01.

上個星期天，房地政策開了一個大彎。

央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》

核心就是：將首套住房的商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為LPR減20個基點。

字少事大。

圖源：中國人民銀行官網(wǎng)

02.

這意味著什么呢？

按目前執(zhí)行的最新LPR利率4.6%計算，減20個基點，就等于首套房貸款利率最低可以做到4.4%。按照100萬元本金、30年貸款期限、等額本息還款來計算，若按重慶現(xiàn)在的首套房貸利率5.2%下調(diào)至4.4%，

則到期將少付利息17.4萬元，月供可省483.5元。待政策落地，一大利好。

圖源：樂居買房。最新的，重慶地區(qū)各銀行房貸利率的情況。

那么，為什么央行和銀保監(jiān)會加班加點，趕在周一開市前出文件呢？

我們覺得，如此著急，兩個原因。

03.

原因一，經(jīng)濟增長預期轉(zhuǎn)弱。

昨天早上，國家統(tǒng)計局公布了4月份的主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)。4月份，社會消費品零售總額29483億元，同比下降11.1%。除了糧食，飲料，中醫(yī)藥，石油四大類，其余同比增長的4月數(shù)據(jù)均為綠色兒。

其中包括地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，家具類和建筑及裝潢材料類跌幅分別為-14%及-11.7%。

數(shù)據(jù)圖來源：國家統(tǒng)計局。我們標注處，務必好好體會

而5月13日，央行也公布了4月金融數(shù)據(jù)和社會融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計，人民幣貸款增長明顯放緩。其中，4月人民幣貸款增加6454億元，僅相當于3月的五分之一，同比少增8231億元；社會融資規(guī)模增量為9102億元，比上年同期減少9468億元。

直白地說，三駕馬車之二：消費，投資，往前跑起都有點累。而另外一架“出口”，顯然面臨著湍流涌動的大變局。

04.

原因二，居民入市需求降低。

今年2月，居民住房貸款減少459億，這是2007年統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次負增長。

3月雖有所緩和，但仍然同比少增規(guī)模2500億。

4月，減少605億，是有史以來第二次減少，同比少增規(guī)模達到4022億。居民買房意愿降低是不爭的事實，許多人選擇提前還房貸，“年輕人不愿給銀行打工了”之類的說法多次登上熱搜。

基于數(shù)據(jù)面反映的兩個因素，央行定向下調(diào)了首套房貸利率。目的就是刺激市場，穩(wěn)定樓市，不至于對經(jīng)濟形成明顯拖累，不至于造成系統(tǒng)性風險。

央行上次釋放如此大力度房貸利率利好，還是在8年前。彼時的2014年9月30日，央行將首套房貸利率下限調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍。以此為起點，帶動了上一輪房地產(chǎn)市場行情快速升溫回暖。

那么，這和在重慶的你我，想在重慶購房的朋友們有什么關(guān)系呢？

05.

我們認為，有三個重要關(guān)系。

關(guān)系一，中央到地方，信號明確。

央行和銀保監(jiān)會，你可以認為是代表了中央的意志，上層的態(tài)度。沒有首肯，不可能擅作主張，尤其是偏寬松的政策。

很多時候，中央到地方，政策的落地是層層博弈，往往是有一定滯后性，有一定收緊的。但是這次，中央給了地方更多空間。

央行、銀保監(jiān)會的態(tài)度是：按照“因城施策”原則，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

關(guān)心重慶樓市的朋友，已經(jīng)注意到重慶線上舉辦2022春季房交會，從5月15日開始，持續(xù)到6月30日，全市38個區(qū)縣共有近500個項目、6.8萬套房源可供選擇。觀照從前，但凡行情旺，重慶的房交會一般都不會開。

而這一次，重慶相關(guān)職能部門高調(diào)宣傳，聯(lián)合地產(chǎn)以及建筑、家具、家電、家居等上下游行業(yè)，齊力打造房交會，也是一種“救市”表態(tài)！

同時，重慶稅務還在為房企端減壓，位于重慶市主城區(qū)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計稅毛利率由20%調(diào)整為15%。還有一攬子助企紓困政策措施，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的有18條之多。

文件來源：重慶市人民政府網(wǎng)

中央，希望救樓市穩(wěn)經(jīng)濟；地方，希望救樓市穩(wěn)財政。信號明確，“救市”目的趨于一致。在這種情況下，市場大概率會觸底反彈，真正復蘇。

06.

關(guān)系二，首套房貸利率破四。

對于剛需客戶來說，購房的貸款壓力減輕了一些。

就看重慶，與去年相比，首套房最高點5.95%，最低也是5.25%。如今隨央媽一聲令下，首套房貸利率大概率會破四。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞重慶。去年一整年的利率走向。

其中商業(yè)銀行之間競爭，購房者甚至享受到最低4.4%的貸款利率。

事實上，市場普遍預期還有空間，最終落地的結(jié)果或許更美好，無論是剛需，還是存量房浮動利率的購房者，都能進一步享受到更低的利率。

某種意義上，如何從政策端看今年的樓市，一個是房地產(chǎn)稅試點落不落地，另一個就是房貸利率回不回到“四”。

兩個信息都很明確了，或許更美好的明天很快就來了。

07.

關(guān)系三，新一輪周期的重啟。

可以說，在歷史面前，我們都是螞蟻。

辛勤勞動，尊重規(guī)律，敬畏市場是大多數(shù)人穿越周期的路徑。

一方面，我們回看中國樓市的歷史周期，2002-2008，2009-2015，2016-2022。再貼近重慶比較，大差不差。

另一方面，全球化貨幣市場影響的經(jīng)濟周期，從春到冬是一個“灰犀牛”事件，意料之中，難以扭轉(zhuǎn)。但可以應對，每一次周期的末尾，你都可以清楚看到我們中央和地方合力。

圖源：說財貓。近20年，與房貸利率的比照。

我們斗膽預測，新一輪周期大概率會延后政策落地兩三個月，在今年的三四季度，市場熱度重啟。

但同時我們面臨全球疫情、世界局部熱戰(zhàn)、美元加息收割等“黑天鵝”等因素，穩(wěn)經(jīng)濟是今年乃至以后高質(zhì)量發(fā)展的主基調(diào)。

08.

周期重啟，意味著行情大漲，甚至翻番嗎？

誰知道呢？但大概率不會。

首先，市場在回歸理性，行情在分化。

從數(shù)據(jù)面上，我們就能清楚現(xiàn)在樓市的分化趨勢。

城市能級上的分化，一二線城市在今年首輪土拍的表現(xiàn)依然是較好的，三四線城市或?qū)⒊掷m(xù)常溫、低溫運行；板塊價值上的分化，同樣是在重慶主城，板塊之間的冷熱不均也會出現(xiàn)；甚至房企之間，樓盤之間，加劇分化，強者恒強。

圖源：國民經(jīng)略。2022年一季度的GDP城市TOP30，重慶在第五！

再者，量價將會一定程度上脫鉤。

“房住不炒”依然是核心宗旨。即使央行這次降利率，也只是定向放寬了首套房的利率。二套房仍然維持不變！房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，更是居民的消費。所以我們私以為，這一波救市，救的是剛需成交，而不是價格。

從市場理論上看，成交量上來，商品就大概率會漲。但漲的幅度是個問題，“買漲不買跌”是購房者的基本心理，跑不過利率肯定也不合理。

但是漲幅過快，房地產(chǎn)就不單是中國經(jīng)濟的壓艙石，而是普通新生家庭肩上的一座山。房價上漲的空間，應該與經(jīng)濟增速或人均收入基本持平，合理！

09.

未來健康的房地產(chǎn)，我們覺得應該像白酒行業(yè)。

白酒行業(yè)，從周期成長到穩(wěn)定增長。長期向好，但漲幅平緩！

這是一個理性的狀態(tài)，當然也是經(jīng)歷過行業(yè)出清，競爭縮編后誕生的格局。慢牛，而不是瘋牛。

等生活，生產(chǎn)回到一個正常的軌道上，社會基本面到達一個穩(wěn)定線上。經(jīng)濟企穩(wěn)，百業(yè)復興，房地產(chǎn)同樣也會平穩(wěn)著陸，利潤合理，穩(wěn)定發(fā)展。

但同時，房地產(chǎn)會不會成為一個古老持久的行業(yè)？

10.

我們的理想里。

土地平曠，屋舍儼然，有良田美池桑竹之屬。

我們需要為一個人，一家人安居樂業(yè)而服務的房地產(chǎn)。

政策已拐彎，終極的房地產(chǎn)，又會轉(zhuǎn)往哪里去？

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