很多人對于中國房價的態(tài)度，大概可以分為三類：看不懂、看不透、看不穿。

談?wù)摲績r的人確實很多，但很多觀點你聽著聽著就覺得邏輯線是很亂的。還有很多我們理所當(dāng)然認(rèn)為的常識，一些邏輯，一些認(rèn)知上的概念，這幾年經(jīng)過市場不斷洗滌，都在慢慢進(jìn)行調(diào)整。

比如房價收入比這個概念，大家的理解可能出現(xiàn)了一些偏差。

01

所謂的房價收入比，通常被理解為住房總價比上一個地區(qū)的家庭可支配收入。

很多人會把房價收入比的重要性拔得特別高，更有一些人直接用房價收入比來衡量一個城市的房價是否合理。

最基本的表述就是這個比值越高，說明房價泡沫越大，要趕緊賣房;比值越低，說明房價越健康，值得購入。

如果對照上面的表格，也就是說，一個家庭想要在深圳買一套標(biāo)準(zhǔn)大小的房子需要34.2年。

在三亞需要29.8年，在北京需要25.4年，在上海需要26.1年，在廈門需要22.5年。

從這個角度看，房價顯然是高的。

所以，如果這個命題邏輯成立的話，那么深圳、上海、北京、杭州、廣州這些一二線城市的房價其實是最危險的，整個房價已經(jīng)與家庭收入嚴(yán)重脫軌。

因為一個工薪家庭想要在這幾個城市買房，需要不吃不喝近30年。

像沈陽、南昌、宜昌、烏魯木齊等這樣三四五線的城市，反而是最值得買入的，因為他們的房價很親民，房價收入比很低，基本沒有泡沫。

如果把樣本數(shù)據(jù)再次放大的話，參照房價收入比這個維度，你會發(fā)現(xiàn)中國很多中西部的五六線城市都極具投資價值，因為房價基數(shù)低，而當(dāng)?shù)厥杖胍策€可以。

比如朔州(山西西北部)，房價在3600元/平，人均GDP超過5.5萬元;雞西(黑龍江東南部)，房價在3500元/平，人均GDP為3萬;石嘴山(寧夏)，房價3000元/平，人均GDP為5萬。

大家有沒有覺得跟往常我們的認(rèn)知不太一樣了，房價收入比反應(yīng)出的是優(yōu)質(zhì)的一二線城市是沒有投資價值且充滿了泡沫，而那些躲藏在角落里的五六線城市，投資的安全價值卻是很高。

房價收入比這個概念，到底是哪里出了問題?

02

在回答這個問題之前，我想先跟大家聊一聊關(guān)于前幾年房產(chǎn)圈兩個大佬之間有關(guān)房價的著名爭論.

謝國忠和任志強(qiáng)，前者是看空派，后者是看多派。

當(dāng)然，從目前發(fā)展的情況看，后者贏了，于是網(wǎng)上有個段子就說“跟著任大炮有肉吃，跟著謝國忠可能連湯都喝不起了”。

作為前摩根士丹利董事總經(jīng)理，謝國忠對于股市和經(jīng)濟(jì)的判斷都是非常精準(zhǔn)的，他曾經(jīng)在股市6000點的時候直接預(yù)言股市即將進(jìn)入拐點下行期。

不能不說眼光毒辣，目光長遠(yuǎn)，但唯獨在房價這件事上，貌似弄得有些狼狽。最根本的原因就是他在房價收入比這個概念上出現(xiàn)的誤讀。

謝國忠看空中國房價，一個很重要的維度就是房價收入比，他認(rèn)為如果參照目前中國各個城市工薪階層的收入，整個房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實際可承受能力。

我覺得，可能一直以來，我們對房價收入比這個概念存在著長久的理解誤區(qū)。

房價收入比，應(yīng)該是房價是對未來中高收入的反應(yīng)。請注意，這里面提到了兩個詞，一個是未來，一個是中高收入。

如果從這兩個角度和概念去理解的話，我們就能解釋很多事情。

你可以把這個情況想象成股票，其實從本質(zhì)上看，房價跟股價是一樣的。某上市公司當(dāng)前股票的價格，其實是包含了對未來預(yù)期的價值的，反應(yīng)了投資者對于該公司未來的信心程度。

為什么投資者會買蘋果公司或是亞馬遜公司的股票?就是對他們的未來發(fā)展充滿了信心，就好比亞馬遜在前幾年一直是虧損的，市盈率卻一度超過300，但是資本市場對它仍是趨之若鶩，根本原因就是因為有良好的預(yù)期。

我們經(jīng)常說的一句話是，你買一個城市的房子，其實就相當(dāng)于買了這座城市的股票。

你覺得這個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有希望得，未來有上漲預(yù)期，才會購買，對吧?本質(zhì)上看，其實就是這個道理。

另外一個概念就是中高收入。

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，并不是所有人都有機(jī)會購買房子。

房地產(chǎn)的頂層設(shè)計邏輯其實就是低端有保障、中端有支持、高端有市場。換句話說，房子就應(yīng)該是賣給中高收入的，低收入階層的住房需求很可能就是通過租賃市場來解決的。

商品房的定位其實就是一種高端的商品，不是依靠社會的平均收入就能輕松購置的東西。

特別是隨著房價越來越高，大量城市的住房供應(yīng)形勢會越來越多元化，越來越多的人會選擇保障房和公租房，這種趨勢在一二線城市將變得尤其明顯。

03

如果對比下紐約、東京、香港等發(fā)達(dá)城市，這些發(fā)達(dá)城市的租賃占比差不多在55%～60%，全美最大的35座城市中，有18座城市的房屋出租率超半數(shù)。

但如果對比國內(nèi)一線城市北上廣，整體租賃市場的占比大概只有30%。從國際城市的發(fā)展現(xiàn)狀看，我們也能大致看到未來要發(fā)展的重點方向。

這其實就是解釋了為什么最近幾年，我們看到政府層面在大力發(fā)展租賃市場。北京和上海等一線城市用于公共租賃的土地面積也在每年遞增，未來5年，北京土地市場專項用于租賃的土地占比將超過35%。

同樣的居住需求，對于不同人群，未來滿足的方式也會是不同的。

04

房子其實是非常特殊的一件商品，首先它具有消費品屬性，也就是居住屬性，另外作為資產(chǎn)還具有投資屬性。

房價收入比其實只反映了房子的居住屬性，但沒有反映出房子的資產(chǎn)屬性。

為什么這么說?因為從本質(zhì)上看，房子的這兩種屬性在定價機(jī)制上是完全不一樣的。作為消費品的居住屬性，反映的就是當(dāng)下的使用價值，因此會受到當(dāng)下人均收入水平的約束。比如一輛汽車定價是10萬元，這個價格是包含了品牌、使用性能等等。

如果一個商品只有消費品的使用價值，那么隨著時間的推移，必定會慢慢折價，因為整個過程是有損耗的。比如新車第一年賣10萬，第二年可能只值8萬了，如果你賣到15萬，肯定沒人買，因為這個價格違背了定價規(guī)律。

但是如果具有資產(chǎn)屬性的話，就完全不一樣了。

具有資產(chǎn)屬性的產(chǎn)品，價格反應(yīng)的就不止是當(dāng)下的使用價值，而是應(yīng)該包含未來的預(yù)期。預(yù)期越高，估值也就越大，這就和前文跟大家提到的股價漲跌邏輯是一樣的。

所以，如果這樣來看，作為資產(chǎn)屬性的房子和社會平均收入的關(guān)聯(lián)就不大了。

因此，如果我們從房子的使用屬性和投資屬性這兩個維度看的話，就能更清晰感受到?jīng)Q定房價的因素到底有哪些。

從居住屬性看，就是你住在這個房子里覺得方不方便，舒不舒服，比如離地鐵近不近，有沒有學(xué)區(qū)，房子是哪家開發(fā)商蓋的，小區(qū)綠化率怎么樣，物業(yè)怎么樣，小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)怎么樣等等。

從投資屬性看，就是這個城市的能級怎么樣，有多少產(chǎn)業(yè)可以吸引人口流入，有多少中高收入的階層，未來有沒有利好的規(guī)劃刺激等等。

特別是對于一二線城市而言，城市的能級越大，覆蓋的人口面也就越廣，房產(chǎn)所具備的資產(chǎn)屬性就越強(qiáng)。

因為對于這些城市而言，他們的購買人群已經(jīng)不是單純依靠當(dāng)?shù)厝说钠骄杖雭碇瘟耍莵碜匀珖母辉ｋA層。

如果單純談?wù)摲績r收入比這個概念，我們將永遠(yuǎn)無法認(rèn)清這個城市房價的天花板到底在哪里。

05

從現(xiàn)在起，請盡快忘了房價收入比這個概念，不然你會錯失更多機(jī)會。

房價收入比，其實就是個偽命題。

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