你知道，這兩月來(lái)重慶樓市非?；鸨?，不僅買(mǎi)不到房，房?jì)r(jià)又突破1.5萬(wàn)/㎡。

但，6月似乎發(fā)生了可謂截然相反的驚天逆轉。

這個(gè)變化到底是什么？為什么發(fā)生轉變？這一轉變如何影響房?jì)r(jià)？

如你所知，兩個(gè)月前重慶首次集中土拍一結束，樓市就煥發(fā)出蓬勃生機。進(jìn)入5月，一連4周重慶樓市傳出的關(guān)鍵詞都是：庫存不足，供應不足，供不應求。

此外，鳥(niǎo)姐了解到，更有專(zhuān)業(yè)人士指出：目前重慶住宅推出庫存約410萬(wàn)方，存銷(xiāo)比只有2個(gè)月。

這意味著(zhù)如果沒(méi)有新增，重慶市面上已取證的庫存只能賣(mài)2個(gè)月。而懂的朋友都懂，一般這一數值為4-6才是正常，顯然目前可算很低。

這段時(shí)間，重慶樓市的供應為何這般低？

從較近的時(shí)間看，4、5兩個(gè)月樓市火熱，去化較好；稍長(cháng)來(lái)看，去年以來(lái)疫情之下，樓盤(pán)建設周期變長(cháng)，導致市場(chǎng)新供應減少；拉得更長(cháng)看，如你所知，2018年起土地的供應量較之前被較大控制。

那么，這一現象何時(shí)會(huì )改變？

你也容易想到，需求若固定，改變這一現象就在于增大供應。待到首次集中土拍后的項目面市，也就是在今年下半年尤其4季度，業(yè)內人士預計住宅存銷(xiāo)比會(huì )回升到正常的4-6。

地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)選手的判斷當然基本準確，可目前市場(chǎng)的數據反饋也不盡然。

鳥(niǎo)姐得知，今年以來(lái)從第1周到第22周，重慶樓市都供不應求，而供需差值在土拍后第一周（5月3號-5月9號），更達到91萬(wàn)方的極點(diǎn)。

但步入6月，也就是第23周起，這一情況就發(fā)生了驚天逆轉，變成了供過(guò)于求，緊隨其后的第24、25周，這一變化更是顯著(zhù)。

我們以具體的數據來(lái)看，銘騰機構說(shuō)，6月14日到6月20日，重慶商品房新增供應45.66萬(wàn)方，環(huán)比上漲6.66%；成交面積59.86萬(wàn)方，環(huán)比下降3.73%。

重點(diǎn)關(guān)注其中的住宅，據悉，同一周重慶新增供應43.68萬(wàn)方，環(huán)比上漲4.50%；成交面積46.49萬(wàn)方，環(huán)比下降8.43%。

說(shuō)完整體數據表現，我們再來(lái)看樓盤(pán)的來(lái)訪(fǎng)情況。原來(lái)，不僅是一般樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量大不如前，即便是熱點(diǎn)樓盤(pán)的客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量大為減少。

比如，華僑城每周的數據就從最高的278組變成了98組，而這一表現甚至不如土拍前。

樓市在降溫，房?jì)r(jià)表現自然更能看出。鳥(niǎo)姐查到，6月第3周重慶商品房成交均價(jià)環(huán)比下降8.53%，為12310元/㎡；其中，住宅成交均價(jià)環(huán)比下降5.62%，為14343元/㎡。

那么，重慶樓市這一表現會(huì )持續多久？重慶房?jì)r(jià)還會(huì )下降嗎？下半年的房?jì)r(jià)走勢如何？

數據整理自銘騰，圖源：重慶買(mǎi)房知識局

諸君莫急，我們再來(lái)看幾個(gè)最新的重磅變化。

大家一翻朋友圈就知道，這幾天重慶樓市最火的消息莫過(guò)于二手房停貸，房貸利率變高。

這一變化，對房屋成交甚至房?jì)r(jià)的影響毋庸多言。

那么，重慶的銀行們二手房貸款業(yè)務(wù)真的暫停了嗎？

鳥(niǎo)姐帶你們看重慶買(mǎi)房知識局針對18家銀行所做的調查，結果如下：

招商銀行渝北支行——目前“重慶地區好像沒(méi)有做二手房貸款”。

中國銀行渝北支行、民生銀行江北支行——暫時(shí)停止辦理二手房貸款，后期恢復時(shí)間不確定。

而其余15家銀行，都回復能辦理二手房貸款。不過(guò)，各家銀行貸款都很難，額度緊張，放款周期長(cháng)。其中4家銀行為3-6個(gè)月，11家銀行更是表示放款周期不確定。

至于新房房貸，據說(shuō)有些銀行也暫停了，但我們主要聚焦房貸利率。據悉，重慶新房房貸利率早在2019年10月，首套房、二套房基準利率已分別上浮15%、20%，各自達到5.64%(LPR+79bp)、二套房5.88%(LPR+103bp)。

此外，眾所周知重慶樓市火熱，很大程度上源自?xún)蓚€(gè)月前的土拍。并且首破1.4萬(wàn)大關(guān)的直接推動(dòng)力，就是那次土拍。

你或許也沒(méi)遺忘，那次土拍中，合計交易土地46宗，土地面積6399畝，可建規模695萬(wàn)方，合計交易金額635.04億元，平均樓面價(jià)9133元/㎡。

更重要的是，共產(chǎn)生26宗萬(wàn)元地塊，最高價(jià)達到15711元/㎡，最高溢價(jià)率達到130%?？梢哉f(shuō)，表現十分突出。之后，便有官方媒體傳出重慶樓市或將迎來(lái)調控“降溫”的消息。

我們再來(lái)看隔壁成都這個(gè)月的土拍。鳥(niǎo)姐了解到，成都40宗地的平均溢價(jià)率為9.15%，最高溢價(jià)率僅約10%。而最高樓面價(jià)也僅為18700元/㎡，距離成都地王單價(jià)還差了個(gè)小兩千。

至于原因，自是成都這次土拍限制頗為嚴格，導致融創(chuàng )、龍湖等龍頭房企都沒(méi)啥用武機會(huì )。當然，成都的首次土拍也明顯吸取了重慶的經(jīng)驗。

據可靠消息，重慶第二次集中供地因100年的重大事件等，時(shí)間延遲一個(gè)月，或為8月中下旬。

按重慶市規資局此前的消息，準確的地塊信息7月才會(huì )對外公布。

對此鳥(niǎo)姐更想說(shuō)的是，重慶8月土拍的趨勢判斷。

比如總體熱度，甚而更具體點(diǎn)的溢價(jià)率或最高地價(jià)。與此直接相關(guān)的樓市走向和房?jì)r(jià)趨勢，則更為重要。

如你所知，重慶首次土拍熱度不可謂不大，還使得一向圈里轉的房地產(chǎn)登上熱搜。與此相對，成都的土拍就低調不少。

我們認為8月份重慶二次土拍的熱度將比首次弱，但強于成都。

房住不炒大家都知道，但重要的是另一句——保持房?jì)r(jià)平穩健康發(fā)展。怎樣平穩健康？簡(jiǎn)要翻譯下，那就是穩中有漲，微漲，緩慢上漲。

重慶首次集中土拍后，房?jì)r(jià)較快較大發(fā)展必然受到限制，也就是說(shuō)較高的溢價(jià)率、樓面價(jià)基本一去不復返了。

但是，基于重慶整體樓面價(jià)較低，適當的溢價(jià)和樓面價(jià)，不僅合理可控，且基本符合更多方面和人的利益。

如此一來(lái)，重慶房?jì)r(jià)必然穩中有漲，但此前暫時(shí)的迅猛勢頭必被遏制，回歸到平穩健康的區間，大家都好看。

住宅均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡的高位，屆時(shí)能否回歸？是一個(gè)很大的看點(diǎn)。

至于下半年的重慶房?jì)r(jià)高點(diǎn)，我們認為將達到1.5萬(wàn)/㎡，并或將保持較長(cháng)時(shí)間。你懂的，這家伙上去了就不太好下來(lái)。

鳥(niǎo)姐所在九沛團隊做買(mǎi)房顧問(wèn)的帥哥說(shuō)，樓市淡季來(lái)了，天氣變熱，客戶(hù)不愿出門(mén)看房；銀行房貸管得嚴，房貸下不來(lái)看啥房？

但這一現象不會(huì )太久。近一兩月來(lái)重慶房?jì)r(jià)漲了，但漲得比你想象的多。

盡管今后上漲速度、幅度或都將變緩縮小，但重慶房?jì)r(jià)依然會(huì )穩中有漲。

如有可能，還要抓緊買(mǎi)房。其實(shí)，有時(shí)候你得相信：買(mǎi)房無(wú)技巧，全靠買(mǎi)得早。

·THE END·

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