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記者｜張子怡

新房“萬(wàn)人搖”的場(chǎng)面在深圳已經(jīng)消失許久，在深圳房?jì)r(jià)走勢稍有沉寂之勢，二手房市場(chǎng)低迷、新房市場(chǎng)供應加量的情況下，“打新”購房者們買(mǎi)房也有了一點(diǎn)選擇的權利。

從6月到7月，接連有兩個(gè)入市的新盤(pán)銷(xiāo)售成績(jì)不太如意。在深圳市場(chǎng)，賣(mài)得不好的新盤(pán)常有，但賣(mài)得不好的西部新盤(pán)不常有，最近兩個(gè)入市新盤(pán)恰巧都位于備受購房者喜愛(ài)的西部。

7月入市的京基智農山海御園，該項目位于深圳寶安區西鄉，幾公里內無(wú)新盤(pán)與之競爭，周邊有碧海灣公園，綠化環(huán)境較好。項目分四期開(kāi)發(fā)，集居住、集中式商業(yè)、辦公及教育等功能及業(yè)態(tài)于一體，還規劃了建面約10萬(wàn)平方米的購物中心，屬于區域內大型綜合體項目。

整體而言，由于寶安區的區位吸引、華師附中、幼兒園學(xué)區優(yōu)勢、萬(wàn)科物業(yè)保障、房源多，低積分有機會(huì )等因素，山海御園項目對于購房者而言都是不錯的選擇。

7月18日，京基智農山海御園線(xiàn)上選房，備案住宅共1457套，戶(hù)型建面約94.7-174.6平方米，均價(jià)約6.95萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區間在6.37-7.48萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區間在611-1294萬(wàn)元/套，全部為精裝交付。根據項目發(fā)布的客戶(hù)誠意登記信息，京基智農山海御園共有919批客戶(hù)意向登記并成功凍結保證金。

網(wǎng)傳的消息稱(chēng)：該項目只賣(mài)了500多套，棄選率達45%。對此，京基智農的相關(guān)人士告訴界面新聞：“公證搖號之后，網(wǎng)簽的數據還沒(méi)出來(lái)，我們還在統計中。”

但可以確認的是，山海御園的銷(xiāo)售情況一般，無(wú)論是登記的意向客戶(hù)還是最終參與選房的購房者，項目的去化并不高。

同樣賣(mài)得平平無(wú)奇的還有六月入市的萬(wàn)科都會(huì )四季。

6月10日，獲得856套住宅房源預售證的萬(wàn)科都會(huì )四季開(kāi)啟線(xiàn)上選房，雖然認籌人數超過(guò)1000人，但直至選房結束，還剩三百多套房源未被認購，棄購率約35%。

深圳住建局網(wǎng)站顯示，萬(wàn)科都會(huì )四季推出的產(chǎn)品為建面約70-115平方米的住宅產(chǎn)品，共有8個(gè)戶(hù)型。戶(hù)型為3-4房，最低單價(jià)7.54萬(wàn)/平方米，最高單價(jià)約9.73萬(wàn)/平方米，總價(jià)最低約520萬(wàn)。

萬(wàn)科都會(huì )四季位于豪宅片區——尖崗山，附近的中海九號公館，二手房參考價(jià)在90000元/平方米左右，萬(wàn)科都會(huì )四季的價(jià)格算是適當。

上述兩個(gè)項目并沒(méi)有熱賣(mài)，前者被認為是：50年的產(chǎn)權有不好出手的風(fēng)險；后者被認為是：豪宅中的偽剛需盤(pán)，定位不清晰。

撇去項目本身原因，新盤(pán)不再好賣(mài)更重要的原因在于：自深圳市政府2月8日出臺二手房參考價(jià)的政策后，二手房市場(chǎng)呈“橫盤(pán)”，“打新”邏輯已被悄悄改變。

2月8日之前，在一手房倒掛的房?jì)r(jià)紅利面前，“打新”的意義不在于買(mǎi)房而在于買(mǎi)房后所帶的暴富可能。于是，去年光明新盤(pán)的萬(wàn)人搖號，南山新盤(pán)潤璽的“代持”游戲，甚至到今年，寶安萬(wàn)豐海岸城的入市，引出繳了42.5年的社保巨子參與搖號；龍光前海天境的入市，總價(jià)千萬(wàn)的房子，有購房者僅靠戶(hù)型介紹圖選房。

彼時(shí)，在深圳“打新”的諸多意義中，居住屬性并不重要，最重要的是扶搖直上的房?jì)r(jià)帶來(lái)的財富屬性。

2月8日之后，二手房?jì)r(jià)格猛漲之勢被按入黑箱中，“打新”的購房者不做一番功課，都難以知曉其所買(mǎi)新盤(pán)跟周?chē)囊欢址康箳斐潭取?/p>

即便一二手價(jià)格倒掛巨大，目前市場(chǎng)中，二手房成交量大大下跌，市場(chǎng)萎靡不振，深圳房?jì)r(jià)甚至出現小幅度的下跌。

樂(lè )有家研究中心數據顯示，在高頻加碼政策下，2021年上半年深圳二手住宅市場(chǎng)步入冬季，僅過(guò)戶(hù)2.8萬(wàn)套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過(guò)戶(hù)量為近3年新低。

國家統計局發(fā)布的數據顯示：5月深圳全市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%。雖然下降幅度小，但這是從2019年7月以來(lái)深圳二手房?jì)r(jià)格首次下滑，之前深圳二手房連漲23個(gè)月。

二手房市場(chǎng)的低迷顯然影響了新房市場(chǎng)，“打新”變得不再那么困難。認籌人數減少，中簽率開(kāi)始變高。

以從去年開(kāi)始非?；馃岬墓饷髌瑓^新盤(pán)為例，在2.8二手房指導價(jià)出臺前，光明區最熱的網(wǎng)紅盤(pán)榮御華府，中簽率僅有4%，備案住宅套數394套，認籌人數多達8997人；政策出臺后，今天同時(shí)開(kāi)盤(pán)的勤誠達正大城和星河天地華府，前者中簽率達82%，后者中簽率達38%，認籌人數都不超過(guò)2000人。

當然，在深圳依然強烈的住房供需矛盾面前，新房仍然好賣(mài)。

深圳中原地產(chǎn)研究中心監測顯示，今年上半年，新房住宅成交 26140 套，同比上升 56.3%，但環(huán)比下滑 8.8%；成交面積 255.4萬(wàn)平，同比上升 54.0%，環(huán)比下滑 9.7%。雖然受供應下降因素影響，成交較去年下半年有所下降，今年上半年成交量依然為2016年以來(lái)的第二高。

一方面是，去年底至春節前，大量新盤(pán)入市，供應量達歷史最高。而由于備案數據的延連性，大量新盤(pán)在年初網(wǎng)簽，大幅拉高了上半年的成交量。另一方面，雖然供應量下滑，但住宅項目普遍表現非常好，去化快，也導致成交位居高位。

從月度走勢看，一月份新房住宅網(wǎng)簽套數達8356套，面積達81.4萬(wàn)平方米，為近十年最高。去年11、12 月為供應最高點(diǎn)，大量網(wǎng)簽數據體現在一月份。除去2月受春節影響，上半年成交量基本呈現逐月下滑趨勢。5、6 月份成交量都不足三千套，為一年來(lái)最低。6月份隨著(zhù)供應的回升成交量低位小幅回升。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認為，新房市場(chǎng)從去年7·15新政以來(lái)就一直表現非常好，加上預售條件放宺，打新熱持續高漲。政府也多次出臺政策抑制打新熱，包括新房開(kāi)盤(pán)多選一、多次更改積分規則、嚴查首付資金來(lái)源、針對離婚買(mǎi)房打補丁等等。加上供應的下滑，上半年打新熱略有降溫。

今年發(fā)展商在三條紅線(xiàn)下，資金依然比較緊張，捂盤(pán)不賣(mài)的情況比較少。以往發(fā)展商上半年不賣(mài)，等到下半年沖業(yè)績(jì)。今年發(fā)展商按照工程進(jìn)度，該賣(mài)就賣(mài)，加快資金回籠。

同時(shí)政府通過(guò)系統對購房者進(jìn)行篩選，包括嚴格審查購房者社保、資金，采用多盤(pán)齊開(kāi)的方式分流需求，剩下的都是真正的有效需求。這樣做把新房活躍的氣氛稍微冷卻，新房回到比較理性有秩序的銷(xiāo)售狀態(tài)，銷(xiāo)售情況也還算比較好。

今年下半年又將是一輪新房的供應高峰，深圳從第三季度開(kāi)始將有23個(gè)新盤(pán)入市，共有14372套住宅房源，其中，坪山3428套；光明2750套；寶安1449套。

深圳二季度新房市場(chǎng)的降溫態(tài)勢，不知道會(huì )不會(huì )延續到第三季度。

對于開(kāi)發(fā)商而言，深圳市場(chǎng)或許已經(jīng)沒(méi)有那么“安全”，投資客退場(chǎng)，真正的購房者登場(chǎng)，買(mǎi)房不再是“買(mǎi)白菜”，新房的質(zhì)量、區位、學(xué)位都會(huì )是值得審視的要素，至于一二手房的價(jià)格倒掛，或許仍然重要，但不再瘋狂。