德國房價在全世界就是“神話般”的存在，全球各國普遍都經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的形成以及破滅，比如著名的1991年的日本房地產(chǎn)泡沫、1997年的東南亞危機、2008年的美國次貸危機等等，而唯獨德國沒有出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)危機，甚至在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，德國的房價可以用“沉睡”一詞來形容。
那么，德國的房價到底有多穩(wěn)定呢？
1970-2015年，德國新建住房名義價格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。
也就是說，對于德國居民，房價漲幅連物價的上漲都趕不上，德國居民的收入增長速度也遠遠超過房價的上漲速度，房子買的越晚反而越劃算。德國居民好幸福！
而同時期英國、美國、西班牙房價的名義漲幅大概分別為50倍、12倍、52倍，從下圖的走勢也可以很好的感知出來，德國的名義房價指數(shù)以一條穩(wěn)穩(wěn)的直線跨越了整個時間段。
部分世界經(jīng)濟體的名義房價指數(shù)波動（1971Q1=100）
而中國呢？自1998年住房市場化以來，中國房價幾乎單邊上漲。雖然房價上漲過快有過幾次調(diào)控，房價也曾短暫“歇息”過，但隨之而來的是更大的報復(fù)性上漲，在過去15年時間里房價上漲10倍的城市也是比比皆是。
很多人覺得，德國房價上漲是不是因為地廣人稀或者經(jīng)濟不景氣，然而，答案都是否定的。
德國可是歐洲最強大的工業(yè)國家、世界第四大經(jīng)濟體，歐盟最核心的成員之一，屬于發(fā)達國家的行列，而德國的高端制造也是響徹國際。
至于人口，我們可以對比一下中德兩國。
德國的人口大約有八千萬，國土面積大約有三十六萬平方公里，而我們的中國大概有十三億人（實際只會更多），國土的面積大約是九百六十萬平方公里，也就是說德國的人口密度是中國的1.6倍。
經(jīng)濟高度發(fā)達、人口密度如此之大，按理說，應(yīng)該是一個高房價的國家才對。但實際上，德國房價除了近幾年略有波動外，幾十年來一直保持相對穩(wěn)定，那么，這其中的奧秘究竟是什么呢？
首先，就是國家對房地產(chǎn)的定位。德國政府始終把房地產(chǎn)看作是社會福利體系的一部分，并不過多強調(diào)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，長期實行居住為導(dǎo)向的制度（現(xiàn)在咱們國家也在往居住方向靠近）。
德國不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，因為德國的制造業(yè)很發(fā)達，全要素生產(chǎn)率的提升（勞動生產(chǎn)率提升、技術(shù)進步、產(chǎn)品創(chuàng)新等等）足以支撐經(jīng)濟的良性運轉(zhuǎn)，政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機械制造和化工等產(chǎn)業(yè)，成就“德國制造”。
其次，德國有充足穩(wěn)定的住房供給以及規(guī)范發(fā)達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。
我們知道，任何商品的價格都是由供給的相對變化決定的，房子也不例外，經(jīng)過戰(zhàn)后重建，到1978年，德國平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。我們也不必對德國40年間的穩(wěn)定房價感到驚訝，原因就是：需求少，供給多。
另外，即使有些人買不起房子，德國政府也會想辦法讓每個人有房可住。比如，政府大力推動廉價房以及福利房建設(shè)，根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼，在這種情況下，德國人完全不用擔(dān)心沒有房子可以住。
更讓租房者放心的是，通過法律約束，房租會保持在合理穩(wěn)定的范圍內(nèi)，完全不用擔(dān)心下個月租金會大漲?！蹲》孔赓U法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構(gòu)成犯罪。
《民法》還規(guī)定，出租者無權(quán)將租戶趕走，租房合同簽訂之后，房主不能隨意收回住房，更不能任意漲價。租賃合同可以簽訂三年、五年、十年甚至無期限，即使物價出現(xiàn)快速增長，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明確的約定。而且，一旦出現(xiàn)房屋需要修繕的情況，費用由房主承擔(dān)。
因此，在房子供給相當(dāng)充足，租賃市場成熟的情況下，超過50%的德國人選擇租房，而不是買房，從而房租保持穩(wěn)定，房子價格穩(wěn)定。
第三，德國對房子投機和開發(fā)商暴利征收高額稅收，為了減少房子的投機性交易，德國政府想了很多的辦法，比如，在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。在這種情況下，房屋持有人以及開發(fā)商的行為都受到了制約。
第四，支持自建住房。德國居民的自用住宅不需要繳納房產(chǎn)稅，只需要繳納房基地的土地交易稅，而土地交易在建房成本中所占的比例較低，而且，地方政府也會把土地以分塊的形式拍賣給無房或多子女的家庭，價格比從私人購買更為經(jīng)濟。買到土地后，居民可以通過和不同的建筑商洽談，從而找到合理的價格，德國建筑業(yè)是一個充分競爭的行業(yè)，建筑商要找到一個蓋房機會相當(dāng)不容易，誰也不想報價過高而丟失生意。
第五，德國房價沒有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，除了政府強有力的干預(yù)之外，更主要是物價多年來保持穩(wěn)定。德國貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價長期平穩(wěn)，CPI漲幅基本控制在2%以內(nèi)。
從2001年至2015年，同比上漲保持在2.5%以內(nèi)，其中多年在1%左右徘徊，這可是一份沒有被注水的數(shù)據(jù)，得到了世界公認(rèn)和本國民眾的認(rèn)可！
物價長期保持穩(wěn)定，居民對貨幣有信心，沒必要通過購買房產(chǎn)來達到避險和保值的目的。一旦民眾對物價和貨幣有穩(wěn)定的信心和預(yù)期，就不會產(chǎn)生恐慌情緒，也沒有必要搶購住房，而且可以從容地購買其他消費品。這就形成了一個良性循環(huán)：合理消費、合理生產(chǎn)和合理的經(jīng)濟增長，合理的產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟循環(huán)避免產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，也避免了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，政府就可以將經(jīng)濟發(fā)展的重點放在實體經(jīng)濟上。
著名經(jīng)濟專家余豐慧先生這樣說道：“德國的經(jīng)濟增長不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房價投機炒作的非理性上漲之中，而是在工廠、車間里面。
上述原因均是德國房價能夠保持穩(wěn)定的原因，但很多人仍會提出質(zhì)疑，為什么11年以后，德國的房價也開始上漲了，2013 年德國大中城市的平均房價相較于2007年幾乎翻倍。2014 年以后，德國房價依然呈現(xiàn)上漲趨勢。
為什么在人口沒有發(fā)生大變化的時候房價變了？
為了對抗危機刺激復(fù)蘇，歐洲央行實行寬松的貨幣政策，把基準(zhǔn)利率降至 0.25%，從11年以后，德國的10年期國債利率不斷下行，接近于0甚至負(fù)利率，這意味著存款以及債券的回報幾乎為零。
在這種情況下，德國的房子具備保值功能，相當(dāng)于黃金，在存款沒有利息，所能做的事情只有買混凝土不動產(chǎn)。房子在一定程度上是貨幣現(xiàn)象，這個在全球都通用。
當(dāng)然還有部分原因，歐債危機期間投資者損失慘重，增加了德國人額不安全感，越來越多德國人也開始買房，與此同時，在其他國家眼中，德國房地產(chǎn)市場無疑是遠離泡沫的天堂，經(jīng)濟發(fā)展相對穩(wěn)定，樓市價格相對便宜，于是，來自于意大利、西班牙、英國、法國甚至中國的投資者增多。
當(dāng)然，即使近幾年德國房價上漲，但是“德國模式”也并未失效，依舊在發(fā)揮作用，政府始終強調(diào)房子的消費屬性而不是資本屬性，堅持房地產(chǎn)行業(yè)的福利屬性，從不以土地作為政府的搖錢樹。最近幾年，雖然德國成為歐債危機期間不少國家的經(jīng)濟和金融避風(fēng)港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價，但德國并沒有因此出現(xiàn)大面積的房產(chǎn)泡沫，一切都在政府的“掌控”中。
因此，德國房價的穩(wěn)定是政府多項措施綜合作用的結(jié)果，從而保持了供需的平衡關(guān)系，我國可能也需要在自身特色化的基礎(chǔ)上，進行借鑒，而不是照搬，畢竟經(jīng)濟以及城鎮(zhèn)化發(fā)展階段都是不一樣的，很多大趨勢無法避免，但政策以及規(guī)劃的好壞確可以降低波動以及減少偏離。
本文來源于萬州微視界。
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