近日，多個(gè)網(wǎng)站出現名為“河北遵化坤桐醫院”的招聘啟事，“副院長(cháng)月薪2萬(wàn)－4萬(wàn)元,主任醫師年薪10萬(wàn)－20萬(wàn)元,體檢中心總檢醫師月薪1萬(wàn)－1.5萬(wàn)元”。

這一薪資，在同城同等級別中很高。而坤桐醫院僅是民營(yíng)二級綜合醫院的規模。“這本是一個(gè)酒店項目，2017年10月8日封頂后，決定轉型做醫康養結合的項目。”遵化坤桐醫院有限公司的負責人李東坡說(shuō)。

計劃總投資7.6億元，坤桐醫院原定于2019年底正式投入運營(yíng)。然而，4月9日，《財經(jīng)》記者站在該醫院緊閉的大門(mén)外，看到外墻貼著(zhù)的一張公示顯示：這是遵化賓館酒店的一期工程。

“做醫院太復雜，需要找專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做。”李東坡定下的開(kāi)業(yè)目標，因沒(méi)職工、沒(méi)設備，醫療機構執業(yè)許可證也未開(kāi)始申請，甚至醫療機構所需的裝修都難以按期完成，不得不將開(kāi)業(yè)時(shí)間延后半年。他想，可能還會(huì )繼續延后。

“老本行”是建筑工程的李東坡，大步邁向醫院的跨界創(chuàng )業(yè)，是中國工程建筑、房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)疲態(tài)已露時(shí)，紛紛轉型做醫療、開(kāi)醫院的一個(gè)縮影。

《財經(jīng)》記者根據公開(kāi)資料不完全統計，在中國數得上名的前100家房地產(chǎn)公司中，有27家布局醫養，大手筆投資可見(jiàn)恒大健康（00708.HK）、泰禾集團 （000732.SZ）、萬(wàn)達集團的身影。

新闖入者擁有充足的資本，經(jīng)年的項目運作經(jīng)驗、市場(chǎng)拓展能力，可這股力量“開(kāi)弓”并不強勁，“從醫”之路磕磕絆絆。他們轉型的初衷與碰到的問(wèn)題，與李東坡或多或少相似，只不過(guò)數量級是同比成倍放大。

專(zhuān)業(yè)性高、政策性強，向來(lái)是醫療行業(yè)的兩大“高墻”，即便現在政府鼓勵社會(huì )資本辦醫，政策口子已開(kāi)，這兩堵高墻還是難越。前方，還有醫學(xué)專(zhuān)業(yè)的限制等待這些初入者。最終能否打破輿論“假做醫療實(shí)為圈地”的質(zhì)疑，正在艱難轉型的房地產(chǎn)商們還需更加努力。

一出手就遭困

轉做醫院是偶然，但這步棋，李東坡下得很謹慎。

25年前，從軍隊退伍回到家鄉遵化，李東坡靠擺地攤糊口，之后隨友進(jìn)入建筑行業(yè)?，F在他是唐山東發(fā)建筑安裝工程有限公司（下稱(chēng)“東發(fā)建筑”）的法人代表，由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司（下稱(chēng)“坤桐健康”），是坤桐醫院的全資控股母公司。

“我一直在思考企業(yè)應該走專(zhuān)業(yè)化還是多元化，未來(lái)或許有答案。”李東坡對《財經(jīng)》記者說(shuō)，在東發(fā)建筑承接了一位朋友的遵化賓館升級改造項目后，“我們探討后，認為高檔酒店需求在遵化有限，決定轉型做醫康養結合的項目”。

李東坡的妻子是一名牙科大夫，曾開(kāi)過(guò)一家牙科診所，“開(kāi)辦醫院算是一個(gè)夢(mèng)想”。即便如此，在真正進(jìn)入兩三年后，他才發(fā)現醫療行業(yè)門(mén)檻有多高，多么的不易為。

2017年9月，注冊資本為1億元的坤桐健康成立,一年多后，坤桐醫院拿到了民營(yíng)營(yíng)利性醫院的執照。政府在鼓勵社會(huì )資本辦醫與“放管服”，省去了醫院執照辦理的前置手續。

可這也沒(méi)給李東坡多少信心，最重要的醫療機構執業(yè)許可證看起來(lái)遙遙無(wú)期。按規定，申請醫療機構執業(yè)許可證，需要滿(mǎn)足批準書(shū)，還有適合的名稱(chēng)、組織機構和場(chǎng)所、經(jīng)費、設施、設備和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、規章制度等六項基本條件。此外，還有醫療機構執業(yè)登記的主要事項：所有制形式、診療科目與床位等。

李東坡的坤桐醫院，對這些要求幾乎無(wú)一完備。坤桐醫院什么時(shí)候能開(kāi)業(yè)？當地衛生部門(mén)也說(shuō)不清楚。

“要看工程的進(jìn)度、許可證辦理的情況。”遵化市衛計局副局長(cháng)周永超接受《財經(jīng)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“現在還處于籌備階段，要等人員、設施設備、建筑布局、環(huán)保等都達到標準要求后才能申請。”坤桐醫院也是當地政府的一個(gè)面向國際的招商引資項目。

在李東坡看來(lái)，流程性事務(wù)不在話(huà)下，可以按部就班完成。比如，在決定將酒店項目改為醫療項目后，很快就完成了環(huán)境影響評價(jià)。

但整個(gè)項目卡在最關(guān)鍵的開(kāi)端階段：如何運營(yíng)這家新醫院？

在建筑行業(yè)從業(yè)20多年，李東坡積累了不少生意經(jīng)，他認為這些經(jīng)驗平移到醫療行業(yè)同樣適用。招攬專(zhuān)業(yè)人才，除了發(fā)招聘啟事“試試看”，他還打算從軍隊醫院吸引老醫生，與醫生集團合作，甚至想要收編遵化市的民營(yíng)醫院醫生。李東坡有多個(gè)打算，但都舉棋未定。他頻頻與醫療集團、醫院管理公司、律師等各方商談合作。李東坡坦言，有的只是為“取經(jīng)”。

在北京中醫藥大學(xué)醫藥衛生法副教授鄧勇看來(lái)，絕大多數轉型、跨界做醫療的地產(chǎn)、建筑公司，對醫院運營(yíng)一知半解，“他們只懂得撒錢(qián)，大多不知道該具體怎么辦醫院”。

現在李東坡似乎在做兩手打算。他想實(shí)現辦醫院的夢(mèng)想。他清楚遵化市的醫療市場(chǎng)特點(diǎn)：患者流動(dòng)性強。“我們希望通過(guò)改善環(huán)境、差異化經(jīng)營(yíng)，能（從公立醫院）留下一部分患者。”同時(shí)，距離北京只有100多公里的遵化，未來(lái)中高端養老市場(chǎng)可觀(guān)。

他也在為被并購做著(zhù)準備。在接觸過(guò)中信醫療集團等大公司后，李東坡開(kāi)始在醫院資產(chǎn)上有意為之：自持坤桐醫院所處的商用土地，并建成營(yíng)利性醫院。“為以后的合作提前布局，省得人家想并購的時(shí)候，自己不合格：資產(chǎn)與醫院的條件，得滿(mǎn)足收購方的條件。”李東坡告訴《財經(jīng)》記者。

快錢(qián)難砸出一家好醫院

“房產(chǎn)企業(yè)想要開(kāi)醫院時(shí)，宛如暴風(fēng)驟雨，可是真正要項目落地時(shí)，往往變成了和風(fēng)細雨。”一位醫療投資界人士說(shuō)。錢(qián)能砸出項目，卻不能夯實(shí)一所真正的醫院。

鄧勇主持了一個(gè)關(guān)于社會(huì )資本辦醫的國家社科基金課題，研究發(fā)現：2017年中國地產(chǎn)行業(yè)在健康產(chǎn)業(yè)的投資已高達3000多億元。

2019年1月，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在年會(huì )上宣布：萬(wàn)達正式進(jìn)軍健康產(chǎn)業(yè)。早在三年前，萬(wàn)達集團便與英國國際醫療集團（IHG）簽訂合作協(xié)議，萬(wàn)達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，由IHG運營(yíng)管理并使用IHG品牌。IHG 2015年進(jìn)入中國，在華公司為英慈醫療。

英慈醫療中國區原醫院業(yè)務(wù)總監王一帆告訴《財經(jīng)》記者，“當時(shí)簽的主要是青島和成都國際醫院的項目，青島醫院項目在萬(wàn)達建成后，賣(mài)給了融創(chuàng )。”投資20億元的青島萬(wàn)達英慈國際醫院，原計劃是2018年開(kāi)業(yè)；2017年7月，該項目隨著(zhù)萬(wàn)達13個(gè)文旅城項目被售給融創(chuàng )。

去年9月，萬(wàn)達集團又與美國匹茲堡大學(xué)醫學(xué)中心（UPMC）簽訂戰略合作協(xié)議，將在北京、上海、成都等地合辦五家頂級國際醫院，王健林在簽約儀式上表示成都醫院已經(jīng)獲得批準進(jìn)入設計。

IHG與UPMC同屬醫院管理公司。萬(wàn)達是否更換了國際醫院管理的合作伙伴？新的五家國際醫院進(jìn)展如何？截至記者發(fā)稿，萬(wàn)達方面表示不予置評。

有行業(yè)內人士對《財經(jīng)》記者分析，萬(wàn)科集團已從廣州蕙心醫院項目中退出。該項目于2016年底開(kāi)業(yè)，被視為萬(wàn)科在醫療產(chǎn)業(yè)上的第一個(gè)醫院項目。蕙心醫院是廣州萬(wàn)科公司運營(yíng)的項目。

廣州萬(wàn)科相關(guān)人士接受《財經(jīng)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：該公司并未從蕙心醫院項目中退出，“運營(yíng)良好，預計第三年開(kāi)始實(shí)現盈利”。

與萬(wàn)達150億元的合作，是英慈醫療在中國的第一個(gè)項目。此后，該公司還與碧桂園（02007.HK）、杭州科誼地產(chǎn)等多家房企簽約。據英慈醫療內部人士透露：內地的項目都沒(méi)落地，與碧桂園的合作還沒(méi)有合適的項目。

有的雷聲正酣，也有的打退堂鼓。綠景控股（000502.SZ）從2015年退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，計劃募集超百億元布局婦幼醫療服務(wù)領(lǐng)域，先后與首都醫科大學(xué)附屬北京兒童醫院、北京市兒科研究所等簽訂合作協(xié)議。此后，兩項合作終止。

綠景控股2018年財報顯示，將資金、盈利有較大壓力的早期醫療項目的全部或部分股權進(jìn)行剝離，其中包括北京明安、明安康和100%股權，以及南寧明安70%股權，總對價(jià)逾2.84億元。本次交易完成后，綠景控股只持有南寧明安30%股權。

在對深交所重組問(wèn)詢(xún)函的回復中，綠景控股否認退出醫療行業(yè)，解釋稱(chēng)出售三家醫療資產(chǎn)是因為“尚處于業(yè)務(wù)開(kāi)拓期或建設期，盈利能力存在較大壓力”，未來(lái)“尋找給公司帶來(lái)穩定現金流、成長(cháng)性高的、較為成熟的優(yōu)質(zhì)醫療資產(chǎn)”。對于醫療板塊虧損的原因與未來(lái)的收購計劃，截至記者發(fā)稿，綠景控股未予回復。

“地產(chǎn)商看到（醫療）這條路不太理想，撤出來(lái)的也越來(lái)越多。”王一帆告訴《財經(jīng)》記者。

打退堂鼓的公司，多少體會(huì )到“隔行如隔山”。在投入與產(chǎn)出比方面，醫療行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)截然不同：醫療是長(cháng)期投入、回報周期長(cháng)；地產(chǎn)講究的是周轉快、高利潤。“地產(chǎn)商投入一個(gè)億，按照他們的慣有邏輯，希望有20倍的回報；即便認識到醫療回報低一些，也希望有兩三倍的回報。”王一帆分析，醫療行業(yè)至少需要三年，才有希望實(shí)現現金流持平，“兩個(gè)行業(yè)的期望值差別很大”。

鄧勇觀(guān)察到，民營(yíng)資本大金額投資醫院，一般五年內很難回本、實(shí)現盈利，“民營(yíng)資本很難耗得起，30億元以上的投資，連國家隊都耗不起”。

2018年5月，泰禾集團董事長(cháng)黃其森宣布準備連續五年每年投入100億元，加上運營(yíng)成本，要投入800億－1000億元到醫療領(lǐng)域，并表示“做好了十年八年不賺錢(qián)的準備”。

“現在地產(chǎn)全行業(yè)做醫療，還處于試水階段，貿然一下子投這么多，未必理性。”上述醫療投資界人士分析，泰禾這種壯士斷腕的風(fēng)格值得肯定，“關(guān)鍵要看項目的遴選、落地后的管理”。

一位創(chuàng )投資本創(chuàng )始合伙人告訴《財經(jīng)》記者，他的一個(gè)朋友上世紀90年代從房地產(chǎn)行業(yè)轉型做口腔連鎖，盡管已經(jīng)有數十家門(mén)店，仍然后悔從房地產(chǎn)行業(yè)轉型，“后來(lái)想回也回不去了”。房地產(chǎn)行業(yè)從1998年開(kāi)啟新一輪建設高峰期，十多年的發(fā)展使其成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，也讓從業(yè)者賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”。

醫療投資界有一句經(jīng)典：從來(lái)不干雪中送炭的活，只做錦上添花的事。“在醫療領(lǐng)域，新建項目基本是退不出來(lái)的，除非整體打包出讓?zhuān)悄芙颖P(pán)的人少。”鄧勇說(shuō)。

外行如何做好醫院

王一帆半年前從英慈醫療離職，重回實(shí)體醫療。他對在中國采用管理輸出的模式做醫院，不樂(lè )觀(guān)。醫院的運營(yíng)管理，是地產(chǎn)商投資醫療最大的短板,地產(chǎn)商多尋求與醫院管理公司合作來(lái)解決，但一旦醫院的產(chǎn)權與管理權分離時(shí)，管理便會(huì )到處受到掣肘。

地產(chǎn)商負責醫院建設，醫院管理交給專(zhuān)業(yè)公司，后者收取管理費。這看似清晰的所有權與經(jīng)營(yíng)權分離，當涉及到費用時(shí)，管理就會(huì )受限制，比如每年的預算定多少，就很難處理。“雖然合同已經(jīng)將責權界定清楚，但實(shí)際操作起來(lái)很難。”王一帆說(shuō)。

不僅如此，受委托的醫院管理公司，很容易把自己做成一塊“鋪路石”。“做得不好，會(huì )被質(zhì)疑能力不行；做得好了，又很容易被踢掉。”王一帆說(shuō)，“大地產(chǎn)做醫療也會(huì )這樣做。”

除了委托管理，不少地產(chǎn)公司自己成立醫療管理公司，挖來(lái)三甲醫院管理者來(lái)坐鎮，為此能開(kāi)出300萬(wàn)到500萬(wàn)元的年薪，但這些已有點(diǎn)職業(yè)經(jīng)理人味道的管理者,多來(lái)自全政策化加半市場(chǎng)化的公立醫院。初來(lái)乍到這些完全市場(chǎng)化的民營(yíng)機構，管理理念的大相徑庭讓雙方都難以適應。

有的三甲醫院院長(cháng)、副院長(cháng)，到了民營(yíng)醫院，還端著(zhù)公立機構做院長(cháng)的架子；可投資方覺(jué)得是：“我高薪聘請你來(lái)，怎么管理醫院得聽(tīng)我的”。

李東坡的坤桐醫院，也面臨聘請還是自己培養專(zhuān)業(yè)管理團隊的選擇題。此前已經(jīng)在跟北京的公司談，在醫院將來(lái)利益分配上正在磋商。但他骨子里不相信“空降兵”，“醫療的可復制性特別小，不同地域醫療資源、人口、發(fā)病率不一樣，理念也有差異；如果管理團隊理念太先進(jìn)、成本太高，也很難合得來(lái)”。

與國際上著(zhù)名的醫療集團、管理公司合作，是頭部房地產(chǎn)公司投資醫療的熱衷之舉。但理念的協(xié)同仍是關(guān)鍵。

王健林在與UMPC簽約儀式上演講時(shí)表示，“萬(wàn)達集團一個(gè)最大的特點(diǎn)就是執行力強、速度比較快，所以希望美國的朋友能夠有一個(gè)好的心理準備跟我們合作。一個(gè)醫院建個(gè)五年八年的那就太慢了。”

最近，美國西達賽奈醫療中心副總裁Heitham Hassoun在北京參加中美醫院合作峰會(huì )時(shí)表示，“希望找到世界觀(guān)相類(lèi)似的合作伙伴，最終才會(huì )彼此交換經(jīng)驗和合作。”

從那么多國際合作中可以看出，簡(jiǎn)單地將國外醫院的理念照搬到中國是行不通的。IHG亞洲區首席運營(yíng)官韓旭曾建議，如何把國外的運營(yíng)理念、醫療資源引進(jìn)中國并進(jìn)行本地化自我造血，才是地產(chǎn)企業(yè)成功進(jìn)入醫療行業(yè)的關(guān)鍵。

“不能坐等優(yōu)惠政策”

城郊地帶，是地方政府大力開(kāi)發(fā)的地點(diǎn)，一系列優(yōu)惠政策隨之而來(lái)，尋求同社會(huì )資本合作建醫院。拿地的便利與便宜，可謂地產(chǎn)商進(jìn)入醫療的主因。

“在地產(chǎn)商看來(lái)：先把地給圈了，這個(gè)項目就是我的了，等三五年后市值提升再賣(mài)出去。”一名業(yè)內人士告訴《財經(jīng)》記者，對地產(chǎn)商而言，項目運營(yíng)的好壞，就另當別論了。有地產(chǎn)商為了盡快進(jìn)入醫療行業(yè)，新建的醫院一般申請為非營(yíng)利性醫院，可以享受低稅、醫保、水電的優(yōu)惠。等“翅膀硬了”，就把醫院性質(zhì)改為營(yíng)利性，變更土地性質(zhì)，之后可以做商業(yè)地產(chǎn)項目。

這樣運作的前提是，醫院運營(yíng)狀況良好，操作時(shí)需補足之前的稅費、土地出讓金。鄧勇分析，大的地產(chǎn)公司會(huì )這樣做，公司要上市并表的話(huà)，則必須這么做，“醫院營(yíng)利或非營(yíng)利性質(zhì)的改變，目前沒(méi)有法律法規明文禁止，主要看醫院是否具備變更性質(zhì)的條件，此外，地方政府和衛生等部門(mén)領(lǐng)導的膽量和魄力，也起著(zhù)很重要的作用”。

上述醫療投資界人士跟不少房企談過(guò)項目，清楚另外一個(gè)“套路”：第一步，先把項目拿下來(lái)，占山為王；然后簽署一家醫院管理公司做管理；引進(jìn)器械公司后，前期的錢(qián)不給，先墊付資金、按流水給提成；然后再到銀行融資。“醫院的運營(yíng)幾乎無(wú)需自己投入真金白銀。”

“有的政府為招商引資還給錢(qián)、給事業(yè)編制。”這位醫療投資界人士稱(chēng)。不少醫療項目打著(zhù)養老床位補貼的“算盤(pán)”。

地產(chǎn)商以產(chǎn)權融合的方式，以康養項目便宜拿地頗為普遍。按照地方政府的規定，地產(chǎn)商拿地之后，一部分土地做商業(yè)地產(chǎn)、可以出售；剩下的則必須自持、不能賣(mài)，往往做成康復養老項目，政府會(huì )給每張床位一定補貼，有的城市達到每張床位一年5000元到1萬(wàn)元。

在這種模式下，“商業(yè)地產(chǎn)的收入基本可以覆蓋整個(gè)項目的成本，康養收入加上補貼就可能成為凈利潤。”王一帆分析，“這樣房企還是賺的，不太在乎醫療項目是否真正成功。”

善用“套路”的公司，把政策研究得很透徹，且敢于貼著(zhù)紅線(xiàn)行走?？扇绻懽犹?，必擔風(fēng)險。

鄧勇曾經(jīng)接受河南省一家公司的咨詢(xún)，該公司轉型做醫療不成功，想起訴當地政府。幾年前，河南某市委書(shū)記找到該公司負責人，邀請其以招商引資的形式在該市建設一所婦健醫院，市委書(shū)記代表政府承諾辦理醫療機構執業(yè)許可證，并讓公立醫院提供人員培訓等方面的支持。雙方簽訂了合作框架協(xié)議。

2015年，原國家衛計委發(fā)文要求“各級婦幼健康服務(wù)機構應當根據轄區常住人口數、婦女兒童健康需求、功能定位、職責任務(wù)和區域衛生規劃、醫療機構設置規劃進(jìn)行合理設置，建設規模適度”。

新規之下，該市只能保留原公立婦健醫院、不得新建。然而，此時(shí)，該公司已投十幾億元建成醫院，并請了專(zhuān)業(yè)公司搭建信息網(wǎng)絡(luò )。更巧合的是，時(shí)值該市領(lǐng)導班子換屆，原市委書(shū)記調走了。

證辦不下來(lái)，政府也不兜底。該公司提出讓政府回購，政府同意，但是無(wú)法一次性拿出這么多錢(qián)，項目一直空著(zhù)。該公司想要提起訴訟，可雙方簽訂的合作框架沒(méi)有法律效力。

鄧勇分析，社會(huì )資本辦醫非常需要政府與政策的支持，然而其在合作談判時(shí)往往又處于相對弱勢的地位。“行政領(lǐng)導的誠信度、人事變遷、發(fā)展思路不斷變化，都影響項目的穩定性和效益，再大的地產(chǎn)商都會(huì )怕。”

一位熟悉遵化坤桐醫院項目的知情人士告訴《財經(jīng)》記者，這家醫院進(jìn)展緩慢，主要在于當地政府一直不敢拍板，此前的方案是引進(jìn)國藥集團，由坤桐控股；把遵化市第二醫院撤掉，與中醫院老院區的人一起裝進(jìn)坤桐醫院。該方案一直沒(méi)通過(guò)。

遵化市衛計局副局長(cháng)周永超對《財經(jīng)》記者稱(chēng)，國家鼓勵民營(yíng)醫院參與公立醫院的改革、醫共體建設等，“衛計局目前只是初步了解了一些坤桐醫院的情況，具體如何參與，由遵化市政府來(lái)定，衛計局來(lái)出方案；參與的思路，現在只是探討之中，還沒(méi)形成最終的方案”。

對于政府的支持與優(yōu)惠政策，李東坡看得云淡風(fēng)輕，“社會(huì )資本辦醫，不能坐等政府的優(yōu)惠政策；指著(zhù)政府的補貼，累死都做不成”。

本文來(lái)源于財經(jīng)雜志，作者：孫愛(ài)民