你知道，這兩月來重慶樓市非常火爆，不僅買不到房，房價又突破1.5萬/㎡。

但，6月似乎發(fā)生了可謂截然相反的驚天逆轉(zhuǎn)。

這個變化到底是什么？為什么發(fā)生轉(zhuǎn)變？這一轉(zhuǎn)變?nèi)绾斡绊懛績r？

如你所知，兩個月前重慶首次集中土拍一結(jié)束，樓市就煥發(fā)出蓬勃生機。進入5月，一連4周重慶樓市傳出的關(guān)鍵詞都是：庫存不足，供應(yīng)不足，供不應(yīng)求。

此外，鳥姐了解到，更有專業(yè)人士指出：目前重慶住宅推出庫存約410萬方，存銷比只有2個月。

這意味著如果沒有新增，重慶市面上已取證的庫存只能賣2個月。而懂的朋友都懂，一般這一數(shù)值為4-6才是正常，顯然目前可算很低。

這段時間，重慶樓市的供應(yīng)為何這般低？

從較近的時間看，4、5兩個月樓市火熱，去化較好；稍長來看，去年以來疫情之下，樓盤建設(shè)周期變長，導(dǎo)致市場新供應(yīng)減少；拉得更長看，如你所知，2018年起土地的供應(yīng)量較之前被較大控制。

那么，這一現(xiàn)象何時會改變？

你也容易想到，需求若固定，改變這一現(xiàn)象就在于增大供應(yīng)。待到首次集中土拍后的項目面市，也就是在今年下半年尤其4季度，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計住宅存銷比會回升到正常的4-6。

地產(chǎn)專業(yè)選手的判斷當然基本準確，可目前市場的數(shù)據(jù)反饋也不盡然。

鳥姐得知，今年以來從第1周到第22周，重慶樓市都供不應(yīng)求，而供需差值在土拍后第一周（5月3號-5月9號），更達到91萬方的極點。

但步入6月，也就是第23周起，這一情況就發(fā)生了驚天逆轉(zhuǎn)，變成了供過于求，緊隨其后的第24、25周，這一變化更是顯著。

我們以具體的數(shù)據(jù)來看，銘騰機構(gòu)說，6月14日到6月20日，重慶商品房新增供應(yīng)45.66萬方，環(huán)比上漲6.66%；成交面積59.86萬方，環(huán)比下降3.73%。

重點關(guān)注其中的住宅，據(jù)悉，同一周重慶新增供應(yīng)43.68萬方，環(huán)比上漲4.50%；成交面積46.49萬方，環(huán)比下降8.43%。

說完整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)，我們再來看樓盤的來訪情況。原來，不僅是一般樓盤來訪量大不如前，即便是熱點樓盤的客戶來訪量大為減少。

比如，華僑城每周的數(shù)據(jù)就從最高的278組變成了98組，而這一表現(xiàn)甚至不如土拍前。

樓市在降溫，房價表現(xiàn)自然更能看出。鳥姐查到，6月第3周重慶商品房成交均價環(huán)比下降8.53%，為12310元/㎡；其中，住宅成交均價環(huán)比下降5.62%，為14343元/㎡。

那么，重慶樓市這一表現(xiàn)會持續(xù)多久？重慶房價還會下降嗎？下半年的房價走勢如何？

數(shù)據(jù)整理自銘騰，圖源：重慶買房知識局

諸君莫急，我們再來看幾個最新的重磅變化。

大家一翻朋友圈就知道，這幾天重慶樓市最火的消息莫過于二手房停貸，房貸利率變高。

這一變化，對房屋成交甚至房價的影響毋庸多言。

那么，重慶的銀行們二手房貸款業(yè)務(wù)真的暫停了嗎？

鳥姐帶你們看重慶買房知識局針對18家銀行所做的調(diào)查，結(jié)果如下：

招商銀行渝北支行——目前“重慶地區(qū)好像沒有做二手房貸款”。

中國銀行渝北支行、民生銀行江北支行——暫時停止辦理二手房貸款，后期恢復(fù)時間不確定。

而其余15家銀行，都回復(fù)能辦理二手房貸款。不過，各家銀行貸款都很難，額度緊張，放款周期長。其中4家銀行為3-6個月，11家銀行更是表示放款周期不確定。

至于新房房貸，據(jù)說有些銀行也暫停了，但我們主要聚焦房貸利率。據(jù)悉，重慶新房房貸利率早在2019年10月，首套房、二套房基準利率已分別上浮15%、20%，各自達到5.64%(LPR+79bp)、二套房5.88%(LPR+103bp)。

此外，眾所周知重慶樓市火熱，很大程度上源自兩個月前的土拍。并且首破1.4萬大關(guān)的直接推動力，就是那次土拍。

你或許也沒遺忘，那次土拍中，合計交易土地46宗，土地面積6399畝，可建規(guī)模695萬方，合計交易金額635.04億元，平均樓面價9133元/㎡。

更重要的是，共產(chǎn)生26宗萬元地塊，最高價達到15711元/㎡，最高溢價率達到130%?？梢哉f，表現(xiàn)十分突出。之后，便有官方媒體傳出重慶樓市或?qū)⒂瓉碚{(diào)控“降溫”的消息。

我們再來看隔壁成都這個月的土拍。鳥姐了解到，成都40宗地的平均溢價率為9.15%，最高溢價率僅約10%。而最高樓面價也僅為18700元/㎡，距離成都地王單價還差了個小兩千。

至于原因，自是成都這次土拍限制頗為嚴格，導(dǎo)致融創(chuàng)、龍湖等龍頭房企都沒啥用武機會。當然，成都的首次土拍也明顯吸取了重慶的經(jīng)驗。

據(jù)可靠消息，重慶第二次集中供地因100年的重大事件等，時間延遲一個月，或為8月中下旬。

按重慶市規(guī)資局此前的消息，準確的地塊信息7月才會對外公布。

對此鳥姐更想說的是，重慶8月土拍的趨勢判斷。

比如總體熱度，甚而更具體點的溢價率或最高地價。與此直接相關(guān)的樓市走向和房價趨勢，則更為重要。

如你所知，重慶首次土拍熱度不可謂不大，還使得一向圈里轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)登上熱搜。與此相對，成都的土拍就低調(diào)不少。

我們認為8月份重慶二次土拍的熱度將比首次弱，但強于成都。

房住不炒大家都知道，但重要的是另一句——保持房價平穩(wěn)健康發(fā)展。怎樣平穩(wěn)健康？簡要翻譯下，那就是穩(wěn)中有漲，微漲，緩慢上漲。

重慶首次集中土拍后，房價較快較大發(fā)展必然受到限制，也就是說較高的溢價率、樓面價基本一去不復(fù)返了。

但是，基于重慶整體樓面價較低，適當?shù)囊鐑r和樓面價，不僅合理可控，且基本符合更多方面和人的利益。

如此一來，重慶房價必然穩(wěn)中有漲，但此前暫時的迅猛勢頭必被遏制，回歸到平穩(wěn)健康的區(qū)間，大家都好看。

住宅均價1.5萬/㎡的高位，屆時能否回歸？是一個很大的看點。

至于下半年的重慶房價高點，我們認為將達到1.5萬/㎡，并或?qū)⒈３州^長時間。你懂的，這家伙上去了就不太好下來。

鳥姐所在九沛團隊做買房顧問的帥哥說，樓市淡季來了，天氣變熱，客戶不愿出門看房；銀行房貸管得嚴，房貸下不來看啥房？

但這一現(xiàn)象不會太久。近一兩月來重慶房價漲了，但漲得比你想象的多。

盡管今后上漲速度、幅度或都將變緩縮小，但重慶房價依然會穩(wěn)中有漲。

如有可能，還要抓緊買房。其實，有時候你得相信：買房無技巧，全靠買得早。

·THE END·

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