重慶第二次集中土拍延期背后的三個猜想
商界地產 九沛?zhèn)髅? 2021-06-29 20:09:25
摘要： 時代變了：有的地產商，拿地是虧，不拿地也是虧。
今年是6月28日，再過三天，就是浩蕩100周年紀念日。
今年三月以來，重慶樓市行情比較好，四月同樣行情比較好。而四月底土拍，延續(xù)了重慶這波行情。
于是，就有人簡單得出結論，說是因為土拍所以行情好。顯然，重慶樓市行情是個比較復雜的事情，不是單一原因引起的單一結果。
當然，不管是重慶樓市行情，還是本文寫作，都有一個基本前提：房住不炒。
反過來說，你也不能說重慶房價漲了，就是在炒房。事實上，重慶城市競爭力提高，也會影響到重慶房價。消費能力購買能力與房價相匹配，才是合適的。
就重慶第二次集中土拍延期的事情，網上已有了廣泛傳播與討論。但是，相關職能部門比較低調。
海盜私下問了兩個相關職能部門領導伙伴，他們都說“不知道”，而同時，他們都沒否認。
顯然，重慶第一次土拍備受關注，這次他們的低調，是完全可以理解的。
隨后，我們向重慶多家房地產開發(fā)商證實，的確是延期了，具體延期到什么時候不是很清楚，很可能是八月份。
首先，成都整體策略非常鮮明——限房價，定品質，競地價。
其次，成都土拍這次自持比例非常高。比重慶高，也比他自己之前高。比如他們有的地塊自持比例從30%起拍，結果拍到了59%成為自持比例最高的地塊，可以說比例高得驚人。
同時，他還有很細節(jié)的要求，比如租賃住房自持年限為30年，在自持年限內只能用于租賃，不得分割抵押，轉讓，若實施整體轉讓，整體抵押等處置，仍未租賃住房，不得分割銷售。
第三，這次知名龍頭房企，拿地非常少。比如萬科融信分別收獲2宗地，而華潤龍湖僅斬獲1宗地。
坦率地說，不是好消息。因為大地產商投拓部門對土地的研判能力更強，他們不拿就意味著拿了就難算得過來賬。
顯然，作為相鄰情況相近的兩個城市，4月重慶土拍給成都提供的借鑒與啟示，而成都6月土拍，又給重慶下一輪土拍，會提供借鑒與啟示。
所以，我們可以認為，重慶今年第二次土拍延期，一定是為了更為精準，更為合理地進行調控。
這不管是對職能部門，對開發(fā)商，對購房者，對房價，
重慶出去的某知名開發(fā)商，女BOSS前面召開國內城市總經營會。主要議題就是：
說微利就是客氣的了，好些地方更是負利。而這家集團前面這一輪，除了在重慶有較大斬獲之外，在國內其它地方拿地較少，接下來會較大裁員，并進行個別區(qū)域合并。
對某某集團這樣之前以地產為主的集團來說，一方面是地產的調整，另一方面是尋求地產之外的真正的增長曲線。
我們說下龍湖，龍湖最近大量擴張?zhí)旖郑灾貞c為例，南坪天街，蔡家天街，大渡口天街，解放碑天街，要么完全確定，要么基本確定。
龍湖對天街的投入，海盜私下了解，是千億級別的投入。
是就還好。因為龍湖攜天街，在拿地方面會有部分優(yōu)勢，金科也跟到在學，就好比金科最近深度融合紅星愛琴海，就是這相同邏輯。
如果天街做不到龍湖的第二曲線，那就會相當麻煩。這就像前面我們說的，天街是動輒千億的大投入，
所以，不要以為開發(fā)商日子就那么好過，各有各的難處。
成都這一輪本地開發(fā)商非常熱情，國內知名開發(fā)商冷淡。假定，我們說假定這一輪下來，未來情況不太好，本地開發(fā)商都陷進去了，成都經濟會不會受到重大打擊？
不要以為這個幾率小，不然為何大開發(fā)商表現平淡？
所以，土拍相關主管部門，至少要關注到下面四重考量。
第一重：房住不炒，第二重：地方發(fā)展與成本考量，第三重，購房者消費能力考量，第四重，開發(fā)商承受能力考量。
要在這四重考量之內，找到一條合適的道路，這注定是一條狹小的需要你精準研判的路徑。
土拍延期是重慶高度重視第二次集中土拍的表現，重慶再出現第一次土拍的相同火熱可能性不大，而同時，原本房價相對不高的重慶，又面臨強烈成長沖動。
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