編者薦語(yǔ)：

2020年12月29日，香港置地在觀(guān)音橋拿下一宗樓面價(jià)14142元/㎡的地塊，成為重慶地王。沒(méi)想到僅三周這一紀錄便被突破。新地王地塊比它好嗎？它們未來(lái)將會(huì )怎么發(fā)展？

以下文章來(lái)源于貓評樓市，作者樓市叮當貓

貓評樓市

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鳥(niǎo)姐說(shuō)：

去年最后一天，重慶供應的一宗土地，令大家興致勃勃，起拍樓面價(jià)10400元/㎡，它成交能否成為新地王呢？

這塊地情況到底怎么樣？今年第一次土拍，對全年樓市意味著(zhù)什么？

2020年12月31日，中心城區供5宗商住用地，總供地面積達到了近55萬(wàn)方。其中南坪組團41畝地塊最引人注目，容積率3.1，可建規模8.50萬(wàn)方，公告樓面價(jià)10400元/㎡。

今天該地塊公共出讓到期，共吸引了包括企業(yè):偉清、春風(fēng)＋東原、萬(wàn)科、金輝、國瑞、弘陽(yáng)、香港置地、綠城、華宇、保利、卓越、金科等共13家企業(yè)參與競拍。

最終，南坪地塊被卓越以12.1億元，樓面價(jià)14236元/㎡拿下。

（位置圖僅供參考，實(shí)際請以地塊公示為主）

地塊指標

地塊用途：住商混合用地

土地面積：41畝

容積率：3.1

可建體量：8.50萬(wàn)方

商住比：3:7

公告總價(jià)：88396萬(wàn)元

公告樓面價(jià)：10400元/㎡

保證金：17680萬(wàn)元

公告截止時(shí)間：2021年1月20日

南岸區近些年來(lái)供地并不多，大多都是在茶園，而且供出來(lái)的地都還被“自摸”了。而南坪作為傳統的核心區，最近一次供地還是在去年12月份。被春風(fēng)+東原拿下，總價(jià)3億元，樓面價(jià)達到了11398元/㎡。

之所以這塊地被這么多人矚目，原因就在于這是重慶主城核心區在2021年的第一場(chǎng)土拍，人們都看這次土拍能不能把重慶的開(kāi)年小陽(yáng)春給拉一把。部分人認為，這塊地的土拍結果基本可以預期21年上半年，甚至一整年的重慶樓市走向！

如果這塊地不能拉升信心，小陽(yáng)春樓市完了，反之，信心拉升小陽(yáng)春，可能就是漲價(jià)什么的。

想來(lái)還是有道理，在現在橫盤(pán)的背景下，不少人還是有所期待。

據了解，南坪這塊地總計容建筑面積為84995.8平方米（住宅59497.06平方米、商業(yè)12749.37平方米、商務(wù)12749.37平方米），商住比并不低，打造起來(lái)并不輕松。

這塊地的條件與去年香港置地觀(guān)音橋地塊，以及中海紅旗河溝地塊都差不多。

就位置來(lái)說(shuō)，南坪最近些年基本都沒(méi)什么發(fā)展，和香港置地地塊相比，可能要差一點(diǎn)兒，但與中海紅旗河溝地塊比較，應該還是不錯的。

對于南岸來(lái)說(shuō)，這塊地真的夠好了，商業(yè)、地鐵、地塊平坦度、人流量等都有，靠近3號線(xiàn)南坪站，還有南城大道和四小區公交站，而且10號線(xiàn)也會(huì )在這邊開(kāi)出口；此外還緊靠步行街、萬(wàn)達、星光，離上海城也不遠，醫療方面，附近還有六院和南岸區人民醫院，不管是交通還是配套基礎設施都可以說(shuō)很完善，生活方便。除了南濱路和彈子石，這里可以說(shuō)是南岸的最優(yōu)質(zhì)的土地。

當然，缺點(diǎn)也是有的，逃不過(guò)的周邊老房子，像萬(wàn)壽花園、慶隆花園這樣二十多年的老盤(pán)，還有南城大道飲食一條街，加上經(jīng)常堵車(chē)。

最近些年，開(kāi)發(fā)商似乎不大信任南岸人民的接盤(pán)能力，新的項目并不多，要么是超高層，要么是小開(kāi)發(fā)商修的。在一路向北的背景下，大部分新重慶人和投資客，買(mǎi)房似乎很少考慮到南岸。

南坪這塊地，光看位置不看條件就偏激了，只要是核心區，哪塊地不好嘛?？匆幌逻@塊地的出讓條件，就知道未來(lái)產(chǎn)品該打造成什么樣了。

這塊地住宅只有6萬(wàn)方不到，對于小區打造，本質(zhì)上是有區別的。3.1的容積率、60米的限高，還是商住的屬性，加上周邊各種不可控建筑物的限制，可能實(shí)際容積率會(huì )更高。如此苛刻的條件，基本不會(huì )是朝著(zhù)準改善產(chǎn)品去的，基本上產(chǎn)品不是投資小戶(hù)，就是像T8，T10這樣的偽改善產(chǎn)品，而且，價(jià)格肯定不會(huì )低，不會(huì )少于2萬(wàn)+?？們r(jià)是否市場(chǎng)接受，可能需要拿地企業(yè)斟酌一番。

另外就是打學(xué)區房了，附近有珊瑚小學(xué)，不知道這塊地拿下來(lái)之后，能否有指標，這樣的話(huà)，應該是不愁賣(mài)的。至于商務(wù)商業(yè)等，可能修個(gè)公寓性質(zhì)的差不多，就像亞太商谷那種。

這塊地的容積率和體量基本就決定了剛需產(chǎn)品的屬性，參考目前片區在賣(mài)的升偉以及招商項目。能花200萬(wàn)的的置業(yè)者都是朝著(zhù)改善去的，會(huì )認這個(gè)地方的改善環(huán)境？投資屬性和居住配套成色并不是很足。

香港置地小苑其實(shí)還看不出什么，畢竟商業(yè)比率太高了，是多個(gè)地塊組合的，商業(yè)是純商業(yè)地塊，住宅是純住，符合能參拍的開(kāi)發(fā)商都少。南岸這塊地也是，都有商業(yè)商務(wù)地塊加持。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，短時(shí)間內跑完高周轉無(wú)疑壓力很大，畢竟這么小的體量，周期延長(cháng)了資金成本也很惱火，除非你有很強的品牌號召力。你看重慶的核心資產(chǎn)基本上都開(kāi)發(fā)得慢，像中海國際社區、御龍天峰、重慶天地、華潤二十四都是很早以前拿的地，基本到現在都還沒(méi)開(kāi)發(fā)完。

在土拍開(kāi)始前，就有人預測好的開(kāi)發(fā)商可能看不上，小的開(kāi)發(fā)商不敢拿，看來(lái)都打臉了，全重慶都希望這塊地能給重慶樓市來(lái)個(gè)新年的開(kāi)門(mén)紅。

目前南坪老城也迎來(lái)了幾個(gè)利好，比如之前龍湖天街來(lái)了，前段時(shí)間效果圖都已經(jīng)出來(lái)了，雖然面積不大，但是看起來(lái)還是不錯的。

南坪龍湖天街效果圖

另外，2021年1月15日，重慶市規劃和自然資源局發(fā)布一則公告：南坪中心廣場(chǎng)品質(zhì)提升概念方案設計征集公告。正是在這一則公告里面，披露了南坪中心廣場(chǎng)的規劃范圍圖。這也表示，南坪商圈正主動(dòng)對標一流，體現亮點(diǎn)特色，推動(dòng)錯位發(fā)展，擬通過(guò)打造南坪中心廣場(chǎng)，進(jìn)一步聚集人氣，重鑄商圈中心，實(shí)現傳統商圈低谷反彈和全面升級，打造南坪城市品牌。

其實(shí)南坪最好的地塊還是原經(jīng)開(kāi)區那些地，現在還被占著(zhù)，像這樣地塊足夠大，但是離核心商圈又不遠的地方，才好打造有溢價(jià)的好產(chǎn)品。而南岸區這樣的地很少，可能后續也只能通過(guò)拆遷來(lái)解決了。彈子石地還很多，只是好位置沒(méi)地了，還是有想象空間的。

結 語(yǔ)

南坪這塊地，可能會(huì )有一些出于地段考慮也是土著(zhù)情懷的購房者下叉。置換核心更好的新房，也不失為一個(gè)好的選擇，現在不搶核心資產(chǎn)，手里的錢(qián)就會(huì )被通脹淹沒(méi)，慢慢縮水。

重慶以往的高價(jià)樓盤(pán)現在都面臨去化困難，南坪片區現在售的樓盤(pán)為招商地產(chǎn)17年6月竟得地塊，樓面價(jià)6500元/㎡。今天這塊地到手之后，估計去化起來(lái)也是有不小的難度。畢竟在重慶各個(gè)核心區，如果沒(méi)有好的配套和品牌支撐，就只能意味著(zhù)面臨要佛系賣(mài)房的處境。當然，也要看誰(shuí)拿，大品牌實(shí)力夠穩。

不得不說(shuō)，重慶核心區的樓盤(pán)現在的狀況并不怎么好過(guò)，新開(kāi)出的價(jià)格市場(chǎng)接受不了，而高樓面價(jià)的產(chǎn)品卻并沒(méi)有停止，雖然在2021年會(huì )減少。

不知道這新年的第一高價(jià)，能否把重慶房?jì)r(jià)帶入一個(gè)新的階段呢？

·THE END·

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