今后十幾年新房的銷(xiāo)售交易量會(huì )有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是，從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開(kāi)始往下，趨勢性的總量縮減。

我們回顧一下中國房地產(chǎn)這20年的總量是怎么增長(cháng)的。

在1998—1999年的時(shí)候，中國房地產(chǎn)一年新建房的交易銷(xiāo)售量剛剛達到1億平方米。隨后從1998—2008年，這10年里漲了6倍；2007年的銷(xiāo)售量本來(lái)已經(jīng)到了將近7億平方米，但2008年全球金融危機爆發(fā)，中國房產(chǎn)交易量也下降到6億平方米。2012年前后，房地產(chǎn)交易量翻了一番，從6億平方米增長(cháng)到12億平方米。2012—2018年，又增加了5億平方米，達到17億平方米。

那么，今后的十幾年會(huì )怎么走？是一直保持17億平米，還是繼續每5年、10年還要翻一番變成30億平方米、34億平方米？

房地產(chǎn)規模下降

今后十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì )總量增長(cháng)翻番，相反還會(huì )每年小比例地有所萎縮，或者零增長(cháng)、或者負增長(cháng)。

十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷(xiāo)售交易量可能下降到10億平方米以?xún)?，大體上減少40%的總量。

過(guò)去20年，中國房地產(chǎn)交易總量之所以能翻四番，有四個(gè)原因：

一是城市化。過(guò)去20年里，中國城市常住人口城市化率上升了近26個(gè)百分點(diǎn)，城市化過(guò)程中，城市人口擴張，不僅是農民工進(jìn)城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規模的擴大帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)。

二是舊城拆遷改造。在城市擴大的同時(shí)，為了交通道路建設、商務(wù)集聚區的建設，而拆除一些工廠(chǎng)區、住宅區，各種因規劃功能布局調整進(jìn)行城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設銷(xiāo)售交易量。

三是住房質(zhì)量。中國人造房子，80年代后，農村是磚瓦房，城市開(kāi)始建造鋼筋混凝土住房。磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結構差，使用了30年左右基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。1990年中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅有十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到40平方米。原來(lái)人均住房面積偏小，也會(huì )產(chǎn)生改善性的購房需求。

關(guān)于房?jì)r(jià)的判斷

今后十幾年，房?jì)r(jià)或趨于穩定，既不會(huì )大漲，也不會(huì )大跌，房?jì)r(jià)的平均增長(cháng)率將低于GDP的增長(cháng)率。

全國城市新開(kāi)發(fā)房屋的平均交易價(jià)格在1998年是每平方米2 000元，2018年全國平均價(jià)格上漲到了8 800元。如果當地和當地比，那么不管是東部，還是西部，都翻了兩番以上。比如，成都2000年主城房?jì)r(jià)均價(jià)1 000多元，到了2017年上漲到10 000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點(diǎn)的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)基本上翻了三番，漲了8倍，有的地方甚至漲了10倍以上。

一些一線(xiàn)城市，家庭收入30年、40年不吃不喝買(mǎi)不了一套房，房?jì)r(jià)收入比是很高的，與世界比較來(lái)說(shuō)也是最高的。

過(guò)去十幾年，中國的房?jì)r(jià)跟房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。

產(chǎn)生這個(gè)狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有3條：

第一個(gè)原因，就是供求關(guān)系。過(guò)去20年，中國房地產(chǎn)是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個(gè)過(guò)程是短缺經(jīng)濟下的補短板的過(guò)程，強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過(guò)程中還供不應求，就造成房?jì)r(jià)不斷往上漲。

第二個(gè)原因，房?jì)r(jià)上升當然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年、2005年開(kāi)始，差不多有十幾年都保持了兩位數的增長(cháng)，一年普遍有百分之十幾的增長(cháng)率，有若干年份甚至達到了百分之二十幾的增長(cháng)。

M2去哪里了？

中國的M2在2019年6月份到了190多萬(wàn)億元，去年是180多萬(wàn)億元。而在2004年的時(shí)候，M2才20多萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，十幾年，M2漲了8倍！

這當然會(huì )影響社會(huì )經(jīng)濟。被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長(cháng)的一個(gè)吸收器，使得整個(gè)社會(huì )商品的物價(jià)指數增長(cháng)平穩，但也自然導致房?jì)r(jià)出現了每3年、每5年翻一番的現象。

所以這些年房?jì)r(jià)上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個(gè)原因，一個(gè)國家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì )受外部影響、受匯率影響、受?chē)H購買(mǎi)力影響，當然也會(huì )受?chē)H經(jīng)濟危機的沖擊。中國經(jīng)濟增長(cháng)的過(guò)程，會(huì )吸引外資投資或購買(mǎi)中國的房地產(chǎn)。

在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們盡管已經(jīng)進(jìn)入到局部還會(huì )有供不應求的時(shí)代，但總體來(lái)看，供不應求的時(shí)代結束了，且已經(jīng)進(jìn)入到總量過(guò)剩的階段。所以，供不應求造成房?jì)r(jià)上升、推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的動(dòng)力下降了。

土地供應模式

我們過(guò)去供應土地，東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市實(shí)際上的擴張需求又很低。我們有一種對城市規模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉。

在這個(gè)意義上，支持小城鎮發(fā)展、中等城市發(fā)展，一到500萬(wàn)人口以上就開(kāi)始限制，一到1 000萬(wàn)人口以上就封頂了。

在這個(gè)意義上講，土地供應的政策就出現了越是大城市、人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊，當然地價(jià)就越高。

土地如果供不應求，地價(jià)就上升，一般樓面價(jià)是這個(gè)地方商品房?jì)r(jià)格的三分之一，如果樓面地價(jià)1萬(wàn)元/平方米，那么，這個(gè)房子造好后的一般價(jià)格必定是三四萬(wàn)元一平方。所以要降低房?jì)r(jià)、控制房?jì)r(jià)，很重要的措施是要控制地價(jià)、降低地價(jià)，就要在高房?jì)r(jià)的地區增加城市土地的供應。

今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉型的發(fā)展要求，在城市土地價(jià)位上會(huì )根據“產(chǎn)業(yè)跟著(zhù)規劃走、人口跟著(zhù)產(chǎn)業(yè)走、土地跟著(zhù)人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來(lái)供應土地。

這樣走的過(guò)程，我們可以用一個(gè)形容詞叫作“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預支一些，人口到了1 000萬(wàn)給多少，人口到了2 000萬(wàn)給多少，就是“爬行盯住”的過(guò)程。但不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調控，這樣就不會(huì )出現西部一些小地方只有兩三百萬(wàn)人，但是給了五六百平方公里的城市空間。

我們知道，一個(gè)人平均一百平方米，一百萬(wàn)人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費土地資源。在這個(gè)意義上，中西部中等小城市土地要給，也應該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結果。

反過(guò)來(lái)，對于熱點(diǎn)地區，土地當然要正向地給予積極的鼓勵。有的城市現在都接近2 000萬(wàn)人了，城市建成區面積才1 000多平方公里，所以地價(jià)就會(huì )特別高。

今后十幾年，中國城市會(huì )實(shí)現按規劃、按人口、按產(chǎn)業(yè)需要精準地供應土地，從而避免城市因土地短缺造成畸高的地價(jià)、因土地短缺而造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展束縛。

全世界的城市化過(guò)程都是農業(yè)耕地增加的過(guò)程，而中國這40年農村的耕地是不斷地減少，許多中國經(jīng)濟專(zhuān)家或者行政管理人員都會(huì )認為，城市化過(guò)程不可阻擋地會(huì )讓耕地減少，所以城市化必須要節約用地——這也是中國房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中土地地價(jià)不斷漲高的一個(gè)原因。

為什么世界各國兩百年城市化過(guò)程沒(méi)有出現農村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農村，一般除了耕地以外，都會(huì )占用建設性用地，農村每人一般會(huì )占用250～300平方米。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節約，所以城市的人口人均建設性用地、城市化用地是100平方米，不管是歐洲、美國、中國，都一樣。

在這樣的情況下，如果有1億人進(jìn)城，農村里面的建設性用地理論上可以減少250億～300億平方米，而城市里面需要擴大100億平方米。在這樣的過(guò)程中，一進(jìn)一出扣抵后就會(huì )多出1萬(wàn)多平方公里的耕地。

從這個(gè)角度看，城市化過(guò)程當然是一個(gè)農村的耕地、整個(gè)國家的耕地增加的過(guò)程。

為什么中國這40年沒(méi)出現這個(gè)狀態(tài)呢？因為我們的農民是兩頭占地的，進(jìn)城總要在工廠(chǎng)里工作，最終總要占地。人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農民工在城里，當然就增加了3萬(wàn)平方公里的城市化用地。

但是農民進(jìn)了城以后，在農村當地占用的建設性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現了中國城市化進(jìn)程耕地只減不增的特殊現象。

中國的耕地大體上占世界可耕地的9%，我們的人口數量占世界的20%，人均耕地面積是全球人均耕地面積的40%，但我們的土地供應是不夠的。所以城市化發(fā)展中，耕地不能再減少，這是一個(gè)底線(xiàn)要守住。

這里面很重要的就是城市和農村的建設性用地資源調度占補平衡，如果城市征了1億畝，農村的建設用地減少占用1億畝，形成城鄉之間建設用地增減掛鉤、占補平衡，建設用地總量不變，總的耕地總量不變。

以上幾個(gè)方面的趨勢有土地供給、有企業(yè)供給、有成本價(jià)格的供給、有資本貨幣的供給?？傮w來(lái)說(shuō)，供給側的這些變化會(huì )影響社會(huì )方方面面、影響整個(gè)房地產(chǎn)其他各個(gè)枝枝節節的變化，因為它是根基型的、主干型的，它的變化會(huì )形成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面的變化。