在“限購”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”下，“五一”樓市或迎來(lái)最冷清的一個(gè)假期。中原地產(chǎn)最新數據顯示，小長(cháng)假前兩日，北京商品房住宅簽約84套，與2016年“五一”假期的807套成交量相比出現了明顯下滑。

值得注意的是，除北京等熱點(diǎn)城市遇冷外，鄭州則出現裹著(zhù)被子連夜排隊買(mǎi)房的現象。這意味著(zhù)，在“五一”這一樓市推盤(pán)成交的重要時(shí)間點(diǎn)，不同區域樓市再次出現了明顯的分化。

態(tài)勢：一線(xiàn)城市現觀(guān)望情緒

“終于過(guò)了一次安安靜靜的假期。”張青說(shuō)，這次“五一”應該是他近兩年來(lái)第一次沒(méi)有接到類(lèi)似于買(mǎi)房的咨詢(xún)電話(huà)。

張青是河北一家房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員，由于所在企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多處北京周邊縣市，是購房者首選的投資陣地，所以一到節假日，從朋友到親戚，從同學(xué)到客戶(hù)，張青接打電話(huà)、陪著(zhù)看房，忙得不亦樂(lè )乎。

張青說(shuō)，之前兩年每到假期時(shí)，甚至會(huì )比正常上班都忙，雖然工作崗位并不是房產(chǎn)銷(xiāo)售，但礙于關(guān)系和情面，只要有朋友需要他都會(huì )陪著(zhù)他們去看房。

“因為雄安新區的成立，今年清明節一天接到的買(mǎi)房或咨詢(xún)電話(huà)多至20多個(gè)，4月1日當天甚至陪著(zhù)5波人看了房。”張青無(wú)奈地搖搖頭說(shuō)，那天光充電寶都用完兩塊，可見(jiàn)電話(huà)數量之多。

張青指出，因人們的爆炒，政府開(kāi)啟嚴厲的管控，大多樓盤(pán)采取封盤(pán)措施。除此之外，各縣市還出臺了嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，嚴控賣(mài)房，白溝甚至需要取得房產(chǎn)證后5年才允許賣(mài)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到些許冷靜。他認為，因政策嚴控，投資、投機人群進(jìn)入觀(guān)望期，是這次他可以過(guò)一個(gè)清凈的“五一”的主要原因。

中原地產(chǎn)數據顯示，小長(cháng)假前兩天北京商品房住宅簽約84套，與2016年相比明顯下滑。2016年“五一”小長(cháng)假期間，北京商品住宅共成交807套，成交面積8.88萬(wàn)平方米，是最近四年“五一”小長(cháng)假的新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2017年的“五一”小長(cháng)假有可能是最近4年的最低點(diǎn)，成交量可能少于2014年。從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，一二線(xiàn)城市小長(cháng)假的實(shí)際簽約是2015年來(lái)最冷清的一個(gè)假期。

除北京及周邊，廈門(mén)樓市也出現了觀(guān)望態(tài)勢。廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局數據顯示，4月29日當天，小長(cháng)假首日，廈門(mén)首次出現二手房0成交的記錄。

張大偉指出，從清冷的小長(cháng)假基本可以預期，今年2季度市場(chǎng)將比一季度有明顯降溫。從市場(chǎng)看，除了部分三四線(xiàn)城市外，市場(chǎng)走勢都在明顯下行趨勢中。

根據近日世聯(lián)行發(fā)布的2017年一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報告顯示，一季度，深圳商品住宅市場(chǎng)同比量跌價(jià)漲?？偣娣e21.14萬(wàn)平方米，同比下滑82.18%;總成交面積33.64萬(wàn)平方米，同比下滑78.77%。

活躍：部分城市樓市依舊火熱

與北京等一線(xiàn)城市不同的是，鄭州樓市再現“熟悉”的光景。有媒體報道稱(chēng)，“五一”開(kāi)盤(pán)的排隊認籌隊伍十分壯觀(guān)，其中有裹著(zhù)被子的，有現場(chǎng)泡方便面充饑的，晝夜守候。

數據顯示，4月29日，鄭州二七區某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，共計房源476套，去化475套，去化率為99.8%。新區同日開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)樓盤(pán)，去化率分別為87％和94%。新鄉平陽(yáng)新區樓盤(pán)去化90%。

值得一提的是，4月30日開(kāi)盤(pán)的鄭東某項目，推出高層洋房668套，截至當日9點(diǎn)30分，去化率達100%。滎陽(yáng)市同日開(kāi)盤(pán)的某項目也再次出現開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的現象。

對此，有業(yè)內人士指出，在鄭州部分區域限購之下，未限購區域迎來(lái)了類(lèi)似于2016年9月的瘋狂市場(chǎng)行情。從目前來(lái)看，鄭州郊縣迎來(lái)整體限購的可能性加大，郊縣限購正呼之欲出。

從近期來(lái)看，未限購區域正在成為投資者的投資目標。江蘇省此前由331名相關(guān)專(zhuān)家參與調查、得出結論的最新報告顯示，在熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí)，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。比如，鎮江屬于南京都市圈，樓市政策相對寬松。受調查者對鎮江商品房?jì)r(jià)格預期，由一季度“緩和上漲”為主，轉變?yōu)槎径?ldquo;明顯上漲”為主；南通、淮安的商品房?jì)r(jià)格以“穩中緩升”為主。

江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人孔祥平表示，總體上看，緩和上漲的預期占70%，認為會(huì )有明顯上漲的只有四分之一。特別是蘇北5市，除淮安市維持在80%的上漲預期外，其他4市的上漲預期都超過(guò)了九成。

孔祥平介紹，“江蘇的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)活躍度增加，三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)有所上升。對此，三四線(xiàn)城市可能會(huì )對房?jì)r(jià)采取相應的調控措施，包括價(jià)格部門(mén)會(huì )采取備案措施。在經(jīng)過(guò)了前段時(shí)間的市場(chǎng)調控之后，我們目前仍然面臨著(zhù)較大的商品房上漲的調控壓力。

事實(shí)上，今年一季度的房?jì)r(jià)數據佐證了以上觀(guān)點(diǎn)。數據顯示，2017年第一季度，一線(xiàn)城市新房成交量同比下降16.3%，三線(xiàn)城市則同比增長(cháng)了35.84%。房?jì)r(jià)方面，北京“317”新政出臺一個(gè)月后，房?jì)r(jià)出現18個(gè)月來(lái)的首次環(huán)比下跌；而廣東清遠3月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲了18.28%，位列環(huán)比漲幅榜第一，福建漳州房?jì)r(jià)也環(huán)比上漲了15.76%。

前景：政策趨嚴勢頭不改

近日，多地調高貸款利率。融360統計數據顯示，自1月份以來(lái)，全國首套房平均利率已連續4月上漲。其中，4月全國首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%。

據融360的數據監測，4月份北京地區首套房利率平均折扣為9.27折，平均利率為4.54%。

上海方面，也有報告顯示，首套房貸平均利率維持在9折優(yōu)惠，在4月下旬，房貸利率從此前的9折，上升至基準利率的9.5折。

對此，張大偉說(shuō)，從銀行的資金情況看，資金成本明顯上漲，房地產(chǎn)調控政策持續收緊，這種情況下，銀行貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩將成常態(tài)。

張大偉說(shuō)，自今年3月以來(lái)，中國房地產(chǎn)調控迎來(lái)一輪全面升級。從抑制投機、投資的角度看，未來(lái)仍有更多的城市會(huì )加入到信貸與購房資格收緊的行列中。加之，此前未運用過(guò)的“限售”政策逐漸擴圍，預計后續熱點(diǎn)城市將進(jìn)入“限購”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”。

中原地產(chǎn)研究中心統計，去年9月底以來(lái)，中國已有55個(gè)城市出臺了160余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調控高壓不減。其中，隨著(zhù)近期濟南和西安的加入，已有包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個(gè)城市啟動(dòng)暫時(shí)凍結交易的房地產(chǎn)“限售”措施。

但需注意的是，雖然部分地區樓市小長(cháng)假現冷清跡象，但業(yè)內人士認為，市場(chǎng)熱度仍未減。例如南京“五一”小長(cháng)假因房管局更換設備，房產(chǎn)交易網(wǎng)簽系統關(guān)閉。環(huán)京津區域多數樓盤(pán)封盤(pán)，其余地區樓盤(pán)也因限價(jià)，開(kāi)發(fā)商大量推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

對于下一步政策，業(yè)內人士指出，一方面限購范圍恐再度擴大，另一方面，政府將嚴格執行拿預售證必須開(kāi)盤(pán)的政策，加大推盤(pán)量。此外，北京等地的房貸利率回歸基準利率后，或有更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)提高貸款利率。