“銀十”爽約、“銀十”變“鐵十”……日前，國家統計局發(fā)布最新70城房?jì)r(jià)數據，機構對10月樓市的判斷再次得到印證。中新經(jīng)緯整理發(fā)現，10月無(wú)論新房還是二手房?jì)r(jià)格整體延續下行趨勢，漲價(jià)城市數量深度“跳水”。在“金九”“銀十”相繼失約后，年內最后兩個(gè)月房?jì)r(jià)咋走？來(lái)看看專(zhuān)家怎么說(shuō)。

“13+4”漲價(jià)城市量深度“跳水”

國家統計局數據顯示，70城新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市“五連減”，10月降至13城，下跌城市則達到52個(gè)；二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市“七連減”，10月僅4城上漲，下跌城市猛增至64個(gè)。

分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)調整幅度與上月相同，二、三線(xiàn)城市降幅均呈擴大態(tài)勢。

易居研究院智庫中心統計數據顯示，70城新房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng )2015年3月(12城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng )2015年2月(66城)以來(lái)新高；二手房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng )2014年10月(2城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng )2014年10月(64城)以來(lái)新高。

“根據簡(jiǎn)單算術(shù)平均計算，10月全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比漲幅為-0.3%。9月首次出現環(huán)比下跌，10月跌幅有所擴大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始入冬，房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾從“過(guò)熱”開(kāi)始轉為“過(guò)冷”。

諸葛找房數據研究中心分析稱(chēng)，10月新房、二手房?jì)r(jià)格下跌城市數量再度增加，一方面，由于市場(chǎng)調控趨嚴，“三道紅線(xiàn)”加劇房企融資端壓力，資金流動(dòng)力成為房企急需解決的問(wèn)題，為實(shí)現加速回款，同時(shí)進(jìn)入年關(guān)，房企為沖業(yè)績(jì)目標，降價(jià)出售現象有所增加；另一方面，樓市調控頻頻發(fā)力，從加強限購限售到發(fā)布二手房指導價(jià)、打擊高價(jià)學(xué)區房炒作行為等均在一定程度上消退樓市虛熱，價(jià)格呈現一定的回落趨勢。

而對于70城近九成二手房降價(jià)，嚴躍進(jìn)指出，這一波二手房降溫，是全國范圍性質(zhì)的。當前各類(lèi)城市二手房都面臨壓力，類(lèi)似壓力也會(huì )傳導到一手房市場(chǎng)上。部分房東房屋置換會(huì )有壓力，進(jìn)而也會(huì )影響一些改善型新房項目的去化。

58安居客房產(chǎn)研究院監測的65城數據顯示，二手房在架量連續6個(gè)月下滑，下滑幅度在近四個(gè)月屢創(chuàng )新高，10月達到9.5%。10月在架量絕對值為近九個(gè)月最低，同比下滑達到34%。

拐點(diǎn)來(lái)了？

展望后市，58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜指出，在高壓政策下，全國房?jì)r(jià)已出現拐點(diǎn)。10月，各地樓市調控措施發(fā)布的密集度明顯降低，中央政策更趨向于建立長(cháng)效機制。臨近年末，全國二手房市場(chǎng)熱度仍會(huì )下滑一段時(shí)間。

據中原地產(chǎn)統計，截止11月10日，全國2021年房地產(chǎn)調控次數達540次。此前，中原地產(chǎn)統計數據顯示，9月單月調控為62次，前九個(gè)月調控482次，月均超53次。也就是說(shuō)，10月以來(lái)，全國房地產(chǎn)調控58次，低于9月單月，月均不足45次。

中指研究院分析稱(chēng)，當前多地出臺房地產(chǎn)扶持政策，涉及公積金貸款放寬、城市出臺補貼政策、規范房?jì)r(jià)波動(dòng)、預售機制調整等多項內容，均體現了在中央指導下，地方政府積極出臺調控政策維護樓市穩定，避免樓市“大起大落”，提振購房者對市場(chǎng)的信心，緩解房企資金壓力，以穩定市場(chǎng)預期，保障市場(chǎng)平穩運行。

中指研究院預計，各地穩定市場(chǎng)的扶持型調控政策將有更多城市跟進(jìn)。部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力較大、去庫存壓力和房企經(jīng)營(yíng)壓力較大的城市，將基于“兩個(gè)維護”要求，適度、合理地調整政策，加強對于首套住房的信貸支持，發(fā)放購房補貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等，穩定購房者預期，維護住房消費者的合法權益，防止“誤傷”剛需群體，同時(shí)亦為房企提供合理信貸支持。

“但需要注意的是，全國整體調控仍保持嚴緊態(tài)勢，中央始終堅持‘房住不炒’和‘三穩’目標，銀行端‘兩道紅線(xiàn)’監管下，調控政策存在邊際放松的預期，但大幅度放松可能性很小。”中指研究院同時(shí)強調。

諸葛找房數據研究中心分析稱(chēng)，樓市降溫對市場(chǎng)信心造成一定的打擊，但近期央行多次召開(kāi)會(huì )議，強調要維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益，以及對信貸層面釋放一定的積極信號，或將對穩定市場(chǎng)預期、緩解市場(chǎng)低迷情緒起到重要作用。

“若從過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期看，一般會(huì )下跌8個(gè)月。所以近期要注意‘御寒’的操作。當然隨著(zhù)信貸政策的放松以及其他配套政策的推進(jìn)，對于市場(chǎng)下行不需要過(guò)多的恐慌。”嚴躍進(jìn)表示，后續政策效應逐漸顯現，市場(chǎng)下行速度也會(huì )放緩。尤其是11月預計部分城市銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì )有底部反彈可能，客觀(guān)上也會(huì )使得房?jì)r(jià)指數下跌空間減少。

“因為按揭貸款積壓已經(jīng)多月，預計年內房?jì)r(jià)依然下調為主，但隨著(zhù)影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在2022年一季度有望逐漸企穩。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會(huì )對當前繼續下跌的趨勢形成扭轉。特別是在需求端不會(huì )松綁限售、限貸的情況下，未來(lái)需求復蘇態(tài)勢不能太樂(lè )觀(guān)，房?jì)r(jià)仍會(huì )慣性下跌。

西南證券研報分析稱(chēng)，政策有望在經(jīng)營(yíng)性現金流、投資性現金流和籌資性現金流等三面提供寬松措施，但需要注意的是，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)并未被按下加速鍵，更多是行業(yè)維穩政策。