01.

如果你了解“兩會(huì)”，9500字。是改革開放40多年最短的政府工作報(bào)告。

你要知道“穩(wěn)樓市”依舊是最佳解。

關(guān)于樓市回暖，你是否也有很多不自信？

樓市怎么了？房地產(chǎn)將向何處去？今年“兩會(huì)”釋放的機(jī)會(huì)是什么？

02.

當(dāng)我們可以回顧過去，自然的，可以更清晰的了解到為什么，是什么？

2016年，重慶樓市啟動(dòng)很突然，在國(guó)家政策下，高端住宅市場(chǎng)迎來第一次春天。

消費(fèi)升級(jí)，這是一次有效且推動(dòng)了房?jī)r(jià)和地價(jià)的政策，也是一次上漲信號(hào)。

2017年，有了一年積淀，樓市會(huì)是什么反應(yīng)？2581萬方供應(yīng)量，3668萬方供應(yīng)量，在供需失衡的情況下，這是買房者的狂歡！

相比同為直轄市上海，重慶房?jī)r(jià)極具反差。毫不意外，這是大漲的一年。

直到2021年初，在堅(jiān)持“房住不炒”的主旋律下，樓市逐漸降溫，但是也逃不過持續(xù)穩(wěn)定上漲。

緊接著，“三道紅線”、“兩個(gè)集中”，一套樓市組合拳，在第一次土拍火熱之后，正當(dāng)所有人都覺得重慶樓市將進(jìn)入爆發(fā)時(shí)期，沒想到希望變成了幻滅。

如你所見，這是悲喜交加的一年。

黑鐵時(shí)代來了。真的嗎？

03.

黑鐵不光是跌到谷底，也有可能是觸底反彈。

從鐵到鋼的形成過程，首先去除雜質(zhì)，然后才能金鋼不壞。

東郊未解圍，忠義似君稀。

地產(chǎn)已經(jīng)逐步出清，那么煉鋼需要的氧化劑又在哪？你會(huì)怎么看？

04.

今年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的意義是重大的。

在上文提到的問題需要從兩會(huì)報(bào)告中找到答案。

第一部分，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式。

不用多說，房住不炒，依舊是主旋律。

在此我們還能做什么？

“探索新的發(fā)展模式”，究竟是什么模式？值得深究與討論。

往大了說，也就是平衡租與購、保障與市場(chǎng)、供給與需求的復(fù)雜關(guān)系。

往小了說。就是讓你住得起房，也買得起房。

第二部分，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

不難發(fā)現(xiàn)，其中的關(guān)鍵詞很明顯，“保障性住房”。

前段時(shí)間住建部表示：2022年，我國(guó)將大力增加保障性租賃住房供給，并給出了量化的目標(biāo)——全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

直白的理解，今年對(duì)于保障房上，不會(huì)像去年一樣大力度發(fā)展，但會(huì)持續(xù)且穩(wěn)定的推進(jìn)。

這是一個(gè)長(zhǎng)期計(jì)劃，也是一個(gè)好事情。

為什么？

租售并購，或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)發(fā)展主方向。

第三部分，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

和去年一樣的“三穩(wěn)”政策，看似平平無奇，其實(shí)略有玄機(jī)。

當(dāng)“三穩(wěn)”政策遇到“因城施策”，雖然很嚴(yán)謹(jǐn)，雖然也同樣在強(qiáng)調(diào)一個(gè)“穩(wěn)”字。

不難看出，今年國(guó)家對(duì)整個(gè)樓市的正向態(tài)度。

對(duì)往年兩會(huì)都有所了解的小伙伴，肯定對(duì)“因城施策”很熟悉，原因是什么呢?

簡(jiǎn)單來說，

有這四個(gè)字，國(guó)家是想讓市場(chǎng)變暖。

沒這四個(gè)字，國(guó)家是想讓市場(chǎng)變冷。

總的來說，保障剛需，支持改善。也要記得健康發(fā)展，良性循環(huán)。

不管你是否身在地產(chǎn)，看到兩會(huì)報(bào)告，你是不是或多或少撿起了2021丟掉的信心呢？

05.

市場(chǎng)的信心在哪？我們認(rèn)為有五個(gè)理由。

理由一：降首付，降利率，松綁潮，“穩(wěn)樓市”政策密集出臺(tái)。

例如，鄭州，3月1日起放松限購，鼓勵(lì)老年人來鄭州養(yǎng)老；放松限貸，實(shí)現(xiàn)限購區(qū)域不限貸。不得不說力度很強(qiáng)勁。

又例如，重慶，大部分銀行降低首套房首付比例至20%，二套首付40%。

理由二：不再下跌。

一、二月全國(guó)重點(diǎn)66城商品住宅成交面積增速，出現(xiàn)止跌走穩(wěn)趨勢(shì)，你要知道這是下跌了十二個(gè)月之后的。

理由三：信貸環(huán)境向好。

據(jù)了解，103城主流首套、二套房貸利率均環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)，平均放款周期分別較上月縮短12-38天。

理由四：北京、上海率先回暖，重慶的小陽春是不是也快了。

頭部選手向來充當(dāng)著“風(fēng)向標(biāo)”的作用。頭部選手快步跑，帶起了一波回暖潮。

比如北京二手房掛牌均價(jià)連續(xù)4周上漲，上海新房開盤認(rèn)購量創(chuàng)下新高，甚至不乏“日光盤”。

重慶天氣漸漸適宜，是不是也能讓售樓部的小伙伴見見陽光呢?

理由五：土地流拍現(xiàn)象緩解。

2月份眾多城市已陸續(xù)開啟土拍，相比于去年土拍的火熱，這一次冷靜不少，但并不冷。全國(guó)土地流拍率降低至14%，尤其北京18宗土地，僅1宗流拍。這都是積極的。

06.

那么，重慶的表現(xiàn)如何？

先說大方面，市場(chǎng)持續(xù)供銷減少。

2月主城商品房供應(yīng)26萬方，環(huán)比減少50%；2月住宅成交46.19萬方，環(huán)比減少24.23%，整體下滑。

2月數(shù)據(jù)相對(duì)比來說不太具有代表性。也不排除觸動(dòng)反彈。

如果你去了不少的售樓部，你或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們的茶還是依舊的好喝，人氣比你想象的要好一點(diǎn)。

3月向來是傳統(tǒng)銷售旺季，但是有一點(diǎn)幾乎可以確定，重慶樓市會(huì)回暖，至于怎么回暖，或許是因?yàn)橥僚?，也或許是天氣迷人。

（春天的花開了。）

07.

說到土拍，不得不說一下隔壁。

已知的成都土拍，有幾個(gè)特點(diǎn)。

1.采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的拍賣措施，較為特別，其目的避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。

2.清水限價(jià)較2021年有明顯提高，超過3萬的地塊都有3宗，最高清水起拍價(jià)17200元/m²最高清水限價(jià)32000元/㎡。

為什么會(huì)提高限價(jià)？

其中也少不了政府大量的研究調(diào)查，這是良性刺激。當(dāng)成都土拍的熱度再次被激活，相信對(duì)重慶的影響也是不小的，請(qǐng)拭目以待。

最后，提一下重慶的土拍。

據(jù)目前已知信息，可歸納為擬供應(yīng)土地可建體量減少 、供應(yīng)土地宗數(shù)增加、供地持續(xù)向北趨勢(shì)。

遲遲未公布的重慶土拍，我們對(duì)土儲(chǔ)匱乏的房企捏一把汗。

同時(shí)希望“小陽春”來得更快一點(diǎn)。

08.

重慶的春天很短，天氣很好，但是樓市較為慢熱。

你要問，地產(chǎn)精煉內(nèi)功的密林在哪？

或許就是2021下半年，是個(gè)磨練內(nèi)功的好時(shí)候，褪去浮華，煉其精華。

借用知名石家莊樂隊(duì)萬青的一句話：

西郊有密林，助君出重圍。

時(shí)過境遷，重慶搖滾氛圍已經(jīng)凸顯，相信樓市暖陽也不會(huì)太遠(yuǎn)。

我們現(xiàn)場(chǎng)見。

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