這個(gè)公寓被瘋搶后售樓部又被封？

商界地產(chǎn) 九沛?zhèn)髅? 2021-08-14 19:49:06

摘要： 意外頻出又現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

以下文章來源于重慶樓市，作者狗哥CQ

今天給大家說說新房，7.26-8.1那周，重慶新房終于逆轉(zhuǎn)供應(yīng)大于成交，結(jié)果到了上周，就啪啪打臉了，新房供應(yīng)量和成交量暴跌。

圖片來自銘騰數(shù)據(jù)

成交量的下滑，看起來很慘，其實(shí)，本質(zhì)是市場(chǎng)真的沒多少新房賣了，導(dǎo)致的成交數(shù)據(jù)下滑，今年下半年重慶樓市會(huì)陷入下面的局面：

1、高價(jià)地的高價(jià)新房大量上市，改善為主，剛需能買的便宜樓盤幾乎銷聲匿跡；

2、供應(yīng)量下滑會(huì)成為常態(tài)。

但是大家都是要買房啊，沒有便宜的樓盤會(huì)發(fā)生什么事？昨天，重慶樓市就出現(xiàn)驚人一幕，大學(xué)城又再次出現(xiàn)了排隊(duì)搶房，而且是搶大家都不看好的公寓，我們的粉絲群也是都在議論這事。

我們一直說過，沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價(jià)格，一說到公寓，大家都有很多吐槽，但是關(guān)鍵是價(jià)格，就這個(gè)價(jià)格引發(fā)了瘋搶。

真的是人山人海的搶房，關(guān)鍵是還下雨了，大家都在外面排隊(duì)。中介的朋友圈里面全是這個(gè)盤。

這個(gè)消息到底是不是真的，現(xiàn)場(chǎng)真的有這么多人買嗎？只有我去實(shí)地看看了。

意外頻出的樓盤

到了大學(xué)城現(xiàn)場(chǎng)，給大家證實(shí)，這個(gè)消息是真的，18萬買大學(xué)城旁邊的公寓，現(xiàn)場(chǎng)的人也是真多。

從位置上看，中介的宣傳沒有太大問題，目前銷售的公寓距離1號(hào)線陳家橋站很近，這也就是商業(yè)性質(zhì)的公寓，如果是住宅這個(gè)價(jià)，我估計(jì)都內(nèi)部秒了，但是商業(yè)公寓就難說了，后面我會(huì)給大家分析。

是建面34—39平的單間配套，號(hào)稱可以“水電氣三通”。

要求只能全款購買！項(xiàng)目公示表的原價(jià)，基本都要40多萬一套；不過這個(gè)也太水了，這個(gè)富力的商業(yè)公寓，一直都是20萬左右一套，什么時(shí)候賣過40萬原價(jià)??？

我在旁邊偷聽，目前的價(jià)格政策，是在總價(jià)85折的基礎(chǔ)上贈(zèng)送了“三年車位使用權(quán)”、“三年物業(yè)費(fèi)”，并且能夠抵扣房款，再參加“交3萬抵6萬”的活動(dòng)，算下來總價(jià)大約在18萬起，這跟之前賣的價(jià)格相差不大。

大家關(guān)心的，什么買房送車的噱頭，這價(jià)錢，實(shí)際上就是噱頭。

看到這里，大家就明白了吧，總結(jié)一下，就是這次火爆的原因，就是低總價(jià)，18萬能在現(xiàn)在火熱的板塊買套房，不過不是住宅性質(zhì)的，是商業(yè)公寓。

但是我們不能簡單的說什么公寓不能買，因?yàn)橹貞c樓市的理念，買房，要根據(jù)自己的實(shí)際需求來買房，不能簡單說什么房子不能買，什么區(qū)域不能買，這就有點(diǎn)扯淡了，你本來就20萬，沒辦法還月供，在大學(xué)城，西永上班，又不愿意使用自己的首貸資格，完全可以買這個(gè)公寓的，只是，你別想什么買來以后賺錢升值這些，堅(jiān)持房住不炒，自主為主就行了。

很多粉絲還是沒看懂，我再給大家說說商業(yè)性質(zhì)的公寓，和住宅的區(qū)別吧。

商業(yè)公寓的真相

在中國，公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之別。

其一，公寓一般屬于商業(yè)地塊，土地使用權(quán)只有40年，而住宅的土地使用權(quán)有70年之久。更關(guān)鍵的是，在產(chǎn)權(quán)問題上，住宅已經(jīng)明確到期可自動(dòng)續(xù)期，大概率是免費(fèi)續(xù)期，而公寓卻不會(huì)有這樣的待遇。

其二，公寓的流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如住宅，原因是變現(xiàn)成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個(gè)稅等方面的優(yōu)惠，而公寓則要承擔(dān)全部稅費(fèi)，整體稅費(fèi)成本高達(dá)10%-15%左右，而住宅的稅費(fèi)成本只有2-5%。

其三，公寓更便宜只是一種誤區(qū)。公寓價(jià)格之所以低于住宅，是因?yàn)橥恋爻杀鞠鄬?duì)較低，土地使用年限相對(duì)較短，且沒有學(xué)位配套，水電費(fèi)用按照更高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)處理，且貸款年限遠(yuǎn)低于住宅，實(shí)質(zhì)成本一點(diǎn)都不低。

許多人投資公寓的理由，是公寓的租金回報(bào)率相對(duì)較高。的確如此，一線城市住宅的租金回報(bào)率不足2%，而公寓卻可以達(dá)到5%以上，接近國際平均水平。

但問題在于，5%的年化回報(bào)并不高，貨幣基金的無風(fēng)險(xiǎn)利率也有3%左右。更關(guān)鍵的是，買房要的是房價(jià)上漲的收益，而不是漫長的租金回報(bào)，手里拿著一堆變現(xiàn)能力差、回報(bào)周期長的資產(chǎn)，不是什么好事。

剛剛文章提到的瘋搶的公寓，有兩個(gè)不一樣的地方：

1、第一個(gè)就是提到了通氣，現(xiàn)在很多公寓是可以通氣的，這點(diǎn)就比較適合居家；

2、第二點(diǎn)就是富力在大學(xué)城拿地多少年了？土地的使用年限已經(jīng)過了很久了，這點(diǎn)要特別注意，商業(yè)土地年限到期，很難享受住宅到期的條件。

公寓能不能買

我們也不能完全否定公寓，存在即合理，任何房子都有特定的適合的人群。

畢竟預(yù)算有限，低單價(jià)低總價(jià)的公寓，商住公寓能不能買，到底該怎么買？

購買公寓得分具體情況，不同的購房人群，需求點(diǎn)不一樣，答案也不一樣，那么我們接下來做一個(gè)具體分析。

第一類：手里預(yù)算不夠投資住宅，沒足夠的錢買住宅，或者承擔(dān)不起住宅的高月供的。

第二類：預(yù)算尚且充足，住宅公寓都考慮。

第三類：買公寓的目的是投資。

購買公寓，請(qǐng)希望你一定知道這些：

1、將公寓看做是保值“首付”的工具

目前重慶公寓價(jià)格不低，增值速度放緩，價(jià)格和價(jià)值是否劃真的劃等號(hào)，重點(diǎn)還是看項(xiàng)目和地段，沒有購房資格購的買公寓更多的是一種保值工具！

2、目前購買公寓更多的是用來自住或賺取租金

目前下手重慶的公寓，因?yàn)檎麄€(gè)樓市的理性，公寓上漲趨勢(shì)明顯后勁不足，部分二手公寓價(jià)格已經(jīng)在不斷回落，而買公寓的人，大部分人的心態(tài)一定是想短期持有交易，賺取差價(jià)，這個(gè)時(shí)候想賺取差價(jià)的收益就比較困難，更靠譜的收益是租金收益！

那么如果一定要買公寓，我們建議你：

1、從地段上來看，公寓產(chǎn)品一定要買在CBD高端寫字樓集群和中高端住宅居住區(qū)中，兩者缺一不可！

寫字樓集群的CBD區(qū)域需是產(chǎn)業(yè)鏈化的業(yè)態(tài)(同時(shí)具備上下游的行業(yè)鏈條)，這樣選擇的好處在于，一方面公寓可作為中高端人才具備在重慶買房前的過渡(所以需要近寫字樓，而且因?yàn)閷懽謽羌夯?、產(chǎn)業(yè)鏈條化、上下游企業(yè)同時(shí)具備，人員構(gòu)成就呈復(fù)合形態(tài))，另外近中高端住宅區(qū)的好處在于，中高端住宅業(yè)主的相對(duì)高素質(zhì)形成外溢，整體社區(qū)生活質(zhì)量也就夠高，反向吸引不具備購房資格的高素質(zhì)人才居住、或者中高端生活配套小型公司的入駐，總結(jié)來說，就是面向?qū)懽謽呛兔嫦騻€(gè)人，具備更廣的后期市場(chǎng)，同時(shí)也能帶來更高的回報(bào)率溢價(jià)空間！

2、滿足地段后，選擇配套成熟的區(qū)域，成熟的商業(yè)和交通配套！

3、選擇品牌開發(fā)商具有良好物業(yè)口碑的產(chǎn)品！

公寓產(chǎn)品更多的是面對(duì)白領(lǐng)人士，更注重這方面的細(xì)節(jié)，物業(yè)水平的高低決定了后期產(chǎn)品增值和出租的溢價(jià)空間，而且也提高了整體層次！

4、租金回報(bào)率如何，短期內(nèi)能否達(dá)到5%，長期來看20年內(nèi)能否回本，但承諾包租的公寓需謹(jǐn)慎！

公寓投資來說，目前租金收益是非常大的一塊！而回報(bào)率又是我們不得不面對(duì)的，這就需要考察清楚公寓項(xiàng)目周邊目前的真實(shí)租金如何，這個(gè)可以自己裝作租房人，親自去問一問周邊租金市場(chǎng)！

5、以周邊有規(guī)劃商場(chǎng)為噱頭銷售的公寓，需要謹(jǐn)慎考慮！

因?yàn)檫@種情況的公寓，它的價(jià)值依托于商業(yè)的運(yùn)營，商業(yè)的運(yùn)營是非常專業(yè)的東西，不是每一個(gè)商場(chǎng)都能運(yùn)營出色，像之前金融城或者成都東站商業(yè)圈目前商業(yè)都非常一般！吼了很多年，但是運(yùn)營效果也就那樣了！

除非是已經(jīng)呈現(xiàn)、人氣旺盛的商場(chǎng)旁邊的公寓，不過這種東西不存在，即便存在價(jià)格也已經(jīng)很高，可以總結(jié)來說，如果買公寓時(shí)置業(yè)顧問跟你說這兒未來有多少多少商場(chǎng)，人流量會(huì)如何如何，相當(dāng)于你就是在賭一個(gè)未知的明天！

6、通氣的LOFT公寓＞通氣的平層公寓＞不通氣的LOFT公寓 >不通氣的平層公寓

7、那種專業(yè)人士，請(qǐng)隨意，市場(chǎng)上其實(shí)有專門買公寓做短租，民宿，培訓(xùn)等生意的專業(yè)客戶，這類買沒問題，他們比我還專業(yè)。