01.

今年是6月28日，再過三天，就是浩蕩100周年紀(jì)念日。

青山不改，紅旗飄飄。

作為一名老黨員，海盜總是懷有一顆紅心。

02.

今天我們聊一聊集中土拍的事情。

今年三月以來，重慶樓市行情比較好，四月同樣行情比較好。而四月底土拍，延續(xù)了重慶這波行情。

于是，就有人簡單得出結(jié)論，說是因?yàn)橥僚乃孕星楹?。顯然，重慶樓市行情是個比較復(fù)雜的事情，不是單一原因引起的單一結(jié)果。

那么，

重慶房價究竟是漲好呢？還是不漲好呢？

或者說是漲到什么位置才好呢？

03.

當(dāng)然，不管是重慶樓市行情，還是本文寫作，都有一個基本前提：房住不炒。

反過來說，你也不能說重慶房價漲了，就是在炒房。事實(shí)上，重慶城市競爭力提高，也會影響到重慶房價。消費(fèi)能力購買能力與房價相匹配，才是合適的。

04.

終于說到今天主題：

今年重慶第二次集中土拍，據(jù)說延期了。

為什么要延期？

延期有什么影響？

05.

就重慶第二次集中土拍延期的事情，網(wǎng)上已有了廣泛傳播與討論。但是，相關(guān)職能部門比較低調(diào)。

海盜私下問了兩個相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)伙伴，他們都說“不知道”，而同時，他們都沒否認(rèn)。

顯然，重慶第一次土拍備受關(guān)注，這次他們的低調(diào)，是完全可以理解的。

隨后，我們向重慶多家房地產(chǎn)開發(fā)商證實(shí)，的確是延期了，具體延期到什么時候不是很清楚，很可能是八月份。

06.

4月底重慶第一次集中土拍。

6月份隔壁成都土拍。

成都這次土拍呈現(xiàn)幾個主要特點(diǎn)：

首先，成都整體策略非常鮮明——限房價，定品質(zhì)，競地價。

其次，成都土拍這次自持比例非常高。比重慶高，也比他自己之前高。比如他們有的地塊自持比例從30%起拍，結(jié)果拍到了59%成為自持比例最高的地塊，可以說比例高得驚人。

同時，他還有很細(xì)節(jié)的要求，比如租賃住房自持年限為30年，在自持年限內(nèi)只能用于租賃，不得分割抵押，轉(zhuǎn)讓，若實(shí)施整體轉(zhuǎn)讓，整體抵押等處置，仍未租賃住房，不得分割銷售。

第三，這次知名龍頭房企，拿地非常少。比如萬科融信分別收獲2宗地，而華潤龍湖僅斬獲1宗地。

這說明什么呢？

坦率地說，不是好消息。因?yàn)榇蟮禺a(chǎn)商投拓部門對土地的研判能力更強(qiáng)，他們不拿就意味著拿了就難算得過來賬。

顯然，作為相鄰情況相近的兩個城市，4月重慶土拍給成都提供的借鑒與啟示，而成都6月土拍，又給重慶下一輪土拍，會提供借鑒與啟示。

（重慶第二次土拍，自持比例將如何漲？）

07.

所以，我們可以認(rèn)為，重慶今年第二次土拍延期，一定是為了更為精準(zhǔn)，更為合理地進(jìn)行調(diào)控。

這不管是對職能部門，對開發(fā)商，對購房者，對房價，

都是好事！

08.

我們宕開一筆，講兩個其它故事。

第一個。

重慶出去的某知名開發(fā)商，女BOSS前面召開國內(nèi)城市總經(jīng)營會。主要議題就是：

“地產(chǎn)微利時代下，某某集團(tuán)何去何從？”

說微利就是客氣的了，好些地方更是負(fù)利。而這家集團(tuán)前面這一輪，除了在重慶有較大斬獲之外，在國內(nèi)其它地方拿地較少，接下來會較大裁員，并進(jìn)行個別區(qū)域合并。

或許接下來就有震驚業(yè)內(nèi)的關(guān)鍵人事變動。

對某某集團(tuán)這樣之前以地產(chǎn)為主的集團(tuán)來說，一方面是地產(chǎn)的調(diào)整，另一方面是尋求地產(chǎn)之外的真正的增長曲線。

但是，這并不容易。

第二個。

我們說下龍湖，龍湖最近大量擴(kuò)張?zhí)旖郑灾貞c為例，南坪天街，蔡家天街，大渡口天街，解放碑天街，要么完全確定，要么基本確定。

龍湖對天街的投入，海盜私下了解，是千億級別的投入。

天街會是龍湖的第二曲線嗎？

要么是。

要么不是。

是就還好。因?yàn)辇埡y天街，在拿地方面會有部分優(yōu)勢，金科也跟到在學(xué)，就好比金科最近深度融合紅星愛琴海，就是這相同邏輯。

如果天街做不到龍湖的第二曲線，那就會相當(dāng)麻煩。這就像前面我們說的，天街是動輒千億的大投入，

承受不了失敗。

所以，不要以為開發(fā)商日子就那么好過，各有各的難處。

（商業(yè)是龍湖轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵密碼之一嗎？）

09.

回頭再說成都。

成都這一輪本地開發(fā)商非常熱情，國內(nèi)知名開發(fā)商冷淡。假定，我們說假定這一輪下來，未來情況不太好，本地開發(fā)商都陷進(jìn)去了，成都經(jīng)濟(jì)會不會受到重大打擊？

不要以為這個幾率小，不然為何大開發(fā)商表現(xiàn)平淡？

所以，土拍相關(guān)主管部門，至少要關(guān)注到下面四重考量。

第一重：房住不炒，第二重：地方發(fā)展與成本考量，第三重，購房者消費(fèi)能力考量，第四重，開發(fā)商承受能力考量。

要在這四重考量之內(nèi)，找到一條合適的道路，這注定是一條狹小的需要你精準(zhǔn)研判的路徑。

所以，

土拍延期是重慶高度重視第二次集中土拍的表現(xiàn)，重慶再出現(xiàn)第一次土拍的相同火熱可能性不大，而同時，原本房價相對不高的重慶，又面臨強(qiáng)烈成長沖動。

10.

重慶房價會漲嗎？

重慶房價具體漲到什么位置，才合適呢？

請你回答我。

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