×科×大只顧互懟，×利×地不怕事大，×桂園×達摻和一下，Duang的一聲P，中國地產(chǎn)圈迎來(lái)了新王者。

就在全國人民熱議重慶房?jì)r(jià)上漲、炒房可恥的2017年的第一個(gè)月，向來(lái)不乏新聞、八卦的中國地產(chǎn)圈突然就變了天。

2017年1月6日晨，中國恒大發(fā)布公告，集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)2016年完成銷(xiāo)售額3 733.7億元。恒大不但實(shí)現高達9成的驚人增長(cháng)，更一鼓作氣把“宇宙第一大房地產(chǎn)公司”萬(wàn)科拉下王座，超越后者百億元有余。

2017年1月12日，萬(wàn)科A停牌。華潤所持萬(wàn)科股份確定轉手王石、郁亮的白衣天使深鐵集團。作為野蠻人角色的寶能、恒大形勢瞬間轉危，萬(wàn)科股權大戰從3對1的一邊倒碾壓局面，走到了2對2的平衡對峙局面。

20多年了，順馳、合生、綠城、綠地、保利都動(dòng)過(guò)挑戰萬(wàn)科的心思。他們中有江湖猛人，亦有央企貴胄，可惜均因用力過(guò)猛，或因執行不力而中道崩殂，敗于王石、郁亮的大刀之下。此刻恰逢許家印與姚振華在萬(wàn)科股權江湖中翻江倒海，恒大、萬(wàn)科也進(jìn)入公開(kāi)“互懟”的緊張局面當中，恒大超越萬(wàn)科平添不少令人回味的意義。

開(kāi)撕

江湖有一個(gè)傳言，2008年恒大IPO折戟最危急的時(shí)刻，許家印曾求助于王石，但被后者拒了。有道是君子報仇，十年不晚;又有雞湯云：有能力幫人一把時(shí)還是幫一把。恒大與萬(wàn)科的梁子，沒(méi)準就在那時(shí)結下了。

不過(guò)，許家印起初似乎是不屑于“復仇”的。2013年，借亞冠奪魁，恒大大張旗鼓開(kāi)啟多元化戰略，一股腦投了水、米、油、奶、超市、百貨等一眾副業(yè)，似乎對挑戰萬(wàn)科地產(chǎn)業(yè)務(wù)的王座毫無(wú)興趣。

轉折點(diǎn)出現在2015年，當時(shí)有兩件大事。其一，恒大副業(yè)虧損不止，多元化眼看前景不妙;其二，國家大力主張房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存。兩件事?lián)Q一個(gè)說(shuō)法就是該回主業(yè)使勁賣(mài)房了。既然又重新擠在一處過(guò)日子，恒大與萬(wàn)科難免擦槍走火，只是還缺一個(gè)點(diǎn)火的人。

2015年4月15日，是中國地產(chǎn)圈“神奇的一天”。

翌日上午11時(shí)8分，保利女掌門(mén)宋廣菊的新浪微博突然更新：

“保利是個(gè)P”。

此“P”為何“P”?這則匪夷所思的微博，立刻掀起軒然大波，網(wǎng)友轉發(fā)、評論瞬間爆炸，保利地產(chǎn)股價(jià)也隨大盤(pán)應聲下落。

2個(gè)小時(shí)后，微博才被刪除。24個(gè)小時(shí)后，保利官方給出一個(gè)由漢語(yǔ)拼音、英文夾雜的“5P”含義：Peiban、Promise、Partner、PloyApp 、Power。“保利是個(gè)P”究竟是自黑營(yíng)銷(xiāo)，還是公關(guān)危機，外界無(wú)人清楚。但是，它所形成的盛大輿論局面，為后來(lái)恒大、萬(wàn)科直接互懟提供了最早的公眾戰場(chǎng)。簡(jiǎn)言之，這么多人看著(zhù)，不能丟人。

借著(zhù)“吃瓜群眾”攻陷宋廣菊微博的熱度，在毫無(wú)預兆的情況下，恒大突然官宣“4月16日起，全國樓盤(pán)無(wú)理由退房”。

以“無(wú)理由退房”吆喝賣(mài)房，可謂去了自己的庫存，卻礙了別人的生意。更何況，這“壞”了行業(yè)的規矩，蹭了別人的熱度，屬于無(wú)組織無(wú)紀律。

很快，王者萬(wàn)科就來(lái)“收拾”恒大了，打出充滿(mǎn)攻擊性的廣告語(yǔ)：擁有好房子，何須退;擁有好服務(wù)，何須退;擁有好鄰居，何須退——買(mǎi)完再退，不如一次到位!

眼看自己的耀武揚威變成尷尬的“我無(wú)理由退房，他無(wú)退房理由”，恒大豈能坐視不理，直接打出大字報：恒大無(wú)理由退房，×科你敢嗎?還附帶一句嘲諷：無(wú)人買(mǎi)房，自然無(wú)人退房!

“老四”恒大與“老大”萬(wàn)科公開(kāi)互懟，此等戰事自然殃及池魚(yú)，也少不了聚眾鬧事者。被搶了頭條的保利首先開(kāi)炮：退房是個(gè)P，×科才在意，若還不滿(mǎn)意，不如買(mǎi)保利!

事實(shí)上，就在恒大官宣“無(wú)理由退房”后不久，就有不明身份的網(wǎng)友貼出質(zhì)疑文章，指出“退房流程復雜”“實(shí)為自貼稅費把房賣(mài)回給恒大”等問(wèn)題——退房太天真。

馬上，“老二”綠地不淡定了：退×大、買(mǎi)×科不重要;綠地帶你淘遍全球最重要!

據不完全統計，至少有32家地產(chǎn)商在隨后一周陸續加入“嘴炮大戰”。傳統的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)仿佛一夜之間就進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)層面，一下子就抓住了各路“吃瓜群眾”的關(guān)注，制造了前所未有的熱度——一條戰績(jì)可做佐證：保利地產(chǎn)的市值后來(lái)竟又奇跡般地飛漲過(guò)百億元!

事實(shí)上，各路地產(chǎn)商公開(kāi)互懟只有一個(gè)直接目的：去庫存，廣積糧，搶王座。

煮酒論英雄

去庫存實(shí)為一場(chǎng)輸不起的戰爭，也是一個(gè)千載難逢的機會(huì )。

去庫存可以理解為在短時(shí)間內賣(mài)房—回款—儲地—建房—賣(mài)期房—儲地……它縮短了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期，同時(shí)由于二、三流地產(chǎn)商“跟不上趟”，很容易造成強者更強、弱者更弱，最終會(huì )培育出一個(gè)“超級地產(chǎn)商”俱樂(lè )部，而被排除出俱樂(lè )部的成員無(wú)疑將失去問(wèn)鼎江湖的機會(huì )。

對此，各大佬心知肚明。恒大董事局副主席夏海鈞就曾明確表示，當今之計，只有龍頭才能立于不敗之地。事實(shí)上，也是恒大率先發(fā)難——

第一，擲1 600億元填海造陸，打造龐大旅游地產(chǎn)“?；◢u”;恒大內部明令，?；◢u產(chǎn)業(yè)集團還將在貴州、云南、湖南籌備文化旅游項目，不排除將來(lái)獨立上市。“?；◢u”項目其實(shí)就是與“老三”萬(wàn)達王健林提出的萬(wàn)達城文旅地產(chǎn)公開(kāi)叫板，而其計劃布局省市全是王健林之前表白過(guò)的地方。

第二，在消費升級單元與“老大”萬(wàn)科直接對抗。

比如，萬(wàn)科剛剛宣布將開(kāi)設三家兒童醫院，涉足醫療地產(chǎn)，而且是人氣很旺的兒科;恒大立即收購韓國最大的醫療整形機構原辰，以需求同樣旺盛的美容整形殺入醫療地產(chǎn)。須知，相比兒童醫院，美容醫院審批更簡(jiǎn)單，投資更小，又有韓方技術(shù)背書(shū)，很快就能為恒大業(yè)主服務(wù)。

又比如，萬(wàn)科剛剛推出了精工3.0系統，為精裝修住宅提供了人臉識別、遠程放行、自動(dòng)呼梯等年輕人喜愛(ài)的“智慧元素”;恒大馬上喊出“嚼硬”(吃定你)的口號，提出十大精工細節，在主婦最看重的廚房大施拳腳，如永不生銹水槽、防濺出隔水沿、黃金動(dòng)線(xiàn)設計……

顯然，許家印目光遠大，望向前二，同時(shí)也折射出他一貫“以剛需、務(wù)實(shí)打天下”的風(fēng)格。對此，地產(chǎn)江湖廣為流傳一個(gè)段子，彰顯了廣東猛虎突飛猛進(jìn)的野心：

說(shuō)姚某與家印煮酒論英雄。

家印曰，萬(wàn)達王某，華夏首富，可為英雄乎?姚某曰，商業(yè)地產(chǎn)稱(chēng)雄爾，何足為英雄。

家印曰，萬(wàn)科王某，出身名門(mén)，乃地產(chǎn)老大，可為英雄乎?姚某曰，權大股小，游山玩水，非英雄也。

姚某以手指家印，后自指，曰：“今天下之英雄，唯使君與姚耳!”

對恒大的野心，萬(wàn)科不得不防，2015年4月起連施新招：1.嘗試小股操盤(pán)，如與金隅合作開(kāi)發(fā)金隅萬(wàn)科，以10%股權撬動(dòng)大收益。2.重拳打造萬(wàn)科悅養老地產(chǎn)，萬(wàn)科塾教育地產(chǎn)，對恒大功能地產(chǎn)圍追堵截。3.推出先租后買(mǎi)，租金可抵房款，創(chuàng )新了銷(xiāo)售模式……同時(shí)，萬(wàn)科以6.6億港幣拿下綠景中國17.81%的股權，再次重啟當年通過(guò)股權收購獲取被收購方優(yōu)質(zhì)廉價(jià)土地資源的招數。

但是，這些招數均為守勢。2015年8月，寶能“侵入”萬(wàn)科，迅速成為第一大股東，開(kāi)始了對恒大長(cháng)達一年半的“神助攻”。王石、郁亮精力受到牽扯后，萬(wàn)科再難言轉守為攻。

趁此良機，恒大開(kāi)啟暴走模式，借?；◢u等項目龐大持續的回款，連續收購香港新世界、周大福、華人置地、信和置地位于北京、上海、青島等地的超大型項目。在此之前，恒大儲地尚在執行“三線(xiàn)包圍一、二線(xiàn)”的保守戰略。而經(jīng)過(guò)2015年的跑馬圈地，恒大一、二線(xiàn)項目數目占比突破一半，實(shí)現儲地規模與在售面積雙雙大數量級超過(guò)萬(wàn)科。

2015年結束，萬(wàn)科以2614.7億元銷(xiāo)售額保住王座，但恒大已經(jīng)以2013.4億元銷(xiāo)售額殺到第二的位置，增幅超過(guò)50%。

最后的王者之戰一觸即發(fā)。

你追我趕扔一榔頭

進(jìn)入2016年，恒大加快開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度。上半年開(kāi)盤(pán)的38個(gè)項目中，恒大竟有18個(gè)項目屬于當年拿地、上半年就開(kāi)盤(pán)的項目。“恒大節奏”的說(shuō)法不脛而走。而恒大內部具體要求為拿地6~8個(gè)月內就要開(kāi)盤(pán)，和萬(wàn)科“互懟”的樓盤(pán)更要縮減到3~6個(gè)月。

恒大玩嗨，萬(wàn)科索性玩命。僅僅6個(gè)月時(shí)間，萬(wàn)科就在廈門(mén)、杭州、蘇州等12個(gè)城市增加了15個(gè)商住項目，并在成都、合肥新增2個(gè)物流項目。更為關(guān)鍵的是，萬(wàn)科強調“城市配套服務(wù)商”戰略，雖然銷(xiāo)售面積已漸漸落后恒大，但是卻憑借配套高質(zhì)量以及高單價(jià)壓過(guò)恒大近500億元。

眼見(jiàn)與萬(wàn)科的差距并沒(méi)有縮小，許家印的恒大終于使出了“殺手锏”——住宅、商業(yè)及車(chē)位等貨源都推出不同程度的折扣，全國房客競相簇擁而來(lái)。

——去庫存，去庫存，當今樓市房?jì)r(jià)才是根本癥結。

以?xún)r(jià)換量，使得恒大自2016年7月以來(lái)的單月銷(xiāo)售額連續超過(guò)400億元。而就在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，萬(wàn)科突然被扔了一把“榔頭”。

2016年6月，萬(wàn)科披露重組方案，欲引入深鐵集團，卻遭華潤、寶能反對，寶萬(wàn)之爭再入高潮。

資本市場(chǎng)的禍水在地產(chǎn)業(yè)務(wù)前線(xiàn)迅速泛起漣漪。僅在2016年7~8月，萬(wàn)科就有31個(gè)合作項目被要求變更條款、暫緩推進(jìn)和考慮終止合作。須知，萬(wàn)科歷來(lái)強調“合作拿地”，甚少涉足“地王”新聞，此番“合作受阻”相當于斷了萬(wàn)科的糧草。

轉折點(diǎn)終于出現了。

在萬(wàn)科陷入“停滯”的時(shí)間里，恒大一方面擴大拿地規模。比如在成都，恒大每月均通過(guò)拍賣(mài)、增資擴股、收購的方式拿地，新增持有或合作開(kāi)發(fā)的商住用地迅速撐到約266公頃左右，罕見(jiàn)地壓過(guò)萬(wàn)科。

另一方面，恒大啟動(dòng)“全國82折”血拼戰略，并在央視鋪陳大量廣告。突如其來(lái)的陣勢迅速將萬(wàn)科銷(xiāo)售團隊“打蒙”。如在大連，恒大港灣、御景灣優(yōu)惠力度可達40萬(wàn)元，被迅速搶購;相反，萬(wàn)科樓盤(pán)竟然主要以電商渠道加推，通過(guò)自身和其他中介客源拉動(dòng)賣(mài)房。不但不接地氣，利潤也被中介瓜分殆盡。

2016年8月，恒大突然買(mǎi)入萬(wàn)科A股份4.68%加入寶萬(wàn)之爭;隨后更增持到14.07%，位列第三大股東。

恒大此舉可以解釋成多種原因，但最現實(shí)、直接的效果就是：14.07%的萬(wàn)科籌碼掌握在自己手里，至少暫時(shí)不會(huì )被支持王石、郁亮的勢力拿去。由此寶萬(wàn)之爭就不會(huì )結束，萬(wàn)科的困局就不會(huì )化解。

同時(shí)，恒大內部會(huì )議精神下達，把主要精力置于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。緊接著(zhù)，2016年9月，已經(jīng)交了40億元學(xué)費的恒大冰泉等副業(yè)被賣(mài)，總價(jià)僅為27億元。這實(shí)際上意味著(zhù)，恒大多元化戰略結束，未來(lái)將在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上專(zhuān)心“謀王業(yè)”。

萬(wàn)科自然不會(huì )束手就擒。趁2016年10月各地調控密集出臺，拿地降溫之時(shí)，萬(wàn)科罕見(jiàn)地連續出手，在熱點(diǎn)城市大力度拿地。自2016年11月的數據顯示，萬(wàn)科新增項目34個(gè)，支付土地出讓金323.47億元，刷新了單月拿地總額的紀錄。

顯然，萬(wàn)科寧愿輸人也不愿輸陣，眼下?lián)醪蛔κ炙餍远诘匾源龑?lái)。而且，王石、郁亮頻頻游走于股權大戰各方勢力及第三方意見(jiàn)領(lǐng)袖，抱著(zhù)一副“攘外必先安內”的從容態(tài)度。

2016年12月，在一個(gè)公開(kāi)的經(jīng)濟論壇上，王石甩下一句意味深長(cháng)的話(huà)：凡是要超萬(wàn)科的，最后真正的下場(chǎng)都不太好。

這句話(huà)是不是喊給許家印的呢?自2016年9月以來(lái)，恒大事實(shí)上已經(jīng)實(shí)現總銷(xiāo)售額反超萬(wàn)科。借助之前積攢的項目數量?jì)?yōu)勢，恒大甚至可以按對手的實(shí)際反擊情況，根據市場(chǎng)需求、時(shí)機節點(diǎn)有計劃地從上海、深圳、濟南、重慶等地補充出貨量，完全是“調戲”萬(wàn)科。

但是，王石的那句警告，也許意味著(zhù)他另有后招。

下場(chǎng)與格局

“下場(chǎng)”果然來(lái)了。

2016年12月，監管層連續對寶能、恒大“下手”，暫停前海人壽的萬(wàn)能險新業(yè)務(wù)、恒大人壽的委托股票投資業(yè)務(wù)。萬(wàn)科A大幅走低，恒大系持股由浮盈轉虧，虧損額度一度據傳達到約50億元。

2017年1月13日，中國恒大發(fā)布公告，無(wú)意進(jìn)一步收購萬(wàn)科股份，對萬(wàn)科的投資將列為可供出售金融資產(chǎn)。這意味著(zhù)，恒大所持股份解禁后將撤離萬(wàn)科。

雖然恒大交了“學(xué)費”，但是卻換來(lái)了霸業(yè)。事實(shí)上，根據2016年中期年報的數據，恒大不僅在銷(xiāo)售額上超過(guò)萬(wàn)科，在資產(chǎn)規模、盈利能力、財務(wù)實(shí)力等方面都壓過(guò)萬(wàn)科一頭。這彰顯著(zhù)恒大緊密型集團化管理模式、標準化運營(yíng)模式對抗萬(wàn)科合伙人制度的一次意義重大的勝利。

更重要的是，經(jīng)歷了兩年多的去庫存洗禮，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“超級地產(chǎn)商”的時(shí)代：恒大、萬(wàn)科、碧桂園均站在3 000億元銷(xiāo)售額的高臺之上，綠地、保利也突破了2 000億元大關(guān)。

超級寡頭成形后，可以預見(jiàn)，中小房企有序退出甚至生死大逃亡的未來(lái)幾乎已經(jīng)無(wú)可避免。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一戰，將是大魚(yú)吃小魚(yú)、小魚(yú)吃蝦米的整合之戰。