一年前，郭誠想趁著(zhù)市場(chǎng)火熱的時(shí)候賣(mài)掉深圳龍華區一套住宅，由于對市場(chǎng)過(guò)于樂(lè )觀(guān)，就定了一個(gè)略高的報價(jià)，但直到現在，房子都沒(méi)有賣(mài)出去。隨著(zhù)深圳樓市調控政策趨緊，連看房子的人都很少了。

近兩年，深圳樓市一直保持著(zhù)較高的活躍度，部分熱門(mén)區域的房?jì)r(jià)不斷躥升。從2020年開(kāi)始，調控新政相繼出爐，特別是今年2月出臺的二手住房成交參考價(jià)，更被部分業(yè)內人士視為一把殺手锏。根據國家統計局近日發(fā)布的數據，深圳市5月份的二手住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，系近23個(gè)月以來(lái)的首次下跌。

當地一位受訪(fǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀人稱(chēng)，個(gè)別著(zhù)急出售的業(yè)主會(huì )以較低的價(jià)格賣(mài)房，購房人撿漏的機會(huì )增加。南山區珠光板塊一套被經(jīng)紀人稱(chēng)為“最筍的三房”，當前掛牌價(jià)已經(jīng)較春節前下降超百萬(wàn)元。

稅費大幅提升 房子掛了一年都沒(méi)出手

2020年6月，郭誠有意出售一套位于龍華區的兩居室，面積約74平米，掛牌價(jià)定在了630萬(wàn)元。他對中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，盡管急于置換，但那段時(shí)間小區掛出來(lái)的房子價(jià)格一套比一套高，于是也決定把價(jià)格定得高一點(diǎn)。掛出去之后，很多人來(lái)看房，但買(mǎi)家開(kāi)出的價(jià)格始終沒(méi)有達到他的預期。

從2020年下半年開(kāi)始，深圳出臺了一系列抑制市場(chǎng)過(guò)熱的調控措施。2020年7月，深圳市住建局等八部門(mén)發(fā)布“新深八條”，從限購、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線(xiàn)調整等多方面打擊樓市炒作行為。另外，嚴查經(jīng)營(yíng)貸、規范新房“打新”、收緊落戶(hù)條件等政策也相繼落地。

“新深八條”規定，將個(gè)人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整至5年。根據這一規定，買(mǎi)家買(mǎi)郭誠的房子要繳納接近50萬(wàn)元的增值稅。“稅費增加了買(mǎi)家的成本，對他們來(lái)說(shuō)很不劃算，從去年7月份開(kāi)始，來(lái)看房的人就減少了。”郭誠說(shuō)。

從國家統計局公布的數據來(lái)看，一系列調控新政實(shí)施后，深圳新房、二手房銷(xiāo)售價(jià)格的環(huán)比漲幅逐漸縮小。2020年7-12月，深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比上漲了0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0%、-0.1%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比上漲了1.2%、1.1%、1.1%、0.9%、0.6%、0.5%。

2021年2月8日，深圳再發(fā)重磅政策，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制。郭誠所在的小區，政府給的成交參考價(jià)剛剛過(guò)了7萬(wàn)元/平方米，明顯低于他的掛牌價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，由于成交參考價(jià)是銀行發(fā)放貸款的依據，買(mǎi)家的首付比不得不大幅度上升。高稅費疊加高首付，讓他的房子更加難覓合適的買(mǎi)家。他說(shuō)：“深圳的房?jì)r(jià)一直在漲，但我的報價(jià)始終沒(méi)變，我都覺(jué)得吃虧了，居然都賣(mài)不出去?，F在來(lái)看房的買(mǎi)家很少了，更別提談價(jià)格了。”

國家統計局近日發(fā)布的數據顯示，今年2-5月，深圳二手房銷(xiāo)售價(jià)格的環(huán)比漲幅分別為0.9%、0.4%、0%、-0.1%，其中5月份環(huán)比漲幅轉負，是自2019年7月以來(lái)、深圳二手住房?jì)r(jià)格連續23個(gè)月環(huán)比上漲后的首次下調。

二手房撿漏機會(huì )增加 個(gè)別房源降價(jià)超百萬(wàn)

對于深圳市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)經(jīng)紀人也有自己的體會(huì )。楊森是深圳羅湖區一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人，他告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端，二手住房成交參考價(jià)發(fā)布后，購買(mǎi)熱門(mén)區域房源的首付比例明顯增加，比如，羅湖區部分房源的最低首付比從30%提升至了50%，明顯抑制了買(mǎi)房、換房需求，與去年市場(chǎng)最火熱的時(shí)候相比，現在的成交量明顯萎縮。

深圳二手房網(wǎng)簽走勢及對比。來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )微信公眾號

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )公布的數據顯示，今年5月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計3781套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比持續下降14.0%，同比2020年5月份二手房11028套的網(wǎng)簽量，則大幅下滑65.7%。月度走勢上，二手房網(wǎng)簽量呈現出“四連跌”態(tài)勢，從今年1月份的8971套跌至5月份3781套，跌幅過(guò)半。

至于價(jià)格，楊森觀(guān)察，現在在售房源的報價(jià)出現一定的下降，但實(shí)際成交價(jià)的變化不是很大。“比如，業(yè)主之前報價(jià)是750萬(wàn)，經(jīng)過(guò)雙方討價(jià)還價(jià)，實(shí)際成交價(jià)是710萬(wàn)?，F在呢，業(yè)主的報價(jià)可能降到了710萬(wàn)或720萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)是700萬(wàn)。”

不過(guò)，他稱(chēng)，現在這個(gè)階段也是容易出筍盤(pán)(即低于市場(chǎng)價(jià)、性?xún)r(jià)比較高的房源)的時(shí)候，個(gè)別著(zhù)急出售的業(yè)主，會(huì )以較低的價(jià)格出售房源，購房人撿漏的機會(huì )增加。同時(shí)，雖然市場(chǎng)仍處在賣(mài)方市場(chǎng)里，業(yè)主占據一定優(yōu)勢，但買(mǎi)方的話(huà)語(yǔ)權已經(jīng)開(kāi)始增強，主動(dòng)性大了一點(diǎn)。

深圳南山區珠光板塊的一套房源，報價(jià)累計下降超百萬(wàn)元。來(lái)源：某房產(chǎn)交易平臺

中新經(jīng)緯客戶(hù)端注意到，位于南山區珠光板塊一套98平方米的三居室，在兩周前降價(jià)65萬(wàn)元出售，當前掛牌價(jià)為865萬(wàn)元。一位房產(chǎn)經(jīng)紀人稱(chēng)，業(yè)主現在著(zhù)急換房，所以降價(jià)出售，這套房源在二手住房成交參考價(jià)發(fā)布之前，掛牌價(jià)為978萬(wàn)元，兩次降價(jià)共計下降了超100萬(wàn)元，是珠光板塊“最筍的三房”。這位經(jīng)紀人說(shuō)：“現在置換的業(yè)主比較多，雖然賣(mài)得便宜，但買(mǎi)的也會(huì )便宜，反倒是400-500萬(wàn)元的房子不好賣(mài)了。”

近一年深圳市新房月度成交量走勢。來(lái)源：深圳中原研究中心

除了二手房，深圳新房市場(chǎng)的交易量也下滑明顯。深圳中原研究中心數據顯示，今年5月，深圳市新房住宅成交2677套，環(huán)比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值。

在疫情前，已經(jīng)落戶(hù)深圳的顧銘就開(kāi)始四處看房，他既感受過(guò)熱門(mén)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄的熱度，也親眼見(jiàn)到個(gè)別二手房在短短幾個(gè)月上漲30%的瘋狂場(chǎng)景。本來(lái)著(zhù)急購房的他，卻因為2020年7月出臺的“新深八條”而暫時(shí)失去買(mǎi)房資格。

顧銘主要關(guān)注新房，他稱(chēng)，雖然現在新房的成交量下降了，但一些項目還是比較火熱，看房的人比較多，個(gè)別剛需、小戶(hù)型為主的樓盤(pán)還會(huì )出現“日光”。

他暫時(shí)沒(méi)有感受到新房在價(jià)格上的變化，“現在二手房的均價(jià)還沒(méi)有掉下來(lái)，一手房又完全受二手房影響。目前買(mǎi)方與賣(mài)方正在博弈，就看誰(shuí)先扛不住，如果賣(mài)方開(kāi)始松動(dòng)了，價(jià)格就會(huì )降下來(lái)，新房?jì)r(jià)格自然也會(huì )受到影響。”

市場(chǎng)預期正在發(fā)生改變

資料圖：深圳一處海灘。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

郭誠已經(jīng)不打算出售房子，選擇繼續觀(guān)望，他的初步想法是，等到房子滿(mǎn)五年、稅費降低后再出售。到2022年才有購房資格的顧銘，也不著(zhù)急看房，“我會(huì )看二手住房成交參考價(jià)會(huì )不會(huì )真正起到效果?，F在二手房市場(chǎng)是冷卻的，我不想在這個(gè)時(shí)候去逆勢而為，大家都不買(mǎi)的時(shí)候你去買(mǎi)，容易當冤大頭。”

對于市場(chǎng)的變化，郭誠也有自己的看法。“深圳房?jì)r(jià)上漲是有基礎的，每年漲一些也沒(méi)什么問(wèn)題，但過(guò)去兩年卻出現大幅跳漲，透支了一部分需求，房子成了擊鼓傳花的工具。”

“深圳二手房?jì)r(jià)格環(huán)比輕微下跌和成交量大幅縮水已經(jīng)表明，市場(chǎng)的預期正在發(fā)生改變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯客戶(hù)端采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，雖然二手房?jì)r(jià)格只是出現了微幅下跌，但市場(chǎng)已經(jīng)改變了，在接下來(lái)的一兩年內，深圳房?jì)r(jià)或將繼續走低。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )稱(chēng)，隨著(zhù)二手房市場(chǎng)的持續低迷橫盤(pán)，部分掛盤(pán)業(yè)主報價(jià)已出現明顯松動(dòng)，甚至出現了原熱點(diǎn)片區如南山區南頭街道的部分樓盤(pán)報價(jià)，相比新政前已下調了20%，但仍無(wú)人問(wèn)津的現象。這說(shuō)明，市場(chǎng)仍處于價(jià)格修正與調整階段。

不過(guò)，李宇嘉提醒，市場(chǎng)未來(lái)的變化情況，取決于政府調控的決心和信貸政策等。如果調控政策出現松動(dòng)或者監管放松，市場(chǎng)預期可能就會(huì )增強，樓市活躍度再度提升的可能性依然存在。深圳過(guò)去每一輪的房?jì)r(jià)上漲，都是在信貸、資金的支持下完成的，未來(lái)仍需保持對信貸資金流入樓市的強壓態(tài)度。

一些聲音認為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，與各類(lèi)資金違規進(jìn)入樓市有很大關(guān)系。李宇嘉說(shuō)：“控制房?jì)r(jià)上漲的措施，特別是‘管住水龍頭’這個(gè)方面，很多還是短期行為，沒(méi)有形成長(cháng)效機制，金融監管仍需加強。”(應采訪(fǎng)對象要求，郭誠、楊森、顧銘為化名，原標題：深圳樓市轉向？5月網(wǎng)簽量同比降六成，有業(yè)主直降百萬(wàn)賣(mài)房)