發(fā)現一個(gè)有趣的現象。

懵懂的自住客，不少已經(jīng)買(mǎi)好了房。而精通樓市的老司機，壓根沒(méi)啥動(dòng)靜。

這代表了市場(chǎng)的一種心態(tài)：

只有房產(chǎn)靜淡市，才會(huì )告訴我們什么才是真正重要的東西。

房子說(shuō)到底還是用來(lái)住的。每一次低迷，都是由自住的買(mǎi)房人，敲擊出底部，然后帶動(dòng)觀(guān)望人群。

04

除了樓市基本面在改善，更大的利好是資金面的確也在寬裕。

央行最近有一連串讓人眼花繚亂的騷操作，比如定向中期借貸便利、永續債、央行票據互換工具等等。

雖然都是很專(zhuān)業(yè)的金融術(shù)語(yǔ)，吃瓜群眾大多表示看不懂，不過(guò)在一群專(zhuān)家的解讀下，大家都有了一陣莫名的興奮：看樣子是要干一番動(dòng)靜出來(lái)。

的確沒(méi)錯。

央行那么多玩法，無(wú)非都在做一個(gè)事情，給銀行注入資金，讓他們可以放出更多貸款來(lái)馳援經(jīng)濟。

這么大的動(dòng)作，是有背景原因的。如果平時(shí)有留心下金融市場(chǎng)的話(huà)，就會(huì )發(fā)現，我們目前的貨幣增速(M2)已經(jīng)創(chuàng )了幾十年來(lái)的歷史最低，只有8%，金融緊縮已經(jīng)拖累經(jīng)濟下行。

不知不覺(jué)中，我們不光是站在一個(gè)樓市房?jì)r(jià)的階段性底部，也是站在一個(gè)貨幣增速的歷史性底部。

接下來(lái)，貨幣增速會(huì )逐漸加快，達到托底市場(chǎng)的目標。

與買(mǎi)房人相關(guān)的是，按揭利率在今年會(huì )下行。

其實(shí)最近很多地方的按揭利率已經(jīng)下行，在上海首房首貸拿到9折按揭利率是比較容易的，其他地方也都傳來(lái)按揭利率打折的消息。

而且因為經(jīng)濟下行，我之前文章《 大爆料!揭秘樓市運行的底層邏輯》有預計今年會(huì )有寬松動(dòng)作，可能有多次降準，一次降息。

隨著(zhù)貨幣寬松，按揭利率下行依然是大趨勢。而在歷史上，按揭利率下行的2012年和2015年，房?jì)r(jià)表現都很不錯。

所以今年應該也不會(huì )例外，雖然調控依然嚴格，但只要按揭利率寬松，房?jì)r(jià)筑底是沒(méi)啥問(wèn)題的。

05

好了，說(shuō)到這里，大家應該都明白了，我對市場(chǎng)的判斷就是今年就是企穩年，大部分城市會(huì )有調整，但不會(huì )大跌。

如果要給建議的話(huà)，有這么一些需要注意的地方：

1、上海這些率先調整的城市，房?jì)r(jià)會(huì )先筑底。未來(lái)一段時(shí)間是底價(jià)成交，熱點(diǎn)板塊還可能會(huì )有一成的漲幅。等到上海企穩后，后上漲的二線(xiàn)城市，比如南京、杭州、重慶等，才會(huì )逐漸穩定下來(lái)，大概要半年到一年的時(shí)間。

2、這種不大漲、不大跌的時(shí)候，難得的安靜年份，是抄底解決自住問(wèn)題的最好時(shí)機。不要怕買(mǎi)高，反正是自住耐得住性子。時(shí)間就是一把殺豬刀，再高的高崗也會(huì )被時(shí)間削平。

不過(guò)反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果在當前這樣房?jì)r(jià)調整之后的情況下，當你奮力拼搏仍無(wú)法在某個(gè)城市立足，那或許應證明你不適合這里或這里不適合你，最好的選擇是轉身，追尋產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步和政策的方向，轉戰下一個(gè)熱點(diǎn)。比如在三到五年內，依然看不到買(mǎi)房留下來(lái)的希望(離首付越來(lái)越近)，那就趕緊離開(kāi)吧，尋找略低一級的城市，依靠城市能級的提升，說(shuō)不定還能逆襲。至于你所在的城市，會(huì )有其他人來(lái)填空的。

3、注重房?jì)r(jià)漲幅和收益的朋友，我們一直都在說(shuō)要買(mǎi)在大漲前夜。但其實(shí)這種操作很難的。我看到的成功者，往往都是在混沌之中抄底長(cháng)持，我從沒(méi)見(jiàn)過(guò)在樓市里能做到低吸高拋的波段。

所以我鼓勵大家提前行動(dòng)，但請控制好負債月供和利息成本。很多人問(wèn)我，負債月供到多少比較好。這個(gè)因人而異，反正到你安心到3年內房?jì)r(jià)不漲也不慌的程度就行了。

最后是一個(gè)房圈朋友對我說(shuō)的話(huà)，感覺(jué)很受用，分享給大家。

好的買(mǎi)房人是不會(huì )躺著(zhù)等房子漲價(jià)的，就像騎車(chē)是靠踩而不是靠下坡一樣。

本文轉自微信公眾號：魔都財觀(guān)(ID：moducaiguan)，作者：魔都財觀(guān)的觀(guān)觀(guān)。