劉偉/發(fā)自北京

世茂工三又一次出現在人們的面前，這一次它終于成功易手。

7月29日，北京產(chǎn)權交易所司法拍賣(mài)平臺顯示，北京卓睿物業(yè)管理有限公司（“中植系”公司，下稱(chēng)“卓睿物業(yè)”）競得北京市朝陽(yáng)區工體北路13號院3號樓1-4層及5幢不動(dòng)產(chǎn)項目（即“世茂工三”項目），成交價(jià)格為16.45億元。

這已是北京世茂工三項目第5次掛牌拍賣(mài)，該物業(yè)正是賈躍亭在國內最值錢(qián)的資產(chǎn)。

標的信息披露，項目評估價(jià)格為29.28億元，本次起拍價(jià)格較前次掛牌價(jià)格再度縮水20%，保證金1億元，增價(jià)幅度500萬(wàn)元，卓睿物業(yè)加價(jià)一次即成功競得。。

第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想在受訪(fǎng)時(shí)表示，世茂工三是一個(gè)典型的城市更新項目，目前該項目仍有商戶(hù)運營(yíng)，但實(shí)際上它已經(jīng)處于經(jīng)營(yíng)不善的狀態(tài)。項目當前的整體招商、運營(yíng)、管理水平平庸，無(wú)法匹配三里屯商圈潮流的檔次和氛圍，所以它需要重新賦能、激活潛力。“中植系”在城市更新這個(gè)賽道已經(jīng)完成了好幾宗收購交易，說(shuō)明他們很有興趣在這個(gè)領(lǐng)域持續發(fā)力。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )會(huì )長(cháng)王永平告訴記者，像世茂工三這樣的小體量商業(yè)，一定要有獨特的定位，例如，SKP-S館、奢侈品快閃、西單城市更新場(chǎng)等。

圍繞做高端品牌創(chuàng )新店，還是有想象空間的，王永平表示，但由資本方拿下的這個(gè)小體量項目，除非能整合到資源方合作操盤(pán)，否則單獨一家資本，很難能把它做起來(lái)。

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一波五折的拍賣(mài)

昔日網(wǎng)紅項目虧損13億元出手

29.72億元買(mǎi)入，16.45億元賣(mài)出，5年時(shí)間，賈躍亭在世茂工三這筆買(mǎi)賣(mài)上虧了13億元。

公開(kāi)信息顯示，世茂工三商場(chǎng)位于北京朝陽(yáng)區三里屯工體北路，南臨工人體育場(chǎng)北路，東臨新東路，北靠幸福中路，西側為幸福村三巷。建筑面積8.23萬(wàn)平方米，規劃用途為商業(yè)、地下商業(yè)、辦公、地庫。

該項目2016年被世茂許榮茂以30億元的價(jià)格賣(mài)給了賈躍亭，高出市價(jià)近10億元，曾被稱(chēng)為賈躍亭旗下最值錢(qián)資產(chǎn)。

但隨后一場(chǎng)由拖欠供應商款項引發(fā)的樂(lè )視系資金鏈危機爆發(fā)。樂(lè )視為緩解資金之困，開(kāi)始各方尋找買(mǎi)家接盤(pán)世茂工三。

李想稱(chēng)，世茂工三的最大優(yōu)勢是區位，項目位處朝陽(yáng)工體北路三里屯商圈，整個(gè)區域是北京潮流匯集的地方，有很強烈的吸引消費的能力。但它的問(wèn)題就在于自從賈躍亭買(mǎi)下這個(gè)項目以后沒(méi)有用心打造，導致項目多年經(jīng)營(yíng)不善，還有著(zhù)四次法拍四次流拍的經(jīng)歷，這些都會(huì )對整個(gè)項目的品質(zhì)和運營(yíng)產(chǎn)生一定的負面影響。

在此次成交前，項目標的的出讓之路較為坎坷，曾4度流拍。

2019年1月世茂工三首次拍賣(mài)，起拍價(jià)格23.02億元，最終流拍；2019年4月世茂工三第二次拍賣(mài)，起拍價(jià)格21.87億元，降價(jià)5%，最終流拍；2019年8月世茂工三第三次拍賣(mài)，起拍價(jià)格為21.87億元，未調價(jià)，最終流拍；2021年4月世茂工三第四次拍賣(mài)，起拍價(jià)格20.5億元，降價(jià)6.26%，最終流拍。

“這個(gè)項目之前流拍了四次，期間不斷地降價(jià)，最后降到16.45億元才拍賣(mài)成功，比之前的樂(lè )視的收購價(jià)格跌去差不多45%。說(shuō)明該項目會(huì )讓很多的機構去認真思考一下，值不值得以這么高的價(jià)格來(lái)拍、要不要去跟投。”李想坦言。

據競買(mǎi)公告，競拍成功后，拍賣(mài)款將繳入法院指定賬戶(hù)，該戶(hù)名即為中信銀行總行營(yíng)業(yè)部作為原告與樂(lè )視系作為被告的案件案號，北京財富時(shí)代置業(yè)、北京百鼎新世紀、樂(lè )視控股以及賈躍亭在此案中為被執行人，被執行標的為21.36億元。

公開(kāi)資料顯示，卓睿物業(yè)成立于2020年5月11日，法定代表人為趙一荻，注冊資本為1000萬(wàn)元人民幣，公司由北京中植資源物業(yè)管理有限公司100%持股。

北京中植資源物業(yè)管理有限公司為中植創(chuàng )信投資有限公司全資子公司；中植創(chuàng )信投資有限公司為中海晟融（北京）資本管理集團有限公司全資子公司；中海晟融（北京）資本管理集團有限公司由中海晟豐（北京）資本管理有限公司持股99.9333%，由解直錕持股0.0667%；中海晟豐（北京）資本管理有限公司由解直錕持股100%。

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為什么是中植系？

多年來(lái)，“中植系”在房地產(chǎn)行業(yè)內有不少布局，是很多房企背后的“金主”。

最近的一次，是與佳源國際聯(lián)手出現在10月末浙江嘉興的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中。自去年佳源國際在嘉興首次聯(lián)合“中植系”沖進(jìn)土地市場(chǎng)后，雙方便以佳源國際持股60%，“中植系”持股40%的方式展開(kāi)數次合作。

在“中植系”買(mǎi)入北京工體3號公寓的同時(shí)，世茂的名字以合作方的名義被提及。2020年4月26日，“中植系”投資平臺中海晟融披露已收購北京市東城區工人體育場(chǎng)西路公寓項目（北京工體3號公寓），并以40%權益引進(jìn)世茂集團合作。

坊間盛傳，“中植系”在房地產(chǎn)圈最大的合作對象就是世茂，通過(guò)中植創(chuàng )信投資這個(gè)平臺與世茂以50:50的股權比例成立了多家公司。

除此之外，還有佳兆業(yè)。2017年9月，佳兆業(yè)復牌半年后，掌門(mén)人郭英成用項目收益作為交換，引入“中植系”外援，旗下中海晟融透過(guò)設立35億元基金收購佳兆業(yè)位于深圳南門(mén)墩城市更新項目51%股權。中植方面稱(chēng)，深圳這座城市是投資者們不愿錯過(guò)的“寶地”。

在房地產(chǎn)行業(yè)，“中植系”善用錯綜復雜的資本運作。除世茂、佳兆業(yè)外，還與大名城、萬(wàn)通地產(chǎn)、藍光發(fā)展等上市房企有過(guò)密切交往。

近年來(lái)，中植系對北京大宗資產(chǎn)項目已經(jīng)不是首次出手。

除購入中弘大廈、工體項目外，2016年，中植系旗下中融信托旗下地產(chǎn)投資基金中融長(cháng)河資本，還先后斥資逾32億元收購北京中融信托大廈、百盛太陽(yáng)宮寫(xiě)字樓，進(jìn)行了"商改辦"改造，并迅速對外出租。

據了解，此次拍賣(mài)，龍湖、世茂、高和、遠洋資本、帝王都曾表現出意向，但最終由中植拿下。

李想認為，類(lèi)似世茂工三這樣的城市更新類(lèi)項目，它的募、投、管、退周期大約是五到十年，它和傳統的住宅開(kāi)發(fā)周期與模式并不一樣。首先城市更新的周期更長(cháng)；其次，在“三道紅線(xiàn)”等嚴格的政策監管下，上市房企對現金流的要求更趨嚴格，而該項目資產(chǎn)偏重、回報周期也更長(cháng)。

因此部分房企去實(shí)踐多元化、比如進(jìn)入城市更新的賽道，更易受到財務(wù)狀況的束縛，表現得更加謹慎。李想表示，反而一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的機構投資者或基金方，他們的操盤(pán)模式可能會(huì )更靈活、更激進(jìn)一些。

世茂工三項目確實(shí)需要一些新思路和新想法去打造，大致的方向應該是兩種，一種還是作為購物中心去運營(yíng)；另一種是“商改寫(xiě)”。但這兩種方向都是機遇和挑戰并存，而且需要一定的時(shí)間去升級、改造、調整，李想稱(chēng)。