重慶主城區房?jì)r(jià)自去年底出現異動(dòng)后，近半年來(lái)連月單邊走高，二手房掛牌價(jià)相繼突破9000/㎡、1萬(wàn)/㎡大關(guān)，預售價(jià)格申報、審核、變更備案制度下，受到嚴格管控的新房均價(jià)半年來(lái)也穩中有增。

更為顯著(zhù)的是，無(wú)論是新房還是二手房，成交套數皆呈井噴放量之勢，同環(huán)比大幅增長(cháng)。這半年來(lái)的重慶樓市可謂“量?jì)r(jià)齊升”，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

重慶二手房掛牌價(jià)1年走勢圖1(2016.06—2017.05)

重慶二手房掛牌價(jià)1年走勢圖2(2016.02—2017.01)

4月重慶二手房掛牌均價(jià)首破萬(wàn)元大關(guān)，5月環(huán)比漲幅大幅收窄

全國最大的房產(chǎn)網(wǎng)站房天下網(wǎng)“查房?jì)r(jià)”數據顯示，4月重慶二手房掛牌均價(jià)10001元/㎡，環(huán)比上漲6.25%，同比上漲31.74%，這也是重慶二手房掛牌均價(jià)首度突破萬(wàn)元大關(guān)。

5月(截至5月23日)的最新數據顯示，重慶二手房掛牌均價(jià)延續自去年9月以來(lái)的上漲勢頭，均價(jià)報10212元/㎡，環(huán)比上漲2.11%，同比上漲31.74%，環(huán)比漲幅較2、3、4月的5%以上漲幅(其中環(huán)比漲幅2月5.77%，3月5.35%，4月6.25%)顯著(zhù)收窄。

新房方面，由于嚴格執行預售價(jià)格申報、申報價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規定，房?jì)r(jià)走勢較為穩定。房天下網(wǎng)站數據顯示，4月新房成交均價(jià)(網(wǎng)簽成交價(jià))8343元/㎡，環(huán)比上漲6.09%。從近5個(gè)月的新房量?jì)r(jià)均價(jià)走勢可以看出，盡管成交量相較往年極大放量，但新房的價(jià)格卻非常穩定，4月的均價(jià)漲幅顯著(zhù)提高，主要與高端項目入市帶動(dòng)均價(jià)走高有關(guān)。

樓市強調控下，重慶等“價(jià)格洼地”逆勢補漲

縱觀(guān)重慶2016年2月—2017年5月的房?jì)r(jià)走勢圖可以看出，去年二三季度的時(shí)候，正是北京、上海、深圳、合肥、南京、蘇州、廈門(mén)等熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)風(fēng)生水起、大幅上漲的階段，但重慶房?jì)r(jià)卻處于持續陰跌狀態(tài)，直到10月份才開(kāi)始企穩反彈，并在今年1—4月急速“拉升”，走出了一波亮眼的補漲行情。

而去年10月份以來(lái)，正是熱點(diǎn)城市調控政策集中、密集發(fā)布期。隨著(zhù)調控政策的層層加碼，尤其是限購、限貸、限價(jià)、限售“四限”組合拳的發(fā)力，前期漲幅較大的熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲幅大多得到了有效遏制，有些城市房?jì)r(jià)甚至開(kāi)始顯現回落跡象，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃烈，投資投機客逐漸退出這些市場(chǎng)，轉而投向此前未被資金看好的“價(jià)值高地”“價(jià)格洼地”尋求新的機會(huì )。

外地投資客的涌入加速了這些洼地樓市庫存去化，成交持續放量使得區域性房源供給緊張，帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲，也使得本地投資客加快上車(chē)，以便分行情之羹。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲、成交的放量，市場(chǎng)關(guān)于后市房?jì)r(jià)繼續上漲的預期強化，恐慌情緒加劇蔓延，剛需、改善加速入市，于是我們便看到包括廣州、成都、重慶、青島、長(cháng)沙、西安在內的城市房?jì)r(jià)近半年來(lái)連月大幅上漲，已經(jīng)較行情啟動(dòng)前積累了較大的漲幅。

重慶房?jì)r(jià)還有上漲空間，但不建議投資客去炒，剛需可加速入手

那么，在重慶二手房掛牌價(jià)過(guò)萬(wàn)，新房?jì)r(jià)格穩定走高的當下，未來(lái)重慶的房?jì)r(jià)怎么走，下半年乃至未來(lái)一年還適合在重慶買(mǎi)房置業(yè)嗎?或者哪些群體還適合買(mǎi)，而另一類(lèi)群體并不適合再出手了?

要了解這個(gè)問(wèn)題，就要對當下重慶的新二手房的量?jì)r(jià)情況，以及影響房?jì)r(jià)走勢的因素做綜合分析。

我們知道，自去年底傳來(lái)前市長(cháng)要離渝入京的風(fēng)聲，重慶地產(chǎn)圈就異常興奮，更有來(lái)自某地產(chǎn)商“要讓重慶房?jì)r(jià)翻一倍”的豪言流布，全國的資金如蟻附膻，迅猛蜂擁至重慶“撿漏”。2016年12月，重慶新建商品住房放出天量成交，整個(gè)12月成交44513套，二手住宅成交16903套，合計12月住宅成交61416套，一時(shí)傲視全國。進(jìn)入新年后，重慶樓市的熱度絲毫不減，無(wú)論是新房還是二手房，成交量持續高位運行。

近5月重慶新房量?jì)r(jià)走勢(數據來(lái)源：房天下官網(wǎng))

近5月重慶二手房量?jì)r(jià)走勢(數據來(lái)源：房天下官網(wǎng))

而隨著(zhù)成交量的極大放量，重慶的房?jì)r(jià)也順勢水漲船高。由于新建商品房實(shí)行嚴格的預售價(jià)格申報、申報價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規定，新房?jì)r(jià)格走勢顯得較為平穩，但不同區域的價(jià)格分化較大，個(gè)別供給緊張、地段優(yōu)質(zhì)、配套成熟度高的區域、樓盤(pán)價(jià)格出現了較大幅度增長(cháng)，但大體而言主城區整體新房均價(jià)呈現穩中有增的走勢。

重慶房?jì)r(jià)的“熱度”，主要體現在二手房掛牌價(jià)上。從上述房天下(重慶)查房?jì)r(jià)網(wǎng)的重慶近一年二手房掛牌價(jià)走勢圖可以明顯看出，重慶二手房掛牌均價(jià)自去年10月開(kāi)始企穩，此后呈現連續上漲走勢，并在春節以后出現加速上漲勢頭，2、3、4月環(huán)比漲幅皆在5%以上，同比漲幅超過(guò)30%，顯示業(yè)主端非?？春弥貞c樓市后市，掛牌價(jià)因此節節攀升。

問(wèn)題回到原點(diǎn)，在重慶樓市供銷(xiāo)兩旺的當下，在二手房掛牌價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)后，后市是如何走向?

從上述二手房掛牌價(jià)1年走勢圖可以看出，盡管5月份的掛牌價(jià)漲幅有所收窄，但筆者判斷重慶房?jì)r(jià)繼續上漲的趨勢仍未改變，短期仍有一定的上漲空間。

預判房?jì)r(jià)走勢，主要與供需關(guān)系、產(chǎn)業(yè)結構、人口流動(dòng)、居民收入、經(jīng)濟發(fā)展以及樓市政策等因素有關(guān)。

政策方面，由于重慶至今仍未發(fā)布包括限貸、限購、限售等強調控政策，僅對新房預售價(jià)格做出規制，并加大供地節奏，擴大房產(chǎn)稅的覆蓋面，加強市場(chǎng)監管力度，但在強烈的上漲預期面前，這樣相對偏弱的調控顯然難以抵擋洶涌的炒作資金和持續上升的需求。

供需方面，由于上漲預期強烈，全國資金加上本地資金洶涌炒作，剛需、改善群體害怕房?jì)r(jià)繼續上漲加大購房成本也加速上車(chē)，使得重慶樓市近半年來(lái)呈現“供需兩旺”的熱鬧景象，庫存迅速去化。某機構的調查數據顯示，截至4月末，重慶主城區的房產(chǎn)庫存去化周期僅為3.9月，房源供給嚴重緊張，供需失衡顯而易見(jiàn)，供給的不足，需求的有增無(wú)減，房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲勢在必行。

更關(guān)鍵的是，近些年來(lái)的人口流動(dòng)情況也為重慶的房?jì)r(jià)提供了極為有力的支撐。觀(guān)照近3年的重慶人口流動(dòng)數據，我們發(fā)現重慶人口不僅處于凈流入狀態(tài)，而且呈現流入加速的狀況。數據顯示，2014年、2015年、2016年重慶常住人口凈流入數據分別為16.1萬(wàn)、23.6萬(wàn)、30.1萬(wàn)，且近半規模的流入人口年齡在30歲以下，這主要與重慶經(jīng)濟發(fā)展較快，空間優(yōu)化，人才吸引力逐步加強有關(guān)。人口持續流入、有顯著(zhù)增量的城市房?jì)r(jià)可以長(cháng)期看好、看漲。

而重慶經(jīng)濟的持續高增長(cháng)、產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化有目共睹，軌道交通的規劃、國家級自貿區的落地，都將支撐重慶當前的房?jì)r(jià)并提供上漲支柱。尤其是，包括重慶在內，房?jì)r(jià)基數相對較低，像西安、長(cháng)沙二手房均價(jià)還在9000以下，重慶二手房掛牌均價(jià)剛破萬(wàn)元大關(guān)，成都接近1.2萬(wàn)，相較合肥、石家莊、鄭州、濟南、福州等同級別城市，房?jì)r(jià)處于較低水平，客觀(guān)上存在補漲需求。

所以在重慶房?jì)r(jià)尚存補漲空間、未到頂前，剛需、改善群體可加速入手，但投資客需慎重。鑒于當前弱調控遠未達成抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的目的，且房?jì)r(jià)調控作為一項“政治正確”的任務(wù)必須要達成，后續重慶肯定會(huì )出臺更為有效的措施，抑制過(guò)度旺盛的投機投資需求，使重慶樓市回歸理性，價(jià)格走勢平穩。

還有很重要的一點(diǎn)是，重慶是個(gè)新房占主導的市場(chǎng)，盡管二手房掛牌價(jià)節節攀升，但這僅代表有房業(yè)主的預期，掛牌價(jià)并不代表實(shí)際成交價(jià)，在新房和二手房中，更多的購房者會(huì )選擇新房，而新房?jì)r(jià)格在政府嚴格管控下，整體走勢較為平穩，且政府在加快推地節奏，僅5月份就有近80盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，土拍也在如火如荼進(jìn)行，重慶目前正在加快補庫存，未來(lái)供需失衡的情況會(huì )顯著(zhù)改善，而價(jià)格在根本上是受供需關(guān)系決定的。

所以重慶的房?jì)r(jià)還會(huì )繼續漲，但漲幅并非無(wú)止境，隨著(zhù)市場(chǎng)監管的趨嚴，房?jì)r(jià)漲到一定程度后趨穩甚至回落是大概率事件，而此時(shí)上車(chē)的投資客出貨也會(huì )是兩三年以后的事情(新房一般2年后才能拿到房本)，兩三年以后的房?jì)r(jià)，受各種因素影響，充滿(mǎn)了不確定性，投資收益是否覆蓋成本，也是未定之數。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定性下，依靠炒房獲取財富的顯著(zhù)增值，空間越來(lái)越小。而當前的樓市現狀是，富人在加速高位套現，賣(mài)房立場(chǎng)，而窮人卻在高位接盤(pán)，投資客還是慎重些吧。