德國房?jì)r(jià)在全世界就是“神話(huà)般”的存在，全球各國普遍都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫的形成以及破滅，比如著(zhù)名的1991年的日本房地產(chǎn)泡沫、1997年的東南亞危機、2008年的美國次貸危機等等，而唯獨德國沒(méi)有出現過(guò)嚴重的房地產(chǎn)危機，甚至在相當長(cháng)一段時(shí)間內，德國的房?jì)r(jià)可以用“沉睡”一詞來(lái)形容。

那么，德國的房?jì)r(jià)到底有多穩定呢？

1970-2015年，德國新建住房名義價(jià)格指數增加90%，扣除通脹的實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jì)r(jià)收入比下跌62%。

也就是說(shuō)，對于德國居民，房?jì)r(jià)漲幅連物價(jià)的上漲都趕不上，德國居民的收入增長(cháng)速度也遠遠超過(guò)房?jì)r(jià)的上漲速度，房子買(mǎi)的越晚反而越劃算。德國居民好幸福！

而同時(shí)期英國、美國、西班牙房?jì)r(jià)的名義漲幅大概分別為50倍、12倍、52倍，從下圖的走勢也可以很好的感知出來(lái)，德國的名義房?jì)r(jià)指數以一條穩穩的直線(xiàn)跨越了整個(gè)時(shí)間段。

部分世界經(jīng)濟體的名義房?jì)r(jià)指數波動(dòng)（1971Q1=100）

而中國呢？自1998年住房市場(chǎng)化以來(lái)，中國房?jì)r(jià)幾乎單邊上漲。雖然房?jì)r(jià)上漲過(guò)快有過(guò)幾次調控，房?jì)r(jià)也曾短暫“歇息”過(guò)，但隨之而來(lái)的是更大的報復性上漲，在過(guò)去15年時(shí)間里房?jì)r(jià)上漲10倍的城市也是比比皆是。

很多人覺(jué)得，德國房?jì)r(jià)上漲是不是因為地廣人稀或者經(jīng)濟不景氣，然而，答案都是否定的。

德國可是歐洲最強大的工業(yè)國家、世界第四大經(jīng)濟體，歐盟最核心的成員之一，屬于發(fā)達國家的行列，而德國的高端制造也是響徹國際。

至于人口，我們可以對比一下中德兩國。

德國的人口大約有八千萬(wàn)，國土面積大約有三十六萬(wàn)平方公里，而我們的中國大概有十三億人（實(shí)際只會(huì )更多），國土的面積大約是九百六十萬(wàn)平方公里，也就是說(shuō)德國的人口密度是中國的1.6倍。

經(jīng)濟高度發(fā)達、人口密度如此之大，按理說(shuō)，應該是一個(gè)高房?jì)r(jià)的國家才對。但實(shí)際上，德國房?jì)r(jià)除了近幾年略有波動(dòng)外，幾十年來(lái)一直保持相對穩定，那么，這其中的奧秘究竟是什么呢？

首先，就是國家對房地產(chǎn)的定位。德國政府始終把房地產(chǎn)看作是社會(huì )福利體系的一部分，并不過(guò)多強調“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，長(cháng)期實(shí)行居住為導向的制度（現在咱們國家也在往居住方向靠近）。

德國不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，因為德國的制造業(yè)很發(fā)達，全要素生產(chǎn)率的提升（勞動(dòng)生產(chǎn)率提升、技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)品創(chuàng )新等等）足以支撐經(jīng)濟的良性運轉，政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車(chē)、電子、機械制造和化工等產(chǎn)業(yè)，成就“德國制造”。

其次，德國有充足穩定的住房供給以及規范發(fā)達的租賃市場(chǎng)，住房擁有率低、租房比例高。

我們知道，任何商品的價(jià)格都是由供給的相對變化決定的，房子也不例外，經(jīng)過(guò)戰后重建，到1978年，德國平均每戶(hù)家庭有1.21套住房，長(cháng)期的住房緊張問(wèn)題得到緩解。我們也不必對德國40年間的穩定房?jì)r(jià)感到驚訝，原因就是：需求少，供給多。

另外，即使有些人買(mǎi)不起房子，德國政府也會(huì )想辦法讓每個(gè)人有房可住。比如，政府大力推動(dòng)廉價(jià)房以及福利房建設，根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼，在這種情況下，德國人完全不用擔心沒(méi)有房子可以住。

更讓租房者放心的是，通過(guò)法律約束，房租會(huì )保持在合理穩定的范圍內，完全不用擔心下個(gè)月租金會(huì )大漲?！蹲》孔赓U法》規定房租漲幅不能超過(guò)合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過(guò)50%，就構成犯罪。

《民法》還規定，出租者無(wú)權將租戶(hù)趕走，租房合同簽訂之后，房主不能隨意收回住房，更不能任意漲價(jià)。租賃合同可以簽訂三年、五年、十年甚至無(wú)期限，即使物價(jià)出現快速增長(cháng)，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明確的約定。而且，一旦出現房屋需要修繕的情況，費用由房主承擔。

因此，在房子供給相當充足，租賃市場(chǎng)成熟的情況下，超過(guò)50%的德國人選擇租房，而不是買(mǎi)房，從而房租保持穩定，房子價(jià)格穩定。

第三，德國對房子投機和開(kāi)發(fā)商暴利征收高額稅收，為了減少房子的投機性交易，德國政府想了很多的辦法，比如，在住房交易中，若未滿(mǎn)10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jì)r(jià)超過(guò)合理房?jì)r(jià)的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過(guò)50%，就定性為“獲取暴利”，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。在這種情況下，房屋持有人以及開(kāi)發(fā)商的行為都受到了制約。

第四，支持自建住房。德國居民的自用住宅不需要繳納房產(chǎn)稅，只需要繳納房基地的土地交易稅，而土地交易在建房成本中所占的比例較低，而且，地方政府也會(huì )把土地以分塊的形式拍賣(mài)給無(wú)房或多子女的家庭，價(jià)格比從私人購買(mǎi)更為經(jīng)濟。買(mǎi)到土地后，居民可以通過(guò)和不同的建筑商洽談，從而找到合理的價(jià)格，德國建筑業(yè)是一個(gè)充分競爭的行業(yè)，建筑商要找到一個(gè)蓋房機會(huì )相當不容易，誰(shuí)也不想報價(jià)過(guò)高而丟失生意。

第五，德國房?jì)r(jià)沒(méi)有出現暴漲的現象，除了政府強有力的干預之外，更主要是物價(jià)多年來(lái)保持穩定。德國貨幣政策首要目標是控通脹，物價(jià)長(cháng)期平穩，CPI漲幅基本控制在2%以?xún)取?/p>

從2001年至2015年，同比上漲保持在2.5%以?xún)?，其中多年?%左右徘徊，這可是一份沒(méi)有被注水的數據，得到了世界公認和本國民眾的認可！

物價(jià)長(cháng)期保持穩定，居民對貨幣有信心，沒(méi)必要通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)達到避險和保值的目的。一旦民眾對物價(jià)和貨幣有穩定的信心和預期，就不會(huì )產(chǎn)生恐慌情緒，也沒(méi)有必要搶購住房，而且可以從容地購買(mǎi)其他消費品。這就形成了一個(gè)良性循環(huán)：合理消費、合理生產(chǎn)和合理的經(jīng)濟增長(cháng)，合理的產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟循環(huán)避免產(chǎn)業(yè)結構的畸形，也避免了房地產(chǎn)泡沫的出現，政府就可以將經(jīng)濟發(fā)展的重點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟上。

著(zhù)名經(jīng)濟專(zhuān)家余豐慧先生這樣說(shuō)道：“德國的經(jīng)濟增長(cháng)不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房?jì)r(jià)投機炒作的非理性上漲之中，而是在工廠(chǎng)、車(chē)間里面。

上述原因均是德國房?jì)r(jià)能夠保持穩定的原因，但很多人仍會(huì )提出質(zhì)疑，為什么11年以后，德國的房?jì)r(jià)也開(kāi)始上漲了，2013 年德國大中城市的平均房?jì)r(jià)相較于2007年幾乎翻倍。2014 年以后，德國房?jì)r(jià)依然呈現上漲趨勢。

為什么在人口沒(méi)有發(fā)生大變化的時(shí)候房?jì)r(jià)變了？

為了對抗危機刺激復蘇，歐洲央行實(shí)行寬松的貨幣政策，把基準利率降至 0.25%，從11年以后，德國的10年期國債利率不斷下行，接近于0甚至負利率，這意味著(zhù)存款以及債券的回報幾乎為零。

在這種情況下，德國的房子具備保值功能，相當于黃金，在存款沒(méi)有利息，所能做的事情只有買(mǎi)混凝土不動(dòng)產(chǎn)。房子在一定程度上是貨幣現象，這個(gè)在全球都通用。

當然還有部分原因，歐債危機期間投資者損失慘重，增加了德國人額不安全感，越來(lái)越多德國人也開(kāi)始買(mǎi)房，與此同時(shí)，在其他國家眼中，德國房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是遠離泡沫的天堂，經(jīng)濟發(fā)展相對穩定，樓市價(jià)格相對便宜，于是，來(lái)自于意大利、西班牙、英國、法國甚至中國的投資者增多。

當然，即使近幾年德國房?jì)r(jià)上漲，但是“德國模式”也并未失效，依舊在發(fā)揮作用，政府始終強調房子的消費屬性而不是資本屬性，堅持房地產(chǎn)行業(yè)的福利屬性，從不以土地作為政府的搖錢(qián)樹(shù)。最近幾年，雖然德國成為歐債危機期間不少?lài)业慕?jīng)濟和金融避風(fēng)港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房?jì)r(jià)，但德國并沒(méi)有因此出現大面積的房產(chǎn)泡沫，一切都在政府的“掌控”中。

因此，德國房?jì)r(jià)的穩定是政府多項措施綜合作用的結果，從而保持了供需的平衡關(guān)系，我國可能也需要在自身特色化的基礎上，進(jìn)行借鑒，而不是照搬，畢竟經(jīng)濟以及城鎮化發(fā)展階段都是不一樣的，很多大趨勢無(wú)法避免，但政策以及規劃的好壞確可以降低波動(dòng)以及減少偏離。

本文來(lái)源于萬(wàn)州微視界。

全部評論（5554）

肉包子打狗∪?ω?∪2019-04-10 12:18:14

實(shí)業(yè)誤國炒房興邦！。

商界朋友2019-04-05 20:26:58

高房?jì)r(jià)坑慘了中國老百姓。

商海啄木鳥(niǎo)2019-04-05 20:18:36

德國真是一個(gè)了不起的國度，同樣是國家，怎么差距這么大？

讀點(diǎn)2019-04-05 09:09:24

也要看階級斗爭對民族工業(yè)的打擊和破壞。

fycsdz2019-04-05 07:05:23

首先，就是國家對房地產(chǎn)的定位。德國政府始終把房地產(chǎn)看作是社會(huì )福利體系的一部分，并不過(guò)多強調“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，長(cháng)期實(shí)行居住為導向的制度（現在咱們國家也在往居住方向靠近）。

灰太羊2019-04-04 14:40:15

不要讓炒房客看到這篇文章

商界朋友2019-04-04 10:29:53

德國對于外國資本進(jìn)入本國房地產(chǎn)市場(chǎng)如何管控？ 中德在住房文化上有何差異？

kangaroo2019-04-04 00:16:44

早年的中國，經(jīng)歷了抗日戰爭八年，八年之下，政府一窮二白，那什么來(lái)建設制造業(yè)，八年結束時(shí)，士兵的武器，有的部隊還比不上日本。政府剛上任不可能瘋狂印錢(qián)，拿什么來(lái)和老牌工業(yè)帝國比?只能走一步看一步了

商界朋友2019-04-03 19:33:14

實(shí)業(yè)比房地產(chǎn)賺錢(qián)實(shí)業(yè)才能興

Fearless2019-04-03 13:51:57

最終是因為有三年徒刑啊