01.

當下重慶樓市走向，或者說房價，

又到微妙時刻。

樓市不僅僅關乎樓市，還關乎民生，也關乎城市走向。

你知道有哪些微妙點嗎？

你知道背后原因嗎？

02.

這兩個月，有幾件事情值得各位伙伴關注。

第一是學區(qū)房調(diào)整信號。

這個事情我們寫了幾篇，也刪了幾篇，其實還有太多可以分析的，但暫時我們不寫了。

從總體看，重慶小升初政策調(diào)整，不會對房價本身帶來拉升或走低的作用。

但是對重慶樓市會產(chǎn)生部分結(jié)構性影響。

這是必然的，好多自媒體都在寫傳統(tǒng)名校旁邊的二手房漲價明顯，這一波就像股市受到某個突然刺激。而長期看，傳統(tǒng)教育強區(qū)正在回歸，學區(qū)房概念與價值會進一步拉升。

市場經(jīng)濟下，供求關系的基本邏輯還是在的。

第二是土拍。

整個三月我們花較多時間關注土拍，訪問好多專業(yè)伙伴，雖然還沒寫更多文章出來。顯然這是中國土拍有史以來最有意思的景象。舉錘者心思究竟如何？舉牌者如何合縱連橫？黑馬背后的邏輯在哪？

有位重慶民企100強BOSS告訴海盜，他看了10多塊土地，準備拿下其中兩塊。但是，要想在豪強橫行史無前例的這次土拍中有所斬獲，得受到很多因素左右，包括運氣，甚至拍出來的地塊順序。

有時候，你以為你是莊家。

03.

介紹幾個我們感受到的重慶樓市回暖細節(jié)。

第一個。

上周我們看到重慶忘記哪個自媒體文章，標題是重慶又見深夜排隊買房。

當時晃了眼，后來想搜集資料發(fā)現(xiàn)文章已消失。

排隊買房這事，通常有幾種情況。

首先，類似重慶2018年那種，全國包括重慶的確有點瘋狂。

其次是，開發(fā)商花了小心思，專門喊你意向客戶在某集中時間點來簽約，弄得現(xiàn)場人山人海熱火朝天鑼鼓掀天的盛況。

最后是，有托。有托細分也有意思，一般來說市場要火未火時候才干，市場太低干太假，太高不需要。同時，往往也只有品牌開發(fā)商才有底氣干這事兒。

反正，最近重慶所謂排隊買房的所謂現(xiàn)象與所謂新聞在間或產(chǎn)生，這依舊是市場向上的部分明證。

第二個。

上周三晚，我們與四家開發(fā)商的伙伴，在北濱路吃潮汕牛肉火鍋。其中，一位杭州排名前三的開發(fā)商重慶公司營銷總伙伴說，他們在重慶四五個項目，目前都賣得好，而且正在調(diào)價。

我們又翻了他們重慶公司媒體群，營銷經(jīng)理在群里有說，他們重慶公司一季度業(yè)績超額達成，并斬獲集團第一名和第二名雙黃蛋。

這里我們僅僅是舉一個實實在在的例子，而當下類似例子已經(jīng)很多。我們可以嚴謹一點的表達就是：

重慶部分樓盤，目前正在調(diào)價。

(有的樓盤在開始把售價進行上調(diào)了。)

第三個。

前文中說的那家重慶民企100強，他們二三月份，居然完成了全年銷售任務的四分之一。

第四個。

銘騰機構上周報告總結(jié)，重慶中心城區(qū)，商品房市場供應44.88萬方，成交70萬方，建面均價11486元/㎡。

報告說，商品房市場，當前正處于金三銀四傳統(tǒng)旺季。今年市場持續(xù)小幅回升，供應量上漲4成，成交量，上漲2成。房企加大供應力度，尤其以剛需、剛改小高層、洋房為主，成交上升至近八周最高值。

第五個。

今年春節(jié)以來，海盜團隊吸納了兩位伙伴，專職為讀者朋友進行買房咨詢服務。最近，已成功為想通過我們買房的伙伴，買到了華僑城，萬科天空之城等好些房子。

兩位購房服務伙伴也告訴海盜，這段時間買房同學熱情比較高，比如那天他們?nèi)トA僑城，現(xiàn)場也比較擁擠。

04.

說起海盜團隊這兩位專職為讀者買房的伙伴，我們再說幾句。

當下你買房子，如果去開發(fā)商銷售案場，置業(yè)顧問的核心目的是為了把房子賣給你，他幾乎只說優(yōu)點不說缺點。

你去二手房中介也是。

這就給了我們?yōu)樽x者提供相對真實客觀信息的機會。

簡單地說，你向我們打聽房子，我們會實實在在地說出你看中房子的優(yōu)點以及缺點，并給出我們的坦誠建議。

(海盜團隊買房咨詢專業(yè)顧問小帆哥。)

05.

我們再看看重慶二手房。

很多時候，二手房更能說明市場狀況活躍度。

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，2021年2月，某一周重慶漲價房源3569套，是最近幾年內(nèi)首次超過降價房源數(shù)量。而過去兩年重慶降價房源量一直比漲價房源量多5倍以上。

當然，這仍舊是個局部細節(jié)數(shù)據(jù)。

重慶樓市公眾號作者樓市鋼鐵俠在前天文章中總結(jié)幾點，我們覺得有意思，轉(zhuǎn)述如下：

(1)重慶當下大量上市二手房掛牌價漲了，主要是熱門樓盤，但沒影響均價。

(2)紫御江山等個別成交暴漲等情況并不普遍，個別江景房漲價也有外地客原因。

(3)重慶二手房沒達到2017年啟動前水平，今年大量次新房下證滿2年，關鍵節(jié)點來了。

而諸葛找房二手房數(shù)據(jù)顯示，新年后，第6周到第8周，二手房均價，已周期性筑底。從第9周起，二手房均價，已呈現(xiàn)上漲勢頭。特別是從第10周起，二手房均價，已連漲4周。

(央媒關注重慶樓市也說明問題。)

06.

結(jié)合以上，我們可以比較明確地說，

重慶當下樓市，正處于所謂小陽春。

事實上，你細看這幾年，似乎每個春天都有小陽春。后市如何，依舊有待觀望。

其實，短期樓市大家都沒譜的，都是靠經(jīng)驗與感覺。

但是中長期有。

07.

中央一再明確地說：房住不炒。

這基本就意味著，樓市不會大漲，事實上正常情況下也不會大跌。重慶大抵如此。

隔壁當下樓市比較火。

對于一個城市而言，說句某些伙伴可能不愛聽的話，如果我們的房價比人家明顯差得遠，我們的城市競爭力要趕上甚至超過人家，是不可能的。

08.

重慶當下房價會持續(xù)明顯上漲嗎？

請你留言告訴我。

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