圖片來(lái)源：中房報圖庫

半年報未至，預告先行。

隨著(zhù)2021年過(guò)去一半時(shí)間，不少房企發(fā)布了上半年業(yè)績(jì)預告。根據東方財富choice數據顯示，截至7月28日，A股房地產(chǎn)企業(yè)共有46家發(fā)布業(yè)績(jì)預告，其中，26家企業(yè)宣布上半年歸屬上市公司股東的凈利潤是盈利狀態(tài)，另外還有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進(jìn)行了預虧損發(fā)布，預虧企業(yè)數量占已發(fā)布盈利預告企業(yè)數量的43.48%。

從數據來(lái)看，今年上半年房企業(yè)績(jì)虧損現象相較往年有所增多。諸葛找房數據研究中心分析師認為造成這種情況多半是受“三道紅線(xiàn)”制約以及融資監管力度加大的影響，房企預計盈利空間將會(huì )受到一定程度的壓縮。

對于這些房企出現虧損的原因，上述分析師認為主要有兩方面：“首先在全國房地產(chǎn)政策調控趨緊的環(huán)境下，房企的銷(xiāo)售價(jià)格、推盤(pán)力度等均受到一定程度的影響，造成利潤率下滑；其次，隨著(zhù)房企紛紛開(kāi)始醞釀業(yè)務(wù)轉型，部分房企轉型失利，同時(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也并未帶來(lái)較大盈利，也使得業(yè)績(jì)出現下滑，另外，部分房企布局城市受疫情影響，銷(xiāo)售回款也受到一定阻力。”

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多城調控持續加碼

中小房企面臨生存挑戰

2021上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續去年底熱度。從去年的“三道紅線(xiàn)”、房貸集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、銀行端、土地端三大主體聯(lián)合發(fā)力，多措并舉，進(jìn)一步落實(shí)“三穩”目標。

在這種情況下，上半年新房、二手房市場(chǎng)活躍度均較高。隨著(zhù)多城調控政策頻頻加碼，市場(chǎng)熱度有所回落，房地產(chǎn)成交規模受到一定程度的抑制，但相對而言仍處于較高水平。

不過(guò)，這種市場(chǎng)熱度并未傳導至中小房企的業(yè)績(jì)表現上，相比規模型房企，中小房企仍然面臨了嚴峻的生存壓力。

在所統計數據中，上半年出現虧損的房企多為中小規模房企，例如沙河股份、南國置業(yè)、光明地產(chǎn)等。一位TOP30房企人士認為，中小房企資金實(shí)力較弱，資金周轉效率相對較低，同時(shí)自身品牌影響力不足，運營(yíng)能力有所欠缺；另一方面，“三道紅線(xiàn)”政策制約疊加融資監管力度加大使得企業(yè)間分化明顯，中小房企在融資方面凸顯出一定的難度，這些因素都是導致中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼的重要方面。

實(shí)際上，隨著(zhù)融資端收緊以及土地端兩集中政策的實(shí)施，不少中小房企已經(jīng)喪失了拿地和后續開(kāi)發(fā)能力。

以*ST中房為例，由于此前的業(yè)績(jì)疲弱，公司已經(jīng)被冠以“ST”警示，公司也曾向外界透露，因主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷(xiāo)售房屋減少，預計公司上半年的累計凈利潤可能為虧損。

公開(kāi)資料顯示，今年上半年，*ST中房已無(wú)新增房地產(chǎn)儲備，無(wú)新開(kāi)工以及竣工項目，也無(wú)商品房銷(xiāo)售。截至二季度末，該公司可出租物業(yè)總面積3024.82平方米，實(shí)際出租面積161.28平方米。2021年上半年實(shí)現出租收入16.82萬(wàn)元，其中2021年第二季度實(shí)現出租收入8.41萬(wàn)元。

在這些預告虧損的企業(yè)中，預計虧損額度最高的是泰禾集團。根據泰禾集團發(fā)布的盈利預告顯示，其上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預計虧損8.5億元至11.5億元；有5家中小企業(yè)為近年來(lái)首次虧損，分別為沙河股份、渝開(kāi)發(fā)、美好置業(yè)、天?；ê蛧鴦?chuàng )高新。

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轉型失利影響業(yè)績(jì)

后期戰略聚焦需更明確

除了本身的開(kāi)發(fā)實(shí)力已經(jīng)不適應競爭激烈的行業(yè)環(huán)境，不少中小房企在尋求轉型的過(guò)程中也遇到了不小的挑戰。

不難發(fā)現，上半年業(yè)績(jì)預虧的房企中不少都是由于轉型失利而導致。

以今年上半年首次出現凈利潤虧損的美好置業(yè)為例，其上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損額在2.9億元至4.1億元。對于公司的業(yè)績(jì)虧損，美好置業(yè)相關(guān)人士回復中國房地產(chǎn)報記者稱(chēng)，主要原因是裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達到相應的規模，報告期產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)虧損2億元；此外，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期影響，2021年前6個(gè)月房地產(chǎn)項目結算面積、結算收入較少，125億元的項目預收款也尚未達到結算條件。

對于美好置業(yè)而言，雖然今年上半年才出現虧損，但實(shí)際上轉型裝配式建筑的陣痛期并不短。公開(kāi)資料顯示，2017年，美好置業(yè)正式進(jìn)入裝配式建筑賽道，此后公司業(yè)績(jì)便呈現下滑態(tài)勢，2017年至2019年歸屬上市公司股東的凈利潤逐年下滑。

“由于公司裝配式建筑業(yè)務(wù)處于培育期和投入階段，管理費用增加且收入占比較小，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是公司業(yè)務(wù)收入的主要來(lái)源。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入與工程項目的進(jìn)度和排期直接相關(guān)，完工交付的項目規模決定了收入規模。”上述美好置業(yè)人士表示，目前，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊預售項目期末預收款項125億元，但尚未達到結算條件，將在未來(lái)1-3年的期間逐步確認收入；累計取得裝配式建筑業(yè)務(wù)EPC、PC及設計訂單額合計約74億元，其中履約中合同金額71億元，將在未來(lái)1-3年逐步履約、結算，一定程度上保障了公司未來(lái)數年內主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及利潤實(shí)現。

此外，該人士還提到，裝配式建筑業(yè)務(wù)的盈利時(shí)間尚取決于市場(chǎng)狀況變化、業(yè)務(wù)拓展和經(jīng)營(yíng)情況等多種因素，公司能做的就是繼續專(zhuān)注房屋智造主業(yè)，夯實(shí)公司基本面，爭取實(shí)現良好業(yè)績(jì)以獲得投資者更多認可。

相比美好置業(yè)，另一些小房企卻因為轉型業(yè)務(wù)表現不佳而在生死線(xiàn)上徘徊。

例如*ST銀億，其業(yè)績(jì)預告顯示，公司上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損3億元至3.7億元，同比下降1424.6%-1733.67%。對于業(yè)績(jì)大幅下滑的原因，*ST銀億表示，受歐美、印度等境外疫情嚴重等因素影響，公司旗下汽車(chē)零配件境外業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)受到較大制約，導致汽車(chē)零配件板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)產(chǎn)生虧損。同時(shí)，公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受項目交付收入較少、財務(wù)費用以及自持物業(yè)折舊等計提因素影響，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)亦產(chǎn)生虧損。

面臨同樣情形的還有*ST綠景。由于收入減少、期間費用（包括公司重大資產(chǎn)重組中介機構費用等）增加，*ST綠景預計今年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損600萬(wàn)元至1000萬(wàn)元。

值得注意的是，*ST綠景于2019年、2020年連續虧損，分別實(shí)現歸母凈利潤-0.09億元、-0.18億元，同期對應的營(yíng)收分別為0.16億元、0.15億元。根據滬深交易所發(fā)布的退市新規，若*ST綠景今年的凈利潤仍為負值且其營(yíng)業(yè)收入低于1億元，則該公司很可能將面臨退市的命運。

上述諸葛找房研究中心分析師認為，房企轉型過(guò)渡期較長(cháng)，短時(shí)間內帶來(lái)可觀(guān)收益的可能性不大，因此，對于這些中小房企而言，未來(lái)一方面要保證主營(yíng)業(yè)務(wù)、企業(yè)優(yōu)勢領(lǐng)域業(yè)務(wù)有較好的收入來(lái)源，以此提高營(yíng)收；其次，應提高公司運營(yíng)能力，在保證不影響公司運營(yíng)的情況下盡可能的降低運營(yíng)成本，拓寬盈利空間；第三，其建議這些轉型其他賽道的中小企業(yè)，應根據公司轉型業(yè)務(wù)的市場(chǎng)情況和發(fā)展前景，考慮是否繼續聚焦該轉型業(yè)務(wù)，還是布局新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。