海南在房地產(chǎn)行業(yè)上已經(jīng)摔過(guò)2次跟頭。

1988年，海南建省，新時(shí)代的“淘金者”在那個(gè)住房還沒(méi)全面商品化的年代，瘋狂擁入海南，開(kāi)墾“期房”這一處女地。

一直到1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半、財政收入的40％。隨后的1993年，海南陸續出臺16條樓市調控措施，房?jì)r(jià)隨即暴跌。海南房產(chǎn)泡沫在急劇膨脹后崩盤(pán)，約有13 000家房地產(chǎn)公司頃刻倒閉。

這是海南房地產(chǎn)泡沫破滅的第一次，第二次則是在2013年。

2010年，全國炒房氛圍漸濃，而海南也在那年獲批國際旅游島，吸引了大量投資客。從2010年初至2011年底，海南房?jì)r(jià)從6 500元/平方米暴漲到1萬(wàn)元/平方米。隨后的2013年，海南樓市泡沫再次破裂，房?jì)r(jià)又一次崩盤(pán)。

壯士斷腕？

作為享譽(yù)全國的度假勝地，與其他省份不同，海南房地產(chǎn)中旅居度假地產(chǎn)的比重很大，而這類(lèi)地產(chǎn)的流動(dòng)性很低，不太適合投資。

這2次崩盤(pán)，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為海南經(jīng)濟難以抹去的傷痛。2018年，海南省自貿區獲批，繼而發(fā)布了嚴格的房地產(chǎn)限購政策，自此，商品住宅實(shí)施了全域限購。

隨后，海南繼續加碼對該省房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調控，今年，海南省數次出臺政策加緊對房產(chǎn)的監管。

從今年3月8日起，房地產(chǎn)公司拿地開(kāi)始建設的項目一律實(shí)施現房銷(xiāo)售政策，至此，海南成為全國首個(gè)全面實(shí)行現房銷(xiāo)售的省市。

緊接著(zhù)的5月22日，海南又出臺了“本地居民限購兩套”的限購細則，針對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶(hù)籍和常住居民家庭，停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房；而外地人在海南購房首付比例不得低于70%，在?？诤腿齺喌瘸鞘匈I(mǎi)房，還要提供一名家庭成員“在海南省累計60個(gè)月”的社保證明或者個(gè)稅證明，并且還實(shí)行5年限售政策，禁止轉讓。

海南政府明確指出，在自貿港政策發(fā)布后，要確保海南房地產(chǎn)不會(huì )出現大起大落，嚴格控制房地產(chǎn)，不做房地產(chǎn)加工廠(chǎng)。

疫情讓各行各業(yè)被迫按下了暫停鍵，因而各地也放松了樓市政策。然而，海南卻背道而馳，難不成是要放棄房地產(chǎn)行業(yè)？

海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了很?chē)乐氐囊蕾?lài)性。2019年，海南省省長(cháng)沈曉明表示，在相當長(cháng)一段時(shí)間以來(lái)，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右。此話(huà)不假，2018年、2019年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷回落，而這兩年里，海南省GDP增速也下降到全國平均增速以下。

在政策的影響下，不少房產(chǎn)項目紛紛折戟。鳳凰島，被譽(yù)為 “東方迪拜”， 島上五棟風(fēng)帆式大樓見(jiàn)證了海南樓市最高光的時(shí)刻，最高房?jì)r(jià)炒上16萬(wàn)元/平方米。然而，這樓市奇跡，卻在瞬間夢(mèng)碎。2018年，三亞落實(shí)中央環(huán)保督查組反饋意見(jiàn)，責令鳳凰島建設項目停工，嚴格鳳凰島土地用途管理，嚴禁建設任何形式的房地產(chǎn)項目。而今，復工還遙遙無(wú)期。

在被三亞市政府責令停建并整改20個(gè)月后，這個(gè)中國最奢華的度假島項目被折價(jià)拍賣(mài)。據北京產(chǎn)權交易所披露信息，鳳凰島背后的參股公司三亞鳳凰島投資集團有限公司100%股權作價(jià)40.37億元公開(kāi)掛牌轉讓。

如若海南放棄房地產(chǎn)行業(yè)，豈不是壯士斷腕？

讓市場(chǎng)回歸理性

對此，民建中央經(jīng)濟委員會(huì )副主任、中央電視臺財經(jīng)頻道評論員馬光遠表示，海南樓市新政的核心并非是打壓房地產(chǎn)，而是特別強調要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的城市主體責任。

他指出，新政出臺以后，房地產(chǎn)商新拿地的項目，才實(shí)行現房銷(xiāo)售。也就是說(shuō)，現在的存量土地項目，仍然實(shí)行預售。因而新政中取消預售制度，對整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就極為有限。

筆者認為，后續出臺的限購細則同樣是推動(dòng)消費者理性購房的進(jìn)行，從而避免房產(chǎn)泡沫的再次出現，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

馬光遠還指出，從長(cháng)遠來(lái)看，新政的實(shí)施還能勸退部分“空手套白狼”的房地產(chǎn)開(kāi)放商，這些商家“沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，只圈地，房子質(zhì)量也無(wú)法保障，這樣的開(kāi)發(fā)商出局是好事不是壞事。”

由此可見(jiàn)，海南政府并非放棄房地產(chǎn)行業(yè)，只是用短期“流血”的方式換回一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理智，海南產(chǎn)業(yè)結構才能夠得以?xún)?yōu)化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，降低對房地產(chǎn)的依賴(lài)，一定程度上也有助于海南經(jīng)濟形成更強的韌勁，不因為地產(chǎn)周期而出現宏觀(guān)經(jīng)濟的波動(dòng)，這其實(shí)是新常態(tài)經(jīng)濟下的一種體現，值得肯定。

目前海南的產(chǎn)業(yè)結構對房地產(chǎn)、旅游、石化和海洋產(chǎn)業(yè)依賴(lài)較重，一方面，這與建設自貿區、自貿港的目標不符；另一方面，海南的旅游業(yè)發(fā)展水平仍待提高，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)將對島內生態(tài)造成破壞，這無(wú)疑是竭澤而漁，而這又與國際旅游島建設目標背道而馳。

嚴躍進(jìn)預計，海南后續的土地利用將強調高端產(chǎn)業(yè)。而有創(chuàng )新業(yè)務(wù)和人才導入能力的房企，在海南市場(chǎng)的發(fā)展機會(huì )才會(huì )更大。

正如前文提到的鳳凰島，時(shí)至今日，鳳凰島上多個(gè)項目始終處于中止待建狀態(tài)，隨著(zhù)鳳凰島項目的“沉沒(méi)”，這塊熱土的價(jià)值也一落千丈。曾被譽(yù)為“鳳凰島主”的曾憲云想要將其打造成富人天堂的美夢(mèng)也最終破碎。

鳳凰島記錄了海南房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂，也承載了如今樓市的冷靜，豎立在島上的五座風(fēng)帆式大樓時(shí)刻警示著(zhù)世人不要忘記那段樓市狂熱的覆轍。