6月25日，上海首批集中供地迎來(lái)收官之戰。

最終隨著(zhù)閔行區華漕鎮純宅地被碧桂園以37.285億拿下，此次集中供地出讓的55宗地塊，總出讓金額定格在了852億元。

其中，除24宗保障性住房用地外的31宗涉宅地塊共攬金約774億元，平均溢價(jià)率為5.23%，與去年同期溢價(jià)水平基本持平。

據中指研究院數據顯示，2020年上半年上海共有11宗商住用地溢價(jià)率超過(guò)10%，最高達53.1%。而今年，除了被建發(fā)競得的崇明陳家鎮地塊溢價(jià)12.89%成交外，溢價(jià)率均被控制在10%以下。

這得益于此次土拍所設置的限價(jià)競價(jià)規則。一方面，最高報價(jià)一般不超過(guò)起始價(jià)的1.1倍；另一方面，在一次書(shū)面報價(jià)環(huán)節，最接近平均報價(jià)價(jià)者而非價(jià)高者成為競得人。

這種情況下，盲目追高意義不大，“持有中庸拿地心態(tài)的房企很可能是離實(shí)現拿地目標最接近的。”一名資深地產(chǎn)人士表示。

如首日，大華地產(chǎn)就因僅比楊浦城投出價(jià)高出10萬(wàn)元，與楊浦定海地塊失之交臂。

這次土拍中也涌現了一批“錦鯉”。中建、碧桂園和金地分別在奉賢新城、嘉定南翔和松江車(chē)墩地塊的競拍中精準命中平均報價(jià)，以“0差價(jià)”將地塊抱走。

本次土拍共吸引了40多家房企參與競拍。雖然不低于20%的保證金和將1.1倍于地塊起拍價(jià)的金額打入監管賬戶(hù)的要求讓中小規模房企捉襟見(jiàn)肘，但招標過(guò)程中“每受讓一塊土地減15分”的打分機制，也為頭部房企多拿地增加了難度。

“同一申請人”規定，更是保障了股權穿透后一家房企無(wú)法以多個(gè)馬甲增加拿地概率。

從最終歸屬來(lái)看，31宗涉宅地塊最終由24家房企竟得，分化中仍有向規模房企集中的趨勢。

中建、金地和碧桂園在此次供地中各拿下三宗地塊，并列第一。

其中，中建在土拍前兩日就累計提地三宗；金地于22日拿下松江車(chē)墩地塊后，又于24日在嘉定馬陸和南門(mén)社區連落兩子，總共揮金68.5億。

而在松江車(chē)墩和青浦夏陽(yáng)兩宗地塊競拍中，碧桂園進(jìn)入“決賽圈”后放棄報價(jià)，終于在最后兩天“押寶”成功，斥資95.1億拿下三宗地塊，和金地、中建一同成為本次土拍最大贏(yíng)家。

同時(shí)，保利、首創(chuàng )、大華等央企國企也各拿下兩宗地塊，招商蛇口、建發(fā)、中鐵建、金融街分別收獲一宗。滬系房企中，光明地產(chǎn)拿下兩宗地塊，大名城亦有一宗落袋。此外，雅居樂(lè )、寶業(yè)、復地和中駿也有所斬獲；金茂、旭輝、新城、大悅城等則遺憾陪跑。

值得一提的是，來(lái)自深圳的鵬瑞地產(chǎn)首次進(jìn)入了上海市場(chǎng)，鵬瑞此次以17億拿下臨港新片區一頂尖科學(xué)家社區地塊。

從地塊分布來(lái)看，上海此次拍賣(mài)的55宗地塊中有4宗位于主城區。位于大寧板塊的靜安靈石社區綜合地塊被保利豪擲105億拿下，成為此次土拍總價(jià)最高的一宗地，也讓保利一舉成為此次土拍中拿地金額最多的房企。

該地塊周邊配套完善，附近多為高檔住宅區，地段優(yōu)勢顯而易見(jiàn)。但“需引入央企金控總部、央企區域總部”和“受讓人在地塊竣工驗收后每年產(chǎn)稅標準不低于8000元/平米”的嚴苛出讓條件勸退了一眾房企，最終只有華發(fā)與保利競爭。

面積最大的普陀萬(wàn)里社區地塊則以底價(jià)99.1億元被卓越聯(lián)手京東拿下。該地塊定位為“普陀區真如城市副中心”，出讓要求包括引入互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)與零售、在線(xiàn)新經(jīng)濟等科技企業(yè)總部運營(yíng)基地，堪稱(chēng)為京東度身定制。

位于內環(huán)線(xiàn)上的楊浦定海社區離市中心最近，但出讓面積僅有8760平方米，減去規定用于菜場(chǎng)建設的2600平方米后，留給開(kāi)發(fā)商發(fā)揮的余地不多。盡管如此，該地塊但仍然拍出了64040元/平米的樓面價(jià)，被楊浦城投收入囊中。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，從實(shí)際感受來(lái)看，拿地房企的質(zhì)量較高，基本上對于所在區域的開(kāi)發(fā)有較好的能力和優(yōu)勢。

而在上海“五大新城”規劃加持下，嘉定、松江、奉賢、青浦和臨港新片區的地塊熱度也隨之升高，引來(lái)眾多房企爭奪。20宗地塊（含舊改用地）共拍出372億元，其中有13宗突破中止價(jià)，進(jìn)入一次報價(jià)環(huán)節。

值得注意的是，作為年初發(fā)布的“滬十條”中提到的“房地聯(lián)動(dòng)機制”的具體體現，各地塊出讓文件中均出現了“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”詢(xún)價(jià)結果。

官方并未明確房屋銷(xiāo)售均價(jià)不能高于該價(jià)格，但從答疑紀要中給出的說(shuō)法來(lái)看，項目上市時(shí)，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)將成為銷(xiāo)售方案和“一房一價(jià)”審批的重要參考依據。

根據該指導價(jià)格，成交樓面價(jià)為6.4萬(wàn)/平的楊浦定海地塊未來(lái)開(kāi)盤(pán)價(jià)格將在10.8萬(wàn)/平左右；而徐匯濱江地塊成交樓面價(jià)4.3萬(wàn)/平，開(kāi)盤(pán)價(jià)格或將達到13.1萬(wàn)/平。

業(yè)內人士分析認為，溢價(jià)率規定了房企的成本上限，保障了一定的利潤空間；房地聯(lián)動(dòng)價(jià)則為未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格提供了合理預期，有利于對房?jì)r(jià)形成一個(gè)約束。

“上海在積極增加供地和穩定地價(jià)方面采用了各類(lèi)新動(dòng)作，同時(shí)還注意到土地結構的優(yōu)化，從普通商品住宅還到城中村改造，能夠滿(mǎn)足不同層次的住房需求。”嚴躍進(jìn)總結道。