成功讓人自信。

成功也讓人迷之自信。

3月14日，天津靜海，富力新城雍景豪庭四期工程，一人從高處墜亡。

3月29日，福建龍巖，建發(fā)富力·璽院項(xiàng)目，一人從高處墜亡。

死亡，并不是無(wú)跡可尋。從2016年4月到2019年3月，富力在天津的項(xiàng)目發(fā)生了3起傷亡事故；而福建省住建廳去年就通報(bào)過(guò)富力子公司違法違規(guī)情況。

早年，富力負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理的聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁張力曾被報(bào)道經(jīng)常頂著夏日三十多度的高溫，四處巡視工地，親自檢查施工質(zhì)量。

去年8月，富力董事長(zhǎng)李思廉被問(wèn)及“加快土地開(kāi)發(fā)周期、增加資金周轉(zhuǎn)，安全方面如何保障”時(shí)，他表示：“富力在這方面所做的準(zhǔn)備是足夠充分的。”

但在死亡面前，這些檢查和準(zhǔn)備顯得蒼白無(wú)力。

富力的說(shuō)辭還有不會(huì)破壞保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的紅樹(shù)林。但海南當(dāng)?shù)孛襟w《南國(guó)都市報(bào)》近日?qǐng)?bào)道，海南富力地產(chǎn)已經(jīng)因此至少吃到過(guò)4張罰單，還有施工負(fù)責(zé)人被追究刑責(zé)。

據(jù)澎湃報(bào)道，早在第一輪中央環(huán)保督察期間，海南富力破壞紅樹(shù)林的情況就曾被關(guān)注，且富力紅樹(shù)灣宣傳中的錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)也未向政府部門(mén)提出用地申請(qǐng)。

無(wú)論是傷亡事故，還是破壞保護(hù)樹(shù)木，都暴露出富力心急如焚。

2018年，富力已經(jīng)負(fù)債2963億元，凈負(fù)債率高達(dá)184.1%。進(jìn)入2019年債臺(tái)加高，一季度累計(jì)新增借款243億，超過(guò)2018年末公司凈資產(chǎn)的20%。

富力表示，將積極拓展商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化，包括二季度通過(guò)酒店資產(chǎn)包在市場(chǎng)融資，REITs等。2018財(cái)報(bào)顯示，富力今年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售超過(guò)200個(gè)項(xiàng)目，可售資源超過(guò)3000億。

但遠(yuǎn)水解不了近渴。富力今年已經(jīng)發(fā)行四次短期融資券，募集到的48億元主要用于償還到期的超短融資券、金融機(jī)構(gòu)借款，這就是拆東墻補(bǔ)西墻。

這樣的拮據(jù)窘迫，與2017年7月斥資近兩百億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店、成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”的意氣風(fēng)發(fā)相比，已是大相徑庭。

當(dāng)時(shí)人們還稱(chēng)贊富力命好，撿了一個(gè)大便宜。

現(xiàn)在看，便宜并不是那么好占的。

低調(diào)的李思廉和張力，命一直都挺好。

上世紀(jì)90年代，香港商人鄧智仁敗走北京玫瑰園，雖然他以精明著稱(chēng)，但是依然淪陷在內(nèi)地社會(huì)關(guān)系復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)。

與資產(chǎn)數(shù)億的鄧智仁相比，李思廉做國(guó)內(nèi)貿(mào)易賺的是小錢(qián)，但他也想到內(nèi)地樓市淘金。香港大佬們的財(cái)富神話(huà)讓有野心的后來(lái)人總是對(duì)房地產(chǎn)充滿(mǎn)憧憬。

李思廉的幸運(yùn)在于，結(jié)識(shí)了熟諳“內(nèi)情”的廣州天河區(qū)前公務(wù)員張力。

1988年，“十萬(wàn)人下海南”開(kāi)始炒地皮，深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司更名萬(wàn)科。捧著鐵飯碗但心思活絡(luò)的張力辭職下海搞裝修，這對(duì)籌建過(guò)酒店和白云區(qū)政府辦公樓的他來(lái)說(shuō)是熟門(mén)熟路。

1992年的春風(fēng)最先拂過(guò)房地產(chǎn)，碧桂園、雅樂(lè)居、合生創(chuàng)展均成立于這一年。到了1993年上半年，“房地產(chǎn)熱”已席卷全國(guó)，一夜間涌現(xiàn)6000多家新公司，“華南五虎”第四虎富力也誕生了。

在鄧智仁接手北京玫瑰園的同時(shí)，相識(shí)4年的李思廉和張力拿出全部身家2000萬(wàn)元成立了富力前身廣州天力。這些錢(qián)在香港也就炒炒樓，但在內(nèi)地，如果快進(jìn)快出，能開(kāi)發(fā)樓盤(pán)做大Boss。

富貴險(xiǎn)中求，他們決定“搏一搏”。張力做“前鋒”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理；李思廉做“后衛(wèi)”，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。

當(dāng)時(shí)，廣州政府要求污染企業(yè)搬離市區(qū)，張力敏銳地意識(shí)到這是一個(gè)在市區(qū)獲取低價(jià)土地做住宅的好機(jī)會(huì)。

綽號(hào)“豹子頭”的張力，敢打敢拼。公司第一個(gè)項(xiàng)目富力新居建在一塊沒(méi)人要的化工廠地皮上，“那塊地靠著煤廠，又挨著鐵路，沒(méi)人敢買(mǎi)，就我們敢買(mǎi)”。

冒險(xiǎn)成功了。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上都在做高端豪宅和寫(xiě)字樓，正好缺少普通住宅。富力新居3000多元一平，但很快就銷(xiāo)售一空，他們成功掘到第一桶金。

1995年，張力再次孤注一擲，繃緊神經(jīng)，以分期付款的方式買(mǎi)下了廣州銅材廠和同濟(jì)化工廠地塊的地皮。富力資金原本不支持這種大運(yùn)作的，一旦銷(xiāo)售不佳，資金鏈就會(huì)斷裂。

結(jié)果“命好”，拿到地后1個(gè)月開(kāi)工、2個(gè)月賣(mài)樓、8個(gè)月交樓，不僅付款順利，而且賺得盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)。這就是讓他們?cè)趶V州揚(yáng)名立萬(wàn)的富力廣場(chǎng)。

此后，富力在舊改道路上勇往直前。截至2001年末，他們完成了10個(gè)項(xiàng)目舊廠改造，面積超過(guò)250萬(wàn)平方米，廣州甚至流傳“每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

“舊改大王”也需要人事巧妙安排。

例如，請(qǐng)來(lái)廣州天河區(qū)教育局建材科長(zhǎng)周耀南出任副總經(jīng)理，天河區(qū)副區(qū)長(zhǎng)風(fēng)向陽(yáng)擔(dān)任工程部經(jīng)理，曾任建行廣州分行天河支行副行長(zhǎng)的鄭爾城擔(dān)任獨(dú)董……

營(yíng)銷(xiāo)高手李思廉則讓樓盤(pán)封頂?shù)臅r(shí)候就已經(jīng)賣(mài)出八九成。自1999年起，富力連續(xù)三年銷(xiāo)售額冠絕廣州，位于“華南五虎”之首。

“小富即安”不是張力和李思廉的性格，進(jìn)取的富力開(kāi)始向外擴(kuò)展。

舊改有良好的社會(huì)關(guān)系作保障，走出廣州，富力就得靠資本說(shuō)話(huà)。2002年，富力力壓潘石屹，斥資32億拿下北京廣渠門(mén)東五廠地塊。

這是富力第一次被全國(guó)關(guān)注。此時(shí)，他們有了一個(gè)更宏偉的規(guī)劃。雖然依靠“內(nèi)地特色”發(fā)家，但有一半港商基因的富力要引進(jìn)香港富豪的成功經(jīng)驗(yàn)。

成功讓人自信。

2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，本來(lái)很少說(shuō)話(huà)，而且謙遜的李思廉意外地懟了老江湖王石。

王石說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長(zhǎng)期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒(méi)有資金實(shí)力，則必死無(wú)疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩。

此時(shí)，富力開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而且是租售并舉。他們表示要學(xué)習(xí)新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，李思廉在博鰲說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)模式并不是只有王董事長(zhǎng)說(shuō)的一種，“你（王石）放心，我們一定會(huì)做得很好”。

帶著這種自信，富力開(kāi)啟了新一輪的冒險(xiǎn)之旅。

在珠江新城CBD建設(shè)中，富力前后拿下16塊地，把這里變成了“富力之城”。到2007年，他們已布局上海、天津、成都等11個(gè)核心城市，而且住宅和商業(yè)兩手抓。

富力學(xué)習(xí)大佬，但卻沒(méi)有大佬的雄厚資金，只有通過(guò)高負(fù)債、高杠桿獲取“超能力”，也為日后埋下禍根。2005年，富力凈負(fù)債率只有20.5%，2007年就躥漲到139.5%。

無(wú)論是新鴻基的郭家還是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的李嘉誠(chéng)，做什么地產(chǎn)都注重現(xiàn)金流和資金儲(chǔ)備，忌諱使用高杠桿。債務(wù)擴(kuò)張的富力照虎畫(huà)出的虎，多少有些紙糊的。

造成富力資金鏈緊張的另一個(gè)原因是：別人用杠桿做高周轉(zhuǎn)、低成本的住宅產(chǎn)品；富力卻反其道而行之，用杠桿重倉(cāng)低周轉(zhuǎn)、高成本的商業(yè)地產(chǎn)。

不過(guò)，激進(jìn)是當(dāng)時(shí)房企流行的做法，無(wú)論是老牌國(guó)企萬(wàn)科，還是后起之秀恒大、碧桂園都是高歌猛進(jìn)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的樓市熱火朝天，沒(méi)有人察覺(jué)到危機(jī)臨近。

2007年，富力的協(xié)議銷(xiāo)售額達(dá)到161億元，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海。李思廉當(dāng)時(shí)沒(méi)想到，全國(guó)第四會(huì)是富力的最高峰。他本來(lái)還要挑戰(zhàn)萬(wàn)科，爭(zhēng)做全國(guó)第一。

2008年金融危機(jī)呼嘯而至，所到之處哀鴻遍野。高杠桿將富力拋得更高，但落勢(shì)也更猛。上一年，他們和深圳鼎力以47億拍到佛山地王，因無(wú)力按時(shí)繳清土地款，2.4億元保證金被罰沒(méi)。

被傳瀕臨破產(chǎn)的富力一直在努力自救，例如緊跟萬(wàn)科降價(jià)、暫停大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、一些商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)公寓項(xiàng)目……但三十余項(xiàng)目在建的富力慣性太大，剎不住車(chē)。

據(jù)媒體報(bào)道，富力當(dāng)時(shí)的目標(biāo)是“撐過(guò)明年”。一向“命好”的富力也真的獲得命運(yùn)垂憐，“四萬(wàn)億計(jì)劃”將它和眾多小伙伴從懸崖邊上拉了回來(lái)。

富力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是真愛(ài)。此后，它雖然減少了發(fā)展新投資物業(yè)，但加大了已建成投資物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和投入。

不過(guò)，這并沒(méi)有帶給富力預(yù)期的收益和現(xiàn)金流，酒店業(yè)務(wù)更是長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，而一門(mén)心思在住宅狂奔的恒大、碧桂園，卻將自己拋得越來(lái)越遠(yuǎn)。

做慣了老大，怎能甘心做小弟？從2013年起，富力再次啟動(dòng)開(kāi)始二輪擴(kuò)張。

這次，富力沒(méi)有堅(jiān)持學(xué)港商，而是選擇隨風(fēng)跟進(jìn)：進(jìn)軍二三線(xiàn)城市、重倉(cāng)海南、到海外撈金……

但現(xiàn)在回頭看，富力又是踏錯(cuò)了步點(diǎn)。結(jié)果，二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售乏力，錯(cuò)過(guò)了一線(xiàn)城市暴漲，還碰上了海外市場(chǎng)遇冷和海南“最嚴(yán)調(diào)控”。

與此同時(shí)，這些高杠桿擴(kuò)張又導(dǎo)致凈負(fù)債率再次節(jié)節(jié)升高。

2014年，富力再度走到生死邊緣，又是依靠政府救市才又活了過(guò)來(lái)。

真是一步錯(cuò)，步步錯(cuò)，進(jìn)退都失據(jù)。這也導(dǎo)致富力身上的好運(yùn)發(fā)生了變化。從最初的助其飛得更高，到勉強(qiáng)維生。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)出售77家酒店讓富力看到了另一種“出人頭地”的可能，做不了房地產(chǎn)老大，至少可以做酒店大亨。

一些媒體將富力今日困境歸結(jié)于2017年7月那場(chǎng)“世紀(jì)交易”，但實(shí)際上，它只是雪上加霜。

2016年，富力的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到1796億，凈負(fù)債率上升到159.9%，比2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)還要高。而從2012年起，它的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流就一直為負(fù)。

在融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)協(xié)議里，76家酒店作價(jià)335.95億，最終富力接手時(shí)卻是77家酒店199.06億，因此人人稱(chēng)贊李思廉是砍價(jià)高手。但以富力當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)狀況來(lái)說(shuō)，這還是一個(gè)奢侈的價(jià)格。

更令人意外的是，當(dāng)時(shí)的富力還在四面出擊當(dāng)大款：除了收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店，還多次在倫敦置業(yè)、收購(gòu)恒基兆業(yè)，去年初還接盤(pán)海航海南大英山CBD部分項(xiàng)目。

為了能熬過(guò)嚴(yán)酷的冬天，別人紛紛主動(dòng)降杠桿降負(fù)債，甚至斷臂求生，富力卻帶著迷之自信兇狠前進(jìn)，將資金鏈拉扯到極致，頗有“不成功則成仁”的架勢(shì)。

富力最大的希望是回歸A股。它準(zhǔn)備近期向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)IPO，擬發(fā)行不超過(guò)10.7億股，募集資金規(guī)模不超過(guò)350億元。不過(guò)受到大環(huán)境影響，它此前十年五次申請(qǐng)都失敗了。

為了盡可能延緩危機(jī)爆發(fā)，富力加快了融資頻率。根據(jù)《長(zhǎng)江商報(bào)》報(bào)道，去年富力公開(kāi)發(fā)債超過(guò)20次，融資500億元以上。4月初，他們又宣布今年擬融資600億。

受市場(chǎng)調(diào)控和金融去杠桿影響，富力的融資成本不斷上漲，去年超過(guò)52億元，同比增加212%。這蠶食它的盈利能力，也讓它難以被資本市場(chǎng)高估。

在高杠桿、高負(fù)債的重壓下，必然要求高周轉(zhuǎn)，這或許也是富力項(xiàng)目近兩年事故不斷的原因。

不過(guò)，富力的兩位創(chuàng)始人依然很樂(lè)觀，至少表面上看是如此。

在2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉說(shuō)：“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺(jué)很好，起碼自己在出差的時(shí)候，可以受到特別的關(guān)注。”

被問(wèn)到富力是否有類(lèi)似“活下去”的公司策略時(shí)，他則回應(yīng)道，那是郁亮開(kāi)玩笑，萬(wàn)科肯定能活下去，他是提醒大家活下去。

今年初，融資環(huán)境放寬，樓市在3月還出現(xiàn)了一個(gè)小陽(yáng)春，富力似乎又可以平穩(wěn)著陸了。但進(jìn)入4月，國(guó)家再次重申“住房不炒”，樓市又開(kāi)始下行。

如果下行繼續(xù)，活下去，對(duì)富力，也許就不只是玩笑了。

本文來(lái)源于華商韜略，作者：孔令娟