回顧今年上半年，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍保持一定熱度。

從銷(xiāo)售規模來(lái)看，有19家房企業(yè)績(jì)超千億，較去年同期增加6家；132家超百億，較去年同期增加25家。其中，碧桂園破4千億，恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )均突破3千億。值得一提的是，1-5月，融創(chuàng )總銷(xiāo)售額才剛超過(guò)2千億，短短一個(gè)月時(shí)間就突破了3千億大關(guān)。

中指研究院指出，房企門(mén)檻值持續提升，TOP100門(mén)檻值提升最多，為177.77億元，同比增長(cháng)58.4%。整體來(lái)看，2021年上半年，房企超級陣營(yíng)增長(cháng)顯著(zhù)，不同陣營(yíng)的業(yè)績(jì)差異大。中間陣營(yíng)加速奔跑，100-300億企業(yè)增速最快。

其中，超級陣營(yíng)（3000億以上）以上共4家，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為32.1%。第一陣營(yíng)（1000-3000億）陣營(yíng)共15家，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為43.9%。第二陣營(yíng)（500-1000億）有23家企業(yè)，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為35.2%。第三陣營(yíng)（300-500億）共18家企業(yè)，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為41.6%。第四陣營(yíng)（100-300億）共40家企業(yè)，銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值為54.2%。

上半年房企的銷(xiāo)售額中，一二線(xiàn)城市貢獻率占主導，三四線(xiàn)城市需求有所釋放。根據中指數據，2021年上半年，20家代表房企58.3%的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)來(lái)源于二線(xiàn)城市，16.2%來(lái)自于一線(xiàn)城市，合計占比74.5%，銷(xiāo)售貢獻率仍為主導。不過(guò)相較去年，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市銷(xiāo)售貢獻率均有小幅下降，分別下降3.4和1.6個(gè)百分點(diǎn)。

根據貝殼研究院數據，一線(xiàn)城市上半年新房成交21萬(wàn)套，累計增長(cháng)77.4%，成交2255萬(wàn)平方米，累計增長(cháng)79.1%，增速高于其他線(xiàn)級城市。

二線(xiàn)城市上半年新房成交套數累計同比增長(cháng)45.2%，成交面積累計同比增長(cháng)40.7%。三四線(xiàn)城市新房市場(chǎng)增長(cháng)動(dòng)力不足，上半年新房成交套數累計同比增長(cháng)29.2%，成交面積累計同比增長(cháng)27.9%，需求流向一二線(xiàn)城市趨勢明顯。

成交面積上，根據中指研究院估算，1-6月，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交約3580萬(wàn)平方米，在去年低基數影響下，同比增長(cháng)40.8%，與2019年同期相比，增幅超兩成，絕對規模達近五年最高水平。

值得注意的一點(diǎn)是，南京銷(xiāo)售貢獻率最高，武漢貢獻率增長(cháng)最快。2021年上半年，南京較去年同期增長(cháng)1.3個(gè)百分點(diǎn)。而20家代表企業(yè)在武漢銷(xiāo)售額貢獻率增長(cháng)最快，增長(cháng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。

“主要是2020年上半年，武漢受疫情影響嚴重，2021年，前期積壓的需求快速釋放，城市加速回暖，銷(xiāo)售額貢獻率隨之提升。”中指方面指出。

根據中房指數系統百城價(jià)格指數，2021年上半年，百城新建住宅價(jià)格累計上漲1.70%，較去年同期擴大0.43個(gè)百分點(diǎn)，但仍處低位。其中6月百城新建住宅價(jià)格為16063元/平方米，環(huán)比上漲0.36%，較上月擴大0.02個(gè)百分點(diǎn)，漲幅連續48個(gè)月在0.60%以?xún)?；同比上漲3.89%，漲幅較上月收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)。

二手住宅價(jià)格方面，上半年累計上漲2.56%，較去年同期擴大0.84個(gè)百分點(diǎn)。6月百城二手住宅價(jià)格為15888元/平方米，環(huán)比上漲0.49%，漲幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續19個(gè)月環(huán)比上漲；同比上漲3.84%，漲幅較上月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，今年上半年新房?jì)r(jià)格保持平穩，二手房穩中有升，漲幅較新房略大。

具體到城市，新房方面，2021年1-6月，珠三角城市群累計上漲3.16%，居主要城市群首位。在百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前20名城市中，珠三角城市占5席，廣州、東莞、佛山等城市漲幅較高。

二手房方面，1~6月價(jià)格累計漲幅長(cháng)三角排名第一，累計漲幅4.2%，珠三角排名第二，累計漲幅3.37%，長(cháng)三角上海，馬鞍山等城市漲幅居前，而珠三角方面，東莞和廣州累計漲幅居百城前列，其中東莞漲幅9.61%。

而同樣處于珠三角的深圳受二手房成交參考價(jià)格政策影響，二手房市場(chǎng)降溫比較明顯，住宅價(jià)格已連續三個(gè)月有所下跌。

中指研究院高級分析師馬琛表示，2021年以來(lái)，受到三道紅線(xiàn)政策，以及金融方面的影響，房企調整經(jīng)營(yíng)策略，加大推盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力度，帶動(dòng)購房置業(yè)需求積極釋放，重點(diǎn)城市商品住宅成交保持一定活躍度，整體成交規模居歷史同期次高位。

到2021年下半年，樓市調控政策的效果將進(jìn)一步顯現，預計下半年全國商品房銷(xiāo)售面積同比高位回落，全年有望超18億平方米，銷(xiāo)售面積再創(chuàng )新高。地價(jià)、二手房?jì)r(jià)格上漲帶動(dòng)新房?jì)r(jià)格短期仍將延續小幅上漲態(tài)勢。“全年新房?jì)r(jià)格結構性上漲6%左右，漲幅與去年基本持平。”馬琛分析道。

根據上半年的樓市表現，可以預見(jiàn)，“調控從嚴”將會(huì )是下半年的主基調。另外，下半年銀行貸款額度或許將再度擠壓，購房者貸款也將再升一個(gè)難度。22城還剩兩場(chǎng)“集中土拍”，下半年也必定會(huì )有更多的補丁政策出臺，彌補本次土拍暴露的漏洞。

“下半年，樓市整體政策環(huán)境將依舊偏緊，熱點(diǎn)城市住房信貸管控力度大概率繼續加強，屆時(shí)部分城市房?jì)r(jià)或存調整壓力。”