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大家都知道，在過去的15年間，中國最有效、最安全、最簡單獲取財富的方式，其實就是買房買房買房——北京買房、上海買房、南京買房、杭州買房……

由此，也讓整個中國社會形成了一種慣性思維：

不管哪里買房，都一定能賺錢;

不管什么時候買房，都一定能發(fā)財。

因為過去15年買房躺贏，所以絕大多數(shù)人認為，現(xiàn)在買房還是會躺贏，因為中國房價還會一直漲——他們似乎沒有想過，按照現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)總值，如果繼續(xù)上漲，讓大家都賺錢，要不了多久，中國的人均財富很快就會成為世界第一。

注意，我說的是人均哦!

如果過去15年中國人財富獲取方式未來依然有效，大家都去買房子發(fā)大財，那意味著，中國很快就會沒有窮人，然后所有人都成為有錢人。

唯一的問題是：大家都有錢了，誰來服務有錢人?

對!讓那些不炒房的國家的人給我們提供服務。

要不了幾年，歐美那些金發(fā)碧眼的白妞都爭先恐后的要給我們當保姆，帥氣有型的白人小哥哥想法設法到洗浴房里給我們捶背洗腳，端盤子的服務員非純種歐美白人的不要，招聘一個工地保安，長相和能力都要求和電影上的湯姆克魯斯一樣……

這“夢”未免做得也太美了些。

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中國房價未來漲不漲，從中長期的角度，最要命的問題其實只有三個：土地、人和錢。

先來看土地因素。

從供給角度看，房子的建筑材料從來不缺，建造方法也不斷進步，世界上從來沒有任何一個地方因為建筑材料奇缺或建造技術不行而造成房價上漲。只有土地供應，會成為房價的關鍵因素。

其實，土地本也不應該成為影響房價的因素，因為全世界沒有任何一個國家連蓋房子的土地都沒有(哪怕是新加坡這樣的彈丸小國也是如此)，但通過政策，對土地供應施加限制，向來是一個地區(qū)房價上漲最要命的因素。

長期以來，我國實行“二元結構”的土地制度，城市土地歸屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。

當然，從產(chǎn)權上來說，土地都是公有的，但按照所有權和使用權分離的原則，土地使用權是可以進入市場的，我們買房子，只不過是買一個土地使用權。

在城鄉(xiāng)二元體制下，國有土地和集體土地在權能、市場地位等方面都存在差異，相比國有土地，集體土地受到的管控更加嚴格。與國有土地可以直接入市交易不同，集體土地需要先通過政府征收，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，才能入市交易?/p>

通俗來講，就是國有土地使用權可以直接賣給開發(fā)商進行建設，但是集體土地不能直接開發(fā)建設，需要經(jīng)過政府征收后，使用權才可以轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)實中，這種操作某種程度上造成了土地的供需失衡，而這也恰恰是中國中長期房價上漲的核心原因。

然而，這一切可能從2018年底要改變了。

2018年12月23日，全國人大常委會第十三屆第七次會議，通過了《中華人民共和國土地管理法(修正案)》(草案)，2019年1月4日，會議對修正案的草案進行審議，并發(fā)布了征求意見稿，目前已經(jīng)報至國務院審議。

這標志著，我國已使用近30年的《土地管理法》，終于有了一次大修改。

此次修正案，主要內(nèi)容包括土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度、耕地尤其是永久基本農(nóng)田保護等方面。修正案刪除了“從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定，并將原《土地管理法》中的第63條修改為：

“縣級土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。”

這意味著，符合規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地，可以不用經(jīng)過征收為國家所有，直接進入土地市場，也就是2018年底以來房地產(chǎn)行業(yè)的媒體熱詞“集體土地入市”。

國有土地壟斷房地產(chǎn)市場的局面，就這樣被撕開了一個口子，地方政府以后將不再是土地唯一供給人，而這也是在中國房價、尤其是大城市房價漲至世界第一之后，中央政府為化解房價風險而出臺的、真真切切遏制房價上漲的土地政策。

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再來看錢的因素。

2018年4月，央行貨幣政策委員會委員樊綱，在CCTV2《大講堂》電視節(jié)目中提出，只要六個錢包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買房子。

“六個錢包”的論斷，就此迅速火遍網(wǎng)絡。

六個錢包，顧名思義，除了年輕人自身，還囊括進了男女雙方的父母乃至祖父母——這個稍顯“殘酷”的說法，雖然一度爭議很大，但確實是正在上演的買房故事的寫照。

我曾經(jīng)提出一個觀點，人類歷史上任何一場壯觀的資產(chǎn)泡沫，最終接盤的一定是普通人，因為有錢人普遍都是一個社會里占據(jù)資源、信息和判斷優(yōu)勢的人群，他們永遠不可能去充當最后一任接盤俠——否則的話，難道你想讓李嘉誠、馬云、馬化騰、王健林、許家印這些人充當高房價的最后一任接盤俠么?

從這個觀點延伸開來，當連普通人耗盡畢生財富乃至把家族的財富都卷入進來，也只能勉強買得起的時候，也就意味著這種資產(chǎn)泡沫走到了盡頭。

我也曾看到一份數(shù)據(jù)，說如果按照通勤5公里以內(nèi)的市場價格來計算房租，北京的醫(yī)院護士、小學老師及公交車司機的房租，是他們工作收入的1.1-1.5倍。這意味著，要么他們犧牲自己的休閑及娛樂時間，將其轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄇ跁r間，要么要依賴于家庭的補貼才能在大城市生存。

現(xiàn)在大城市不少小白領們，也是拿著工資勉力支撐住宿費用，有一些花錢大手大腳的，甚至還得管爸媽要錢付房租。

此外，就在在房價一路上漲之下，原本不習慣負債的中國人，居民部門債務/GDP的比值也從1996年的不足5%一路飛升，到2017年底已經(jīng)接近GDP的50%。

因為中國居民部門收入在GDP中的分配比例又遠低于發(fā)達國家，所以中國家庭債務與居民可支配收入的比值更是高的可怕——上海財經(jīng)大學的研究甚至顯示，截至2017年，我國家庭債務與可支配收入的比值高達107.2%，逼近美國金融危機前峰值……

人人都知道，借債借多了，你就再也借不了債了，你就無法再去貸款買房了。

當代世界各國房價，都是靠居民貸款維持，如果居民部門的負債能力到達極限，那就意味著房價上漲到了盡頭——這不僅僅是理論推導，1980年以來的歷史證明，只要一個國家的私營部門債務(居民部門+企業(yè)部門)到達200%左右的水平，那房產(chǎn)價格就基本走到了盡頭。

無論是1990年的日本房地產(chǎn)泡沫，還是2007年的美國房地產(chǎn)泡沫，或者是2017年加拿大和澳大利亞的房地產(chǎn)泡沫，還有……

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最后，來看長期房價的決定因素——人。

2018年新出生嬰兒數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，1523萬!

2017年和2016年，這個數(shù)據(jù)分別是1723萬和1786萬;(2016年，我國實施“全面二孩”政策)

2015年和2014年，這個數(shù)據(jù)分別是1655萬和1687萬;(2013年底，我國實施“單獨二孩”政策)

2013年和2014年，分別是1640萬和1800萬;(2011年底，中國實施“雙獨二孩”政策)

再往前，2011年是1600萬，2010年是1588萬……

從2002年開始，中國新出生嬰兒數(shù)據(jù)就開始持續(xù)低于1600萬;

從2012年到2017年，我們連續(xù)放開雙獨二孩、單獨二孩、全面二孩，勉強把這個數(shù)據(jù)拉到1700萬以上，但隨著過去兩年二孩生育高峰的回落，2018年以后，中國新生嬰兒出生的數(shù)量只會比1500萬更少!

要知道，從1981年到1997年，中國每年新出生人口都在2000萬以上，這2000萬人：

長到6歲以后，要上學，幼兒園、小學、初中、高中、大學;

長到18歲以后，要談戀愛，要好玩，要追求新奇的玩意;

長到22歲以后，要參加工作，要花錢，要消費，要折騰;

長到25-30歲，要結婚，要買房，要裝修;

……

咦，我咋想起來，全中國的城市房價好像是從2003-2005年開始暴漲的呢!

——沒錯，正是1981-1997年出生的年輕人，撐起了中國過去近15年的房地產(chǎn)價格，也讓房地產(chǎn)不斷的漲漲漲，漲到很多人買不起……

1957年，中國總人口6.46億，新出生人口2138萬;

1988年，中國總人口11.1億，新出生人口2521萬;

2018年，中國總人口13.9億，新出生人口1523萬。

嗯，你自己比較一下這個差距：

過去15年的房子，每年都有2500萬年輕人來買;

未來15年的房子，每年只有1500萬或更少年輕人來買。

按照26-35歲的購房年齡算，從2017年開始，未來需要在大城市購買房子的年輕人，一年更比一年少，十年少1億!

說這么多，你還認為，未來房價會一直漲下去嗎?

本文來源：功夫財經(jīng)