6月25日，上海首批集中供地迎來(lái)收官之戰(zhàn)。

最終隨著閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)純宅地被碧桂園以37.285億拿下，此次集中供地出讓的55宗地塊，總出讓金額定格在了852億元。

其中，除24宗保障性住房用地外的31宗涉宅地塊共攬金約774億元，平均溢價(jià)率為5.23%，與去年同期溢價(jià)水平基本持平。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年上海共有11宗商住用地溢價(jià)率超過(guò)10%，最高達(dá)53.1%。而今年，除了被建發(fā)競(jìng)得的崇明陳家鎮(zhèn)地塊溢價(jià)12.89%成交外，溢價(jià)率均被控制在10%以下。

這得益于此次土拍所設(shè)置的限價(jià)競(jìng)價(jià)規(guī)則。一方面，最高報(bào)價(jià)一般不超過(guò)起始價(jià)的1.1倍；另一方面，在一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最接近平均報(bào)價(jià)價(jià)者而非價(jià)高者成為競(jìng)得人。

這種情況下，盲目追高意義不大，“持有中庸拿地心態(tài)的房企很可能是離實(shí)現(xiàn)拿地目標(biāo)最接近的。”一名資深地產(chǎn)人士表示。

如首日，大華地產(chǎn)就因僅比楊浦城投出價(jià)高出10萬(wàn)元，與楊浦定海地塊失之交臂。

這次土拍中也涌現(xiàn)了一批“錦鯉”。中建、碧桂園和金地分別在奉賢新城、嘉定南翔和松江車墩地塊的競(jìng)拍中精準(zhǔn)命中平均報(bào)價(jià)，以“0差價(jià)”將地塊抱走。

本次土拍共吸引了40多家房企參與競(jìng)拍。雖然不低于20%的保證金和將1.1倍于地塊起拍價(jià)的金額打入監(jiān)管賬戶的要求讓中小規(guī)模房企捉襟見(jiàn)肘，但招標(biāo)過(guò)程中“每受讓一塊土地減15分”的打分機(jī)制，也為頭部房企多拿地增加了難度。

“同一申請(qǐng)人”規(guī)定，更是保障了股權(quán)穿透后一家房企無(wú)法以多個(gè)馬甲增加拿地概率。

從最終歸屬來(lái)看，31宗涉宅地塊最終由24家房企竟得，分化中仍有向規(guī)模房企集中的趨勢(shì)。

中建、金地和碧桂園在此次供地中各拿下三宗地塊，并列第一。

其中，中建在土拍前兩日就累計(jì)提地三宗；金地于22日拿下松江車墩地塊后，又于24日在嘉定馬陸和南門社區(qū)連落兩子，總共揮金68.5億。

而在松江車墩和青浦夏陽(yáng)兩宗地塊競(jìng)拍中，碧桂園進(jìn)入“決賽圈”后放棄報(bào)價(jià)，終于在最后兩天“押寶”成功，斥資95.1億拿下三宗地塊，和金地、中建一同成為本次土拍最大贏家。

同時(shí)，保利、首創(chuàng)、大華等央企國(guó)企也各拿下兩宗地塊，招商蛇口、建發(fā)、中鐵建、金融街分別收獲一宗。滬系房企中，光明地產(chǎn)拿下兩宗地塊，大名城亦有一宗落袋。此外，雅居樂(lè)、寶業(yè)、復(fù)地和中駿也有所斬獲；金茂、旭輝、新城、大悅城等則遺憾陪跑。

值得一提的是，來(lái)自深圳的鵬瑞地產(chǎn)首次進(jìn)入了上海市場(chǎng)，鵬瑞此次以17億拿下臨港新片區(qū)一頂尖科學(xué)家社區(qū)地塊。

從地塊分布來(lái)看，上海此次拍賣的55宗地塊中有4宗位于主城區(qū)。位于大寧板塊的靜安靈石社區(qū)綜合地塊被保利豪擲105億拿下，成為此次土拍總價(jià)最高的一宗地，也讓保利一舉成為此次土拍中拿地金額最多的房企。

該地塊周邊配套完善，附近多為高檔住宅區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。但“需引入央企金控總部、央企區(qū)域總部”和“受讓人在地塊竣工驗(yàn)收后每年產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)不低于8000元/平米”的嚴(yán)苛出讓條件勸退了一眾房企，最終只有華發(fā)與保利競(jìng)爭(zhēng)。

面積最大的普陀萬(wàn)里社區(qū)地塊則以底價(jià)99.1億元被卓越聯(lián)手京東拿下。該地塊定位為“普陀區(qū)真如城市副中心”，出讓要求包括引入互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)與零售、在線新經(jīng)濟(jì)等科技企業(yè)總部運(yùn)營(yíng)基地，堪稱為京東度身定制。

位于內(nèi)環(huán)線上的楊浦定海社區(qū)離市中心最近，但出讓面積僅有8760平方米，減去規(guī)定用于菜場(chǎng)建設(shè)的2600平方米后，留給開發(fā)商發(fā)揮的余地不多。盡管如此，該地塊但仍然拍出了64040元/平米的樓面價(jià)，被楊浦城投收入囊中。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實(shí)際感受來(lái)看，拿地房企的質(zhì)量較高，基本上對(duì)于所在區(qū)域的開發(fā)有較好的能力和優(yōu)勢(shì)。

而在上海“五大新城”規(guī)劃加持下，嘉定、松江、奉賢、青浦和臨港新片區(qū)的地塊熱度也隨之升高，引來(lái)眾多房企爭(zhēng)奪。20宗地塊（含舊改用地）共拍出372億元，其中有13宗突破中止價(jià)，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。

值得注意的是，作為年初發(fā)布的“滬十條”中提到的“房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制”的具體體現(xiàn)，各地塊出讓文件中均出現(xiàn)了“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”詢價(jià)結(jié)果。

官方并未明確房屋銷售均價(jià)不能高于該價(jià)格，但從答疑紀(jì)要中給出的說(shuō)法來(lái)看，項(xiàng)目上市時(shí)，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)將成為銷售方案和“一房一價(jià)”審批的重要參考依據(jù)。

根據(jù)該指導(dǎo)價(jià)格，成交樓面價(jià)為6.4萬(wàn)/平的楊浦定海地塊未來(lái)開盤價(jià)格將在10.8萬(wàn)/平左右；而徐匯濱江地塊成交樓面價(jià)4.3萬(wàn)/平，開盤價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到13.1萬(wàn)/平。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，溢價(jià)率規(guī)定了房企的成本上限，保障了一定的利潤(rùn)空間；房地聯(lián)動(dòng)價(jià)則為未來(lái)的銷售價(jià)格提供了合理預(yù)期，有利于對(duì)房?jī)r(jià)形成一個(gè)約束。

“上海在積極增加供地和穩(wěn)定地價(jià)方面采用了各類新動(dòng)作，同時(shí)還注意到土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從普通商品住宅還到城中村改造，能夠滿足不同層次的住房需求。”嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道。