01.

當一個(gè)事情足夠大，它都會(huì )所謂出圈，

比如當下國內地產(chǎn)的行業(yè)事件。

從這些大事里面，我們究竟能夠嗅出什么樣的風(fēng)向？

對行業(yè)人士以及所謂吃瓜群眾，究竟會(huì )產(chǎn)生什么樣的影響？

老實(shí)說(shuō)，這個(gè)時(shí)候認真聽(tīng)海盜給你聊一聊，是有必要的。

請跟我來(lái)。

02.

我們先列舉，有哪些所謂大事。

第一件，北方那匹哥，進(jìn)去了，出不來(lái)了。

第二件，南方那匹哥，攤牌了，這樣下去我真玩不動(dòng)了，我牽涉到317萬(wàn)人就業(yè)，你看啷個(gè)辦？

第三件，東方那匹小哥，弄了個(gè)國內最大炒房論壇，這次被“穿刺性”永久封號。

第四件，更南的南方那匹老哥，在成都捂了十多年的一塊地，現在被要求類(lèi)似于斷水斷電斷貸款的待遇。

第五件，三道紅線(xiàn)。

這些，與重慶地產(chǎn)行業(yè)有啥關(guān)系？

03.

先說(shuō)第一件，這事兒真的敏感，我們真不敢妄議，再說(shuō)了，一只螞蟻真能給另一只螞蟻，提建議與教訓嗎？

你不要以為它比較老比較大比較肥，其實(shí)也是螞蟻。

再說(shuō)第三件，

對，就是人稱(chēng)歐神的上海炒房客歐成效。

最近幾個(gè)月歐神來(lái)重慶比較頻繁，重慶一個(gè)名叫小樹(shù)的號經(jīng)常碰瓷歐神，他還問(wèn)海盜，你為啥不寫(xiě)？

歐神在重慶的有個(gè)代理人名叫青年小龜，上半年新浪重慶把寫(xiě)地產(chǎn)自媒體聚在一起，一上來(lái)，青年小龜就笑瞇瞇地說(shuō)：

“重慶房?jì)r(jià)真不是我們炒起來(lái)的，真不是。”

一副很給自己貼金的派頭。

緊接著(zhù)歐神又把重慶地產(chǎn)自媒體們邀請一起吃飯，他拿了貴州一個(gè)盤(pán)，有點(diǎn)數，希望重慶自媒體吆喝一把，“有錢(qián)一起賺”。

見(jiàn)面歐神給海盜的印象其實(shí)不錯，這人私下不裝。

他說(shuō)我在重慶的人設就是兩江四岸，你們寫(xiě)重慶向西重慶向北也很好。

這次歐神的水庫論壇，直接被端鍋，當然有成因，但看那篇寫(xiě)上海戶(hù)籍的文章，的確越界了。

在中國，

“邊界”，它看不見(jiàn)摸不著(zhù)聞不到，不可言傳只可意會(huì )，需要你去精準“把握”。它是個(gè)特別藝術(shù)特別中國特色的事情。

（據說(shuō)這是中國炒房第一號，雖然已成過(guò)去。）

04.

據說(shuō)老李頭李嘉誠先生就特別善于把握邊界，比如前幾年的大撤退。

但由于體量太大，影響太大，反正一時(shí)間沒(méi)退得干凈。

比如成都有塊地，2004年拿的，到遙遠的2020年，都還有6000多套沒(méi)賣(mài)完。就在9月23日，成都出手了。

李嘉誠在大陸掙錢(qián)的方式很多，其中很重要一個(gè)辦法就是：

捂盤(pán)。

和記黃埔在重慶也是主要靠這個(gè)辦法掙錢(qián)的。當然，這也有時(shí)代原因。

中國2002年開(kāi)啟土地招拍掛時(shí)代，有人結合本次的三道紅線(xiàn)，將中國地產(chǎn)分為三個(gè)階段：

第一階段土地紅利階段（2002年以前），依靠土地增值獲利；

第二階段金融紅利階段（2002年-2020年），依靠金融杠桿；

第三階段管理紅利階段（2020年以后），依靠精細化管理挖掘利潤。

（遙想前幾年有人說(shuō)：別讓李嘉誠跑了。）

05.

是的，

本文的重心，其實(shí)想說(shuō)的是，

三道紅線(xiàn)背景下的重慶地產(chǎn)企業(yè)，究竟何去何從？

06.

最近，國家相關(guān)部門(mén)出臺要求，控制房產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(cháng)，并設置三道紅線(xiàn)。

紅線(xiàn)1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；

紅線(xiàn)2：凈負債率大于100%；

紅線(xiàn)3：現金短債比小于1.0倍。

根據“三道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即有息負債規模以2019年6月底為基礎，如果：

“三線(xiàn)”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模不得增加；

“二線(xiàn)”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；

“一線(xiàn)”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%；

“三線(xiàn)”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)15%。

（這個(gè)政策的影響，或許是極為深遠的。）

07.

簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是，

你要發(fā)展得快也行，但你必須也要發(fā)展得穩，還是像過(guò)去那樣高周轉高杠桿，就不允許了。

這對有的企業(yè)來(lái)說(shuō)，接下來(lái)將相當糟糕。

具體是哪些，名單很清楚。但同時(shí)，也是部分企業(yè)的新一輪絕佳機會(huì )，比如：

華宇。

（白衣海盜一年不知道幫到華宇推薦了好多套房子。）

08.

本號白衣海盜是比較多關(guān)注華宇的，

因為這是一家非常穩健的企業(yè)。

我們也幫他們直接推薦了好多套房子，而且今年他們在全國各地瘋狂拿地，不停買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，感覺(jué)狀態(tài)相當好。

8月31日，華宇在上交所披露2020年上半年債券報告。

根據半年報，2020年上半年，華宇集團盈利能力大大提升，簽約收入同比增長(cháng)24%；凈利潤同比增長(cháng)7.5%；

此外，預收賬款239.9億元，同比增長(cháng)76.7%；多項指標增長(cháng)。

更重要的是，

華宇幾項經(jīng)營(yíng)指標與“三道紅線(xiàn)”均保持健康距離：

●紅線(xiàn)一：剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率不得大于70%。

華宇：截至2020年6月30日，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為59%。

●紅線(xiàn)二：凈負債率不得大于100%。

華宇：截至2020年6月30日，凈負債率為77%。

●紅線(xiàn)三：現金短債比不得小于1倍。

華宇：截至2020年6月30日，現金短債比為1.12倍。

財務(wù)穩健是華宇鮮明的標簽。作為長(cháng)期穩健主義堅守者，華宇一條紅線(xiàn)不踩，在于集團嚴控負債，優(yōu)化負債結構，多年來(lái)華宇集團的負債率一直維持在健康合理平穩的水平。

據悉，在華宇集團內部長(cháng)期設有“四道防線(xiàn)”：（1）資產(chǎn)負債率不高于70%；（2）存貸比不低于30%；（3）拿地原則：二線(xiàn)城市、核心地段；（4）凈利潤率不低于10%。

8月3日，國內權威信用評級機構大公國際，發(fā)布重慶華宇集團有限公司2020年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券信用評級報告，確定華宇集團的主體長(cháng)期信用等級為AA+，評級展望為穩定。

這同樣是逆勢上調的了不起成績(jì)。

09.

歐神的水庫論壇被封后，青年小龜顯得有點(diǎn)兒悲壯。

他說(shuō)他還打算想辦法去申訴。

小龜，

你是誰(shuí)呢？

你在想啥呢？

10.

大風(fēng)起兮云飛揚。

過(guò)去幾十年，我們經(jīng)歷了地產(chǎn)大時(shí)代，出了家喻戶(hù)曉的梟雄。他們可以大干快上，他們隨時(shí)都能梭哈。

龍湖華宇們，已走過(guò)土地紅利時(shí)代，以及金融紅利時(shí)代，他們或許正是靠管理紅利贏(yíng)取未來(lái)的代表性企業(yè)，而這是健康，前瞻又具有引領(lǐng)性的。

而本次，

龍湖，華宇們三項指標都很健康的企業(yè)，也是重慶民營(yíng)經(jīng)濟的一抹亮色。

這影響或許會(huì )是深遠的。

（這個(gè)藝術(shù)中心非常時(shí)尚。）