成功讓人自信。

成功也讓人迷之自信。

3月14日，天津靜海，富力新城雍景豪庭四期工程，一人從高處墜亡。

3月29日，福建龍巖，建發(fā)富力·璽院項目，一人從高處墜亡。

死亡，并不是無(wú)跡可尋。從2016年4月到2019年3月，富力在天津的項目發(fā)生了3起傷亡事故；而福建省住建廳去年就通報過(guò)富力子公司違法違規情況。

早年，富力負責工程項目開(kāi)發(fā)和工程管理的聯(lián)席董事長(cháng)、總裁張力曾被報道經(jīng)常頂著(zhù)夏日三十多度的高溫，四處巡視工地，親自檢查施工質(zhì)量。

去年8月，富力董事長(cháng)李思廉被問(wèn)及“加快土地開(kāi)發(fā)周期、增加資金周轉，安全方面如何保障”時(shí)，他表示：“富力在這方面所做的準備是足夠充分的。”

但在死亡面前，這些檢查和準備顯得蒼白無(wú)力。

富力的說(shuō)辭還有不會(huì )破壞保護區范圍內的紅樹(shù)林。但海南當地媒體《南國都市報》近日報道，海南富力地產(chǎn)已經(jīng)因此至少吃到過(guò)4張罰單，還有施工負責人被追究刑責。

據澎湃報道，早在第一輪中央環(huán)保督察期間，海南富力破壞紅樹(shù)林的情況就曾被關(guān)注，且富力紅樹(shù)灣宣傳中的錦標級高爾夫球場(chǎng)也未向政府部門(mén)提出用地申請。

無(wú)論是傷亡事故，還是破壞保護樹(shù)木，都暴露出富力心急如焚。

2018年，富力已經(jīng)負債2963億元，凈負債率高達184.1%。進(jìn)入2019年債臺加高，一季度累計新增借款243億，超過(guò)2018年末公司凈資產(chǎn)的20%。

富力表示，將積極拓展商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化，包括二季度通過(guò)酒店資產(chǎn)包在市場(chǎng)融資，REITs等。2018財報顯示，富力今年預計銷(xiāo)售超過(guò)200個(gè)項目，可售資源超過(guò)3000億。

但遠水解不了近渴。富力今年已經(jīng)發(fā)行四次短期融資券，募集到的48億元主要用于償還到期的超短融資券、金融機構借款，這就是拆東墻補西墻。

這樣的拮據窘迫，與2017年7月斥資近兩百億收購萬(wàn)達77家酒店、成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”的意氣風(fēng)發(fā)相比，已是大相徑庭。

當時(shí)人們還稱(chēng)贊富力命好，撿了一個(gè)大便宜。

現在看，便宜并不是那么好占的。

低調的李思廉和張力，命一直都挺好。

上世紀90年代，香港商人鄧智仁敗走北京玫瑰園，雖然他以精明著(zhù)稱(chēng)，但是依然淪陷在內地社會(huì )關(guān)系復雜的房地產(chǎn)業(yè)。

與資產(chǎn)數億的鄧智仁相比，李思廉做國內貿易賺的是小錢(qián)，但他也想到內地樓市淘金。香港大佬們的財富神話(huà)讓有野心的后來(lái)人總是對房地產(chǎn)充滿(mǎn)憧憬。

李思廉的幸運在于，結識了熟諳“內情”的廣州天河區前公務(wù)員張力。

1988年，“十萬(wàn)人下海南”開(kāi)始炒地皮，深圳現代企業(yè)有限公司更名萬(wàn)科。捧著(zhù)鐵飯碗但心思活絡(luò )的張力辭職下海搞裝修，這對籌建過(guò)酒店和白云區政府辦公樓的他來(lái)說(shuō)是熟門(mén)熟路。

1992年的春風(fēng)最先拂過(guò)房地產(chǎn)，碧桂園、雅樂(lè )居、合生創(chuàng )展均成立于這一年。到了1993年上半年，“房地產(chǎn)熱”已席卷全國，一夜間涌現6000多家新公司，“華南五虎”第四虎富力也誕生了。

在鄧智仁接手北京玫瑰園的同時(shí)，相識4年的李思廉和張力拿出全部身家2000萬(wàn)元成立了富力前身廣州天力。這些錢(qián)在香港也就炒炒樓，但在內地，如果快進(jìn)快出，能開(kāi)發(fā)樓盤(pán)做大Boss。

富貴險中求，他們決定“搏一搏”。張力做“前鋒”，負責項目開(kāi)發(fā)和工程管理；李思廉做“后衛”，負責財務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。

當時(shí)，廣州政府要求污染企業(yè)搬離市區，張力敏銳地意識到這是一個(gè)在市區獲取低價(jià)土地做住宅的好機會(huì )。

綽號“豹子頭”的張力，敢打敢拼。公司第一個(gè)項目富力新居建在一塊沒(méi)人要的化工廠(chǎng)地皮上，“那塊地靠著(zhù)煤廠(chǎng)，又挨著(zhù)鐵路，沒(méi)人敢買(mǎi)，就我們敢買(mǎi)”。

冒險成功了。

當時(shí)市場(chǎng)上都在做高端豪宅和寫(xiě)字樓，正好缺少普通住宅。富力新居3000多元一平，但很快就銷(xiāo)售一空，他們成功掘到第一桶金。

1995年，張力再次孤注一擲，繃緊神經(jīng)，以分期付款的方式買(mǎi)下了廣州銅材廠(chǎng)和同濟化工廠(chǎng)地塊的地皮。富力資金原本不支持這種大運作的，一旦銷(xiāo)售不佳，資金鏈就會(huì )斷裂。

結果“命好”，拿到地后1個(gè)月開(kāi)工、2個(gè)月賣(mài)樓、8個(gè)月交樓，不僅付款順利，而且賺得盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)。這就是讓他們在廣州揚名立萬(wàn)的富力廣場(chǎng)。

此后，富力在舊改道路上勇往直前。截至2001年末，他們完成了10個(gè)項目舊廠(chǎng)改造，面積超過(guò)250萬(wàn)平方米，廣州甚至流傳“每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

“舊改大王”也需要人事巧妙安排。

例如，請來(lái)廣州天河區教育局建材科長(cháng)周耀南出任副總經(jīng)理，天河區副區長(cháng)風(fēng)向陽(yáng)擔任工程部經(jīng)理，曾任建行廣州分行天河支行副行長(cháng)的鄭爾城擔任獨董……

營(yíng)銷(xiāo)高手李思廉則讓樓盤(pán)封頂的時(shí)候就已經(jīng)賣(mài)出八九成。自1999年起，富力連續三年銷(xiāo)售額冠絕廣州，位于“華南五虎”之首。

“小富即安”不是張力和李思廉的性格，進(jìn)取的富力開(kāi)始向外擴展。

舊改有良好的社會(huì )關(guān)系作保障，走出廣州，富力就得靠資本說(shuō)話(huà)。2002年，富力力壓潘石屹，斥資32億拿下北京廣渠門(mén)東五廠(chǎng)地塊。

這是富力第一次被全國關(guān)注。此時(shí)，他們有了一個(gè)更宏偉的規劃。雖然依靠“內地特色”發(fā)家，但有一半港商基因的富力要引進(jìn)香港富豪的成功經(jīng)驗。

成功讓人自信。

2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，本來(lái)很少說(shuō)話(huà)，而且謙遜的李思廉意外地懟了老江湖王石。

王石說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長(cháng)期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒(méi)有資金實(shí)力，則必死無(wú)疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì )遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩。

此時(shí)，富力開(kāi)始大規模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而且是租售并舉。他們表示要學(xué)習新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡住宅物業(yè)可能出現的風(fēng)險。

因此，李思廉在博鰲說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)模式并不是只有王董事長(cháng)說(shuō)的一種，“你（王石）放心，我們一定會(huì )做得很好”。

帶著(zhù)這種自信，富力開(kāi)啟了新一輪的冒險之旅。

在珠江新城CBD建設中，富力前后拿下16塊地，把這里變成了“富力之城”。到2007年，他們已布局上海、天津、成都等11個(gè)核心城市，而且住宅和商業(yè)兩手抓。

富力學(xué)習大佬，但卻沒(méi)有大佬的雄厚資金，只有通過(guò)高負債、高杠桿獲取“超能力”，也為日后埋下禍根。2005年，富力凈負債率只有20.5%，2007年就躥漲到139.5%。

無(wú)論是新鴻基的郭家還是長(cháng)江實(shí)業(yè)的李嘉誠，做什么地產(chǎn)都注重現金流和資金儲備，忌諱使用高杠桿。債務(wù)擴張的富力照虎畫(huà)出的虎，多少有些紙糊的。

造成富力資金鏈緊張的另一個(gè)原因是：別人用杠桿做高周轉、低成本的住宅產(chǎn)品；富力卻反其道而行之，用杠桿重倉低周轉、高成本的商業(yè)地產(chǎn)。

不過(guò)，激進(jìn)是當時(shí)房企流行的做法，無(wú)論是老牌國企萬(wàn)科，還是后起之秀恒大、碧桂園都是高歌猛進(jìn)，因為當時(shí)的樓市熱火朝天，沒(méi)有人察覺(jué)到危機臨近。

2007年，富力的協(xié)議銷(xiāo)售額達到161億元，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海。李思廉當時(shí)沒(méi)想到，全國第四會(huì )是富力的最高峰。他本來(lái)還要挑戰萬(wàn)科，爭做全國第一。

2008年金融危機呼嘯而至，所到之處哀鴻遍野。高杠桿將富力拋得更高，但落勢也更猛。上一年，他們和深圳鼎力以47億拍到佛山地王，因無(wú)力按時(shí)繳清土地款，2.4億元保證金被罰沒(méi)。

被傳瀕臨破產(chǎn)的富力一直在努力自救，例如緊跟萬(wàn)科降價(jià)、暫停大型商業(yè)項目開(kāi)發(fā)、一些商業(yè)地產(chǎn)轉公寓項目……但三十余項目在建的富力慣性太大，剎不住車(chē)。

據媒體報道，富力當時(shí)的目標是“撐過(guò)明年”。一向“命好”的富力也真的獲得命運垂憐，“四萬(wàn)億計劃”將它和眾多小伙伴從懸崖邊上拉了回來(lái)。

富力對商業(yè)地產(chǎn)是真愛(ài)。此后，它雖然減少了發(fā)展新投資物業(yè)，但加大了已建成投資物業(yè)的運營(yíng)和投入。

不過(guò)，這并沒(méi)有帶給富力預期的收益和現金流，酒店業(yè)務(wù)更是長(cháng)期處于虧損狀態(tài)，而一門(mén)心思在住宅狂奔的恒大、碧桂園，卻將自己拋得越來(lái)越遠。

做慣了老大，怎能甘心做小弟？從2013年起，富力再次啟動(dòng)開(kāi)始二輪擴張。

這次，富力沒(méi)有堅持學(xué)港商，而是選擇隨風(fēng)跟進(jìn)：進(jìn)軍二三線(xiàn)城市、重倉海南、到海外撈金……

但現在回頭看，富力又是踏錯了步點(diǎn)。結果，二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售乏力，錯過(guò)了一線(xiàn)城市暴漲，還碰上了海外市場(chǎng)遇冷和海南“最嚴調控”。

與此同時(shí)，這些高杠桿擴張又導致凈負債率再次節節升高。

2014年，富力再度走到生死邊緣，又是依靠政府救市才又活了過(guò)來(lái)。

真是一步錯，步步錯，進(jìn)退都失據。這也導致富力身上的好運發(fā)生了變化。從最初的助其飛得更高，到勉強維生。

不過(guò)，萬(wàn)達出售77家酒店讓富力看到了另一種“出人頭地”的可能，做不了房地產(chǎn)老大，至少可以做酒店大亨。

一些媒體將富力今日困境歸結于2017年7月那場(chǎng)“世紀交易”，但實(shí)際上，它只是雪上加霜。

2016年，富力的負債總額已經(jīng)達到1796億，凈負債率上升到159.9%，比2008年金融危機爆發(fā)時(shí)還要高。而從2012年起，它的經(jīng)營(yíng)性現金流就一直為負。

在融創(chuàng )與萬(wàn)達的并購協(xié)議里，76家酒店作價(jià)335.95億，最終富力接手時(shí)卻是77家酒店199.06億，因此人人稱(chēng)贊李思廉是砍價(jià)高手。但以富力當時(shí)的財務(wù)狀況來(lái)說(shuō)，這還是一個(gè)奢侈的價(jià)格。

更令人意外的是，當時(shí)的富力還在四面出擊當大款：除了收購萬(wàn)達酒店，還多次在倫敦置業(yè)、收購恒基兆業(yè)，去年初還接盤(pán)海航海南大英山CBD部分項目。

為了能熬過(guò)嚴酷的冬天，別人紛紛主動(dòng)降杠桿降負債，甚至斷臂求生，富力卻帶著(zhù)迷之自信兇狠前進(jìn)，將資金鏈拉扯到極致，頗有“不成功則成仁”的架勢。

富力最大的希望是回歸A股。它準備近期向證監會(huì )申請IPO，擬發(fā)行不超過(guò)10.7億股，募集資金規模不超過(guò)350億元。不過(guò)受到大環(huán)境影響，它此前十年五次申請都失敗了。

為了盡可能延緩危機爆發(fā)，富力加快了融資頻率。根據《長(cháng)江商報》報道，去年富力公開(kāi)發(fā)債超過(guò)20次，融資500億元以上。4月初，他們又宣布今年擬融資600億。

受市場(chǎng)調控和金融去杠桿影響，富力的融資成本不斷上漲，去年超過(guò)52億元，同比增加212%。這蠶食它的盈利能力，也讓它難以被資本市場(chǎng)高估。

在高杠桿、高負債的重壓下，必然要求高周轉，這或許也是富力項目近兩年事故不斷的原因。

不過(guò)，富力的兩位創(chuàng )始人依然很樂(lè )觀(guān)，至少表面上看是如此。

在2018年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，李思廉說(shuō)：“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺(jué)很好，起碼自己在出差的時(shí)候，可以受到特別的關(guān)注。”

被問(wèn)到富力是否有類(lèi)似“活下去”的公司策略時(shí)，他則回應道，那是郁亮開(kāi)玩笑，萬(wàn)科肯定能活下去，他是提醒大家活下去。

今年初，融資環(huán)境放寬，樓市在3月還出現了一個(gè)小陽(yáng)春，富力似乎又可以平穩著(zhù)陸了。但進(jìn)入4月，國家再次重申“住房不炒”，樓市又開(kāi)始下行。

如果下行繼續，活下去，對富力，也許就不只是玩笑了。

本文來(lái)源于華商韜略，作者：孔令娟