01.

今年是6月28日，再過(guò)三天，就是浩蕩100周年紀念日。

青山不改，紅旗飄飄。

作為一名老黨員，海盜總是懷有一顆紅心。

02.

今天我們聊一聊集中土拍的事情。

今年三月以來(lái)，重慶樓市行情比較好，四月同樣行情比較好。而四月底土拍，延續了重慶這波行情。

于是，就有人簡(jiǎn)單得出結論，說(shuō)是因為土拍所以行情好。顯然，重慶樓市行情是個(gè)比較復雜的事情，不是單一原因引起的單一結果。

那么，

重慶房?jì)r(jià)究竟是漲好呢？還是不漲好呢？

或者說(shuō)是漲到什么位置才好呢？

03.

當然，不管是重慶樓市行情，還是本文寫(xiě)作，都有一個(gè)基本前提：房住不炒。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，你也不能說(shuō)重慶房?jì)r(jià)漲了，就是在炒房。事實(shí)上，重慶城市競爭力提高，也會(huì )影響到重慶房?jì)r(jià)。消費能力購買(mǎi)能力與房?jì)r(jià)相匹配，才是合適的。

04.

終于說(shuō)到今天主題：

今年重慶第二次集中土拍，據說(shuō)延期了。

為什么要延期？

延期有什么影響？

05.

就重慶第二次集中土拍延期的事情，網(wǎng)上已有了廣泛傳播與討論。但是，相關(guān)職能部門(mén)比較低調。

海盜私下問(wèn)了兩個(gè)相關(guān)職能部門(mén)領(lǐng)導伙伴，他們都說(shuō)“不知道”，而同時(shí)，他們都沒(méi)否認。

顯然，重慶第一次土拍備受關(guān)注，這次他們的低調，是完全可以理解的。

隨后，我們向重慶多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商證實(shí)，的確是延期了，具體延期到什么時(shí)候不是很清楚，很可能是八月份。

06.

4月底重慶第一次集中土拍。

6月份隔壁成都土拍。

成都這次土拍呈現幾個(gè)主要特點(diǎn)：

首先，成都整體策略非常鮮明——限房?jì)r(jià)，定品質(zhì)，競地價(jià)。

其次，成都土拍這次自持比例非常高。比重慶高，也比他自己之前高。比如他們有的地塊自持比例從30%起拍，結果拍到了59%成為自持比例最高的地塊，可以說(shuō)比例高得驚人。

同時(shí)，他還有很細節的要求，比如租賃住房自持年限為30年，在自持年限內只能用于租賃，不得分割抵押，轉讓?zhuān)魧?shí)施整體轉讓?zhuān)w抵押等處置，仍未租賃住房，不得分割銷(xiāo)售。

第三，這次知名龍頭房企，拿地非常少。比如萬(wàn)科融信分別收獲2宗地，而華潤龍湖僅斬獲1宗地。

這說(shuō)明什么呢？

坦率地說(shuō)，不是好消息。因為大地產(chǎn)商投拓部門(mén)對土地的研判能力更強，他們不拿就意味著(zhù)拿了就難算得過(guò)來(lái)賬。

顯然，作為相鄰情況相近的兩個(gè)城市，4月重慶土拍給成都提供的借鑒與啟示，而成都6月土拍，又給重慶下一輪土拍，會(huì )提供借鑒與啟示。

（重慶第二次土拍，自持比例將如何漲？）

07.

所以，我們可以認為，重慶今年第二次土拍延期，一定是為了更為精準，更為合理地進(jìn)行調控。

這不管是對職能部門(mén)，對開(kāi)發(fā)商，對購房者，對房?jì)r(jià)，

都是好事！

08.

我們宕開(kāi)一筆，講兩個(gè)其它故事。

第一個(gè)。

重慶出去的某知名開(kāi)發(fā)商，女BOSS前面召開(kāi)國內城市總經(jīng)營(yíng)會(huì )。主要議題就是：

“地產(chǎn)微利時(shí)代下，某某集團何去何從？”

說(shuō)微利就是客氣的了，好些地方更是負利。而這家集團前面這一輪，除了在重慶有較大斬獲之外，在國內其它地方拿地較少，接下來(lái)會(huì )較大裁員，并進(jìn)行個(gè)別區域合并。

或許接下來(lái)就有震驚業(yè)內的關(guān)鍵人事變動(dòng)。

對某某集團這樣之前以地產(chǎn)為主的集團來(lái)說(shuō)，一方面是地產(chǎn)的調整，另一方面是尋求地產(chǎn)之外的真正的增長(cháng)曲線(xiàn)。

但是，這并不容易。

第二個(gè)。

我們說(shuō)下龍湖，龍湖最近大量擴張天街，以重慶為例，南坪天街，蔡家天街，大渡口天街，解放碑天街，要么完全確定，要么基本確定。

龍湖對天街的投入，海盜私下了解，是千億級別的投入。

天街會(huì )是龍湖的第二曲線(xiàn)嗎？

要么是。

要么不是。

是就還好。因為龍湖攜天街，在拿地方面會(huì )有部分優(yōu)勢，金科也跟到在學(xué)，就好比金科最近深度融合紅星愛(ài)琴海，就是這相同邏輯。

如果天街做不到龍湖的第二曲線(xiàn)，那就會(huì )相當麻煩。這就像前面我們說(shuō)的，天街是動(dòng)輒千億的大投入，

承受不了失敗。

所以，不要以為開(kāi)發(fā)商日子就那么好過(guò)，各有各的難處。

（商業(yè)是龍湖轉型的關(guān)鍵密碼之一嗎？）

09.

回頭再說(shuō)成都。

成都這一輪本地開(kāi)發(fā)商非常熱情，國內知名開(kāi)發(fā)商冷淡。假定，我們說(shuō)假定這一輪下來(lái)，未來(lái)情況不太好，本地開(kāi)發(fā)商都陷進(jìn)去了，成都經(jīng)濟會(huì )不會(huì )受到重大打擊？

不要以為這個(gè)幾率小，不然為何大開(kāi)發(fā)商表現平淡？

所以，土拍相關(guān)主管部門(mén)，至少要關(guān)注到下面四重考量。

第一重：房住不炒，第二重：地方發(fā)展與成本考量，第三重，購房者消費能力考量，第四重，開(kāi)發(fā)商承受能力考量。

要在這四重考量之內，找到一條合適的道路，這注定是一條狹小的需要你精準研判的路徑。

所以，

土拍延期是重慶高度重視第二次集中土拍的表現，重慶再出現第一次土拍的相同火熱可能性不大，而同時(shí)，原本房?jì)r(jià)相對不高的重慶，又面臨強烈成長(cháng)沖動(dòng)。

10.

重慶房?jì)r(jià)會(huì )漲嗎？

重慶房?jì)r(jià)具體漲到什么位置，才合適呢？

請你回答我。

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