中國的城市群規劃和人口流動(dòng)，隱約展示著(zhù)房企最重要的發(fā)展路徑，其中成渝、長(cháng)三角、珠三角、京津冀城市群最為特殊而關(guān)鍵。尤其是成都和重慶的市場(chǎng)份額，似乎是房企在全國戰場(chǎng)上一爭高下的基礎。

目前，融創(chuàng )、龍湖、恒大、萬(wàn)科、保利五大房企在成都和重慶開(kāi)啟爭霸戰。其格局到底怎樣，對這些企業(yè)到底有何意義，去年已經(jīng)在成渝收獲了150多億元銷(xiāo)售額的融創(chuàng )已有黑馬的跡象，作為重要對手的龍湖也有不俗的狙擊，萬(wàn)科又將會(huì )如何守衛成都和重慶戰場(chǎng)?

在剛剛過(guò)去的春節，中國的城市格局被“用腳”評測了一番。1月23日，百度地圖發(fā)布的《2017年春運遷徙預測報告》上，北京、廣州、深圳、上海、成都位居“各市2016春節前夕流出人口指數”的前五位。

其間，成都赫然位居TOP 5，即使放在人口凈流出的指標對比上，成都以4%的比率依然位居全國第六位，次于東莞位列四大一線(xiàn)城市之后。

重慶去年人口凈流入為-355.29萬(wàn)，但這是一個(gè)總人口已超3000萬(wàn)分量堪比中等省份的直轄市。“重慶城區和下轄區縣差距懸殊，拉低了平均數，重慶城區的人口吸引力很理想。”在仲量聯(lián)行華西區研究部總監馬偉業(yè)看來(lái)，人口的流動(dòng)方向主要取決于區域之間的經(jīng)濟活力、就業(yè)機會(huì )、居住環(huán)境以及醫療教育配套等方面的差距。同時(shí)，這也是衡量房地產(chǎn)價(jià)值和增長(cháng)潛力的重要指標。

的確，這一場(chǎng)人類(lèi)迄今為止規模最大的遷徙活動(dòng)，不僅用“足跡”描繪著(zhù)中國城市的等級與關(guān)系，也暗含著(zhù)中國房地產(chǎn)的發(fā)展走向。而主要房地產(chǎn)企業(yè)也用土地儲備、貨值排布和拿地動(dòng)態(tài)呈現著(zhù)對成渝兩城(不含下轄縣市)房地產(chǎn)貢獻率的判斷。

樓市“大盤(pán)股”

記者整理發(fā)現，全國2016年銷(xiāo)售金額TOP 10的企業(yè)，多在成渝押注了重倉。

融創(chuàng )披露，截至去年6月30日，在其整體布局的21個(gè)一二線(xiàn)城市中，成渝區域土地儲備909.1萬(wàn)平方米，占比24.1%，高于北京區域、上海區域，與天津區域旗鼓相當。

克而瑞數據顯示，2016年1~10月恒大新增土地集中位于中西部地區，占比35%為全國各區域最大。而在四川中原的統計中，恒大僅成都2016年的總貨值就在84億元。

據其數據，保利在成都的全部在售項目物業(yè)庫存量則為65.13萬(wàn)平方米，總貨值48.78億元。

而在萬(wàn)科2016年第三季度報中，以成渝鎬等為核心的中西部區域銷(xiāo)售貢獻占比超6成，也為四大區域之最。

“成渝房地產(chǎn)市場(chǎng)規模很大，近年成交量基本能排到全國前三，是全國樓市的‘大盤(pán)股’。”西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)副教授劉璐直言。的確，公開(kāi)數據顯示近3年成渝兩城商品住宅年交易規模均超2000萬(wàn)平方米，2016年成都重慶分別位列全國第二和第四位。

在馬偉業(yè)看來(lái)，兩城均為國家級重點(diǎn)城市，是多個(gè)戰略布局的集中地，但從區域經(jīng)濟發(fā)展水平來(lái)看，其房?jì)r(jià)和地價(jià)目前處于低位，未來(lái)具有發(fā)展潛力，因此對房企來(lái)說(shuō)成渝兩地肯定是兵家必爭之地。當前，在成渝核心區域拿下一宗普通地塊的成本已經(jīng)達到10億元級，非一般中小型房企所能承受，反之一些調整布局聚焦度的大型國內房企如恒大、碧桂園則更加積極。

TOP 5爭奪白熱化

的確，當越來(lái)越多TOP級房企瞄準成渝市場(chǎng)，這個(gè)戰場(chǎng)的硝煙味必然更濃。

且不考慮機構統計口徑差異，根據克而瑞數據，綜合統計2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)成都和重慶兩城的流量銷(xiāo)售金額可見(jiàn)，融創(chuàng )以157.45億元排名第一位，龍湖以152.25億元位居第二，兩者差距僅在5億元左右;恒大和萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額則分別為142.61億元和140.88億元，排名三四位，差距甚至小于2億元;第五位則由保利以135.64億元占據，TOP 5競逐的緊張程度可見(jiàn)一斑。

與此同時(shí)，在成都年度銷(xiāo)售41.34億元的綠地、年銷(xiāo)38.67億元的藍光，以及以70.67億元位居重慶第四位的港資房企代表香港置地、在渝銷(xiāo)售均超60億元的魯能、金科等，同樣在成都和重慶的單城市房企排行榜上，“咬”得很緊。

快速拉開(kāi)差距的方式，依然是充實(shí)土儲、擴大規模、搶占市場(chǎng)份額。但大房企搶地戰況全面升級，也預示著(zhù)競爭壁壘更不易筑牢，拉開(kāi)規模懸差也越來(lái)越難。綜合銳理和中指院數據就可見(jiàn)，2016年恒大僅在成都就入手了15宗地塊，萬(wàn)達則以22宗地塊入手量“逆襲”榜首。其次則為融創(chuàng )(4宗)、龍湖和保利(3宗)、藍光和萬(wàn)科(2宗)，拿地面積則均在百畝以上，小房企在“集中化”的階段拿地則更困難。

會(huì )有“黑馬”攪局?

即使目前格局下，結合銷(xiāo)售排名和土地儲備量，融創(chuàng )、恒大、龍湖、萬(wàn)科、保利能夠位列成渝雙城前五的位置，但任何一個(gè)變量都可能引發(fā)格局的變數。

在重慶市場(chǎng)，據業(yè)內人士透露，魯能地產(chǎn)2017年銷(xiāo)售目標在百億元。根據中國指數研究院提供的數據，魯能地產(chǎn)2016年在渝的銷(xiāo)售金額近62億元，若沖百億元，或直逼TOP3，因為在上述機構的去年房企重慶銷(xiāo)售金額榜單中，融創(chuàng )為114.4億元、龍湖102億元、恒大96.98億元、金科62.7億元。

在成都市場(chǎng)，有業(yè)內人士透露，今年中鐵建計劃在成都將業(yè)績(jì)做到107億元，或直接叫板當前的TOP 1萬(wàn)科(克而瑞數據顯示成都萬(wàn)科去年成交金額88.19億元)，不過(guò)中鐵建方面的回復尚無(wú)法給予證實(shí)。另?yè)J理透露,成都天投2016的拿地數量實(shí)際能排到房企第三，這類(lèi)企業(yè)在資源競逐場(chǎng)上攪局能力不容忽視。

“即使恒大、萬(wàn)科、碧桂園已突破3000億元大關(guān)，綠地、保利的差別也不算太大，但也無(wú)法小覷發(fā)力并購的融創(chuàng )、并購了中信的中海這些勁敵。Top 5排名并非一成不變。”劉璐認為，成渝市場(chǎng)同樣如此，萬(wàn)保恒融之外，近年深耕成渝的龍湖，這兩年在蓉拿地動(dòng)作很大的中鐵建，以及藍光、魯能等企業(yè)都有很多機會(huì )。

但中睿營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理何良栩認為，前5位企業(yè)的競爭就要看模式、團隊運作、資金等整體實(shí)力了，會(huì )被“黑馬”真正攪局的可能性不大。成渝市場(chǎng)將是“強者愈強”。

的確，據成都萬(wàn)科透露，其2017年目標是簽約109億元。重慶萬(wàn)科尚未透露相關(guān)數據，但以2016年銷(xiāo)售金額51億元來(lái)看，如果實(shí)現目標保持增長(cháng)，那么萬(wàn)科今年在成渝兩城銷(xiāo)售業(yè)績(jì)至少已有160億元，基本可坐穩TOP 3。

受訪(fǎng)專(zhuān)家均認為，絕對值差距和增速差距使TOP 5格局短期內難被撼動(dòng)，但陣營(yíng)內競爭很激烈。

得成渝者得天下?

大型房企加碼競逐成渝市場(chǎng)，這種局面或讓兩地在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性再度升級。

在馬偉業(yè)看來(lái)，在成渝樓市沖量或比杭州、南京等高房?jì)r(jià)城市更容易，雖然單價(jià)不占優(yōu)勢，但對提高市場(chǎng)份額排名很有利。

“成渝在西南乃至全國的地位舉足輕重，開(kāi)發(fā)商的水平也不亞于北上廣。兩地在第二梯隊中排位靠前，保證一定的開(kāi)發(fā)量對全國房企很重要，因為兩城的銷(xiāo)售量可能在其總盤(pán)子里占重要比例。”何良栩指出。更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

劉璐也認為，成渝是全國樓市的“大盤(pán)低價(jià)概念股”，業(yè)內有“得成渝者得天下”的說(shuō)法不難理解。伴隨大房企的加碼，成渝在全國樓市的地位可能會(huì )提升，但房地產(chǎn)和區域經(jīng)濟發(fā)展是相輔相成的。成渝房地產(chǎn)要在全國占據更高地位，取決于區域經(jīng)濟的更好發(fā)展。