這個(gè)公寓被瘋搶后售樓部又被封？

商界地產(chǎn) 九沛傳媒 2021-08-14 19:49:06

摘要： 意外頻出又現逆轉

以下文章來(lái)源于重慶樓市，作者狗哥CQ

今天給大家說(shuō)說(shuō)新房，7.26-8.1那周，重慶新房終于逆轉供應大于成交，結果到了上周，就啪啪打臉了，新房供應量和成交量暴跌。

圖片來(lái)自銘騰數據

成交量的下滑，看起來(lái)很慘，其實(shí)，本質(zhì)是市場(chǎng)真的沒(méi)多少新房賣(mài)了，導致的成交數據下滑，今年下半年重慶樓市會(huì )陷入下面的局面：

1、高價(jià)地的高價(jià)新房大量上市，改善為主，剛需能買(mǎi)的便宜樓盤(pán)幾乎銷(xiāo)聲匿跡；

2、供應量下滑會(huì )成為常態(tài)。

但是大家都是要買(mǎi)房啊，沒(méi)有便宜的樓盤(pán)會(huì )發(fā)生什么事？昨天，重慶樓市就出現驚人一幕，大學(xué)城又再次出現了排隊搶房，而且是搶大家都不看好的公寓，我們的粉絲群也是都在議論這事。

我們一直說(shuō)過(guò)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格，一說(shuō)到公寓，大家都有很多吐槽，但是關(guān)鍵是價(jià)格，就這個(gè)價(jià)格引發(fā)了瘋搶。

真的是人山人海的搶房，關(guān)鍵是還下雨了，大家都在外面排隊。中介的朋友圈里面全是這個(gè)盤(pán)。

這個(gè)消息到底是不是真的，現場(chǎng)真的有這么多人買(mǎi)嗎？只有我去實(shí)地看看了。

意外頻出的樓盤(pán)

到了大學(xué)城現場(chǎng)，給大家證實(shí)，這個(gè)消息是真的，18萬(wàn)買(mǎi)大學(xué)城旁邊的公寓，現場(chǎng)的人也是真多。

從位置上看，中介的宣傳沒(méi)有太大問(wèn)題，目前銷(xiāo)售的公寓距離1號線(xiàn)陳家橋站很近，這也就是商業(yè)性質(zhì)的公寓，如果是住宅這個(gè)價(jià)，我估計都內部秒了，但是商業(yè)公寓就難說(shuō)了，后面我會(huì )給大家分析。

是建面34—39平的單間配套，號稱(chēng)可以“水電氣三通”。

要求只能全款購買(mǎi)！項目公示表的原價(jià)，基本都要40多萬(wàn)一套；不過(guò)這個(gè)也太水了，這個(gè)富力的商業(yè)公寓，一直都是20萬(wàn)左右一套，什么時(shí)候賣(mài)過(guò)40萬(wàn)原價(jià)??？

我在旁邊偷聽(tīng)，目前的價(jià)格政策，是在總價(jià)85折的基礎上贈送了“三年車(chē)位使用權”、“三年物業(yè)費”，并且能夠抵扣房款，再參加“交3萬(wàn)抵6萬(wàn)”的活動(dòng)，算下來(lái)總價(jià)大約在18萬(wàn)起，這跟之前賣(mài)的價(jià)格相差不大。

大家關(guān)心的，什么買(mǎi)房送車(chē)的噱頭，這價(jià)錢(qián)，實(shí)際上就是噱頭。

看到這里，大家就明白了吧，總結一下，就是這次火爆的原因，就是低總價(jià)，18萬(wàn)能在現在火熱的板塊買(mǎi)套房，不過(guò)不是住宅性質(zhì)的，是商業(yè)公寓。

但是我們不能簡(jiǎn)單的說(shuō)什么公寓不能買(mǎi)，因為重慶樓市的理念，買(mǎi)房，要根據自己的實(shí)際需求來(lái)買(mǎi)房，不能簡(jiǎn)單說(shuō)什么房子不能買(mǎi)，什么區域不能買(mǎi)，這就有點(diǎn)扯淡了，你本來(lái)就20萬(wàn)，沒(méi)辦法還月供，在大學(xué)城，西永上班，又不愿意使用自己的首貸資格，完全可以買(mǎi)這個(gè)公寓的，只是，你別想什么買(mǎi)來(lái)以后賺錢(qián)升值這些，堅持房住不炒，自主為主就行了。

很多粉絲還是沒(méi)看懂，我再給大家說(shuō)說(shuō)商業(yè)性質(zhì)的公寓，和住宅的區別吧。

商業(yè)公寓的真相

在中國，公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之別。

其一，公寓一般屬于商業(yè)地塊，土地使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年之久。更關(guān)鍵的是，在產(chǎn)權問(wèn)題上，住宅已經(jīng)明確到期可自動(dòng)續期，大概率是免費續期，而公寓卻不會(huì )有這樣的待遇。

其二，公寓的流動(dòng)性遠遠不如住宅，原因是變現成本過(guò)高。住宅可享受增值稅、契稅和個(gè)稅等方面的優(yōu)惠，而公寓則要承擔全部稅費，整體稅費成本高達10%-15%左右，而住宅的稅費成本只有2-5%。

其三，公寓更便宜只是一種誤區。公寓價(jià)格之所以低于住宅，是因為土地成本相對較低，土地使用年限相對較短，且沒(méi)有學(xué)位配套，水電費用按照更高標準的商業(yè)處理，且貸款年限遠低于住宅，實(shí)質(zhì)成本一點(diǎn)都不低。

許多人投資公寓的理由，是公寓的租金回報率相對較高。的確如此，一線(xiàn)城市住宅的租金回報率不足2%，而公寓卻可以達到5%以上，接近國際平均水平。

但問(wèn)題在于，5%的年化回報并不高，貨幣基金的無(wú)風(fēng)險利率也有3%左右。更關(guān)鍵的是，買(mǎi)房要的是房?jì)r(jià)上漲的收益，而不是漫長(cháng)的租金回報，手里拿著(zhù)一堆變現能力差、回報周期長(cháng)的資產(chǎn)，不是什么好事。

剛剛文章提到的瘋搶的公寓，有兩個(gè)不一樣的地方：

1、第一個(gè)就是提到了通氣，現在很多公寓是可以通氣的，這點(diǎn)就比較適合居家；

2、第二點(diǎn)就是富力在大學(xué)城拿地多少年了？土地的使用年限已經(jīng)過(guò)了很久了，這點(diǎn)要特別注意，商業(yè)土地年限到期，很難享受住宅到期的條件。

公寓能不能買(mǎi)

我們也不能完全否定公寓，存在即合理，任何房子都有特定的適合的人群。

畢竟預算有限，低單價(jià)低總價(jià)的公寓，商住公寓能不能買(mǎi)，到底該怎么買(mǎi)？

購買(mǎi)公寓得分具體情況，不同的購房人群，需求點(diǎn)不一樣，答案也不一樣，那么我們接下來(lái)做一個(gè)具體分析。

第一類(lèi)：手里預算不夠投資住宅，沒(méi)足夠的錢(qián)買(mǎi)住宅，或者承擔不起住宅的高月供的。

第二類(lèi)：預算尚且充足，住宅公寓都考慮。

第三類(lèi)：買(mǎi)公寓的目的是投資。

購買(mǎi)公寓，請希望你一定知道這些：

1、將公寓看做是保值“首付”的工具

目前重慶公寓價(jià)格不低，增值速度放緩，價(jià)格和價(jià)值是否劃真的劃等號，重點(diǎn)還是看項目和地段，沒(méi)有購房資格購的買(mǎi)公寓更多的是一種保值工具！

2、目前購買(mǎi)公寓更多的是用來(lái)自住或賺取租金

目前下手重慶的公寓，因為整個(gè)樓市的理性，公寓上漲趨勢明顯后勁不足，部分二手公寓價(jià)格已經(jīng)在不斷回落，而買(mǎi)公寓的人，大部分人的心態(tài)一定是想短期持有交易，賺取差價(jià)，這個(gè)時(shí)候想賺取差價(jià)的收益就比較困難，更靠譜的收益是租金收益！

那么如果一定要買(mǎi)公寓，我們建議你：

1、從地段上來(lái)看，公寓產(chǎn)品一定要買(mǎi)在CBD高端寫(xiě)字樓集群和中高端住宅居住區中，兩者缺一不可！

寫(xiě)字樓集群的CBD區域需是產(chǎn)業(yè)鏈化的業(yè)態(tài)(同時(shí)具備上下游的行業(yè)鏈條)，這樣選擇的好處在于，一方面公寓可作為中高端人才具備在重慶買(mǎi)房前的過(guò)渡(所以需要近寫(xiě)字樓，而且因為寫(xiě)字樓集群化、產(chǎn)業(yè)鏈條化、上下游企業(yè)同時(shí)具備，人員構成就呈復合形態(tài))，另外近中高端住宅區的好處在于，中高端住宅業(yè)主的相對高素質(zhì)形成外溢，整體社區生活質(zhì)量也就夠高，反向吸引不具備購房資格的高素質(zhì)人才居住、或者中高端生活配套小型公司的入駐，總結來(lái)說(shuō)，就是面向寫(xiě)字樓和面向個(gè)人，具備更廣的后期市場(chǎng)，同時(shí)也能帶來(lái)更高的回報率溢價(jià)空間！

2、滿(mǎn)足地段后，選擇配套成熟的區域，成熟的商業(yè)和交通配套！

3、選擇品牌開(kāi)發(fā)商具有良好物業(yè)口碑的產(chǎn)品！

公寓產(chǎn)品更多的是面對白領(lǐng)人士，更注重這方面的細節，物業(yè)水平的高低決定了后期產(chǎn)品增值和出租的溢價(jià)空間，而且也提高了整體層次！

4、租金回報率如何，短期內能否達到5%，長(cháng)期來(lái)看20年內能否回本，但承諾包租的公寓需謹慎！

公寓投資來(lái)說(shuō)，目前租金收益是非常大的一塊！而回報率又是我們不得不面對的，這就需要考察清楚公寓項目周邊目前的真實(shí)租金如何，這個(gè)可以自己裝作租房人，親自去問(wèn)一問(wèn)周邊租金市場(chǎng)！

5、以周邊有規劃商場(chǎng)為噱頭銷(xiāo)售的公寓，需要謹慎考慮！

因為這種情況的公寓，它的價(jià)值依托于商業(yè)的運營(yíng)，商業(yè)的運營(yíng)是非常專(zhuān)業(yè)的東西，不是每一個(gè)商場(chǎng)都能運營(yíng)出色，像之前金融城或者成都東站商業(yè)圈目前商業(yè)都非常一般！吼了很多年，但是運營(yíng)效果也就那樣了！

除非是已經(jīng)呈現、人氣旺盛的商場(chǎng)旁邊的公寓，不過(guò)這種東西不存在，即便存在價(jià)格也已經(jīng)很高，可以總結來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)公寓時(shí)置業(yè)顧問(wèn)跟你說(shuō)這兒未來(lái)有多少多少商場(chǎng)，人流量會(huì )如何如何，相當于你就是在賭一個(gè)未知的明天！

6、通氣的LOFT公寓＞通氣的平層公寓＞不通氣的LOFT公寓 >不通氣的平層公寓

7、那種專(zhuān)業(yè)人士，請隨意，市場(chǎng)上其實(shí)有專(zhuān)門(mén)買(mǎi)公寓做短租，民宿，培訓等生意的專(zhuān)業(yè)客戶(hù)，這類(lèi)買(mǎi)沒(méi)問(wèn)題，他們比我還專(zhuān)業(yè)。