“不用談經(jīng)濟(jì)學(xué)，房子賣(mài)得出去前提是有人住，有人住的前提是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能養(yǎng)活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳?zāi)梗?rdquo;

在遙遠(yuǎn)的中國(guó)東北邊陲，一個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)刺痛了大家。

在黑龍江鶴崗市，三五萬(wàn)的房子，隨處可見(jiàn)，320平的復(fù)式高層只賣(mài)15萬(wàn)！注意！這是一套的價(jià)格，不是一平方米。

這個(gè)價(jià)格低廉到令人難以置信!可謂不折不扣的白菜價(jià)。

在幾乎人人為房?jī)r(jià)焦慮的今天，為什么鶴崗的房?jī)r(jià)這么低？到底發(fā)生了什么？這究竟是好事還是壞事？

真的是白菜價(jià)，一點(diǎn)都不夸張

在中國(guó)，地級(jí)市有三百多個(gè)，黑龍江的鶴崗并不算起眼。

這座東北小城與俄羅斯隔江相望，總?cè)丝谝话偃f(wàn)出頭，市區(qū)人口大概六十萬(wàn)。在更深入地了解它之前，先看看它的房?jī)r(jià)，到底是多么白菜。

我分別查詢了安居客、房天下、58同城等賣(mài)房平臺(tái)，總體的情況是：目前鶴崗在售的新樓盤(pán)，價(jià)格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五萬(wàn)一套的價(jià)格在出售，算下來(lái)每平米不過(guò)六七百塊。

比如，在一個(gè)名為“九州松鶴”的小區(qū)，一套位于6樓的50平、一室一廳的毛坯房，總價(jià)只要1.9萬(wàn)元，算下來(lái)相當(dāng)于380塊一平。

鶴崗市有6個(gè)區(qū)，安居客上的數(shù)據(jù)顯示：4月份當(dāng)?shù)氐亩址繏炫凭鶅r(jià)是1555元/平；均價(jià)最高的是工農(nóng)區(qū)，1881元/平;最低的是南山區(qū)，只要496元/平。市場(chǎng)情緒是兩個(gè)字：觀望。

在房?jī)r(jià)動(dòng)不動(dòng)就是幾萬(wàn)塊一平米，通宵排隊(duì)搶號(hào)新聞層出不窮的今天，面對(duì)鶴崗的房子，許多人的心情是：“難以置信”、“太夸張了，不敢相信。”有網(wǎng)友甚至稱：“正好有鶴崗的同事，說(shuō)親戚家房子出租，冬天只要租客付取暖費(fèi)就不收房租了。”

不過(guò)，也有不少網(wǎng)友說(shuō)，這些便宜的房子，一般都是“棚改房”，辦房本、過(guò)戶手續(xù)麻煩，有些還沒(méi)有電梯，所以才賣(mài)得這么便宜。然而，簡(jiǎn)單查詢一下就可以發(fā)現(xiàn)，在鶴崗市中心，繁華地段，精裝修，也不過(guò)兩三千一平。

當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)之低，還可以從一個(gè)新聞看出。

大約一個(gè)多月前，鶴崗還出了一則新聞：給新招的警察送房送車。3月5日，鶴崗公安局發(fā)布文件表示，只要考上當(dāng)?shù)鼐欤蠗l件，就會(huì)送一套房、一臺(tái)車!部分名校博士生，還能每年發(fā)5萬(wàn)塊，連發(fā)5年。

雖然說(shuō)求賢之心，躍然紙上，但從另一個(gè)角度想，如果當(dāng)?shù)氐姆孔酉衿渌枰獡尩某鞘幸粯?，鶴崗還會(huì)出手這么大方嗎？

一平米的空間，堆個(gè)一兩百顆白菜不成問(wèn)題。一顆白菜三四斤，一斤也就三五塊錢(qián)，用白菜價(jià)來(lái)形容鶴崗的房?jī)r(jià)，毫不夸張。

“斷崖式下跌”

鶴崗房?jī)r(jià)為什么這么低，到底發(fā)生了什么？

根源在經(jīng)濟(jì)！

鶴崗的經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)一度很不錯(cuò)。從數(shù)據(jù)看，近二十年來(lái)，鶴崗的GDP總體呈上升趨勢(shì)，2012年達(dá)到最頂峰357.6億元，居民可支配收入、社會(huì)保障、財(cái)政收入都有顯著改善。

但好日子在2012年結(jié)束了。

當(dāng)年下半年開(kāi)始，用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局鶴崗調(diào)查隊(duì)、鶴崗統(tǒng)計(jì)局一份研究報(bào)告里的話來(lái)說(shuō)就是：鶴崗經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)斷崖式下跌。

此后，鶴崗經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)兩年近10%的負(fù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期徘徊在黑龍江十三個(gè)地級(jí)市中的末尾區(qū)域。從2012年到2017年，五年時(shí)間，鶴崗的GDP總量減少了21%。

圖片來(lái)源：國(guó)民經(jīng)略

當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入在2012年至2015年也連續(xù)四年負(fù)增長(zhǎng)。而且“負(fù)”得有點(diǎn)嚇人：-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。

總體來(lái)看，老百姓的收入雖然還在增長(zhǎng)，但增速明顯慢了。2015年，當(dāng)?shù)夭删驑I(yè)職工的平均工資甚至比2011年還少了6020塊！

不過(guò)幸運(yùn)的是，到2016年鶴崗的經(jīng)濟(jì)雖然仍呈負(fù)增長(zhǎng)，但終于止住了劇烈下滑態(tài)勢(shì)。

人走了，購(gòu)買(mǎi)力也就走

經(jīng)濟(jì)不好，人也留不住，這可能才是鶴崗最棘手的問(wèn)題。

從《黑龍江省統(tǒng)計(jì)年鑒》中可以看到：鶴崗市戶籍人口已經(jīng)連續(xù)16年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。1997年，當(dāng)?shù)厝丝?10.9萬(wàn)，2017年只有100.95萬(wàn)了。近20年間總戶籍人口減少了近10萬(wàn)人，人口在持續(xù)凈流出。

從當(dāng)?shù)厝说姆从晨矗Q崗的常住人口，可能比戶籍人口還要少。一個(gè)數(shù)據(jù)可以佐證：2012年，當(dāng)?shù)匦W(xué)生人數(shù)為42035人，2017年僅為26285人，5年時(shí)間，小學(xué)生人數(shù)減少了37%，這說(shuō)明實(shí)際人口流失只會(huì)更加嚴(yán)重。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局鶴崗調(diào)查隊(duì)、鶴崗統(tǒng)計(jì)局2018年的一份研究報(bào)告顯示：近五年來(lái)，當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)率下降呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，勞動(dòng)力人口減少12.1%，人口持續(xù)處于凈流出狀態(tài)。

其實(shí)，整個(gè)東北的人口形勢(shì)都不太樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2014年~2017年，城區(qū)常住人口連續(xù)下降城市的前20名中，東北三省就占了16席，鶴崗自然是其中之一。

圖片來(lái)源：城市進(jìn)化論

人人都明白的道理：人走了，購(gòu)買(mǎi)力也就走了。去年1月，有人在公開(kāi)發(fā)表的論文中直接這樣描述鶴崗：

城市老齡化嚴(yán)重，出生率下降嚴(yán)重，城市內(nèi)大多為空巢老人與留守兒童，許多外出務(wù)工的年輕人不愿意再到這個(gè)沒(méi)有發(fā)展機(jī)遇的小城市。

鶴崗在中國(guó)，最多只能算是一個(gè)三線、甚至是四線、五線的小城。

拿它和全國(guó)、東部省份相比，就能看出差距。2017年，鶴崗GDP接近283億元，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入是2.1萬(wàn)多，農(nóng)村的則是接近1.4萬(wàn)。

圖片來(lái)源：國(guó)民經(jīng)略

同一年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.6萬(wàn)多，農(nóng)村的則是1.3萬(wàn)多。也就是說(shuō)，論人均，鶴崗的城里人，比全國(guó)平均還低了1.5萬(wàn)。

如果和東部發(fā)達(dá)城市比，差距就更大了。比如拿江蘇比，2017年度，江蘇有7個(gè)城市鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)4萬(wàn)元。在江蘇地級(jí)市中排名倒數(shù)第一的宿遷也有2.6萬(wàn)多，比鶴崗多了近5000元。

鶴崗的經(jīng)濟(jì)總量甚至抵不上東部發(fā)達(dá)地區(qū)的一個(gè)鎮(zhèn)。比如江蘇蘇州盛澤鎮(zhèn)2017年的GDP就有400億，比鼎盛時(shí)期的鶴崗還多了四十多億，更不用說(shuō)今天了。

因煤而興，因煤而困

鶴崗的經(jīng)濟(jì)為什么不景氣?這與煤炭有關(guān)。

鶴崗是一座典型的煤炭資源型城市。它與雞西、雙鴨山、七臺(tái)河是黑龍江四大煤城，已探明的煤炭總儲(chǔ)量高達(dá)20多億噸。

多年來(lái)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)高度依賴煤炭。雖然早在2011年，鶴崗就已經(jīng)被國(guó)家列為資源枯竭型城市，地方政府也是多方努力，但一煤獨(dú)大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)至今沒(méi)有根本性的改變。

我國(guó)資源枯竭城市分布圖(圖片來(lái)源：國(guó)民經(jīng)略)

目前，鶴崗當(dāng)?shù)氐拿禾慨a(chǎn)業(yè)依然比較“落后”：產(chǎn)業(yè)鏈條短、煤炭轉(zhuǎn)化基本停在洗煤、煉焦、發(fā)電等粗加工階段，精深加工產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)氐拿禾科髽I(yè)，效率低，冗員嚴(yán)重，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)許多令人啼笑皆非的事例，有興趣者可以自行查閱《黑龍江重工業(yè)之殤：龍煤西鋼兩大“窟窿”如何補(bǔ)》《龍煤人工成本高企成巨虧黑洞 30億輸血飲鴆止渴難治本》等權(quán)威媒體報(bào)道。

而且從總體態(tài)勢(shì)上看，鶴崗與另外3個(gè)煤城的差距也在不斷拉大。拿鶴崗與雙鴨山對(duì)比就可以發(fā)現(xiàn)，2006年，兩城經(jīng)濟(jì)總量相差38億，十年之后的2017年，相差已擴(kuò)大到180億。而當(dāng)年，這四個(gè)城市發(fā)展速度相差并不大。

有人在查閱1991~2014年鶴崗的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)數(shù)據(jù)后，得出的結(jié)論是：鶴崗已經(jīng)陷入資源詛咒困境，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)煤炭資源仍處于高依賴，發(fā)展前景并不樂(lè)觀。”

“因煤而興，因煤而困”，這句話是鶴崗的寫(xiě)照。

2012年9月，建設(shè)中的鶴崗征楠煤化工基地(圖片來(lái)源：新華社)

當(dāng)然，需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然鶴崗已經(jīng)存在資源詛咒的現(xiàn)象，但困境并非不可改變，一切事在人為。2017年，鶴崗GDP的增速達(dá)7.3%，位居黑龍江省第1位。

目前鶴崗還沒(méi)有公布2018年的GDP、居民收入等數(shù)據(jù)。但鶴崗的市長(zhǎng)王秋實(shí)在年初做政府工作報(bào)告時(shí)曾提及，初步統(tǒng)計(jì)，2018年鶴崗GDP同比增長(zhǎng)5%，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入也都分別增長(zhǎng)6.5%、7%。

看樣子當(dāng)?shù)乩щy的局面在慢慢緩解，但還沒(méi)有徹底緩過(guò)勁來(lái)。在這里，我們也期待它重新崛起，雖然路還有點(diǎn)長(zhǎng)。

“不用談經(jīng)濟(jì)學(xué)，房子賣(mài)得出去前提是有人住，有人住的前提是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能養(yǎng)活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳?zāi)?”當(dāng)?shù)氐娜艘痪浯蟀自挼莱隽塌Q崗房?jī)r(jià)低的真諦。

網(wǎng)上曝光的鶴崗部分房屋價(jià)格

現(xiàn)在，我們假設(shè)有一個(gè)城市，那里的房子白菜價(jià)，但是經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)不景氣，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型還在陣痛中，收入也一般般，許多人往外跑，正在“收縮”。

而事實(shí)上，像這樣正在收縮的城市，根據(jù)首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)吳康副教授的研究：2007~2016年間，中國(guó)有84座城市出現(xiàn)了“收縮”，它們都經(jīng)歷了連續(xù)3年或者3年以上的常住人口減少。

那里的房子，你敢買(mǎi)嗎？我是不敢買(mǎi)。

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