綠地可能是“最中國”的房企。它貼近地方政府，緊跟城市發(fā)展節奏，然后想方設法地去迎合這種發(fā)展。舊城改造、超高層地標、產(chǎn)城一體化……都是綠地成長(cháng)的標簽。

綠地追求已久的資本市場(chǎng)“A+H”雙平臺終于實(shí)現了。8月18日，綠地在上交所揭牌上市，借殼金豐投資修成正果。當日開(kāi)盤(pán)，綠地盤(pán)面市值超過(guò)3000億元，而曾經(jīng)的第一房企萬(wàn)科的市值為1644億元。

業(yè)務(wù)規模全球最大，綠地可能是“最中國”的房企。它貼近各個(gè)地方政府，緊跟城市發(fā)展節奏，然后想方設法地去迎合這種發(fā)展。舊城改造、超高層地標、產(chǎn)城一體化……都是綠地成長(cháng)的標簽。

做政府想做的事

1992年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在漫長(cháng)的醞釀后，商品房市場(chǎng)醞釀著(zhù)啟動(dòng)。同年5月，綠地由上海市農委、建委下屬的4家企業(yè)出資2000萬(wàn)元成立。上海綠地集團董事長(cháng)兼總裁張玉良時(shí)年36歲，任上海市農委住宅辦副主任，當年進(jìn)入綠地，并任職至今。

初創(chuàng )的綠地集團正如剛出生的嬰兒，什么也沒(méi)有，想要進(jìn)軍建筑市場(chǎng)，張玉良只有從最基本的做起。在政府部門(mén)工作了12年，讓張玉良一開(kāi)始便堅定了綠地的生存哲學(xué)：“做政府所想，為市場(chǎng)所需。”綠化和公共設施建設不需要太多的經(jīng)驗，而且又能與政府保持高度同步，綠地便有了初步方向：做綠化、做公建。

三年后，上海迎來(lái)重大市政工程建設的浪潮，動(dòng)遷保障房是重中之重。幾年的綠化和公建經(jīng)驗，讓綠地有了一展拳腳的野心。事實(shí)上，綠地也有那個(gè)資本，在建設保障房的過(guò)程中，綠地一反常態(tài)，主動(dòng)無(wú)償投資城市公共綠化，用公共綠化提升房產(chǎn)價(jià)值。而這套“以房養綠、以綠促房”的模式也最終為地方政府所喜，綠地隨即獲得了一系列的政策支持。

1997年，上海開(kāi)始了“365危棚簡(jiǎn)屋改造”等大規模舊城改造。于是，綠地以“舊城改造”為契機，積極參與到商品房項目的建設中。在此期間，綠地積累起住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，并在上海建成一大批樓盤(pán)，一躍成為上海市房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。

此時(shí)的綠地已不再滿(mǎn)足于“屈居”上海，張玉良有更大的野心：以“造城”之勢布局全國。隨后，綠地將業(yè)務(wù)擴張到全國多個(gè)城市，投建了一大批大型綜合社區。至此，綠地的“全國化”戰略正式拉開(kāi)序幕，綠地也逐漸向全國性地產(chǎn)巨頭前進(jìn)。

用張玉良的話(huà)來(lái)說(shuō)，綠地的發(fā)展哲學(xué)是“做政府想做，而當地企業(yè)又做不了或者不容易做的事。”20多年過(guò)去，“緊跟政府步伐”這句伴隨著(zhù)綠地發(fā)展至今的至理名言，依舊是綠地區別于其他開(kāi)發(fā)商的顯著(zhù)特征。

至于張玉良個(gè)人，掛在嘴邊最多的一句話(huà)也是“做政府想做的事。”這些年，綠地在全國大部分省份和重要城市都開(kāi)拓了業(yè)務(wù)，其領(lǐng)導層也與地方政府頻繁溝通，了解各個(gè)城市的想法和規劃。綠地戰略的鋪開(kāi)和調整，均是在迅速抓住地方運營(yíng)城市的市場(chǎng)空白帶時(shí)，分享城鎮化、城市化的紅利。然后，綠地也有了爭取政策性支持的更大籌碼。

點(diǎn)評：綠地強調政績(jì)模式，城市發(fā)展需要什么就做什么；萬(wàn)科強調民生驅動(dòng)模式，住宅市場(chǎng)需要什么就做什么。

從超高層突破

單純的住宅開(kāi)發(fā)并不能滿(mǎn)足綠地，而政府主導的項目開(kāi)發(fā)也并不局限于住宅。2000年后，綠地便開(kāi)始將觸角伸向住宅外的商業(yè)地產(chǎn)，包括超高層、商業(yè)中心、城市綜合體等項目，從一個(gè)單一的開(kāi)發(fā)商逐步向全程運營(yíng)商轉變。

各種業(yè)態(tài)當中，超高層是綠地最?lèi)?ài)的開(kāi)發(fā)項目，成為綠地發(fā)展過(guò)程中的一大標簽。綠地偏執于超高層，主要是因為這與中國經(jīng)濟的發(fā)展階段相匹配。一方面中國建造超高層的成本大約僅為美國的五分之一到六分之一；另一方面，中國處于產(chǎn)能過(guò)剩的時(shí)代，資金充裕，外匯儲備世界第一，居民儲蓄同樣龐大，地標性房地產(chǎn)購買(mǎi)力強勁。

而且，每個(gè)城市都渴望著(zhù)自己獨有的地標性建筑。

不得不提綠地的第一幢超高層建筑——紫峰大廈。這是綠地在全無(wú)經(jīng)驗的情況下，在2003年于南京建造的高達450米的超高層建筑。在此之前，綠地沒(méi)有任何建造超高層的經(jīng)驗，也無(wú)相匹配的技術(shù)團隊。這次試水綠地輸不起，必須把事情干得高效、漂亮，然后才能以此立威。綠地找來(lái)了世界級的建筑機構參與競標，最終美國SOM建筑設計事務(wù)所中標，設計師Adrian·D·Smiths主導了設計方案，他是828米高的迪拜阿爾法塔的設計者。

南京紫峰大廈之后，南京綠地中心、上海綠地中心等超高層建筑也相繼開(kāi)建。迄今為止，綠地在全國建成的24幢超高層中，有4幢位列全球前十，分別是武漢、大連、成都、南京綠地中心。

實(shí)際上超高層建筑成本非常高，對資金實(shí)力的要求非常嚴格，后期物業(yè)管理也會(huì )比一般寫(xiě)字樓困難。

綠地建超高層當然不是虧本的生意，只不過(guò)并不是所有的地產(chǎn)企業(yè)都有綠地那樣強大的實(shí)力。張玉良如此總結綠地的超高層模式：第一，在物業(yè)選擇上，主力店和高端酒店綠地自己持有，零星商業(yè)和辦公樓均出售；第二，在自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)上，將主力店租給成熟的合作伙伴；第三，在開(kāi)發(fā)周期上，第一期先開(kāi)發(fā)超高層配套的裙樓和附屬樓盤(pán)，賣(mài)掉首期獲得回籠資金后再建設主樓。如此一來(lái)，主樓的建設費用多為回籠資金及銀行貸款，而非新的投資。

綠地超高層建成之后，在南京、上海等地，樓面定價(jià)一度超過(guò)市價(jià)的50%卻仍然供不應求。

從地方政府角度來(lái)講，超高層地標建筑、五星級酒店代表著(zhù)城市的形象和招商環(huán)境，并可以迅速催熟周邊地產(chǎn)項目。綠地當然樂(lè )意去迎合這種城市訴求，而且超高層戰略也是綠地和萬(wàn)科一較高下的重要砝碼。超高層一般都被當做是地方的地標和政府的政績(jì)，而綠地在超高層建設方面經(jīng)驗豐富，兩者也就形成了良好的默契。地方政府也樂(lè )意與綠地合作，并且在拿地、融資等方面為綠地提供相關(guān)支持。

有了超高層建筑打前鋒，綠地能在二三線(xiàn)城市的快速擴張形成良好互動(dòng)，得到地方政府堅定的支持，比如在拿住宅用地時(shí)給予其優(yōu)越條件。

有數據顯示，綠地每年的土地儲量都能保持在5000萬(wàn)～6000萬(wàn)平方米。根據張玉良自己保守測算，在綠地項目獲得的方式上，通過(guò)邀標、協(xié)議方式獲得土地的比例在一半以上。如此一來(lái)，綠地的前期開(kāi)發(fā)成本便大大降低，可以利用較大的杠桿布局全國數十個(gè)城市，并保證穩妥的資金匹配，最終讓項目實(shí)現高溢價(jià)。

點(diǎn)評：綠地商業(yè)住宅混合模式、地標模式，在地方政府面前比萬(wàn)科吸引力大，但市場(chǎng)風(fēng)險也相應增加。當然，綠地可以把物業(yè)銷(xiāo)售出去，把風(fēng)險轉移給市場(chǎng)投資者，但這個(gè)風(fēng)險本身在市場(chǎng)中并沒(méi)有消失。

產(chǎn)城一體化

2012年前后，綠地集團商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始大幅發(fā)力。到2014年，綠地商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)收占比超過(guò)了30%。

在綠地的商業(yè)版圖中，以超高層為代表的商業(yè)地產(chǎn)比重不斷加大。無(wú)論是規模、功能定位還是商業(yè)品質(zhì)，綠地的商業(yè)地產(chǎn)都開(kāi)始躋身業(yè)內前列。“超高層產(chǎn)品模式”讓綠地得到地方政府堅定的支持，大大降低了前期開(kāi)發(fā)成本。

跟隨政府進(jìn)行城市改造，沿此路線(xiàn)，綠地對城市發(fā)展有了更多領(lǐng)悟。

2008年1月，綠地在天津市薊縣拿下了一塊地，1481畝。從政府那里，綠地拿到了文化產(chǎn)業(yè)的政策優(yōu)惠，然后與外部的文化機構合作。綠地需要把這塊地包裝成熟，建設150萬(wàn)平方米的文化產(chǎn)業(yè)設施，然后導入6.5萬(wàn)人口，把這里打造成復合型文化產(chǎn)業(yè)中心。2008年前后，張玉良讓綠地先后投建了一批產(chǎn)業(yè)新城，薊縣項目只是其中之一。這昭示著(zhù)綠地新業(yè)態(tài)的開(kāi)始，其重心轉向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。繞開(kāi)代價(jià)昂貴的招拍掛程序，這也是綠地成就銷(xiāo)售規模第一的重要因素之一。

除了文化，綠地也圍繞著(zhù)高鐵、空港等交通樞紐去開(kāi)發(fā)項目。它理想的計劃是，在全國建設20座空港產(chǎn)業(yè)園。當前，綠地已經(jīng)與東航、南航、泰國正大集團進(jìn)行合作。比如，綠地與南航在沈陽(yáng)的合作中，綠地占股60%，南航占股40%。

在2013年底，綠地成立了“產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心”，提出要進(jìn)一步整合優(yōu)勢資源，促進(jìn)城市綜合體建設與區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而位于北京西南的房山，正是綠地集團產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰略升級、探索產(chǎn)城一體化的先行之地。

在2015年，綠地推出了自己的“房山模式”。通過(guò)創(chuàng )新“政企聯(lián)手”模式，整合協(xié)調產(chǎn)業(yè)鏈上的不同主體，貼近政府和市場(chǎng)的雙方需求，綠地打造出一套促進(jìn)產(chǎn)城一體化發(fā)展的新模式，即“房山模式”。

按照綠地的描述，2009年，綠地進(jìn)入北京房山區開(kāi)建“產(chǎn)業(yè)城”項目。之后，綠地將政府、開(kāi)發(fā)商、入駐企業(yè)、投資人相連通，形成了四方共贏(yíng)的“綠地合伙人模式”，讓各方利益都得到了保證。

在綠地的產(chǎn)業(yè)項目中，打造一個(gè)政企服務(wù)大廳，針對入駐企業(yè)自身需求，設立招商、政策、資金、物業(yè)等四大服務(wù)窗口，篩選高素質(zhì)的服務(wù)人員現場(chǎng)辦公，為入駐企業(yè)提供全方位服務(wù)……這為企業(yè)節省了時(shí)間，降低了成本，提高了效率。

對大多數產(chǎn)業(yè)園而言，招商難仍然是擺在面前的最大問(wèn)題，而“房山模式”在一定程度上緩解了這一問(wèn)題，各方皆大歡喜。綠地開(kāi)始從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向服務(wù)運營(yíng)商的角色轉變了。

綠地在房山的建筑面積超過(guò)了100萬(wàn)平方米，而房山區也只是綠地北京地區“產(chǎn)城一體化”發(fā)展戰略的第一步，未來(lái)這一模式還將進(jìn)一步向北京東部、北部發(fā)展。就全國來(lái)看，綠地商業(yè)在黑龍江、吉林、內蒙古、寧夏、江西等地也都啟動(dòng)了產(chǎn)業(yè)投資，總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。

點(diǎn)評：能夠集聚和整合城市的人口、產(chǎn)業(yè)、物流、資金和信息等商業(yè)資源，根據城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和用戶(hù)消費需求，適時(shí)接入各種新型增值服務(wù)業(yè)態(tài)，才能營(yíng)造真正的城市商業(yè)生態(tài)系統。但是產(chǎn)城一體化模式要切忌形式大于內容，規模必須與地方城市化進(jìn)度相匹配。

融資：境內境外線(xiàn)上線(xiàn)下

強大的融資能力是讓綠地體量暴增的另一原因。

在進(jìn)入一個(gè)新城市之前，綠地會(huì )在爭取到大筆銀行授信的基礎上，嘗試參股當地商業(yè)銀行。比如上海農村商業(yè)銀行、呼和浩特市商業(yè)銀行以及鄭州、太原、煙臺等地方性商業(yè)銀行等。對于銀行來(lái)說(shuō)，接受綠地的參股，能夠更好地加快市場(chǎng)化步伐；而對于綠地來(lái)說(shuō)，則能在后續資金運作上擁有更多可操作空間。

以呼和浩特為例。早在2007年底，綠地集團便與呼和浩特市政府簽署戰略合作協(xié)議，入股呼和浩特市商業(yè)銀行1億股。在該戰略合作協(xié)議中，綠地還將投資建設呼和浩特市中心、回民新區中央商務(wù)區，這兩個(gè)項目的土地總價(jià)款超過(guò)13億元。

2007年之前，呼和浩特尚無(wú)全國性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入。而在綠地的全國性戰略中，那些經(jīng)濟基礎較差、城市面貌較為落后、但發(fā)展空間大的城市，是開(kāi)拓市場(chǎng)的上選。

現在，綠地與銀行的合作更為開(kāi)放、多樣。綠地有三大融資渠道——用經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)向銀行籌資、境外融資和國內銀行的支持。

2014年，中信銀行負責人公開(kāi)表態(tài)“將整合信托金融等多項業(yè)務(wù)為包括綠地在內的客戶(hù)服務(wù)”。此外，交通銀行、建設銀行都與綠地簽有全面戰略合作協(xié)議，對綠地旗下海外項目拓展、地鐵投資、舊城改造及金融投資等產(chǎn)業(yè)給予全面支持。

至于境外融資，早在2005年，綠地就獲得了德國國際房地產(chǎn)投資銀行（HI）的7億元融資，服務(wù)于綠地在滬的一個(gè)住宅項目。與HI的合作形式，是一種“股權融資”。HI持有部分項目股權，項目完成后，綠地償還本金與利息并贖回股權。那時(shí)的綠地，也獲得了農行和工行的授信，前者的授信額度達30億元。

在國外，綠地已經(jīng)進(jìn)入了美、英、徳、澳等9個(gè)國家的12個(gè)城市，就順便搭建了海外融資渠道，先后通過(guò)不同機構海外融資近20億美元。

綠地的融資成本也非常低。中信建投的最新研報顯示，今年主流房企的境外融資成本中，綠地為業(yè)內最低，年利率僅為4.38%。

除了傳統渠道的融資，綠地還參與了互聯(lián)網(wǎng)渠道的融資。

今年4月，綠地正式發(fā)布首款“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)金融產(chǎn)品——“綠地地產(chǎn)寶”，這是綠地同螞蟻金服和平安陸金所共同發(fā)布的跨界產(chǎn)品。在螞蟻金服的招財寶平臺上，“綠地地產(chǎn)寶”首期發(fā)行總規模為2億元，約定年化收益率6.4%，掛牌僅半小時(shí)即宣告售罄。這款產(chǎn)品以江西南昌棚戶(hù)區改造項目為基礎資產(chǎn)，是綠地金融的首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。

綠地金融是綠地旗下的金融產(chǎn)業(yè)平臺，與螞蟻金服的合作是其首度“觸網(wǎng)”。隨后，綠地金融將旗下交易所、財富管理公司、第三方支付、征信等平臺整合，專(zhuān)門(mén)成立了互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部，并與此前的金融機構投資、基金投資與管理、資本運作和類(lèi)金融業(yè)務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊并行，組成新的“五行矩陣”。

“綠地地產(chǎn)寶”產(chǎn)品除了在招財寶平臺上掛牌發(fā)行外，同時(shí)還在綠地金融全資子公司貴州省綠地金融資產(chǎn)交易所上掛牌發(fā)行。而綠地與螞蟻金服的合作目標，是讓“綠地地產(chǎn)寶”初期的交易量達到100億元，成熟期規模突破500億元。

在內地和香港上市后，綠地未來(lái)資產(chǎn)注入的可操作空間加大，增發(fā)融資的空間也會(huì )更大。

點(diǎn)評：“互聯(lián)網(wǎng)+金融+地產(chǎn)”，當行業(yè)在探討移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)如何影響產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，金融業(yè)務(wù)是綠地唯一采取互聯(lián)網(wǎng)思維的項目。“互聯(lián)網(wǎng)”極大地改變了綠地融資的方式，直接提升了綠地的融資效率。

大基建、大消費

實(shí)現“A+H”雙平臺運營(yíng)之后，綠地的房地產(chǎn)主業(yè)將進(jìn)行三方面的轉型：從偏重規模到偏重盈利；從偏重開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)運營(yíng)并重；從偏重國內開(kāi)發(fā)到全球同步開(kāi)發(fā)。

而在綠地集團層面，其產(chǎn)業(yè)布局方面的定位也已非常明確，即“房地產(chǎn)+大消費+大金融+大基建+X”。其中，“X”指的是新興產(chǎn)業(yè)的培育。

“大基建”領(lǐng)域將重點(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)，采取“地鐵+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式。當前，綠地已經(jīng)簽約徐州、南京、重慶、哈爾濱、濟南、大連等地的地鐵項目。同時(shí)，還牽頭發(fā)起了千億元規模的中國城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金，將在資本運營(yíng)層面服務(wù)綠地的“大基建”。

綠地為什么能拿下地鐵項目？除了政府信任外，合作伙伴的強大也是綠地的一大優(yōu)勢。上海申通地鐵管理著(zhù)全世界最長(cháng)的地鐵線(xiàn)，上海建工、上海隧道公司也都是地鐵建設經(jīng)驗豐富的國企，對于任何一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，都是比較理想的基建合作方。沒(méi)錯，綠地一直在做“政府想做的事”。

至于“大消費”領(lǐng)域，綠地會(huì )重點(diǎn)發(fā)展進(jìn)口商品直銷(xiāo)、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)品多元化的布局中可以看出，無(wú)論大基建、大金融還是大消費模式都不是孤立存在的，它們都與綠地的其他戰略與業(yè)務(wù)模塊緊密相連。如通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融為地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資即是其業(yè)務(wù)協(xié)同的有益嘗試。

易居總裁周忻評價(jià)張玉良是地產(chǎn)界“三個(gè)瘋子”之一，“看上去文質(zhì)彬彬，實(shí)際上膽比天大”，另外兩個(gè)是許家印和王健林。

而張玉良的理念是，速度慢是企業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險，所以綠地像貪吃蛇一樣不停地擴張。在上海做動(dòng)遷房、舊城改造，緊接著(zhù)到全國做商品房、城市綜合體。2011年又開(kāi)始在全球擴張，綠地從不放棄任何一個(gè)快速做大的機會(huì )。

2015年地產(chǎn)業(yè)務(wù)該如何開(kāi)展？“今年綠地在全國建設的保障性住房和中低價(jià)房占30%左右，商業(yè)地產(chǎn)占30%多，剩下30%多是住宅。我們始終要沿著(zhù)政府的需求，當時(shí)市場(chǎng)的需求，當地百姓的需求來(lái)發(fā)展。”張玉良還補了一句，“但更要講究市場(chǎng)。”

點(diǎn)評：擁有多元化的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，是綠地2014年在規模上超過(guò)萬(wàn)科的原因。但當下有比追求數字和規模重要很多倍的事，即如何優(yōu)化核心競爭力，適應地產(chǎn)業(yè)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的進(jìn)化。