重慶樓市中，新區(qū)們到底表現(xiàn)如何？
商界地產 九沛?zhèn)髅? 2020-08-18 19:18:28
摘要： 重慶樓市中，新區(qū)們到底表現(xiàn)如何？
編者薦語：
重慶除開傳統(tǒng)意義的中心城區(qū)，還有哪些新區(qū)？這些新區(qū)發(fā)展得怎么樣？其中哪些，發(fā)展得更好？更有前途？請隨鳥姐來。
以下文章來源于貓評樓市，作者樓市加菲貓
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鳥姐說：
樓市發(fā)展，一般都是這樣。一方面，是城市核心回歸，中心地塊煥發(fā)生機，大呼回來了，雖少但有，且聲量較大。另一種是新區(qū)不斷增多，新的發(fā)展性越來越多。
那么，你是愿意選擇中心城區(qū)的穩(wěn)??？還是新興區(qū)域的上行？
重慶樓市中，新區(qū)們到底表現(xiàn)如何？一起來看！
要說重慶樓市哪里的利好和新聞最多，那就是網上了。基本每天都是“重磅利好”“驚”“暴雷”“震驚”，實際上樓市并無“重磅”，你所了解的重磅，多半是摻了水的假重磅。
沒有哪個城市，像重慶一樣擁有這么多的新區(qū)郊區(qū)同時開發(fā)的情況。不過這也沒有辦法，地形決定了重慶只能走這條路。
重慶真正意義上的新區(qū)在一些人眼里基本上都是遠郊區(qū)，現(xiàn)在荒蕪不說很多配套還停留在PPT上面，如果等PPT上面的都實現(xiàn)的時候會不會新城區(qū)也變成了老城區(qū)呢？
有人評價重慶只有城區(qū)和近郊遠郊，重慶目前最廣泛的核心區(qū)說法是"內環(huán)內"，或者"兩江四岸"，也有人說，環(huán)線出，中心定。
對于部分人來說，向北不過觀音橋，向西不過沙坪壩，向南不過楊家坪，向東不過解放碑，這一片區(qū)域就是核心區(qū)。
也有一些土著會覺得，新城區(qū)≠遠郊區(qū)，江北嘴和龍頭寺算新區(qū)，中央公園甚至龍興那些遠郊就算了。
如果說以前的主城區(qū)就是老城區(qū)，那么目前內環(huán)以周邊這幾個老城區(qū)自然延伸出來的地方可能就認定為新區(qū)，至于其它的，統(tǒng)稱郊區(qū)及遠郊區(qū)。
重慶主城區(qū)基本除了渝中區(qū)外每個地方都有新區(qū)，零零散散加起來差不多也有接近20個了，只是成熟程度的問題。
渝北：面積大，新區(qū)最多，悅來、龍興、中央公園、禮嘉，但這幾個都還在添火的階段；
江北：江北的面積不是很大，集中在魚嘴、寸灘，可回旋的地方的不多；
巴南：巴濱路、鹿角、高職城組成新區(qū)三角，龍洲灣這一塊兒基本上算是熬出來了；
沙坪壩：大學城和西永雙子星，大學城算是打造得比較成功的新區(qū)之一了，西永還需要火候；
北碚：蔡家人氣可以，地也賣了不少，北邊的水土才起步沒多久；
九龍坡：華巖基本已經初具規(guī)模，剩下的西彭、陶家、金鳳等地還是郊區(qū)狀態(tài)；
南岸：靠茶園撐大頭，茶園這一片區(qū)域也算是半個城，后面就看茶園北和廣陽島；
大渡口：跳蹬算是新區(qū)，但剩余開發(fā)價值可能不多了，未來釣魚嘴、建橋片區(qū)往南還是有一定作為的；
重慶的新區(qū)很多，占據了整個重慶房地產銷售的很大部分，但是發(fā)展得有聲有色的并不多。
沙坪壩大學城、南岸茶園、北碚蔡家應該是這些新區(qū)中條件都還不錯的。
通過表格發(fā)現(xiàn)，過去重慶一路向北，大照禮、悅來、中央公園、蔡家等組團為城市主要發(fā)展方向，現(xiàn)在，全城開花，向北、向西、向南，主城全面外拓。
有的人對大部分新城，都不太建議入手，不過，誰不想買好點兒的呢？主要還是沒錢。也有人說，除非終極改善，要么別買到郊區(qū)。
如果單從規(guī)劃的眼光來看，肯定是很宏大的，適合居住的，基本上每個新區(qū)都主打宜居和環(huán)境好之類的，特別像是禮嘉、鹿角、水土、巴濱路這樣的，但其中的價格分化還是比較大的。
新區(qū)房子的優(yōu)點，在于戶型的打造更加合理，也符合現(xiàn)代人的生活居住需求?，F(xiàn)在新區(qū)的房子除了少些戶型比較奇葩的，基本都90平米的小三房，110平方的大三房，非常適合當代年輕人的居住需求問題。
其次，新小區(qū)新環(huán)境，小區(qū)內部設施建設的更為的完善之后，一些基本的娛樂設施設備小區(qū)里面都會有。
但是新區(qū)房子的缺點也很明顯，首先是購買風險系數(shù)也隨之上升，現(xiàn)在可以購買到的新建商品房都是期房來的，至少截止到目前，基本上新區(qū)的絕大部分樓盤都曾經陷入維權的漩渦或準備陷入，這是購房者和開發(fā)商都應該注意的。其次是小區(qū)周邊的配套不完善，像教育醫(yī)療這樣的資源并非說來就來，需要時間的沉淀。
而就算這些新區(qū)未來的規(guī)劃再宏大，也不敢拿前十年的荒郊野嶺去賭未來的車水馬龍。何況新區(qū)的布局理念，本身就是去中心化，避免造成市中心的大面積擁堵。
新區(qū)也不是說就一定不能買，只是要擦亮眼睛注意區(qū)分哪些是具有潛力的，畢竟新區(qū)那么多，能夠脫穎而出的也就那么幾個！
買新區(qū)的，除了自住，還是比較危險的。運氣好了大家一起漲，運氣不好，別說漲，近幾年賣不賣得出去，都很難說。
新區(qū)究竟能不能發(fā)展起來，這是問題的核心！
從城市規(guī)劃角度來看，從重慶的地勢來看，重慶主城向北擴容的方向沒有太大的爭議。易規(guī)劃、成本低，只是，當城市的半徑不斷擴大，投入成本與回報產出也許就不能實現(xiàn)比較好的平衡了。
重慶之所以房價上不去，一個重要原因就是優(yōu)勢資源被稀釋，沒有突出領漲的核心區(qū)。有的新區(qū)的樓盤價格甚至直逼核心區(qū)的價格。
至于新區(qū)的規(guī)劃較新的優(yōu)勢，其實大多數(shù)都是可以輕易復制的，吹完這個過幾年就換下一個了。像解放碑、觀音橋、南坪、大坪、楊家坪、沙坪壩這些傳統(tǒng)核心區(qū)，現(xiàn)在有哪個敢挑戰(zhàn)？內環(huán)內始終是內環(huán)內。
有人說，像水土、蔡家、鹿角、龍興、中央公園這些地方炒起來，讓別人去接盤，這完全是害別人啊。其實這種說法也太偏激了，相信買這些地方的人也不是拿錢鬧著玩兒，雖然部分人有投資的動機，但還是有一些人看到了新區(qū)的優(yōu)勢，那就是較為低密度的居住和未來，盡管，周期比較長。
目前我們所看到的新區(qū)基本上未來發(fā)展規(guī)劃都不錯，新區(qū)建設能做到不折騰的，有清晰的思路，而不是相互否定的，制定的規(guī)劃能夠始終如一執(zhí)行下去的，大概率能成事兒。
大家可以觀察一下重慶的各個新區(qū)，那些沿著主城區(qū)發(fā)展的新區(qū)，最終都發(fā)展都還是有聲有色的，大多都還做得不錯，比如茶園、華巖，大學城是個例外，硬生生靠著自己的打磨硬氣了。
除了直線距離的遠近，還有一種就是自然障礙的阻隔，比如山脈，大江大河的阻擋，在交通配套徹底跟上之前，發(fā)展還是比較難的，比如鹿角、高職城。距離主城區(qū)遠的新區(qū)，一定會出現(xiàn)問題，很難發(fā)展起來。
其實新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，最終還是取決于自身的經濟造血能力，純粹靠發(fā)展房地產是不可能的。很多新區(qū)規(guī)劃很高大上，但是其中的產業(yè)內容卻很虛，根本無法落地。
更多的是沒有清晰的前瞻性產業(yè)規(guī)劃，就拿房地產續(xù)命，一邊走一邊干，至于怎么干，自己都不清楚，比如鹿角、蔡家，就是例子。相比這方面，水土、龍興走的就是產城融合的這種路子，雖然房地產還是占了不小的比例。
核心區(qū)還是老城區(qū)，還是取決于政府的定位。你看到把錢砸哪兒，哪兒就是潛力無限。其實任何地方都一樣，打造新城，肯定會影響老城的，只是這個過程比較長。
重慶到處開花的新區(qū)，最后的可能就是一個由幾個片區(qū)組成的超大城市，一個沒有絕對中心的超大城市。它的每個片區(qū)就相當于一個三線城市，所以每個片區(qū)的房價和三線的價格和規(guī)律一樣也是正常的。
隨著新城區(qū)不斷的建設當中，一些商業(yè)配套，在逐步逐步的往新城區(qū)搬遷，即便舊城區(qū)的商圈還在，不可撼動。但是對這個新區(qū)未來的發(fā)展，仍然是一個積極的信號。
例如以中央公園區(qū)域為例，現(xiàn)在的二手房價格基本上都是往單價2萬沖，新盤最便宜的估計也得1萬7/8，剛開始時候都是從0開始的新區(qū)一步步的發(fā)展起來的，現(xiàn)在地鐵也有了、醫(yī)院也有了、商業(yè)也有了、學校也有了。
人往高處走，水往低處流，這是永恒不變的定律，隨著近些年來人們對生活的追求在不斷的提高，選擇在新區(qū)居住的人群和房屋舒適度必然呈現(xiàn)上升的趨勢。
現(xiàn)在購買房子的主力人群還是以80和90后的居多，選擇房子必然是新房子較多（這也是為什么老城區(qū)房價上漲不了多少的原因，接盤的需求客戶少）。
隨著時間的推移，配套也同樣是會成熟起來的，選擇新房子居住舒服，生活平穩(wěn)以及后面，城市也會變成舊房子，一樣值錢。只是這持有時間長，持有成本就高，你覺得，你是找到了一個價值洼地，還是進了一個坑呢？
這其中的不確定性和等待時間成本也是購房者需要去考慮的問題。
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