很多人對于中國房?jì)r(jià)的態(tài)度，大概可以分為三類(lèi)：看不懂、看不透、看不穿。

談?wù)摲績(jì)r(jià)的人確實(shí)很多，但很多觀(guān)點(diǎn)你聽(tīng)著(zhù)聽(tīng)著(zhù)就覺(jué)得邏輯線(xiàn)是很亂的。還有很多我們理所當然認為的常識，一些邏輯，一些認知上的概念，這幾年經(jīng)過(guò)市場(chǎng)不斷洗滌，都在慢慢進(jìn)行調整。

比如房?jì)r(jià)收入比這個(gè)概念，大家的理解可能出現了一些偏差。

01

所謂的房?jì)r(jià)收入比，通常被理解為住房總價(jià)比上一個(gè)地區的家庭可支配收入。

很多人會(huì )把房?jì)r(jià)收入比的重要性拔得特別高，更有一些人直接用房?jì)r(jià)收入比來(lái)衡量一個(gè)城市的房?jì)r(jià)是否合理。

最基本的表述就是這個(gè)比值越高，說(shuō)明房?jì)r(jià)泡沫越大，要趕緊賣(mài)房;比值越低，說(shuō)明房?jì)r(jià)越健康，值得購入。

如果對照上面的表格，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭想要在深圳買(mǎi)一套標準大小的房子需要34.2年。

在三亞需要29.8年，在北京需要25.4年，在上海需要26.1年，在廈門(mén)需要22.5年。

從這個(gè)角度看，房?jì)r(jià)顯然是高的。

所以，如果這個(gè)命題邏輯成立的話(huà)，那么深圳、上海、北京、杭州、廣州這些一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)其實(shí)是最危險的，整個(gè)房?jì)r(jià)已經(jīng)與家庭收入嚴重脫軌。

因為一個(gè)工薪家庭想要在這幾個(gè)城市買(mǎi)房，需要不吃不喝近30年。

像沈陽(yáng)、南昌、宜昌、烏魯木齊等這樣三四五線(xiàn)的城市，反而是最值得買(mǎi)入的，因為他們的房?jì)r(jià)很親民，房?jì)r(jià)收入比很低，基本沒(méi)有泡沫。

如果把樣本數據再次放大的話(huà)，參照房?jì)r(jià)收入比這個(gè)維度，你會(huì )發(fā)現中國很多中西部的五六線(xiàn)城市都極具投資價(jià)值，因為房?jì)r(jià)基數低，而當地收入也還可以。

比如朔州(山西西北部)，房?jì)r(jià)在3600元/平，人均GDP超過(guò)5.5萬(wàn)元;雞西(黑龍江東南部)，房?jì)r(jià)在3500元/平，人均GDP為3萬(wàn);石嘴山(寧夏)，房?jì)r(jià)3000元/平，人均GDP為5萬(wàn)。

大家有沒(méi)有覺(jué)得跟往常我們的認知不太一樣了，房?jì)r(jià)收入比反應出的是優(yōu)質(zhì)的一二線(xiàn)城市是沒(méi)有投資價(jià)值且充滿(mǎn)了泡沫，而那些躲藏在角落里的五六線(xiàn)城市，投資的安全價(jià)值卻是很高。

房?jì)r(jià)收入比這個(gè)概念，到底是哪里出了問(wèn)題?

02

在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我想先跟大家聊一聊關(guān)于前幾年房產(chǎn)圈兩個(gè)大佬之間有關(guān)房?jì)r(jià)的著(zhù)名爭論.

謝國忠和任志強，前者是看空派，后者是看多派。

當然，從目前發(fā)展的情況看，后者贏(yíng)了，于是網(wǎng)上有個(gè)段子就說(shuō)“跟著(zhù)任大炮有肉吃，跟著(zhù)謝國忠可能連湯都喝不起了”。

作為前摩根士丹利董事總經(jīng)理，謝國忠對于股市和經(jīng)濟的判斷都是非常精準的，他曾經(jīng)在股市6000點(diǎn)的時(shí)候直接預言股市即將進(jìn)入拐點(diǎn)下行期。

不能不說(shuō)眼光毒辣，目光長(cháng)遠，但唯獨在房?jì)r(jià)這件事上，貌似弄得有些狼狽。最根本的原因就是他在房?jì)r(jià)收入比這個(gè)概念上出現的誤讀。

謝國忠看空中國房?jì)r(jià)，一個(gè)很重要的維度就是房?jì)r(jià)收入比，他認為如果參照目前中國各個(gè)城市工薪階層的收入，整個(gè)房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超出了居民的實(shí)際可承受能力。

我覺(jué)得，可能一直以來(lái)，我們對房?jì)r(jià)收入比這個(gè)概念存在著(zhù)長(cháng)久的理解誤區。

房?jì)r(jià)收入比，應該是房?jì)r(jià)是對未來(lái)中高收入的反應。請注意，這里面提到了兩個(gè)詞，一個(gè)是未來(lái)，一個(gè)是中高收入。

如果從這兩個(gè)角度和概念去理解的話(huà)，我們就能解釋很多事情。

你可以把這個(gè)情況想象成股票，其實(shí)從本質(zhì)上看，房?jì)r(jià)跟股價(jià)是一樣的。某上市公司當前股票的價(jià)格，其實(shí)是包含了對未來(lái)預期的價(jià)值的，反應了投資者對于該公司未來(lái)的信心程度。

為什么投資者會(huì )買(mǎi)蘋(píng)果公司或是亞馬遜公司的股票?就是對他們的未來(lái)發(fā)展充滿(mǎn)了信心，就好比亞馬遜在前幾年一直是虧損的，市盈率卻一度超過(guò)300，但是資本市場(chǎng)對它仍是趨之若鶩，根本原因就是因為有良好的預期。

我們經(jīng)常說(shuō)的一句話(huà)是，你買(mǎi)一個(gè)城市的房子，其實(shí)就相當于買(mǎi)了這座城市的股票。

你覺(jué)得這個(gè)城市經(jīng)濟發(fā)展是有希望得，未來(lái)有上漲預期，才會(huì )購買(mǎi)，對吧?本質(zhì)上看，其實(shí)就是這個(gè)道理。

另外一個(gè)概念就是中高收入。

隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，并不是所有人都有機會(huì )購買(mǎi)房子。

房地產(chǎn)的頂層設計邏輯其實(shí)就是低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)。換句話(huà)說(shuō)，房子就應該是賣(mài)給中高收入的，低收入階層的住房需求很可能就是通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)解決的。

商品房的定位其實(shí)就是一種高端的商品，不是依靠社會(huì )的平均收入就能輕松購置的東西。

特別是隨著(zhù)房?jì)r(jià)越來(lái)越高，大量城市的住房供應形勢會(huì )越來(lái)越多元化，越來(lái)越多的人會(huì )選擇保障房和公租房，這種趨勢在一二線(xiàn)城市將變得尤其明顯。

03

如果對比下紐約、東京、香港等發(fā)達城市，這些發(fā)達城市的租賃占比差不多在55%～60%，全美最大的35座城市中，有18座城市的房屋出租率超半數。

但如果對比國內一線(xiàn)城市北上廣，整體租賃市場(chǎng)的占比大概只有30%。從國際城市的發(fā)展現狀看，我們也能大致看到未來(lái)要發(fā)展的重點(diǎn)方向。

這其實(shí)就是解釋了為什么最近幾年，我們看到政府層面在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。北京和上海等一線(xiàn)城市用于公共租賃的土地面積也在每年遞增，未來(lái)5年，北京土地市場(chǎng)專(zhuān)項用于租賃的土地占比將超過(guò)35%。

同樣的居住需求，對于不同人群，未來(lái)滿(mǎn)足的方式也會(huì )是不同的。

04

房子其實(shí)是非常特殊的一件商品，首先它具有消費品屬性，也就是居住屬性，另外作為資產(chǎn)還具有投資屬性。

房?jì)r(jià)收入比其實(shí)只反映了房子的居住屬性，但沒(méi)有反映出房子的資產(chǎn)屬性。

為什么這么說(shuō)?因為從本質(zhì)上看，房子的這兩種屬性在定價(jià)機制上是完全不一樣的。作為消費品的居住屬性，反映的就是當下的使用價(jià)值，因此會(huì )受到當下人均收入水平的約束。比如一輛汽車(chē)定價(jià)是10萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格是包含了品牌、使用性能等等。

如果一個(gè)商品只有消費品的使用價(jià)值，那么隨著(zhù)時(shí)間的推移，必定會(huì )慢慢折價(jià)，因為整個(gè)過(guò)程是有損耗的。比如新車(chē)第一年賣(mài)10萬(wàn)，第二年可能只值8萬(wàn)了，如果你賣(mài)到15萬(wàn)，肯定沒(méi)人買(mǎi)，因為這個(gè)價(jià)格違背了定價(jià)規律。

但是如果具有資產(chǎn)屬性的話(huà)，就完全不一樣了。

具有資產(chǎn)屬性的產(chǎn)品，價(jià)格反應的就不止是當下的使用價(jià)值，而是應該包含未來(lái)的預期。預期越高，估值也就越大，這就和前文跟大家提到的股價(jià)漲跌邏輯是一樣的。

所以，如果這樣來(lái)看，作為資產(chǎn)屬性的房子和社會(huì )平均收入的關(guān)聯(lián)就不大了。

因此，如果我們從房子的使用屬性和投資屬性這兩個(gè)維度看的話(huà)，就能更清晰感受到?jīng)Q定房?jì)r(jià)的因素到底有哪些。

從居住屬性看，就是你住在這個(gè)房子里覺(jué)得方不方便，舒不舒服，比如離地鐵近不近，有沒(méi)有學(xué)區，房子是哪家開(kāi)發(fā)商蓋的，小區綠化率怎么樣，物業(yè)怎么樣，小區業(yè)主的素質(zhì)怎么樣等等。

從投資屬性看，就是這個(gè)城市的能級怎么樣，有多少產(chǎn)業(yè)可以吸引人口流入，有多少中高收入的階層，未來(lái)有沒(méi)有利好的規劃刺激等等。

特別是對于一二線(xiàn)城市而言，城市的能級越大，覆蓋的人口面也就越廣，房產(chǎn)所具備的資產(chǎn)屬性就越強。

因為對于這些城市而言，他們的購買(mǎi)人群已經(jīng)不是單純依靠當地人的平均收入來(lái)支撐了，而是來(lái)自全國的富裕階層。

如果單純談?wù)摲績(jì)r(jià)收入比這個(gè)概念，我們將永遠無(wú)法認清這個(gè)城市房?jì)r(jià)的天花板到底在哪里。

05

從現在起，請盡快忘了房?jì)r(jià)收入比這個(gè)概念，不然你會(huì )錯失更多機會(huì )。

房?jì)r(jià)收入比，其實(shí)就是個(gè)偽命題。

本文來(lái)自微信公眾號：真叫盧俊(zhenjiaolujun0426)，作者：真叫盧俊。