重慶樓市中，新區們到底表現如何？
商界地產(chǎn) 九沛傳媒 2020-08-18 19:18:28
摘要： 重慶樓市中，新區們到底表現如何？
編者薦語(yǔ)：
重慶除開(kāi)傳統意義的中心城區，還有哪些新區？這些新區發(fā)展得怎么樣？其中哪些，發(fā)展得更好？更有前途？請隨鳥(niǎo)姐來(lái)。
以下文章來(lái)源于貓評樓市，作者樓市加菲貓
貓評樓市
與您一起分享及時(shí)、全面、準確的房地產(chǎn)資訊，為您提供專(zhuān)業(yè)、豐富、完整的置業(yè)知識，讓您在這里讀懂重慶樓市。
鳥(niǎo)姐說(shuō)：
樓市發(fā)展，一般都是這樣。一方面，是城市核心回歸，中心地塊煥發(fā)生機，大呼回來(lái)了，雖少但有，且聲量較大。另一種是新區不斷增多，新的發(fā)展性越來(lái)越多。
那么，你是愿意選擇中心城區的穩??？還是新興區域的上行？
重慶樓市中，新區們到底表現如何？一起來(lái)看！
要說(shuō)重慶樓市哪里的利好和新聞最多，那就是網(wǎng)上了?；久刻於际?ldquo;重磅利好”“驚”“暴雷”“震驚”，實(shí)際上樓市并無(wú)“重磅”，你所了解的重磅，多半是摻了水的假重磅。
沒(méi)有哪個(gè)城市，像重慶一樣擁有這么多的新區郊區同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況。不過(guò)這也沒(méi)有辦法，地形決定了重慶只能走這條路。
重慶真正意義上的新區在一些人眼里基本上都是遠郊區，現在荒蕪不說(shuō)很多配套還停留在PPT上面，如果等PPT上面的都實(shí)現的時(shí)候會(huì )不會(huì )新城區也變成了老城區呢？
有人評價(jià)重慶只有城區和近郊遠郊，重慶目前最廣泛的核心區說(shuō)法是"內環(huán)內"，或者"兩江四岸"，也有人說(shuō)，環(huán)線(xiàn)出，中心定。
對于部分人來(lái)說(shuō)，向北不過(guò)觀(guān)音橋，向西不過(guò)沙坪壩，向南不過(guò)楊家坪，向東不過(guò)解放碑，這一片區域就是核心區。
也有一些土著(zhù)會(huì )覺(jué)得，新城區≠遠郊區，江北嘴和龍頭寺算新區，中央公園甚至龍興那些遠郊就算了。
如果說(shuō)以前的主城區就是老城區，那么目前內環(huán)以周邊這幾個(gè)老城區自然延伸出來(lái)的地方可能就認定為新區，至于其它的，統稱(chēng)郊區及遠郊區。
重慶主城區基本除了渝中區外每個(gè)地方都有新區，零零散散加起來(lái)差不多也有接近20個(gè)了，只是成熟程度的問(wèn)題。
渝北：面積大，新區最多，悅來(lái)、龍興、中央公園、禮嘉，但這幾個(gè)都還在添火的階段；
江北：江北的面積不是很大，集中在魚(yú)嘴、寸灘，可回旋的地方的不多；
巴南：巴濱路、鹿角、高職城組成新區三角，龍洲灣這一塊兒基本上算是熬出來(lái)了；
沙坪壩：大學(xué)城和西永雙子星，大學(xué)城算是打造得比較成功的新區之一了，西永還需要火候；
北碚：蔡家人氣可以，地也賣(mài)了不少，北邊的水土才起步?jīng)]多久；
九龍坡：華巖基本已經(jīng)初具規模，剩下的西彭、陶家、金鳳等地還是郊區狀態(tài)；
南岸：靠茶園撐大頭，茶園這一片區域也算是半個(gè)城，后面就看茶園北和廣陽(yáng)島；
大渡口：跳蹬算是新區，但剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值可能不多了，未來(lái)釣魚(yú)嘴、建橋片區往南還是有一定作為的；
重慶的新區很多，占據了整個(gè)重慶房地產(chǎn)銷(xiāo)售的很大部分，但是發(fā)展得有聲有色的并不多。
沙坪壩大學(xué)城、南岸茶園、北碚蔡家應該是這些新區中條件都還不錯的。
通過(guò)表格發(fā)現，過(guò)去重慶一路向北，大照禮、悅來(lái)、中央公園、蔡家等組團為城市主要發(fā)展方向，現在，全城開(kāi)花，向北、向西、向南，主城全面外拓。
有的人對大部分新城，都不太建議入手，不過(guò)，誰(shuí)不想買(mǎi)好點(diǎn)兒的呢？主要還是沒(méi)錢(qián)。也有人說(shuō)，除非終極改善，要么別買(mǎi)到郊區。
如果單從規劃的眼光來(lái)看，肯定是很宏大的，適合居住的，基本上每個(gè)新區都主打宜居和環(huán)境好之類(lèi)的，特別像是禮嘉、鹿角、水土、巴濱路這樣的，但其中的價(jià)格分化還是比較大的。
新區房子的優(yōu)點(diǎn)，在于戶(hù)型的打造更加合理，也符合現代人的生活居住需求?，F在新區的房子除了少些戶(hù)型比較奇葩的，基本都90平米的小三房，110平方的大三房，非常適合當代年輕人的居住需求問(wèn)題。
其次，新小區新環(huán)境，小區內部設施建設的更為的完善之后，一些基本的娛樂(lè )設施設備小區里面都會(huì )有。
但是新區房子的缺點(diǎn)也很明顯，首先是購買(mǎi)風(fēng)險系數也隨之上升，現在可以購買(mǎi)到的新建商品房都是期房來(lái)的，至少截止到目前，基本上新區的絕大部分樓盤(pán)都曾經(jīng)陷入維權的漩渦或準備陷入，這是購房者和開(kāi)發(fā)商都應該注意的。其次是小區周邊的配套不完善，像教育醫療這樣的資源并非說(shuō)來(lái)就來(lái)，需要時(shí)間的沉淀。
而就算這些新區未來(lái)的規劃再宏大，也不敢拿前十年的荒郊野嶺去賭未來(lái)的車(chē)水馬龍。何況新區的布局理念，本身就是去中心化，避免造成市中心的大面積擁堵。
新區也不是說(shuō)就一定不能買(mǎi)，只是要擦亮眼睛注意區分哪些是具有潛力的，畢竟新區那么多，能夠脫穎而出的也就那么幾個(gè)！
買(mǎi)新區的，除了自住，還是比較危險的。運氣好了大家一起漲，運氣不好，別說(shuō)漲，近幾年賣(mài)不賣(mài)得出去，都很難說(shuō)。
新區究竟能不能發(fā)展起來(lái)，這是問(wèn)題的核心！
從城市規劃角度來(lái)看，從重慶的地勢來(lái)看，重慶主城向北擴容的方向沒(méi)有太大的爭議。易規劃、成本低，只是，當城市的半徑不斷擴大，投入成本與回報產(chǎn)出也許就不能實(shí)現比較好的平衡了。
重慶之所以房?jì)r(jià)上不去，一個(gè)重要原因就是優(yōu)勢資源被稀釋，沒(méi)有突出領(lǐng)漲的核心區。有的新區的樓盤(pán)價(jià)格甚至直逼核心區的價(jià)格。
至于新區的規劃較新的優(yōu)勢，其實(shí)大多數都是可以輕易復制的，吹完這個(gè)過(guò)幾年就換下一個(gè)了。像解放碑、觀(guān)音橋、南坪、大坪、楊家坪、沙坪壩這些傳統核心區，現在有哪個(gè)敢挑戰？內環(huán)內始終是內環(huán)內。
有人說(shuō)，像水土、蔡家、鹿角、龍興、中央公園這些地方炒起來(lái)，讓別人去接盤(pán)，這完全是害別人啊。其實(shí)這種說(shuō)法也太偏激了，相信買(mǎi)這些地方的人也不是拿錢(qián)鬧著(zhù)玩兒，雖然部分人有投資的動(dòng)機，但還是有一些人看到了新區的優(yōu)勢，那就是較為低密度的居住和未來(lái)，盡管，周期比較長(cháng)。
當然，說(shuō)這些空話(huà)有什么意思，先有人住再說(shuō)。
目前我們所看到的新區基本上未來(lái)發(fā)展規劃都不錯，新區建設能做到不折騰的，有清晰的思路，而不是相互否定的，制定的規劃能夠始終如一執行下去的，大概率能成事兒。
大家可以觀(guān)察一下重慶的各個(gè)新區，那些沿著(zhù)主城區發(fā)展的新區，最終都發(fā)展都還是有聲有色的，大多都還做得不錯，比如茶園、華巖，大學(xué)城是個(gè)例外，硬生生靠著(zhù)自己的打磨硬氣了。
除了直線(xiàn)距離的遠近，還有一種就是自然障礙的阻隔，比如山脈，大江大河的阻擋，在交通配套徹底跟上之前，發(fā)展還是比較難的，比如鹿角、高職城。距離主城區遠的新區，一定會(huì )出現問(wèn)題，很難發(fā)展起來(lái)。
其實(shí)新區的發(fā)展潛力，最終還是取決于自身的經(jīng)濟造血能力，純粹靠發(fā)展房地產(chǎn)是不可能的。很多新區規劃很高大上，但是其中的產(chǎn)業(yè)內容卻很虛，根本無(wú)法落地。
更多的是沒(méi)有清晰的前瞻性產(chǎn)業(yè)規劃，就拿房地產(chǎn)續命，一邊走一邊干，至于怎么干，自己都不清楚，比如鹿角、蔡家，就是例子。相比這方面，水土、龍興走的就是產(chǎn)城融合的這種路子，雖然房地產(chǎn)還是占了不小的比例。
核心區還是老城區，還是取決于政府的定位。你看到把錢(qián)砸哪兒，哪兒就是潛力無(wú)限。其實(shí)任何地方都一樣，打造新城，肯定會(huì )影響老城的，只是這個(gè)過(guò)程比較長(cháng)。
重慶到處開(kāi)花的新區，最后的可能就是一個(gè)由幾個(gè)片區組成的超大城市，一個(gè)沒(méi)有絕對中心的超大城市。它的每個(gè)片區就相當于一個(gè)三線(xiàn)城市，所以每個(gè)片區的房?jì)r(jià)和三線(xiàn)的價(jià)格和規律一樣也是正常的。
隨著(zhù)新城區不斷的建設當中，一些商業(yè)配套，在逐步逐步的往新城區搬遷，即便舊城區的商圈還在，不可撼動(dòng)。但是對這個(gè)新區未來(lái)的發(fā)展，仍然是一個(gè)積極的信號。
例如以中央公園區域為例，現在的二手房?jì)r(jià)格基本上都是往單價(jià)2萬(wàn)沖，新盤(pán)最便宜的估計也得1萬(wàn)7/8，剛開(kāi)始時(shí)候都是從0開(kāi)始的新區一步步的發(fā)展起來(lái)的，現在地鐵也有了、醫院也有了、商業(yè)也有了、學(xué)校也有了。
人往高處走，水往低處流，這是永恒不變的定律，隨著(zhù)近些年來(lái)人們對生活的追求在不斷的提高，選擇在新區居住的人群和房屋舒適度必然呈現上升的趨勢。
現在購買(mǎi)房子的主力人群還是以80和90后的居多，選擇房子必然是新房子較多（這也是為什么老城區房?jì)r(jià)上漲不了多少的原因，接盤(pán)的需求客戶(hù)少）。
隨著(zhù)時(shí)間的推移，配套也同樣是會(huì )成熟起來(lái)的，選擇新房子居住舒服，生活平穩以及后面，城市也會(huì )變成舊房子，一樣值錢(qián)。只是這持有時(shí)間長(cháng)，持有成本就高，你覺(jué)得，你是找到了一個(gè)價(jià)值洼地，還是進(jìn)了一個(gè)坑呢？
這其中的不確定性和等待時(shí)間成本也是購房者需要去考慮的問(wèn)題。
1.本文部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò )，如果侵權，聯(lián)系刪除。
2.本文代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，僅供參考。
3.歡迎關(guān)注重慶有房，重慶最好的關(guān)于房屋的號。
4.我們最近找到了一個(gè)重慶能買(mǎi)到的資源要素最好而且最便宜的避暑房。有山，有峽谷，有湖，有云，有原始森林，有方竹筍，有野生天麻，有便捷交通。想團購的請后臺留言或掃碼識別添加助理微信。
歡迎關(guān)注商界網(wǎng)公眾號（微信號：shangjiexinmeiti）
全部評論（183）
