海南在房地產(chǎn)行業(yè)上已經(jīng)摔過2次跟頭。

1988年，海南建省，新時代的“淘金者”在那個住房還沒全面商品化的年代，瘋狂擁入海南，開墾“期房”這一處女地。

一直到1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半、財政收入的40％。隨后的1993年，海南陸續(xù)出臺16條樓市調(diào)控措施，房價隨即暴跌。海南房產(chǎn)泡沫在急劇膨脹后崩盤，約有13 000家房地產(chǎn)公司頃刻倒閉。

這是海南房地產(chǎn)泡沫破滅的第一次，第二次則是在2013年。

2010年，全國炒房氛圍漸濃，而海南也在那年獲批國際旅游島，吸引了大量投資客。從2010年初至2011年底，海南房價從6 500元/平方米暴漲到1萬元/平方米。隨后的2013年，海南樓市泡沫再次破裂，房價又一次崩盤。

壯士斷腕？

作為享譽全國的度假勝地，與其他省份不同，海南房地產(chǎn)中旅居度假地產(chǎn)的比重很大，而這類地產(chǎn)的流動性很低，不太適合投資。

這2次崩盤，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為海南經(jīng)濟難以抹去的傷痛。2018年，海南省自貿(mào)區(qū)獲批，繼而發(fā)布了嚴格的房地產(chǎn)限購政策，自此，商品住宅實施了全域限購。

隨后，海南繼續(xù)加碼對該省房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，今年，海南省數(shù)次出臺政策加緊對房產(chǎn)的監(jiān)管。

從今年3月8日起，房地產(chǎn)公司拿地開始建設(shè)的項目一律實施現(xiàn)房銷售政策，至此，海南成為全國首個全面實行現(xiàn)房銷售的省市。

緊接著的5月22日，海南又出臺了“本地居民限購兩套”的限購細則，針對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房；而外地人在海南購房首付比例不得低于70%，在海口和三亞等城市買房，還要提供一名家庭成員“在海南省累計60個月”的社保證明或者個稅證明，并且還實行5年限售政策，禁止轉(zhuǎn)讓。

海南政府明確指出，在自貿(mào)港政策發(fā)布后，要確保海南房地產(chǎn)不會出現(xiàn)大起大落，嚴格控制房地產(chǎn)，不做房地產(chǎn)加工廠。

疫情讓各行各業(yè)被迫按下了暫停鍵，因而各地也放松了樓市政策。然而，海南卻背道而馳，難不成是要放棄房地產(chǎn)行業(yè)？

海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了很嚴重的依賴性。2019年，海南省省長沈曉明表示，在相當長一段時間以來，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右。此話不假，2018年、2019年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷回落，而這兩年里，海南省GDP增速也下降到全國平均增速以下。

在政策的影響下，不少房產(chǎn)項目紛紛折戟。鳳凰島，被譽為 “東方迪拜”， 島上五棟風帆式大樓見證了海南樓市最高光的時刻，最高房價炒上16萬元/平方米。然而，這樓市奇跡，卻在瞬間夢碎。2018年，三亞落實中央環(huán)保督查組反饋意見，責令鳳凰島建設(shè)項目停工，嚴格鳳凰島土地用途管理，嚴禁建設(shè)任何形式的房地產(chǎn)項目。而今，復工還遙遙無期。

在被三亞市政府責令停建并整改20個月后，這個中國最奢華的度假島項目被折價拍賣。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，鳳凰島背后的參股公司三亞鳳凰島投資集團有限公司100%股權(quán)作價40.37億元公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

如若海南放棄房地產(chǎn)行業(yè)，豈不是壯士斷腕？

讓市場回歸理性

對此，民建中央經(jīng)濟委員會副主任、中央電視臺財經(jīng)頻道評論員馬光遠表示，海南樓市新政的核心并非是打壓房地產(chǎn)，而是特別強調(diào)要建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的城市主體責任。

他指出，新政出臺以后，房地產(chǎn)商新拿地的項目，才實行現(xiàn)房銷售。也就是說，現(xiàn)在的存量土地項目，仍然實行預售。因而新政中取消預售制度，對整個海南房地產(chǎn)市場的影響就極為有限。

筆者認為，后續(xù)出臺的限購細則同樣是推動消費者理性購房的進行，從而避免房產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

馬光遠還指出，從長遠來看，新政的實施還能勸退部分“空手套白狼”的房地產(chǎn)開放商，這些商家“沒有開發(fā)能力，只圈地，房子質(zhì)量也無法保障，這樣的開發(fā)商出局是好事不是壞事。”

由此可見，海南政府并非放棄房地產(chǎn)行業(yè)，只是用短期“流血”的方式換回一個健康的房地產(chǎn)市場。只有房地產(chǎn)市場回歸理智，海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才能夠得以優(yōu)化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，降低對房地產(chǎn)的依賴，一定程度上也有助于海南經(jīng)濟形成更強的韌勁，不因為地產(chǎn)周期而出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟的波動，這其實是新常態(tài)經(jīng)濟下的一種體現(xiàn)，值得肯定。

目前海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)、旅游、石化和海洋產(chǎn)業(yè)依賴較重，一方面，這與建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的目標不符；另一方面，海南的旅游業(yè)發(fā)展水平仍待提高，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)將對島內(nèi)生態(tài)造成破壞，這無疑是竭澤而漁，而這又與國際旅游島建設(shè)目標背道而馳。

嚴躍進預計，海南后續(xù)的土地利用將強調(diào)高端產(chǎn)業(yè)。而有創(chuàng)新業(yè)務(wù)和人才導入能力的房企，在海南市場的發(fā)展機會才會更大。

正如前文提到的鳳凰島，時至今日，鳳凰島上多個項目始終處于中止待建狀態(tài)，隨著鳳凰島項目的“沉沒”，這塊熱土的價值也一落千丈。曾被譽為“鳳凰島主”的曾憲云想要將其打造成富人天堂的美夢也最終破碎。

鳳凰島記錄了海南房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂，也承載了如今樓市的冷靜，豎立在島上的五座風帆式大樓時刻警示著世人不要忘記那段樓市狂熱的覆轍。