一個(gè)項目吃十年？準確說(shuō)，是一個(gè)眼光賺十年。

海南，中國唯一的熱帶島嶼省份，它的土地“就像寶貝一樣，放得越久越有升值空間。”

限購一年，海南降溫

愛(ài)恨交織，是海南人對房地產(chǎn)的矛盾。

2017年，房地產(chǎn)稅收在海南全省財稅中占比49%，投資占比51%。內地來(lái)買(mǎi)房的人，一飛機一飛機地空降到海南三亞、?？?、陵水、澄邁。

“土地不賣(mài)了投資一定下來(lái)，房地產(chǎn)不賣(mài)了GDP一定下來(lái)，我們稅收50%來(lái)自房地產(chǎn)，經(jīng)濟數字一定會(huì )下來(lái)……”

在2019企業(yè)家年會(huì )上，海南省長(cháng)沈曉明直言，房地產(chǎn)確實(shí)是一件好東西，但海南房地產(chǎn)的比例越來(lái)越大，“我們沒(méi)有那么多土地可以消耗了”。

2018年4月22日，一紙限購令，鑲金邊的海南對外地購房者關(guān)上大門(mén)——從此外地人來(lái)買(mǎi)房，必須滿(mǎn)足至少兩年社保、五年限售、七成首付、一家一套……

限購之前，海南樓市的島外客戶(hù)購房占比達到6成甚至8成。東北人、河北人、北京人、河南人、山東人、安徽人……由內地購房大軍組成的海南“候鳥(niǎo)族”，春去冬來(lái)，養老避寒。

限購之后，幾十萬(wàn)候鳥(niǎo)來(lái)此安家的念想變難了。熾手可熱的海南樓市挨了一記春雷。

嚴政調控之下，2018年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相比上年下降16.5%，房屋銷(xiāo)售面積下降37.5%，銷(xiāo)售額稍過(guò)2000億元，同比下降23.2%。

去年全年，海南省供應住宅用地88公頃（1320畝），比2015年的住宅用地減少了88%。

一些熱門(mén)城市，比如省會(huì )?？?，住建局、物價(jià)局多方約談開(kāi)發(fā)商要求壓住房?jì)r(jià)紅線(xiàn)。

去年8月起，?？谏唐贩康膫浒竷r(jià)一直控制在17300元/㎡以?xún)?。限購之前，很多樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)，限購之后按“官方指導價(jià)”賣(mài)，有房企坦言：“很難平衡利潤與收益”。

冰火之間，適者生存

能不能熬過(guò)限購期，似乎成了海南4000多家房企的生死議題。

“422限購”令出一年，部分舉債過(guò)高、杠桿過(guò)大、污染過(guò)重或布局過(guò)窄的中小房企亮了紅燈。

甚至，在部分媒體報道中，萬(wàn)科等當地一線(xiàn)房企也紛紛“夢(mèng)斷海南”“深陷泥潭”“難逃鬼城”“跌下神壇”……

輿論中的海南樓市成了“大型車(chē)禍現場(chǎng)”。

實(shí)際上，據鏈家統計的2018房企成交榜，碧桂園以160億元位居榜首，雅居樂(lè )以129億元位居第二，融創(chuàng )、恒大、保利、萬(wàn)科等皆排名前十，業(yè)績(jì)依舊不俗。

在部分中小房企苦撐待變之時(shí)，這些深耕海南的“地頭龍”臨危未亂，雅居樂(lè )、碧桂園、融創(chuàng )、萬(wàn)科的銷(xiāo)量排名反超上年。

翻看2018年財報，碧桂園營(yíng)收同比增漲67%，融創(chuàng )海南扛住限購壓力，126億成交金額幾乎跟2017年持平；有“海南地王”之稱(chēng)的雅居樂(lè )，去年預售金額突破1000億大關(guān)，營(yíng)收、凈利、股東收益保持同比上漲。

“市場(chǎng)冷下來(lái)了，我們承認。”一位海南地產(chǎn)中介表示。但頭部房企因其土地儲量、銷(xiāo)售韌性和經(jīng)營(yíng)管控能力強，并未因限購政策呈現太多動(dòng)蕩。

高喊“活下去”的萬(wàn)科去年大賺337億元，其中僅海南項目就成交近45億。

這些銷(xiāo)售，一方面來(lái)自海南當地剛需消化，另一方面來(lái)自限購的急剎效應——

政府驟然收緊土地供應，在新增建筑面積銳減的情況下，海南樓市呈現量降價(jià)漲。422限購之后，三亞新建商品住宅價(jià)格在兩個(gè)月內連續上漲3.2%、3.7%，漲幅全國第一。與此同時(shí)，由于樓市供需雙向收縮，符合條件的購房力量更加向樓盤(pán)區位、物業(yè)服務(wù)、配套水平具有優(yōu)勢的頭部房企濃縮。

由此來(lái)看，限購實(shí)際上造成了一場(chǎng)當地樓市大洗牌，優(yōu)勝劣汰，危中含機。

甚至，眼下在海南房企中有一個(gè)普遍感受：此次限購，對當地一些運營(yíng)能力不足、急需回籠現金流的中小型房企，也許很難撐到機會(huì )來(lái)臨。但對沒(méi)有大加杠桿、沒(méi)有財務(wù)壓力且手握大量土地的頭部房企而言，這場(chǎng)攻堅戰反而是有利的——“家有余糧心不慌”。

利出四方，有糧不慌

十年前，海南陵水灣畔的12公里海岸線(xiàn)上，“萬(wàn)畝大盤(pán)”清水灣首次開(kāi)盤(pán)引發(fā)轟動(dòng)，第一年就創(chuàng )下64億銷(xiāo)售額的海南單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。

“神盤(pán)”名號一炮打響。此后十年，清水灣成為海南地產(chǎn)全面復蘇的標桿。

一個(gè)項目吃十年？準確說(shuō)，是一個(gè)眼光賺十年。

十年前的海南陵水，荒土四野，農業(yè)立縣，人煙渺茫，土地價(jià)格每平米200多元，拿地成本在項目開(kāi)發(fā)成本中幾乎可以忽略不計。

在考察當地自然人文條件后，當時(shí)剛剛走出廣東的雅居樂(lè )數年之內重倉1.5萬(wàn)畝地，累計投資320億元，為期十年規劃開(kāi)發(fā)，在國境之南搞拓荒。

十年后，偏居一隅的陵水縣蛻變?yōu)樾羌壘频炅至?、旅游項目遍布、文教娛?lè )快速發(fā)展的海南旅居勝地。涌入4萬(wàn)住戶(hù)、創(chuàng )造3.5萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位的清水灣，先是榮獲聯(lián)合國環(huán)境署認可的“國際宜居社區獎”，后又被評為國家4A級景區，項目所在地陵水縣連續9年GDP增速全省拔尖。

清水灣一舉開(kāi)創(chuàng )了中國旅游地產(chǎn)的先河。開(kāi)發(fā)商與地方政府各取所需，經(jīng)濟、人文與環(huán)境效益兼顧，結結實(shí)實(shí)的雙贏(yíng)。

截至去年，雅居樂(lè )清水灣項目累計銷(xiāo)售超過(guò)1000億，納稅200億，投入產(chǎn)出比超300%。目前，剩余可售建筑面積的貨值依然超過(guò)千億。

拿地早、開(kāi)發(fā)早、回本早，這是雅居樂(lè )、萬(wàn)科、恒大這批2009年前后進(jìn)駐海南的龍頭房企，即使面對目前海南嚴酷的限購政策，依然穩坐釣魚(yú)臺的底氣。而超大盤(pán)、長(cháng)周期、低杠桿的投資模式，是這些大開(kāi)發(fā)商不因一時(shí)一地限購政策動(dòng)搖大局的根基。

“這些海南的龍頭房企，早就回本了，不存在所謂高杠桿拿地的財務(wù)壓力，所以限購對他們來(lái)說(shuō)，短期影響在銷(xiāo)售額上可能有一些，但從中長(cháng)期來(lái)看，土地儲備會(huì )越來(lái)越值錢(qián)，利潤更豐厚”，一位業(yè)內專(zhuān)家這樣分析。

事實(shí)上，由于大型房企的全國性布局，限購造成的短期影響也并不突出。從戰略上看，海南的確是中國樓市大盤(pán)上的必爭之地，但在戰術(shù)上卻有非常大的彈性。

截至2018年底，恒大在海南的130億銷(xiāo)售僅占其全國地產(chǎn)大蛋糕的2.37%；即使對于雅居樂(lè )這樣重倉海南的房企而言，在其全國3600多萬(wàn)平方米的土地儲備中，清水灣也只占115個(gè)在售項目中的一小塊版圖。

海南如果冷下來(lái)，這些房企還有云南、湖南、河南……其他各地項目貢獻業(yè)績(jì)。但海南一旦燃起來(lái)，將是潛力爆發(fā)的重型引擎。

“好多利好還沒(méi)有兌現”

海南，中國最大熱帶島嶼、最大經(jīng)濟特區，面積相當于32個(gè)香港、49個(gè)新加坡，9個(gè)迪拜。處在“兩洲”“兩洋”十字交匯點(diǎn)上的海南島自來(lái)有南海明珠之譽(yù)，年平均氣溫23℃，是全球同緯度最宜居地區之一。

這幾年，赴海南安家養老的內地“候鳥(niǎo)族”逐年擴大。2015年，來(lái)三亞市買(mǎi)房養老的“候鳥(niǎo)老人”達到50萬(wàn)。這一年，三亞市的戶(hù)籍人口統共才58萬(wàn)。

去年春節，567萬(wàn)游客赴海南過(guò)年，?？谌蟾弁馀抨犨M(jìn)港的萬(wàn)余輛車(chē)堵了幾十個(gè)小時(shí)，當地人民煮粥送飯到服務(wù)點(diǎn)救急。有前車(chē)之鑒，第二年春節，海南游客不降反增到580多萬(wàn)。

沒(méi)有什么能夠阻擋，內地人對海島的向往。

即便在“422限購令”之后，當年開(kāi)售的綠地城、融創(chuàng )觀(guān)瀾湖、保利中央海岸等海南樓盤(pán)，依然有連續不菲的成交量。其中?？谛卤P(pán)雅居樂(lè )金沙灣項目，首期200多套房子一周去化率超95%。

海南是中國唯一的熱帶島嶼省份。融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌不止一次強調，中國這類(lèi)地方選擇性很少，海南有許多利好都還沒(méi)有兌現。

2010年，海南國際旅游島規劃出臺，相關(guān)旅游免稅政策落地。2018年，海南又獲批自貿區自貿港，對內鼓勵發(fā)展賽馬博彩，允許通宵營(yíng)業(yè)娛樂(lè )場(chǎng)所，對外向59國實(shí)施入境旅游免簽，僅三亞一市已吸引29家世界500強企業(yè)入駐投資。

這幾年，北上廣人滿(mǎn)為患，粵港澳落戶(hù)艱難，海南適時(shí)推出“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”計劃，只要落戶(hù)安家、符合條件的人才，購房、信貸皆有優(yōu)惠。今年4月剛出臺的新政，?？谧鳛镮I型大城市甚至全面取消了落戶(hù)限制。

稀缺性的地緣、環(huán)境優(yōu)勢，輔以種種政策利好，加碼了開(kāi)發(fā)商和投資機構長(cháng)期看好海南樓市的信心——島內土地是有限的，海南的想象力是無(wú)限的。

伴隨自貿區、旅游島的開(kāi)發(fā)規劃，不論是國內養老型購房、島內新吸納人才剛需購房還是旅居購房、改善購房，目前都暫時(shí)在限購令下積蓄需求，只待將來(lái)釋放。

對海南而言，地產(chǎn)是其開(kāi)放三十年相伴相生、榮枯與共的一個(gè)經(jīng)濟折射面。

在新一輪密集政策下，這片南海熱土依靠天時(shí)地利，開(kāi)啟一場(chǎng)可持續發(fā)展的內部產(chǎn)業(yè)調整，也迎來(lái)更大規模的開(kāi)發(fā)開(kāi)放。與它一同走到十字路口的海南房企們，與其說(shuō)面臨一個(gè)生死關(guān)口，不如說(shuō)走到一個(gè)全新起點(diǎn)。

本文來(lái)源于華商韜略，作者：徐艷麗