圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

截至9月23日下午2時(shí)，距離廣州第二批集中供地開(kāi)拍不足3日，廣州公共資源交易中心的競(jìng)價(jià)平臺(tái)顯示，48宗地地塊中只有3塊地有開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)。“按以往的經(jīng)驗(yàn)，這幾天（房企報(bào)名數(shù)量）應(yīng)該要陸續(xù)增加了才對(duì)。”

而在4月底廣州市首次集中供地帷幕拉開(kāi)之時(shí)，甚至出現(xiàn)了32家房企競(jìng)一地塊，多達(dá)300組企業(yè)報(bào)名的盛況。

“大家的日子都不好過(guò)，我們公司今年內(nèi)都沒(méi)有拿地的計(jì)劃了，投拓部門(mén)的人員也裁掉了一半，先過(guò)好這個(gè)‘冬天’再說(shuō)。”廣州第二批集中供地推出了48宗地塊，起拍總價(jià)約1124億元，計(jì)劃在9月26日、27日進(jìn)行競(jìng)拍。廣州業(yè)內(nèi)對(duì)這批土地的出讓前景持保守看法。9月23日，廣州某上市公司高管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，預(yù)計(jì)廣州市第二批集中供地的熱度將大幅下降，流拍的土地宗數(shù)也將遠(yuǎn)超首次集中供地。

這一預(yù)判在重慶已成為事實(shí)。9月23日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱(chēng)，重慶二次集中土拍九宗地塊終止出讓。而在幾個(gè)月前的22城首批集中供地中，土拍溢價(jià)率上漲較為明顯的城市即為重慶，46宗土地平均溢價(jià)率約為43.78%。

值得關(guān)注的是，在已完成第二輪土地集中拍賣(mài)的二線(xiàn)城市中，濟(jì)南和青島的本土房企拿地金額占比高達(dá)88.6%和70.3%，在濟(jì)南，除少數(shù)地塊被綠地、中梁、旭輝收入囊中，成交的43宗土地絕大多數(shù)被本土房企，尤其是地方國(guó)資委控股的企業(yè)競(jìng)得。

數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州公共資源交易中心的競(jìng)價(jià)平臺(tái)

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房企拿地更為謹(jǐn)慎

“現(xiàn)在不僅拿地預(yù)算沒(méi)那么多了，市場(chǎng)也轉(zhuǎn)冷了，土拍要求還提高了，再加上行業(yè)負(fù)面新聞的發(fā)酵，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎也在情理之中。”

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，第一波供地比較火，因?yàn)槟瓿醮蠹叶歼€有彈藥。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多挑戰(zhàn)，但是廣州商品房市場(chǎng)一年有3000多億元的蛋糕體量，這在全國(guó)市場(chǎng)都是有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力的，二次供地也為房企預(yù)留了一定的盈利空間，如果競(jìng)爭(zhēng)少了，對(duì)于實(shí)力房企而言，就是布局廣州的絕好機(jī)會(huì)。

9月以來(lái)，重慶、杭州、廈門(mén)、福州、蘇州、青島、天津等重點(diǎn)城市已經(jīng)完成第二輪集中供地拍賣(mài)。

從已完成二輪集中供地的城市土地成交結(jié)果來(lái)看，多數(shù)房企已選擇理性參與，土地溢價(jià)率較首輪明顯下降，底價(jià)成交、流拍終止出讓頻現(xiàn)已成為二輪集中土拍的“大勢(shì)”。其中濟(jì)南、天津等城市，溢價(jià)率降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上；長(zhǎng)春、無(wú)錫、福州、青島、濟(jì)南、天津和沈陽(yáng)在第二輪土地集中供應(yīng)中流拍率大幅提高，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南和天津等城市的第二輪土地出讓流拍率甚至超過(guò)了30%。許多城市的第二輪集中供地，在報(bào)名環(huán)節(jié)就已顯現(xiàn)出陣陣寒意。

值得關(guān)注的是，本輪土地市場(chǎng)的徹底轉(zhuǎn)冷，與第二批集中供地規(guī)則改變相關(guān)，隨著土地拍賣(mài)規(guī)則的重新設(shè)置，不少房企主動(dòng)選擇冷靜對(duì)待，甚至“知難而退”。

以在第一輪集中供地土地拍賣(mài)大熱的杭州為例，在第二批供地中，杭州首次試水“競(jìng)品質(zhì)”，其規(guī)則是房企首先需提供建設(shè)方案，方案通過(guò)后開(kāi)始競(jìng)地價(jià)，競(jìng)得后所建造的樓盤(pán)需通過(guò)驗(yàn)收后才能進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。同時(shí)，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%，在地塊達(dá)到上限價(jià)格之后，轉(zhuǎn)為線(xiàn)下?lián)u號(hào)確定競(jìng)得人。

從9月15日?qǐng)?bào)名截止時(shí)的情況來(lái)看，杭州的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，僅富陽(yáng)富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請(qǐng)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定門(mén)檻，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，相當(dāng)于提前“流拍”。

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3個(gè)二線(xiàn)城市本土房企拿地金額占比超五成

“從第二次土地結(jié)果來(lái)看，國(guó)企、央企是絕對(duì)的參拍主力軍，最終的成交情況是國(guó)（央）企和民企各占一半。國(guó)（央）企分別是：招商、華潤(rùn)、城建、皖投，民企有置地、龍湖、祥源、和昌，不難看出第二次土拍的拿地企業(yè)在合肥市場(chǎng)都有較強(qiáng)實(shí)力。”

中指研究院合肥公司總經(jīng)理齊慶治介紹，以合肥二批集中土拍為例，相比6月合肥第一次集中供地超60家企業(yè)參拍的盛況，第二次集中供地僅有十余家企業(yè)參拍。

“本次土拍參拍房企數(shù)量明顯下降，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)出價(jià)冷靜。”齊慶治表示，第二次集中供地在土拍中新增“競(jìng)品質(zhì)”和“競(jìng)裝配率”規(guī)則，且有限制新房毛坯均價(jià)，配建要求多等政策，結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境來(lái)看，對(duì)房企實(shí)力提出了較高要求。

“本輪地塊成交溢價(jià)率低，在8宗土地中，有6宗土地溢價(jià)率在3%以?xún)?nèi)，2宗在10%以上。”齊慶治同時(shí)指出，開(kāi)發(fā)成本的降低也將保證企業(yè)的利潤(rùn)空間，從而保障商品住宅品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都將“從中獲利”。

這一情況也與相關(guān)機(jī)構(gòu)的房企新增投資數(shù)據(jù)相吻合。億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)顯示，9月以來(lái)，房企新增投資金額排在前五的企業(yè)分別為中國(guó)地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、華僑城和龍湖集團(tuán)，除龍湖集團(tuán)外，其他均為國(guó)企或央企。

與第一輪土拍中規(guī)模房企多點(diǎn)布局不同，第二輪集中拍地城市中，本土房企拿地明顯增多，且土地溢價(jià)率越低，本土房企拿地占比越高。在二線(xiàn)城市中，青島和濟(jì)南表現(xiàn)明顯。

風(fēng)財(cái)訊智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，青島第二輪土拍中，本土房企拿地金額占比達(dá)70.3%，除此之外，金茂、華潤(rùn)、萬(wàn)科等多家規(guī)模性房企也均有落子。濟(jì)南第二輪土拍中，本土房企拿地金額占比達(dá)88.6%。在成交的43宗土地中，僅綠地、中梁、旭輝這三家規(guī)模房企有土地入賬，其余地塊多被本土房企尤其是地方國(guó)資委控股的企業(yè)競(jìng)得。另外一個(gè)二線(xiàn)城市無(wú)錫，在第二輪土拍中，本土房企拿地金額占比也達(dá)到了56.6%。

公開(kāi)信息顯示，9月16日，在蘇州第二批次集中供地的6宗地塊中，就有4幅地塊被國(guó)企央企拿下，如中鐵建以底價(jià)摘得“蘇地2021-WG-42號(hào)”地塊；蘇州當(dāng)?shù)貒?guó)企相城城投聯(lián)合當(dāng)代置業(yè)以底價(jià)拍下“蘇地2021-WG-44號(hào)”地塊；中建一局旗下中建智地一輪加價(jià)后拍下“蘇地2021-WG-48號(hào)”地塊；蘇高新集團(tuán)亦以底價(jià)拍下“蘇地2021-WG-41號(hào)”地塊。

蘇高新集團(tuán)官網(wǎng)顯示，公司系蘇州高新區(qū)管委會(huì)直屬的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，在9月16日拿下蘇州相城區(qū)地塊前，也在此前的9月9日競(jìng)得常州1宗商住用地，溢價(jià)率2.12%。

此外，在嘉興市8月30日第二批集中供地出讓中，在當(dāng)天出讓的7宗涉宅地塊中，全部被國(guó)企央企摘得或聯(lián)合民企摘得。

“新的土地供應(yīng)規(guī)則調(diào)整，對(duì)中型房企來(lái)說(shuō)可能會(huì)獲得更多機(jī)會(huì)。行業(yè)集中度繼續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)也會(huì)發(fā)展變化。”樸石集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)姚偉示在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，第二批集中供地規(guī)則調(diào)整后，會(huì)對(duì)大型房企的拿地投入作出一定限制。“原本超大型的地方開(kāi)發(fā)公司可能會(huì)用超過(guò)40%的銷(xiāo)售額去拿地，受到國(guó)家新的政策導(dǎo)向影響，未來(lái)行業(yè)集中度繼續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)可能會(huì)發(fā)生一定變化。中型地方開(kāi)發(fā)公司未來(lái)在拿地上的優(yōu)勢(shì)反而會(huì)凸顯，因?yàn)橹翱赡苓@類(lèi)企業(yè)沒(méi)有做太多高周轉(zhuǎn)的安排，反而獲得了更多的機(jī)會(huì)。”