6月25日，上海首批集中供地迎來收官之戰(zhàn)。

最終隨著閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)純宅地被碧桂園以37.285億拿下，此次集中供地出讓的55宗地塊，總出讓金額定格在了852億元。

其中，除24宗保障性住房用地外的31宗涉宅地塊共攬金約774億元，平均溢價率為5.23%，與去年同期溢價水平基本持平。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年上海共有11宗商住用地溢價率超過10%，最高達53.1%。而今年，除了被建發(fā)競得的崇明陳家鎮(zhèn)地塊溢價12.89%成交外，溢價率均被控制在10%以下。

這得益于此次土拍所設(shè)置的限價競價規(guī)則。一方面，最高報價一般不超過起始價的1.1倍；另一方面，在一次書面報價環(huán)節(jié)，最接近平均報價價者而非價高者成為競得人。

這種情況下，盲目追高意義不大，“持有中庸拿地心態(tài)的房企很可能是離實現(xiàn)拿地目標(biāo)最接近的。”一名資深地產(chǎn)人士表示。

如首日，大華地產(chǎn)就因僅比楊浦城投出價高出10萬元，與楊浦定海地塊失之交臂。

這次土拍中也涌現(xiàn)了一批“錦鯉”。中建、碧桂園和金地分別在奉賢新城、嘉定南翔和松江車墩地塊的競拍中精準(zhǔn)命中平均報價，以“0差價”將地塊抱走。

本次土拍共吸引了40多家房企參與競拍。雖然不低于20%的保證金和將1.1倍于地塊起拍價的金額打入監(jiān)管賬戶的要求讓中小規(guī)模房企捉襟見肘，但招標(biāo)過程中“每受讓一塊土地減15分”的打分機制，也為頭部房企多拿地增加了難度。

“同一申請人”規(guī)定，更是保障了股權(quán)穿透后一家房企無法以多個馬甲增加拿地概率。

從最終歸屬來看，31宗涉宅地塊最終由24家房企竟得，分化中仍有向規(guī)模房企集中的趨勢。

中建、金地和碧桂園在此次供地中各拿下三宗地塊，并列第一。

其中，中建在土拍前兩日就累計提地三宗；金地于22日拿下松江車墩地塊后，又于24日在嘉定馬陸和南門社區(qū)連落兩子，總共揮金68.5億。

而在松江車墩和青浦夏陽兩宗地塊競拍中，碧桂園進入“決賽圈”后放棄報價，終于在最后兩天“押寶”成功，斥資95.1億拿下三宗地塊，和金地、中建一同成為本次土拍最大贏家。

同時，保利、首創(chuàng)、大華等央企國企也各拿下兩宗地塊，招商蛇口、建發(fā)、中鐵建、金融街分別收獲一宗。滬系房企中，光明地產(chǎn)拿下兩宗地塊，大名城亦有一宗落袋。此外，雅居樂、寶業(yè)、復(fù)地和中駿也有所斬獲；金茂、旭輝、新城、大悅城等則遺憾陪跑。

值得一提的是，來自深圳的鵬瑞地產(chǎn)首次進入了上海市場，鵬瑞此次以17億拿下臨港新片區(qū)一頂尖科學(xué)家社區(qū)地塊。

從地塊分布來看，上海此次拍賣的55宗地塊中有4宗位于主城區(qū)。位于大寧板塊的靜安靈石社區(qū)綜合地塊被保利豪擲105億拿下，成為此次土拍總價最高的一宗地，也讓保利一舉成為此次土拍中拿地金額最多的房企。

該地塊周邊配套完善，附近多為高檔住宅區(qū)，地段優(yōu)勢顯而易見。但“需引入央企金控總部、央企區(qū)域總部”和“受讓人在地塊竣工驗收后每年產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)不低于8000元/平米”的嚴苛出讓條件勸退了一眾房企，最終只有華發(fā)與保利競爭。

面積最大的普陀萬里社區(qū)地塊則以底價99.1億元被卓越聯(lián)手京東拿下。該地塊定位為“普陀區(qū)真如城市副中心”，出讓要求包括引入互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)與零售、在線新經(jīng)濟等科技企業(yè)總部運營基地，堪稱為京東度身定制。

位于內(nèi)環(huán)線上的楊浦定海社區(qū)離市中心最近，但出讓面積僅有8760平方米，減去規(guī)定用于菜場建設(shè)的2600平方米后，留給開發(fā)商發(fā)揮的余地不多。盡管如此，該地塊但仍然拍出了64040元/平米的樓面價，被楊浦城投收入囊中。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從實際感受來看，拿地房企的質(zhì)量較高，基本上對于所在區(qū)域的開發(fā)有較好的能力和優(yōu)勢。

而在上海“五大新城”規(guī)劃加持下，嘉定、松江、奉賢、青浦和臨港新片區(qū)的地塊熱度也隨之升高，引來眾多房企爭奪。20宗地塊（含舊改用地）共拍出372億元，其中有13宗突破中止價，進入一次報價環(huán)節(jié)。

值得注意的是，作為年初發(fā)布的“滬十條”中提到的“房地聯(lián)動機制”的具體體現(xiàn)，各地塊出讓文件中均出現(xiàn)了“房地聯(lián)動價”詢價結(jié)果。

官方并未明確房屋銷售均價不能高于該價格，但從答疑紀(jì)要中給出的說法來看，項目上市時，房地聯(lián)動價將成為銷售方案和“一房一價”審批的重要參考依據(jù)。

根據(jù)該指導(dǎo)價格，成交樓面價為6.4萬/平的楊浦定海地塊未來開盤價格將在10.8萬/平左右；而徐匯濱江地塊成交樓面價4.3萬/平，開盤價格或?qū)⑦_到13.1萬/平。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，溢價率規(guī)定了房企的成本上限，保障了一定的利潤空間；房地聯(lián)動價則為未來的銷售價格提供了合理預(yù)期，有利于對房價形成一個約束。

“上海在積極增加供地和穩(wěn)定地價方面采用了各類新動作，同時還注意到土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從普通商品住宅還到城中村改造，能夠滿足不同層次的住房需求。”嚴躍進總結(jié)道。