一切都在變化。

萬(wàn)科郁亮說(shuō)：中國房地產(chǎn)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。一石激起千層浪。很多房地產(chǎn)企業(yè)在郁亮言論下，更加名正言順降低投放，節衣縮食。

那么，房地產(chǎn)沒(méi)有機會(huì )了嗎？

重慶樓市的未來(lái)在哪里？

最近，我看一些地產(chǎn)圈子的一些大佬對2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行展望，總體來(lái)看，狂熱的情緒被悲觀(guān)所取代，現在要在市場(chǎng)上找到一個(gè)對地產(chǎn)看好的人真不容易，而即使在兩年前，市場(chǎng)仍然是多頭的天下，冷暖轉換一轉瞬，所有行業(yè)都是如此。所謂行業(yè)冷暖，不過(guò)是人性弱點(diǎn)的折射而已。

房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到黑鐵時(shí)代，這是萬(wàn)科最新的觀(guān)點(diǎn)。無(wú)需知道黑鐵究竟指什么，一看這個(gè)名稱(chēng)，自然代表對房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀(guān)。過(guò)去一些人認為，房地產(chǎn)會(huì )進(jìn)入到白銀時(shí)代，現在則是黑鐵。其實(shí)，不管是白銀，還是黑鐵，其思維邏輯仍然是過(guò)去的邏輯。在我看來(lái)，按照過(guò)去的邏輯預判未來(lái)的市場(chǎng)，只會(huì )得到錯誤的結論。按照馬車(chē)時(shí)代的邏輯預測汽車(chē)時(shí)代，結論會(huì )錯得離譜。

房地產(chǎn)不是進(jìn)入什么黑鐵時(shí)代，而是在醞釀一場(chǎng)顛覆性的變局。

記得2017年年底，我提出房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“金融新周期”，告別高杠桿模式時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)嗤之以鼻，依然我行我素;2018年，當我提出房地產(chǎn)20年的大周期已經(jīng)結束，市場(chǎng)將會(huì )變天時(shí)，大多數房企沒(méi)有意識到這可能是生死攸關(guān)的命題。

然而，短短的兩三年時(shí)間，我的這兩個(gè)判斷都成了現實(shí)。我經(jīng)常假設，如果當年，一些房地產(chǎn)巨頭聽(tīng)了我的“金融新周期”的判斷，主動(dòng)收縮杠桿，今天他們是否會(huì )陷入目前的困境，如果早幾年，他們意識到房地產(chǎn)的基本邏輯變了，今天是不是有一些已經(jīng)完成了轉型?然而，歷史從來(lái)沒(méi)有假設。

最關(guān)鍵的是，面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的變體和房?jì)r(jià)邏輯的變化，如何對下一個(gè)周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出精準的判斷并采取積極的戰略應對，這才是每一個(gè)利益相關(guān)方最應該做的事。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變天，主要體現在三個(gè)變化：

一是市場(chǎng)的基本面確定變了。

在房地產(chǎn)的第一個(gè)周期，市場(chǎng)的基本面是供求失衡，市場(chǎng)面對的最大問(wèn)題是房子不夠，解決商業(yè)及居民基本的居住需求是上半場(chǎng)的主要任務(wù)?？梢哉f(shuō)，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國用了20年左右的時(shí)間，基本實(shí)現了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是一個(gè)非常了不起的成就。在基本居住需求及商業(yè)地產(chǎn)基本滿(mǎn)足的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從過(guò)去的房子短缺，進(jìn)入到資源配錯導致的不均衡不充分的問(wèn)題。

二是房地產(chǎn)的基本定位的變化。

隨著(zhù)“房住不炒”的長(cháng)期化，“去投資”功能的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格規律肯定和過(guò)去不一樣，房地產(chǎn)政策從經(jīng)濟政策為主回歸到民生和社會(huì )政策為主。這意味著(zhù)，中國將真正構建起以民生和居住為要義的房地產(chǎn)社會(huì )政策體系。房地產(chǎn)價(jià)格將告別過(guò)去的暴漲而進(jìn)入穩定的上漲周期，我們很難看到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現過(guò)去那樣一旦放松調控市場(chǎng)就出現暴漲的情況。

三是房地產(chǎn)核心競爭力和價(jià)值鏈的變化。

在住房告別短缺之后，房地產(chǎn)下一個(gè)周期，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)都將重塑。規模雖然重要，但已經(jīng)不是最重要的競爭力指標，住房市場(chǎng)與新的科技革命的對接將催生大量的科技公司進(jìn)入房地產(chǎn)，這將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值鏈的重構和高科技化，房地產(chǎn)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)對接成為必然。

由這三大變化引發(fā)的，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢的分化：

第一是城市與城市的分化。在中國經(jīng)濟周期、人口周期、城鎮化周期都發(fā)生巨大變化的情況下，中國的房地產(chǎn)在總體上會(huì )告別增量周期，而進(jìn)入存量周期。但是，大城市、都市圈和城市群將仍然是房地產(chǎn)增量發(fā)展的區域，人口的流動(dòng)將導致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現城市走勢的嚴重分化。

第二是城市內部的分化。隨著(zhù)人口進(jìn)入下降周期，城市攤大餅時(shí)代結束，中國的城鎮化不會(huì )出現像歐美一樣的郊區化，占有核心資源的主城區將仍然是價(jià)值最高的區域。

第三是開(kāi)發(fā)商的分化和洗牌。經(jīng)過(guò)規模主導的階段后，開(kāi)發(fā)商將塑造自己的核心競爭力，將探索新的競爭模式，純粹靠玩高杠桿和高周期占據市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商被淘汰出局。

但是，在房地產(chǎn)的趨勢上，很多人只看到了“變”，但更重要的是，房地產(chǎn)一些東西沒(méi)有變，這是認清房地產(chǎn)大趨勢的關(guān)鍵。只看到變就會(huì )大驚小怪，就會(huì )對房地產(chǎn)過(guò)度悲觀(guān)，如果看到一些沒(méi)有變化的東西，才能看到房地產(chǎn)未來(lái)真正的趨勢。

從辯證的視角，我也要重申房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)不變：

一是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì )變。國家統計局局長(cháng)寧吉喆再次重申房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，引發(fā)外界的關(guān)注。這其實(shí)是一個(gè)基本常識。因為，盡管房地產(chǎn)和過(guò)去真的不一樣了，但房地產(chǎn)的市場(chǎng)沒(méi)有結束，因為中國的城鎮化還沒(méi)有完成，好品質(zhì)的房子在任何城市仍然短缺。

二是房地產(chǎn)作為老百姓財富配置的主要工具不會(huì )結束。從中國經(jīng)濟的大周期看，在城鎮化遠遠沒(méi)有結束的情況下，房地產(chǎn)依然會(huì )成為老百姓資產(chǎn)配置的主要工具。當然，下一個(gè)周期房?jì)r(jià)的邏輯肯定和過(guò)去不同，房地產(chǎn)將進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化投資時(shí)代。未來(lái)的城鎮化將以大城市、城市群以及灣區為重心，未來(lái)的房地產(chǎn)的機遇也將圍繞這些城市。碧桂園這幾年為什么在銷(xiāo)售數據上位居首位，和其大量的項目主要布局在城市群和都市圈有很大關(guān)系。

三是老百姓追求更好居住條件的需求沒(méi)有改變。在上一個(gè)房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)解決了“有房子住”的最基本問(wèn)題，但距離老百姓對“好房子”的需求，仍然不足。房子總體夠了，但好房子不夠，好房子缺，滿(mǎn)足老百姓對更好居住條件的需求，提供更多的質(zhì)量和品質(zhì)更好的房子，這將是下一個(gè)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。

那么，房地產(chǎn)未來(lái)的之路在哪里？

回顧過(guò)去的20多年，中國房地產(chǎn)的走勢主要受四重力量的主導：

一是中國城鎮化的過(guò)程，大量的人口進(jìn)入城市；

二是人口紅利和嬰兒潮的推動(dòng)；

三是投資熱情的驅動(dòng)，房地產(chǎn)在過(guò)去20年是少有的最好的投資選擇之一；

四是政策的調控和主導，中國房地產(chǎn)的走勢受到每一次政策調控的影響。

但是，隨著(zhù)中國城鎮化漸近尾聲，人口生育率的下降，以及房地產(chǎn)基本面的逆轉，以上這些推動(dòng)力量將不復存在，政策的也不會(huì )成為最終的主導力量，無(wú)論是刺激房地產(chǎn)的政策，還是打壓房地產(chǎn)的政策，都不會(huì )對房地產(chǎn)的主要趨勢產(chǎn)生重要的影響。

基于此，我認為，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“探索新的發(fā)展模式”特別關(guān)鍵，對于房地產(chǎn)而言，過(guò)去的模式已經(jīng)終結，在過(guò)去的模式中尋找出路只有死路一條，對此要有清醒的認識。在中國房地產(chǎn)進(jìn)入全新周期的情況下，決定一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的，是是否具有卓越的理念和面向中國新的城鎮化和產(chǎn)業(yè)升級關(guān)鍵周期的發(fā)展模式和路徑，是對新型城鎮化的深刻理解，是對低碳、數字化巨大風(fēng)口的把握能力。

在我看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)的風(fēng)口在三個(gè)方面：

一是新型城鎮化，特別是智慧城市帶來(lái)的風(fēng)口。中國未來(lái)的城鎮化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮化，一定是以智慧城市的建設為抓手，也就是城市的高質(zhì)量發(fā)展，這幾乎仍然是上百萬(wàn)億的產(chǎn)業(yè)規模，誰(shuí)抓住了新型城鎮化的風(fēng)口，誰(shuí)就抓住了未來(lái)；

二是低碳、數字化是房地產(chǎn)重要的增長(cháng)點(diǎn)，這也是中國未來(lái)的最重要的財富風(fēng)口，而房地產(chǎn)的未來(lái)和低碳、數字化、智能可謂是天作之合；

三是產(chǎn)品和長(cháng)期主義。“三高模式”和規模至上已經(jīng)被市場(chǎng)淘汰。未來(lái)決定開(kāi)發(fā)商生死的，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三仍然是產(chǎn)品。而且，高科技會(huì )介入房地產(chǎn)，這是一個(gè)大的趨勢。

在房地產(chǎn)從賣(mài)方市場(chǎng)已經(jīng)完全轉入買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，目前主要的開(kāi)發(fā)商如果不轉型，都可能被淘汰，十年以后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也許都是一些新面孔。如果這成為事實(shí)，我一點(diǎn)都不奇怪。

來(lái)源于：光遠看經(jīng)濟

各位朋友，請識別上方二維碼，

關(guān)注白衣海盜。

1.本文僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，僅供參考。

2.本文圖片源于網(wǎng)絡(luò )，如有侵權，后臺聯(lián)系。

3.歡迎關(guān)注點(diǎn)擊上方，或掃碼白衣海盜公眾號。

4.商務(wù)微信：cqyangyu2014 或 電話(huà)：13512333311