圖片來(lái)源：海洛創(chuàng )意

記者｜張子怡

因供應量增加，空置率隨之走高，是最近幾年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的常態(tài)。

第一太平戴維斯數據顯示，即便寫(xiě)字樓需求量大幅增加，但在高量新增供應的背景下，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)5月份的平均空置率仍環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

面積并不算大的深圳，其寫(xiě)字樓存量再過(guò)幾年將有匹敵北京、上海的趨勢。過(guò)量的供應讓寫(xiě)字樓市場(chǎng)回報率降低，市場(chǎng)投資邏輯開(kāi)始被改變，業(yè)主在等待，投資者則可以挑選。

同時(shí)，過(guò)去幾年土地供應結構的結果已經(jīng)反映在市場(chǎng)中：商辦市場(chǎng)冷清、住宅市場(chǎng)卻火熱，“炒房”氛圍濃厚。

面對深圳房?jì)r(jià)全國第一、寫(xiě)字樓空置率也不斷升高的現實(shí)，政府將以“組合拳”的方式不斷調控，試圖解決深圳商辦冷清與樓市火熱的現象。

目前深圳寫(xiě)字樓還在源源不斷上新。

第一太平戴維斯發(fā)布的《2021年第一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報告顯示，2021年第一季度，深圳寫(xiě)字樓供應步伐基本回歸正軌。全市迎來(lái)6個(gè)項目入市，合計甲級寫(xiě)字樓面積約40.6萬(wàn)平方米。其中，南山區占新增供應量的74.1%。全市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴容4.9%，至871.2萬(wàn)平方米。

相對而言，第二季度將是供應淡季，預計有3個(gè)甲級寫(xiě)字樓項目交付，合計可租賃面積較少，約11.5萬(wàn)平方米。大部分新項目計劃在下半年交付。

另有機構預測，2021年深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應，供應高峰仍將持續。

“目前深圳寫(xiě)字樓的存量水平已經(jīng)要追趕上北京、上海。”第一太平戴維斯董事總經(jīng)理吳睿告訴界面新聞。

數據則有更直觀(guān)的顯現。

從城市面積而言，上海相當于三個(gè)深圳，北京相當于八個(gè)深圳，深圳是面積最小的一線(xiàn)城市。從寫(xiě)字樓體量而言，2021年一季度上海甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新項目入市，總存量截至季末維持在1330萬(wàn)平方米。面積小的深圳大有追趕上海寫(xiě)字樓存量的勢頭。

第一太平戴維斯數據顯示，季內，全市租金指數仍保持下行趨勢，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金為人民幣每平方米每月184.7元。

積極的一面是，深圳寫(xiě)字樓的需求量正在增加。

第一太平戴維斯的數據顯示，一季度內，以?xún)r(jià)換量策略在市場(chǎng)上成效愈發(fā)顯著(zhù)，租金持續下行，刺激需求加速釋放，全市凈吸納量因此打破歷年的首季記錄，達28.3萬(wàn)平方米，接近2019年第三季度29.7萬(wàn)平方米的歷史高峰。

不過(guò)，每季度數十萬(wàn)的需求量相比供應量加存量而言，依然比例較小。深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前的狀況也改變了商辦市場(chǎng)的投資邏輯。

今年深圳首場(chǎng)集中供地開(kāi)始時(shí)，龍光與萬(wàn)科對一宗位于南山西麗商住兩用地的爭奪讓在場(chǎng)人士不解，相較于其他地塊動(dòng)輒數十家房企的爭奪，西麗的商住地塊僅有三家房企參與，而招商全程都未舉牌。

有房企投拓人員認為，西麗地塊涵蓋的15萬(wàn)平方米的辦公物業(yè)，是最難消化的部分，這也是其他房企不愿參拍的原因。

同八年前深圳前海放閘商地、眾多開(kāi)發(fā)商爭相參拍相比，現階段，開(kāi)發(fā)商幾乎退出了深圳商用地的拍賣(mài)。

吳睿對界面新聞表示，深圳商辦市場(chǎng)正從1.0階段向2.0階段轉變。1.0階段主要是開(kāi)發(fā)商參與建設寫(xiě)字樓，他們要么賣(mài)掉要么自持，追求物業(yè)帶來(lái)的回報率。2.0階段，商辦市場(chǎng)要從短期投資轉向長(cháng)期投資，不追求快周轉。從買(mǎi)家自用的角度而言，未來(lái)數年都是購買(mǎi)寫(xiě)字樓物業(yè)的好階段，自用買(mǎi)家可以挑樓、可以議價(jià)，選擇非常多。

“自用買(mǎi)家為什么選擇深圳？一是深圳是中國的一線(xiàn)城市，是國際化的科創(chuàng )中心，毗鄰香港，有國際窗口效應，企業(yè)選擇深圳能夠在這里開(kāi)展國際業(yè)務(wù)；二是粵港澳大灣區的規劃下，深圳輻射華南整個(gè)大的片區，企業(yè)想要拓展南方地區的生意，設立南方總部時(shí)，深圳就是很好的選擇；三是深圳是中國最有活力的地方之一，城市政府效率高、有創(chuàng )新意識、人才豐富，對于企業(yè)來(lái)說(shuō)非常適合在這里發(fā)展新業(yè)務(wù)。”

界面新聞了解到，2020年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)成為大宗交易主流，以自用型為主，買(mǎi)家主要來(lái)自保險公司和科技企業(yè)。

吳睿也表示，第一太平戴維斯今年上半年成交的兩單大宗交易，都是自用型買(mǎi)家，一宗買(mǎi)家為喬丹體育，另一宗買(mǎi)家為深高速。

向前追溯到2006年，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現過(guò)供不應求的局面，其他時(shí)間均為供大于求。

面對寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求的問(wèn)題，深圳市政府已開(kāi)始逐漸減少商業(yè)用地的供應量。

深圳市規劃和自然資源局公布《深圳市2021年度建設用地供應計劃》顯示，2021年全市計劃供應建設用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，產(chǎn)業(yè)用地171.4公頃，民生設施用地543公頃，商服用地52.3公頃。

從建設用地供應總量來(lái)看，2021年全市計劃供應建設用地的總量比去年少70公頃。而從占比上來(lái)看，計劃供應居住用地363.3公頃，占計劃供應總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高了24%、142%。

《供應計劃》顯示，2021年度計劃供應商服用地占計劃供應總量的4.6%，比2020年供應量減少51%。商服用地的主要供應區域集中在前海和南山，這是深圳近年來(lái)寫(xiě)字樓供應量最大的兩個(gè)區域。去年107公頃的商服用地供應目標比2019年已有所減少。

吳睿認為：“土地供應結構的調整可以看出政府比較務(wù)實(shí)，發(fā)現有問(wèn)題就會(huì )立馬調整。商用地的‘水龍頭’不能再開(kāi)了，千萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓存量是確定的事情，供應量太大會(huì )有問(wèn)題的，修建新的寫(xiě)字樓就會(huì )有新的產(chǎn)業(yè)、新的人，產(chǎn)業(yè)多了人口住哪呢？往加大宅地供應轉向是正確的，房子都要供向社會(huì )，住得好才是好城市。”

值得注意的是，在《供地計劃》中對前海供應用地也有了調整，今年前海計劃供應2.3公頃的商品房住房用地。

前海供應大量商業(yè)用地后，拔地而起的一座座寫(xiě)字樓密集拍不出，入駐的企業(yè)卻并不多。

土地供應調節也并非一日之功，深圳寫(xiě)字樓未來(lái)十年仍有大量存貨，住宅市場(chǎng)與商辦市場(chǎng)也需要更協(xié)調發(fā)展。