01

這段時(shí)間，聽(tīng)到了四個(gè)小故事，都是關(guān)于倍數的。

第一個(gè)小故事：在倫敦泰晤士河畔，倫敦塔橋下，福斯特建筑事務(wù)所作品，英國最大的住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅——Landmark Place。

它的第一排房源坐擁泰晤士河，擁有一線(xiàn)河景，而第二排沒(méi)有河景。第一排房源單價(jià)是第二排的兩倍。

國內的小區若是建造在江河之畔，當然一線(xiàn)的房源是比看不到江河的房源貴一些，但并不會(huì )達到如此夸張的兩倍之差。

第二個(gè)小故事：建筑師曾仕乾（Soo K.Chan）在紐約高線(xiàn)公園旁開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)——Soori High Line。

這處豪宅的客廳設計為雙層挑空。

而客廳上方挑空的部分，曾仕乾先生本人回答：“是算容積率的。”這意味著(zhù)客廳挑空部分的面積，需要支付同等的錢(qián)——雙倍面積，雙倍房?jì)r(jià)。

而至于國內的挑空客廳，是不計入容積率的，那部分的挑空幾乎都是通過(guò)各種法規的空余開(kāi)發(fā)商所贈送的，購房者額外多付一些房?jì)r(jià)，同樣不會(huì )達到夸張的兩倍。

第三個(gè)小故事：在硅谷中心的帕羅阿圖市（Palo Alto），名為城市，實(shí)是小鎮，處于中位數的獨棟房房?jì)r(jià)在300萬(wàn)美元以上。這里的房子聚集了體面、富有的一些家庭，也聚集了最好的生活條件，當然還擁有最好的學(xué)區。

而一街之隔的東帕羅阿圖，中位數房?jì)r(jià)只有60萬(wàn)美元～80萬(wàn)美元。這里聚集的是很多中低收入的墨西哥裔居民，包括不少非法移民。整體落魄的居住條件，沒(méi)有什么所謂的學(xué)區。

一街之隔，房?jì)r(jià)天壤之隔，四倍、五倍之差。

第四個(gè)小故事：我們之前提過(guò)的縣城里破碎的房?jì)r(jià)體系。我老家一個(gè)核心區的一手項目，價(jià)格是14000元/平，邊上的二手房5000元/平，就是這么赤裸裸。

而且很奇怪的是，這樣的定價(jià)體系會(huì )一直保持下去，縣城里最好的房子三五年里永遠14000/平，邊上的二手房永遠5000/平。因為本質(zhì)上他們代表著(zhù)兩類(lèi)客群，而且只有居住屬性。

同樣，縣城里最好的房子，與邊上的二手房，三倍房?jì)r(jià)差距。

02

四個(gè)故事講完了。

不論中外，大城小鎮，在最好的土地購買(mǎi)了一處房產(chǎn)，房?jì)r(jià)是一街之隔的兩倍、三倍……

而這種落差，是一種定律所帶來(lái)——李嘉圖定律，又被稱(chēng)為“租金定律”。

土地租金是土地使用者所支付的價(jià)格，它是由壟斷性（稀缺性）來(lái)決定的，而不是取決于地主在上面做的投資和改良的成本。

它的價(jià)格受限于租用者（農民）能夠承擔的價(jià)格。

過(guò)去，李嘉圖的租金定律只限于對自然要素“土地、水等”，主要是指地租理論。

由于土地有好壞之分，人都想要好的土地，因此就會(huì )有人愿意對此付出溢價(jià)“Premium”以獲得優(yōu)質(zhì)土地的使用權，即支付地租。

越是好的土地，“無(wú)論是地理位置好，還是產(chǎn)量高”，就越稀少，租金就越貴。然后，從租金最高的土地，到免費的、貧瘠的荒地，就形成了一級級價(jià)格的落差。

李嘉圖的“租金定律”有兩種決定因素，即不同土地收入的差額，以及和投資資本回報的對比。

第一個(gè)因素，最好的土地相比第二等的土地，付出同樣的勞動(dòng)，農民能多收入20%，那么農民就愿意多支付20%的租金，或者稍微少一點(diǎn)，比如15%。如果第三等的土地比第二等的土地少收入20%，那么農民只愿意支付第二等土地的80%，以此類(lèi)推。

第二個(gè)因素，最好的土地投資購買(mǎi)了一處房產(chǎn)，租金回報加上未來(lái)10年本金的平均回報是8%，而資本市場(chǎng)的回報只有5%，人們就愿意投資。如果反過(guò)來(lái)，就不愿意投資。當不愿意投資時(shí)，房?jì)r(jià)就下跌，一直跌到人們認為投資更有利可圖為止。

地價(jià)和租價(jià)就這樣由市場(chǎng)所決定了。

03

今天，李嘉圖定律被賦予了新的含義，信息越透明、越對稱(chēng)、流動(dòng)性越好，李嘉圖定律導致的勢差會(huì )越大。

隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)將一切變得透明，李嘉圖定律帶來(lái)的勢差是不斷地被放大。它體現在很多方面，比如：

一流工程師的收入是天價(jià)，末流的免費給人工作。

絕大部分IT服務(wù)，比如各種App不僅不能掙錢(qián)，而且是倒貼錢(qián)請人使用的。但是，好的App幾年能掙上億美元。

無(wú)論是電商、移動(dòng)支付還是O2O的服務(wù)，第二名永遠無(wú)法拿到第一名的估值，第三名之后價(jià)值幾乎等于零。

在半導體行業(yè)任何一個(gè)細分市場(chǎng)，第一名拿走了幾乎全部利潤，第二名勉強能盈利，第三名之后都在虧損。

任何專(zhuān)業(yè)人士（律師、會(huì )計師、投資經(jīng)理等等），一等水平的人的收入是行業(yè)平均水平的幾倍到十幾倍。

最好的土地所擁有的資源，是第二等的土地實(shí)質(zhì)性所稀缺的，甚至是根本無(wú)法得到的。

暫時(shí)不論不同土地收入的差額，我們用投資資本回報的對比來(lái)算一筆簡(jiǎn)單的經(jīng)濟賬：

1.坐擁河景：“Landmark Place”第二排的房源，坐擁河景的辦法是建造成第一排的兩倍高度，也只能擁有二線(xiàn)河景。

2. 雙層挑空：開(kāi)發(fā)商的成本容積率減半，而業(yè)主的成本購置兩層房源，打通而成雙層挑空。

3. 學(xué)區：不在圈定內的學(xué)區房無(wú)法獲得資源。

4. 縣城房?jì)r(jià)：拆遷重建同等品質(zhì)的樓盤(pán)。

信息越透明，這種趨勢反而越明顯，而不是帶來(lái)漸變的落差。恰恰相反，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展會(huì )帶來(lái)李嘉圖定律的放大效果。

李嘉圖那個(gè)時(shí)代地租的勢差，從中心到周邊再到海邊鹽堿地，從高到零，是漸變的，而導致帶有稀缺性質(zhì)生產(chǎn)要素和商品勢差的變化，卻是陡降的。

中國學(xué)區房的房?jì)r(jià)比周邊1公里處貴50%，這個(gè)數字已經(jīng)很驚人。

但硅谷，隔著(zhù)一條高速，房?jì)r(jià)差三倍也是平常，而這個(gè)趨勢會(huì )越加擴大。就像家長(cháng)所關(guān)心的孩子的考試分數，分數越是逼近滿(mǎn)分頂點(diǎn)，每提升1分的成本是之前的1分的數倍。

房屋質(zhì)量的提升，會(huì )引起房?jì)r(jià)的提升。

會(huì )有越來(lái)越多的人，以“六個(gè)錢(qián)包”才能購買(mǎi)到一套當下的房子，甚至是以長(cháng)輩的“六套房子”賣(mài)出，才能置換到一套房子。

04

房子的價(jià)格從來(lái)不是由建筑本身決定的，各位一定要記得一句話(huà)，房子的本源是土地，而土地是稀缺的。

特別是一二線(xiàn)城市，還有三四線(xiàn)城市核心地段的房子，都始終會(huì )處于供不應求的狀態(tài)。

為什么這么說(shuō)？

因為房子不僅是那四堵墻，房子就像魔術(shù)師一樣，可以變幻出大量的衍生物品，比如學(xué)區、醫療資源、戶(hù)籍等等/

而這些東西，都將深深影響我們的下一代，我們的現狀以及我們的老年。

但是，那只是從總量上看，當前社會(huì )資源的供給始終是處于緊缺狀態(tài)的。你一定要知道，我們買(mǎi)房子，買(mǎi)的并不是房子本身，買(mǎi)的是房子的背后所代表的利益資源。

龐大的人口總量總是在往好的城市不斷聚集，其實(shí)也就意味著(zhù)好的城市、好的資源始終是處于稀缺狀態(tài)的。而在短期內，擁有房產(chǎn)就等于擁有大量資源這樣的事實(shí)是不會(huì )發(fā)生改變的。

因此，好的城市以及核心地段的房產(chǎn)價(jià)格始終會(huì )保持上揚。這從本質(zhì)上看是供需關(guān)系決定的，并沒(méi)有什么太深的大道理。

事實(shí)上，任何人都無(wú)法違背李嘉圖定律。作為凡人，我們只能默默遵守這樣的游戲規則。