一年前，郭誠(chéng)想趁著市場(chǎng)火熱的時(shí)候賣掉深圳龍華區(qū)一套住宅，由于對(duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀，就定了一個(gè)略高的報(bào)價(jià)，但直到現(xiàn)在，房子都沒(méi)有賣出去。隨著深圳樓市調(diào)控政策趨緊，連看房子的人都很少了。

近兩年，深圳樓市一直保持著較高的活躍度，部分熱門區(qū)域的房?jī)r(jià)不斷躥升。從2020年開(kāi)始，調(diào)控新政相繼出爐，特別是今年2月出臺(tái)的二手住房成交參考價(jià)，更被部分業(yè)內(nèi)人士視為一把殺手锏。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，深圳市5月份的二手住房銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，系近23個(gè)月以來(lái)的首次下跌。

當(dāng)?shù)匾晃皇茉L的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，個(gè)別著急出售的業(yè)主會(huì)以較低的價(jià)格賣房，購(gòu)房人撿漏的機(jī)會(huì)增加。南山區(qū)珠光板塊一套被經(jīng)紀(jì)人稱為“最筍的三房”，當(dāng)前掛牌價(jià)已經(jīng)較春節(jié)前下降超百萬(wàn)元。

稅費(fèi)大幅提升 房子掛了一年都沒(méi)出手

2020年6月，郭誠(chéng)有意出售一套位于龍華區(qū)的兩居室，面積約74平米，掛牌價(jià)定在了630萬(wàn)元。他對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，盡管急于置換，但那段時(shí)間小區(qū)掛出來(lái)的房子價(jià)格一套比一套高，于是也決定把價(jià)格定得高一點(diǎn)。掛出去之后，很多人來(lái)看房，但買家開(kāi)出的價(jià)格始終沒(méi)有達(dá)到他的預(yù)期。

從2020年下半年開(kāi)始，深圳出臺(tái)了一系列抑制市場(chǎng)過(guò)熱的調(diào)控措施。2020年7月，深圳市住建局等八部門發(fā)布“新深八條”，從限購(gòu)、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調(diào)整等多方面打擊樓市炒作行為。另外，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、規(guī)范新房“打新”、收緊落戶條件等政策也相繼落地。

“新深八條”規(guī)定，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整至5年。根據(jù)這一規(guī)定，買家買郭誠(chéng)的房子要繳納接近50萬(wàn)元的增值稅。“稅費(fèi)增加了買家的成本，對(duì)他們來(lái)說(shuō)很不劃算，從去年7月份開(kāi)始，來(lái)看房的人就減少了。”郭誠(chéng)說(shuō)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，一系列調(diào)控新政實(shí)施后，深圳新房、二手房銷售價(jià)格的環(huán)比漲幅逐漸縮小。2020年7-12月，深圳市新建商品住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲了0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0%、-0.1%，二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲了1.2%、1.1%、1.1%、0.9%、0.6%、0.5%。

2021年2月8日，深圳再發(fā)重磅政策，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。郭誠(chéng)所在的小區(qū)，政府給的成交參考價(jià)剛剛過(guò)了7萬(wàn)元/平方米，明顯低于他的掛牌價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，由于成交參考價(jià)是銀行發(fā)放貸款的依據(jù)，買家的首付比不得不大幅度上升。高稅費(fèi)疊加高首付，讓他的房子更加難覓合適的買家。他說(shuō)：“深圳的房?jī)r(jià)一直在漲，但我的報(bào)價(jià)始終沒(méi)變，我都覺(jué)得吃虧了，居然都賣不出去?，F(xiàn)在來(lái)看房的買家很少了，更別提談價(jià)格了。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2-5月，深圳二手房銷售價(jià)格的環(huán)比漲幅分別為0.9%、0.4%、0%、-0.1%，其中5月份環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)負(fù)，是自2019年7月以來(lái)、深圳二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)23個(gè)月環(huán)比上漲后的首次下調(diào)。

二手房撿漏機(jī)會(huì)增加 個(gè)別房源降價(jià)超百萬(wàn)

對(duì)于深圳市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也有自己的體會(huì)。楊森是深圳羅湖區(qū)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人，他告訴中新經(jīng)緯客戶端，二手住房成交參考價(jià)發(fā)布后，購(gòu)買熱門區(qū)域房源的首付比例明顯增加，比如，羅湖區(qū)部分房源的最低首付比從30%提升至了50%，明顯抑制了買房、換房需求，與去年市場(chǎng)最火熱的時(shí)候相比，現(xiàn)在的成交量明顯萎縮。

深圳二手房網(wǎng)簽走勢(shì)及對(duì)比。來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計(jì)3781套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比持續(xù)下降14.0%，同比2020年5月份二手房11028套的網(wǎng)簽量，則大幅下滑65.7%。月度走勢(shì)上，二手房網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出“四連跌”態(tài)勢(shì)，從今年1月份的8971套跌至5月份3781套，跌幅過(guò)半。

至于價(jià)格，楊森觀察，現(xiàn)在在售房源的報(bào)價(jià)出現(xiàn)一定的下降，但實(shí)際成交價(jià)的變化不是很大。“比如，業(yè)主之前報(bào)價(jià)是750萬(wàn)，經(jīng)過(guò)雙方討價(jià)還價(jià)，實(shí)際成交價(jià)是710萬(wàn)?，F(xiàn)在呢，業(yè)主的報(bào)價(jià)可能降到了710萬(wàn)或720萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)是700萬(wàn)。”

不過(guò)，他稱，現(xiàn)在這個(gè)階段也是容易出筍盤(即低于市場(chǎng)價(jià)、性價(jià)比較高的房源)的時(shí)候，個(gè)別著急出售的業(yè)主，會(huì)以較低的價(jià)格出售房源，購(gòu)房人撿漏的機(jī)會(huì)增加。同時(shí)，雖然市場(chǎng)仍處在賣方市場(chǎng)里，業(yè)主占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，但買方的話語(yǔ)權(quán)已經(jīng)開(kāi)始增強(qiáng)，主動(dòng)性大了一點(diǎn)。

深圳南山區(qū)珠光板塊的一套房源，報(bào)價(jià)累計(jì)下降超百萬(wàn)元。來(lái)源：某房產(chǎn)交易平臺(tái)

中新經(jīng)緯客戶端注意到，位于南山區(qū)珠光板塊一套98平方米的三居室，在兩周前降價(jià)65萬(wàn)元出售，當(dāng)前掛牌價(jià)為865萬(wàn)元。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，業(yè)主現(xiàn)在著急換房，所以降價(jià)出售，這套房源在二手住房成交參考價(jià)發(fā)布之前，掛牌價(jià)為978萬(wàn)元，兩次降價(jià)共計(jì)下降了超100萬(wàn)元，是珠光板塊“最筍的三房”。這位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“現(xiàn)在置換的業(yè)主比較多，雖然賣得便宜，但買的也會(huì)便宜，反倒是400-500萬(wàn)元的房子不好賣了。”

近一年深圳市新房月度成交量走勢(shì)。來(lái)源：深圳中原研究中心

除了二手房，深圳新房市場(chǎng)的交易量也下滑明顯。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳市新房住宅成交2677套，環(huán)比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值。

在疫情前，已經(jīng)落戶深圳的顧銘就開(kāi)始四處看房，他既感受過(guò)熱門樓盤開(kāi)盤即售罄的熱度，也親眼見(jiàn)到個(gè)別二手房在短短幾個(gè)月上漲30%的瘋狂場(chǎng)景。本來(lái)著急購(gòu)房的他，卻因?yàn)?020年7月出臺(tái)的“新深八條”而暫時(shí)失去買房資格。

顧銘主要關(guān)注新房，他稱，雖然現(xiàn)在新房的成交量下降了，但一些項(xiàng)目還是比較火熱，看房的人比較多，個(gè)別剛需、小戶型為主的樓盤還會(huì)出現(xiàn)“日光”。

他暫時(shí)沒(méi)有感受到新房在價(jià)格上的變化，“現(xiàn)在二手房的均價(jià)還沒(méi)有掉下來(lái)，一手房又完全受二手房影響。目前買方與賣方正在博弈，就看誰(shuí)先扛不住，如果賣方開(kāi)始松動(dòng)了，價(jià)格就會(huì)降下來(lái)，新房?jī)r(jià)格自然也會(huì)受到影響。”

市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變

資料圖：深圳一處海灘。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

郭誠(chéng)已經(jīng)不打算出售房子，選擇繼續(xù)觀望，他的初步想法是，等到房子滿五年、稅費(fèi)降低后再出售。到2022年才有購(gòu)房資格的顧銘，也不著急看房，“我會(huì)看二手住房成交參考價(jià)會(huì)不會(huì)真正起到效果。現(xiàn)在二手房市場(chǎng)是冷卻的，我不想在這個(gè)時(shí)候去逆勢(shì)而為，大家都不買的時(shí)候你去買，容易當(dāng)冤大頭。”

對(duì)于市場(chǎng)的變化，郭誠(chéng)也有自己的看法。“深圳房?jī)r(jià)上漲是有基礎(chǔ)的，每年漲一些也沒(méi)什么問(wèn)題，但過(guò)去兩年卻出現(xiàn)大幅跳漲，透支了一部分需求，房子成了擊鼓傳花的工具。”

“深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比輕微下跌和成交量大幅縮水已經(jīng)表明，市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生改變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)稱，雖然二手房?jī)r(jià)格只是出現(xiàn)了微幅下跌，但市場(chǎng)已經(jīng)改變了，在接下來(lái)的一兩年內(nèi)，深圳房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)走低。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)稱，隨著二手房市場(chǎng)的持續(xù)低迷橫盤，部分掛盤業(yè)主報(bào)價(jià)已出現(xiàn)明顯松動(dòng)，甚至出現(xiàn)了原熱點(diǎn)片區(qū)如南山區(qū)南頭街道的部分樓盤報(bào)價(jià)，相比新政前已下調(diào)了20%，但仍無(wú)人問(wèn)津的現(xiàn)象。這說(shuō)明，市場(chǎng)仍處于價(jià)格修正與調(diào)整階段。

不過(guò)，李宇嘉提醒，市場(chǎng)未來(lái)的變化情況，取決于政府調(diào)控的決心和信貸政策等。如果調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)或者監(jiān)管放松，市場(chǎng)預(yù)期可能就會(huì)增強(qiáng)，樓市活躍度再度提升的可能性依然存在。深圳過(guò)去每一輪的房?jī)r(jià)上漲，都是在信貸、資金的支持下完成的，未來(lái)仍需保持對(duì)信貸資金流入樓市的強(qiáng)壓態(tài)度。

一些聲音認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，與各類資金違規(guī)進(jìn)入樓市有很大關(guān)系。李宇嘉說(shuō)：“控制房?jī)r(jià)上漲的措施，特別是‘管住水龍頭’這個(gè)方面，很多還是短期行為，沒(méi)有形成長(zhǎng)效機(jī)制，金融監(jiān)管仍需加強(qiáng)。”(應(yīng)采訪對(duì)象要求，郭誠(chéng)、楊森、顧銘為化名，原標(biāo)題：深圳樓市轉(zhuǎn)向？5月網(wǎng)簽量同比降六成，有業(yè)主直降百萬(wàn)賣房)