很多人經(jīng)常會(huì )問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，中國房?jì)r(jià)目前是不是太貴了，是不是已經(jīng)站在了歷史的最高點(diǎn)，要開(kāi)始往下走了。

如果我追問(wèn)得出這個(gè)結論依據的時(shí)候，很多人會(huì )直接把國內的城市和國外的城市進(jìn)行比較，這次去蘇州的時(shí)候，正好被一個(gè)朋友問(wèn)：“蘇州這樣的國內二線(xiàn)城市最多也就新一線(xiàn)，憑什么房?jì)r(jià)比國際知名的波士頓比還要貴呢。”

我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題還挺有趣的，我們可以來(lái)聊一聊。

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可能很多人對于波士頓這樣的城市還不太了解，我先簡(jiǎn)單介紹下。

波士頓是美國東北部新英格蘭地區最大港口城市，馬薩諸塞州首府，是世界著(zhù)名的學(xué)府聚集地，市內有16所大學(xué)，比如我們所熟知的哈佛大學(xué)、麻省理工學(xué)院、波士頓大學(xué)、馬薩諸塞理工學(xué)院等都在此匯聚，還有國家航空與宇航局電子研究中心等重要科研機構。也正是匯聚了如此眾多的牛校，導致波士頓有些城鎮25歲以上的人口中，50%有碩士及以上學(xué)歷，因此，波士頓被稱(chēng)為美國的“雅典”，是美國的文化之都。

我們經(jīng)常說(shuō)，一個(gè)城市如果受高等教育的人越多，大學(xué)越多，它吸引到的科研中心和優(yōu)秀的企業(yè)就越多，好的就業(yè)機會(huì )就越多，如此形成一個(gè)正向循環(huán)，因為有眾多頂級的人力資源，也注定了波士頓從骨子里透出的傲氣：

波士頓是美國第三大金融中心，作為全球財富管理中心之一，是美國最大的基金管理中心，擁有許多著(zhù)名的投資管理公司，比如富達公司、道富集團等。

波士頓共有33家醫院，代表了美國最好的教學(xué)與研究醫院，包括麻省總醫院、貝斯以色列女執事醫療中心、布列根和婦女醫院、波士頓兒童醫院、新英格蘭醫學(xué)中心等，這里是世界頂尖醫療資源的匯集地，更是從醫者心中的圣地。

波士頓也有很多實(shí)體經(jīng)濟的代表企業(yè)，比如吉列、泰瑞達(世界頂級的半導體和電子設備制造商)、新百倫等。

波士頓目前一共誕生了8位美國總統，40位諾貝爾獎得主和30位普利策獎得主。

換句話(huà)說(shuō)，波士頓的內在基因實(shí)在是太優(yōu)秀了，這樣的城市注定放到全世界任何一個(gè)城市中去，都是頂級。

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但唯一不頂級的，卻是波士頓的房?jì)r(jià)，這么厲害的城市，整體的平均房?jì)r(jià)為5000美金一平方米，折合成人民幣差不多是3萬(wàn)多，就算是波士頓的核心區域的房?jì)r(jià)，也就只有1.2萬(wàn)美金，相當于8萬(wàn)多人民幣。

我們來(lái)舉個(gè)例子。

這是波士頓還算比較市中心的一處住宅，乘坐地鐵10分鐘即可抵達波士頓市中心，駕車(chē)的話(huà)也僅需要二十幾分鐘就可到達，相當于中外環(huán)的位置，用我們的眼光看，這個(gè)項目是比較適宜居住的，后期的增長(cháng)潛力較大。

?注：相關(guān)資料來(lái)自房天下

事實(shí)也確實(shí)如此，該項目在波士頓當地，受到了在波士頓工作、生活的年青一代青睞，這里也成為波士頓周邊地產(chǎn)價(jià)值快速上升的區域之一，房?jì)r(jià)與房租都年年上升，該套住宅全部精裝修，自帶車(chē)庫，因為租金回報率高，“以房養學(xué)”非常劃算。

好，我們最后來(lái)說(shuō)下價(jià)格，2室1廳2衛，總價(jià)是42.9萬(wàn)美金，折合成人民幣是296萬(wàn)，面積是92.9平米，相當于只要3.18萬(wàn)/㎡。

作為比較，我們再來(lái)看看蘇州。

蘇州也算是歷史名城了，單看經(jīng)濟增長(cháng)量的話(huà)，蘇州真的可以說(shuō)是一枝獨秀，如果是以市級單位進(jìn)行同緯度比較的話(huà)，常年位列第一，2018年的GDP高達1.85萬(wàn)億元，但這樣的經(jīng)濟規模還是無(wú)法跟波士頓相比，波士頓的經(jīng)濟規模達到了2.7萬(wàn)億元，相當于蘇州+無(wú)錫經(jīng)濟規模的總和。

如果城市經(jīng)濟如此龐大，一般來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)也應該比較高，但是蘇州房?jì)r(jià)的兩級，蘇州工業(yè)園區和姑蘇區均價(jià)均為3.5萬(wàn)左右，與剛才舉例的波士頓中外環(huán)的價(jià)格類(lèi)似：

?注：圖片來(lái)源于公眾號“真有好房”

因此，很多人就會(huì )說(shuō)，蘇州目前的房?jì)r(jià)是“站在高處了”，最簡(jiǎn)單的就是拿蘇州的房?jì)r(jià)直接跟波士頓進(jìn)行比較，蘇州的房?jì)r(jià)不應該與波士頓一個(gè)梯隊，蘇州貴了。

但凡做這個(gè)假設，其實(shí)有個(gè)前提，就是房?jì)r(jià)是可以比較的，這種比較的方法很多人都在用，但在使用的時(shí)候，卻很少有人會(huì )提出質(zhì)疑，這種跨國際的房?jì)r(jià)比較本身到底合不合理。

房子不僅僅是磚頭+鋼筋水泥的混合，房子貴不貴，最關(guān)鍵的還是要看地段位置和供需關(guān)系，就像我們前段時(shí)間一直在討論的鶴崗的房?jì)r(jià)，2000~3000元每平，無(wú)人問(wèn)津，而北京和上海的房產(chǎn)基本都要5-6萬(wàn)每平，但趨之者若鶩。

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其實(shí)從嚴格意義上看，任何一棟房子都是唯一的，有固定的經(jīng)緯度，因此任何兩個(gè)房子的價(jià)值也都是不一樣的。

我前幾天看到北京大學(xué)徐遠教授給出的一個(gè)定論，叫做“房子的不可貿易性”。不可貿易品和可貿易品其實(shí)都是相對的，可貿易品指的是可以用較低的成本運輸的商品，比如農產(chǎn)品，各種電子產(chǎn)品，各種工業(yè)品等，雖然各個(gè)地區，各個(gè)工廠(chǎng)之間的成本有高有低，但因為都是可以運輸的，因此很多商品的價(jià)格最后往往都會(huì )趨同，但不可貿易品由于是不能運輸，因此比較的意義就不是很大。

比如在美國和日本，理發(fā)的成本很高，還要給小費，理個(gè)頭發(fā)差不多要200元人民幣，但在國內的很多城市，往往只要20~30元，但哪怕是存在這么巨大的價(jià)差，我們也得接受，因為我們不可能為了理一次發(fā)就飛一趟北京。

房子是具有典型的不可貿易的產(chǎn)品，因為位置固定，沒(méi)法運輸，因此如果直接進(jìn)行單向度比較，就不太合理。

當然，如果從供需關(guān)系看，還是能找到波士頓房?jì)r(jià)穩定的部分原因的。

比如雖然波士頓的綜合實(shí)力非常強勁，但是城區的人口只有60萬(wàn)，算上所有的郊區人口，波士頓的都市圈人口只有440萬(wàn)。而蘇州光常住人口就高達1072萬(wàn)，是波士頓都市圈人口的2.5倍，所以，單是一個(gè)人口因素，就很可能把蘇州的房?jì)r(jià)推得很高很高，因為蘇州的需求端實(shí)在太旺盛了。

不僅如此，美國很多城市的資源分布都非常分散，很多人是不需要聚集到市中心的，住在郊區或衛星城就可以了，但是在中國的資源，往往都聚集于一二線(xiàn)城市的核心地段，因此在這些優(yōu)質(zhì)地段，房?jì)r(jià)整體來(lái)說(shuō)都會(huì )被推的越來(lái)越高。

與此同時(shí)，我們切忌采用簡(jiǎn)單的辦法進(jìn)行跨國的房?jì)r(jià)比較，比如我在上文所得出的波士頓的單價(jià)，就是采用了“總價(jià)/面積=單價(jià)”的算法，用得出的單價(jià)與蘇州單價(jià)相比，這樣雖然簡(jiǎn)單，但不科學(xué)，因為我們的面積算法不一樣，在我們的產(chǎn)權證中，建筑面積其實(shí)是包含了住房使用面積、墻體占用面積及公攤，但在美國和香港等地區，往往采用的是實(shí)際的使用面積，是扣除公攤面積的。

同時(shí)，還需要考慮到房產(chǎn)的產(chǎn)權在持有過(guò)程中的持有成本，我們的房地產(chǎn)稅費主要體現在交易環(huán)節，多為一次性成本，也就是說(shuō)，如果不交易，中國內地房屋持有幾乎無(wú)成本，而很多國家和地區稅費主要在持有環(huán)節，持有成本較高，德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等都有房產(chǎn)稅，需要在持有期間繳納。

比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四千到五千的物業(yè)費，而臨近華爾街的FLATIRON公寓每年需繳納1.2萬(wàn)美元/年的房產(chǎn)稅和0.85萬(wàn)美元/年的物業(yè)費，折合人民幣年均持有成本13.47萬(wàn)元。

持有成本明顯高于國內，這部分其實(shí)也算是隱性的“房?jì)r(jià)”。

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在我看來(lái)，我們進(jìn)行房?jì)r(jià)比較的目的，是為了找出異同，進(jìn)行更深程度的分析，從而讓自己作出的決策更加的科學(xué)化和合理化。

比如說(shuō)，兩個(gè)不同的國家，兩個(gè)不同的城市房?jì)r(jià)出現的巨大差異，可能是因為收入不一樣，也可能是因為人口基數不一樣，增長(cháng)不一樣，或是是經(jīng)濟規模不一樣，產(chǎn)業(yè)布局不一樣等等，原因有很多，只有通過(guò)比較，才能發(fā)現異同，然后看出其中最本質(zhì)的原因，避免輕易得出不合理的論斷。

比如我們聽(tīng)的比較多的，就是A城市比B城市更有投資價(jià)值，因為A城市的房?jì)r(jià)只要7000元/㎡，但B城市的房?jì)r(jià)要1.2萬(wàn)元/㎡。

因此，對待具體的城市，一定要把各個(gè)維度一個(gè)一個(gè)給扒出來(lái)，揉碎了看，每一個(gè)城市都是獨一無(wú)二的。

對于房?jì)r(jià)，一定是貴有貴的道理，便宜也有便宜的原因。

注：本文的部分解釋框架參考了徐遠的《國際比較中的坑：從“不可貿易品”說(shuō)起》，特此感謝

本文來(lái)自微信公眾號：真叫盧俊(ID：zhenjiaolujun0426)，作者：真叫盧俊團隊