圖片來源：視覺中國(guó)

在大力發(fā)展租賃住房、倡導(dǎo)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的的具體措施和實(shí)施方面，上海在“十四五”期間將進(jìn)一步加大力度，也將有越來越多的企業(yè)參與到上海租賃住房體系的建設(shè)中。

8月18日，上海市人民政府與萬科在上海簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。上海市委書記李強(qiáng)會(huì)見了萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮一行。上海市委副書記、市長(zhǎng)龔正出席簽約儀式。

根據(jù)協(xié)議，雙方將抓住上海深化建設(shè)“五個(gè)中心”、發(fā)展“五型經(jīng)濟(jì)”和建設(shè)“五個(gè)新城”的契機(jī)，在“未來城市”旗艦項(xiàng)目建設(shè)、“物業(yè)城市”綜合治理創(chuàng)新實(shí)踐、城市有機(jī)更新、住房租賃行業(yè)發(fā)展、建筑科技應(yīng)用等方面深入合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

就在5天之前的8月13日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)劃》”）中，重點(diǎn)提及“十四五”發(fā)展目標(biāo)，將不斷完善主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，特別是保障性租賃房供應(yīng)的針對(duì)性和有效性，進(jìn)一步滿足多層次、功能性、品質(zhì)化的居住需求。

《規(guī)劃》提到，上海要將解決超大城市住房發(fā)展問題作為出發(fā)點(diǎn)，協(xié)調(diào)住房配置的公平性與效率。具體會(huì)表現(xiàn)在住房領(lǐng)域供給側(cè)的改革；對(duì)住房供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)、空間布局和節(jié)奏時(shí)序的優(yōu)化，協(xié)調(diào)中心城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展，以及五個(gè)新城的建設(shè)；在人口老齡化的背景下，順應(yīng)家庭多樣化需求的變化，加強(qiáng)精準(zhǔn)供應(yīng)，提升居住品質(zhì)；還要推進(jìn)住房領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升住房系統(tǒng)治理體系和治理能力。

從上海市相關(guān)部門的推進(jìn)來看，顯現(xiàn)出在《規(guī)劃》出臺(tái)之后，對(duì)租賃住房、城市更新等能增加住房供給業(yè)務(wù)的重視。

加快構(gòu)建住房租賃體系

作為此次《規(guī)劃》重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)保障性租賃房，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快構(gòu)建多層次、廣覆蓋的住房租賃體系，逐步使租、購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

實(shí)施上，則體現(xiàn)在從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。重點(diǎn)任務(wù)是要在“十四五”期間，形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），將占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。

同時(shí)，還將新增供應(yīng)各類住宅用地面積4000公頃，新增供應(yīng)商品住房4000萬平方米、約40萬套；新增供應(yīng)保障性產(chǎn)權(quán)住房約23萬套。

這意味著，在“十四五”時(shí)期，上海將有各類住房供應(yīng)超過百萬套。而具體到租賃住房的供應(yīng)類型，則包括22萬套（間）租賃房、20萬宿舍床位，并繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬套（間）。

在導(dǎo)向方面，提到教育、科研、文化、衛(wèi)生健康等單位和郵政、快遞、環(huán)衛(wèi)、公交等公共服務(wù)行業(yè)企業(yè)職工的居住困難，是公共租賃住房“?；?/span>”的解決重點(diǎn)。支持科研院校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位等，利用自用土地進(jìn)行建設(shè)，為職工提供租期穩(wěn)定、租金合適的租賃住房；鼓勵(lì)用人單位通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，降低租金支付水平。

在供應(yīng)方面，單列租賃用地計(jì)劃，強(qiáng)化中小戶型供應(yīng)導(dǎo)向。在新城區(qū)，布局和建設(shè)一批租賃住房，作為租購(gòu)并舉住房制度。支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用產(chǎn)業(yè)類用地等配套，建設(shè)租賃住房，探索集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房的方式，以此盤活閑置宅基地等住房資源。

同時(shí)，在城市更新的背景下，會(huì)在滿足結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等安全前提下，使得存量房依照規(guī)范，改建為租賃用房，并鼓勵(lì)中心城老舊商務(wù)樓宇改建為租賃住房。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，《規(guī)劃》中對(duì)于房屋租賃給予大量篇幅，說明關(guān)注程度在提高，并且提到很多具體目標(biāo)和實(shí)質(zhì)舉措，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)發(fā)展將得到快速推動(dòng)：“這對(duì)于解決新市民、青年人的居住需求將起到幫助，對(duì)于城市活力、城市發(fā)展起到有效推動(dòng)和幫助。”

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，租賃供給主體、供給方式及租賃產(chǎn)品走向多元化，上海租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步優(yōu)化。一方面，供給主體、供給方式多元化發(fā)展，各類企事業(yè)單位、非改租主體參與到租賃房源的供給中，并且產(chǎn)業(yè)用地、集體土地等各類土地資源投入到租賃住房的建設(shè)中，未來租賃房源尤其是保障性租賃房源規(guī)模將擴(kuò)大。

另一方面，租賃產(chǎn)品將覆蓋不同層次租客，住房租賃產(chǎn)品涵蓋廉租房、公租房、保障性租賃住房以及市場(chǎng)化租賃住房，未來圍繞不同層次租客群體的租賃需求，租賃市場(chǎng)將形成不同的租賃產(chǎn)品，同時(shí)中小戶型的產(chǎn)品將會(huì)增加，租客租住的職住關(guān)系趨于平衡，租賃居住配套趨于完善，各類型租客的租住環(huán)境將得到有效改善。

另外，規(guī)劃中還提到，上海將會(huì)深化城市更新，改善既有住房居住條件。將加快推進(jìn)舊區(qū)改造，到2022年底前，全面完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造；本規(guī)劃期內(nèi)，力爭(zhēng)提前完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造。

具體表現(xiàn)在，“十四五”時(shí)期，實(shí)施約5000萬平方米舊住房更新改造，全面啟動(dòng)符合實(shí)施條件的舊住房成套改造；新增既有多層住宅加裝電梯1萬臺(tái)以上；建設(shè)“美麗家園”示范小區(qū)100個(gè)；住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金余額占首期歸集額的比例不小于30%。

租賃典型案例受市場(chǎng)認(rèn)可

事實(shí)上，上海在住房租賃市場(chǎng)上的探索與發(fā)展，一直居于全國(guó)領(lǐng)先位置，目前已落地一些方式也具有借鑒意義。

根據(jù)克而瑞租售事業(yè)部數(shù)據(jù)，自2017年-2021年7月，4年時(shí)間里，全國(guó)重點(diǎn)8座城市租賃用地成交累計(jì)達(dá)到329幅，總建面積約為1685.1萬平方米。

其中，上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3位，共計(jì)248塊，占比75.38%。而上海則以超過120塊、800萬平方米的成交量和成交面積位居首位。這意味著，在土地供應(yīng)端，上海已經(jīng)為租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

不僅土地出讓量大，上海的租賃用地項(xiàng)目也已經(jīng)先行入市。數(shù)據(jù)顯示，上海目前已有2家純租賃用地項(xiàng)目入市，還有近13個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，另外，多個(gè)自持租賃項(xiàng)目也已投入運(yùn)營(yíng)。

位于上海松江工業(yè)區(qū)、并在今年5月開業(yè)的華潤(rùn)置地有巢國(guó)際公寓，以及今年初開業(yè)的龍湖冠寓上海新江灣城店，就是這兩種不同用地類型，用于租賃住房的典型案例。

龍湖冠寓江灣城項(xiàng)目，是2016年7月融信在以31.55億元拿下該地塊后，由龍湖冠寓參與到地塊15%的自持部分的整體租賃后對(duì)外經(jīng)營(yíng)，是目前少有的將地產(chǎn)自持部分做規(guī)模化租賃的項(xiàng)目。

項(xiàng)目共有96間房，均為33平方米的單間，有一室戶、一室一廳不同戶型。除了基本的獨(dú)立廚房、衛(wèi)浴、無線網(wǎng)絡(luò)等配套外，這間冠寓還提供健身房、休息區(qū)、舞蹈室、會(huì)客廳、視頻會(huì)議等服務(wù)。

值得注意的是，雖然開業(yè)只有半年多的時(shí)間，該項(xiàng)目已經(jīng)全部滿租。由于項(xiàng)目本身位于的新江灣城，是發(fā)展多年的成熟居住社區(qū)，周邊有2條地鐵線路，因此交通便利。而新江灣城由于聚集了眾多大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，因此冠寓在一定程上，滿足了一批收入較高、對(duì)于生活品質(zhì)有一定要求的年輕人居住需求。

據(jù)龍湖相關(guān)人士透露，項(xiàng)目與嗶哩嗶哩、耐克、灣谷園區(qū)、復(fù)旦大學(xué)等有租賃合作，知名企業(yè)住宿占比已超過50%：“由于有很多名企員工的入住，所以某種程度上來說可以算是人才公寓。”

從用戶、租戶在第三方平臺(tái)對(duì)冠寓的評(píng)價(jià)來看，嶄新的裝修配套和年輕的風(fēng)格、較好的位置，包括運(yùn)動(dòng)、娛樂等公共空間在內(nèi)的配套，以及更加安全的安保服務(wù)體系，是租賃用戶認(rèn)同的重點(diǎn)。

而另一個(gè)案例典型，則是華潤(rùn)置地有巢國(guó)際公寓社區(qū)上海泗涇店和上海東部經(jīng)開區(qū)店。由于兩個(gè)項(xiàng)目所在地塊均為純租賃用地，因此這兩個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)也頗具代表性。

華潤(rùn)置地方面告訴界面新聞，純租賃用地做長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)明顯，一方面土地權(quán)屬清晰，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，另一方面租賃地塊為凈地，因此針對(duì)租賃客群有定制化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品精確。最重要的是，租賃地塊相較于同區(qū)位的宅地、商辦用地，有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)成本降低，一定程度上緩解了租賃行業(yè)投入與利潤(rùn)間的矛盾。

據(jù)了解，可以提供1200多間房的上海泗涇店，和提供1300多間房的東部經(jīng)開區(qū)店，在今年3月和4月開業(yè)以來，目前出租率分別是100%和80%。從效果上看一家得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

華潤(rùn)置地相關(guān)人士認(rèn)為，相較于分散式公寓和單體公寓，大型租賃社區(qū)體量更大，集中管理更規(guī)范，有更多共享空間容納更多業(yè)態(tài)，還具備一定社交屬性，集中供應(yīng)保障性租賃住房，對(duì)新市民、青年人群體的租住需求滿足和生活幸福感方面，有明顯優(yōu)勢(shì)。

目前，華潤(rùn)置地有巢在全國(guó)持有4.5萬間公寓，公寓管理規(guī)模位列央企第一。

可以看出，在上海租賃住房的發(fā)展上，有著充分開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)參與其中，正起到重要推動(dòng)作用作用。

黃卉認(rèn)為，就開發(fā)企業(yè)而言，一方面可以發(fā)揮其成熟的房屋建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，通過合作、投資等多種方式積極參與到上海租賃住房的新建、改建項(xiàng)目中。

另一方面，參與企業(yè)還可以根據(jù)自身?xiàng)l件，培育和發(fā)展自身租賃產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)能力，打造住房租賃運(yùn)營(yíng)品牌，以獲得在住房租賃領(lǐng)域的長(zhǎng)期發(fā)展。