隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷飆升，總有開(kāi)發(fā)商為了賺取更多的利潤動(dòng)起“歪腦筋”，購房者最頭疼的正是遇到“一房多賣(mài)”的情況。這不，南寧就有兩位購房者遭遇交了錢(qián)卻拿不到鑰匙，房子還被他人買(mǎi)走的情況。因為合同簽訂過(guò)程中的一些細節，兩人在隨后的糾紛及訴訟中得到了不同結果。普通消費者究竟如何規避“一房多賣(mài)”陷阱?請往下看。

案例1

山西的張女士花159萬(wàn)多元，在南寧全款買(mǎi)了套房，可房主最終卻另是他人，張女士落個(gè)“錢(qián)房?jì)煽?rdquo;。憤怒的張女士將開(kāi)發(fā)商告上法院，要求解除購房合同，返還她的購房款，同時(shí)開(kāi)發(fā)商要支付占用她巨額資金的利息。不過(guò)開(kāi)發(fā)商卻振振有詞，稱(chēng)張女士因為限購，將房子轉讓給了“兒子”龐某。法院調查證實(shí)：龐某并非張女士?jì)鹤?，轉讓手續都是偽造的。近日，南寧市青秀區人民法院一審判定，解除張女士與某房地產(chǎn)公司的購房合同，某房地產(chǎn)公司返還張女士購房款等159萬(wàn)多元，但因張女士自己未能妥善保管購房材料等，利息損失張女士自擔。

很郁悶

全款買(mǎi)房落個(gè)“錢(qián)房?jì)煽?rdquo;

2013年5月，張女士看中了南寧市鳳嶺北某樓盤(pán)的一套房產(chǎn)，她與某房地產(chǎn)公司簽訂了認購協(xié)議，掏159萬(wàn)多元全款支付了房款及房屋燃氣費等費用，就等著(zhù)次年收房。

2014年10月，某房地產(chǎn)公司發(fā)布交房公告，可張女士卻一直沒(méi)有收到通知，這讓她感覺(jué)很納悶。雙方交涉多次，開(kāi)發(fā)商都未能給張女士一個(gè)明確的答復。自己花費了巨額資金，等了1年多，卻沒(méi)收到房屋。開(kāi)發(fā)商已收取了全額房款，卻拒絕向她交房并不說(shuō)明理由，張女士無(wú)法接受這個(gè)結果。

她認為開(kāi)發(fā)商的行為已經(jīng)嚴重違反了合同法，給她造成了極大的經(jīng)濟損失。因此，張女士將某房地產(chǎn)公司告上了南寧市青秀區法院，要求解除雙方的合同，開(kāi)發(fā)商返還她已支付的房款等159萬(wàn)多元，并支付占用她資金的利息損失15.5萬(wàn)多元。

好烏龍

房子莫名轉給“兒子”

面對張女士的起訴，某房地產(chǎn)公司稱(chēng)，該公司并不存在過(guò)錯。2013年5月，他們和張女士簽訂的只是認購協(xié)議，協(xié)議約定，在7日內，張女士需要攜帶相關(guān)資料到該公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但是張女士并沒(méi)有來(lái)。因此，張女士的行為是根本違約，公司沒(méi)有義務(wù)返還她2萬(wàn)元的購房定金，而且有權將這套房子另售他人。

更重要的是，2014年6月，該公司收到張女士和龐某共同簽名的《更名申請表》。聲稱(chēng)兩人是母子關(guān)系，由于張女士自己已被限購，無(wú)法辦理該商品房的購買(mǎi)手續，因此將房屋更名到其兒子龐某名下。并且，還提供了張女士和龐某的戶(hù)口簿、張女士的認購協(xié)議書(shū)和購房款收據原件等全套資料。該公司遂同意了更名申請，并與龐某在2014年6月簽訂了該商品房的買(mǎi)賣(mài)合同，但并沒(méi)有向龐某收取任何購房款。該公司就該商品房只收取了一筆購房款，同意辦理更名手續，也是基于張女士所交的材料，公司并沒(méi)有過(guò)錯。

出判決

開(kāi)發(fā)商需返還購房款

在該案審理過(guò)程中，張女士提出書(shū)面申請，要求對《合同更名申請表》中自己的簽名和指紋進(jìn)行鑒定，確認是否為本人書(shū)寫(xiě)和按捺。經(jīng)司法鑒定中心鑒定，簽名和指紋都不是張女士親手書(shū)寫(xiě)和按捺的。此外，張女士的戶(hù)口簿家庭成員中并沒(méi)有龐某，兩人根本就不是母子關(guān)系。張女士表示自己長(cháng)期居于加拿大，應某房地產(chǎn)公司工作人員的要求為辦理房屋相關(guān)手續需要，自己的《認購協(xié)議書(shū)》和購房款收據原件，都留存在某房地產(chǎn)公司工作人員處。

法院認為，張女士依約履行了付款義務(wù)，但是某房地產(chǎn)公司在2014年6月，又和龐某簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，該公司辯稱(chēng)辦理合同更名手續是由于張女士和龐某的誤導，證據不足。從某房地產(chǎn)公司提交的居民戶(hù)口簿復印件可以看出，明顯有偽造的可能性。該公司在預見(jiàn)到辦理變更購房人的手續中可能存在風(fēng)險的情況下，在辦理更名手續時(shí)，未盡審慎義務(wù)，核實(shí)雙方當事人的真實(shí)身份情況，存在過(guò)錯。

由此，青秀區法院判定，解除雙方的購房合同，某房地產(chǎn)公司需向張女士返還購房款等159萬(wàn)余元。由于張女士沒(méi)有妥善保管自己持有的相關(guān)文件，對該糾紛也應負擔相應的責任。對購房款的利息等實(shí)際損失，應自行承擔。目前，該判決已生效。

案例2

楊某花63多萬(wàn)元，買(mǎi)下南寧市良慶區某樓盤(pán)一套房子及車(chē)位，等了三四年都沒(méi)拿到房子，房子卻早被開(kāi)發(fā)商又賣(mài)給別人。今年3月，楊某以廣西某房地產(chǎn)公司違約為由，將該公司告上南寧市良慶區人民法院，要求該公司返還購房款及車(chē)位款。

楊某說(shuō)，雖然他和某房地產(chǎn)公司簽訂的是住宅、車(chē)位認購協(xié)議，但協(xié)議中對房屋的房號、面積、單價(jià)等都有約定，所以該協(xié)議屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)。按照雙方的約定，某房地產(chǎn)公司應該在2015年底交付房屋?？蓪?shí)際上，該公司并未如約交房。該公司為了謀取暴利，公然違約，擅自將該房屋銷(xiāo)售給他人。最終導致他交了房款，卻沒(méi)買(mǎi)到房，某房地產(chǎn)公司已經(jīng)違約。

某房地產(chǎn)公司坦承，雙方簽訂的認購協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，是有效協(xié)議。但面對楊某的說(shuō)法，某房地產(chǎn)公司卻認為是楊某違約在先。

直到2014年10月17日，該公司某樓盤(pán)才取得商品房預售許可證。2014年12月1日，該公司與楊某重新簽訂了一份《商品房認購協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議約定買(mǎi)受人須在7日內，到項目銷(xiāo)售中心按約繳付房款，并簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及辦理相關(guān)購房手續。

但楊某始終未與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2015年12月11日起，某公司決定轉售楊某認購的房屋，該公司還通知楊某前往該公司辦理退款事宜，楊某仍然拒絕簽收該律師函。

由此，某房地產(chǎn)公司認為，該公司將該房屋銷(xiāo)售給他人，并不構成違約。該公司同意返還楊某預付的購房款、車(chē)位款等。但由于楊某違約，導致合同解除，其所支付的定金，該公司不予返還。

法院認為，楊某與某公司簽訂的兩份《認購協(xié)議》真實(shí)、有效。對于該《認購協(xié)議》，簽訂于某公司取得案涉樓盤(pán)商品房預售許可證之前，故該協(xié)議屬預約合同性質(zhì)。楊某主張該協(xié)議屬本約，無(wú)事實(shí)和法律依據，法院不予采信。

由于雙方是2014年12月1日簽訂《商品房認購協(xié)議書(shū)》，即楊某應于2014年12月7日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》?？蓷钅碂o(wú)正當理由，未在該日前與某公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在某公司予以的寬展期限內亦未與某公司簽訂，已構成違約，某公司據此解除雙方的認購協(xié)議，于法有據，法院予以確認。合同解除后，某公司應將收取的購房款、車(chē)位款等共計56.6萬(wàn)余元返還給楊某。因導致認購協(xié)議不能完全履行責任在楊某，所以楊某要求返還訂約定金和按一倍已付款標準賠償損失等，法院未予支持。

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辨識一房多賣(mài) 調取房地產(chǎn)登記簿是關(guān)鍵

為辨識一房多賣(mài)的情況，購房者可以提前去當地的房地產(chǎn)交易中心調取所購房屋的房地產(chǎn)登記簿(只要提供所購房屋具體地址，并攜帶本人身份證即可調取)。這項工作最好在簽訂《商品房預售合同》之前進(jìn)行。在房地產(chǎn)登記簿上，需要注意以下幾項：

首先，看該房產(chǎn)的產(chǎn)權人是否是將該房屋賣(mài)給自己的開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)，首先要審閱的是，與自己交易的開(kāi)發(fā)商是否是房屋的實(shí)際產(chǎn)權人，只有對方是實(shí)際產(chǎn)權人和實(shí)際產(chǎn)權人所委托的人才能與之進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易。

其次，看該房屋上是否存在異議登記。異議登記是利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，也就是說(shuō)，異議登記人對該房產(chǎn)上的產(chǎn)權人，也就是開(kāi)發(fā)商存有異議，開(kāi)發(fā)商很有可能對該房產(chǎn)不享有產(chǎn)權。

接著(zhù)再看該房屋上是否存在預告登記。所謂預告登記，是指當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預告登記，如該房產(chǎn)上存在預告登記，那么即證明開(kāi)發(fā)商已將該房屋賣(mài)給他人，購房人最后很可能無(wú)法取得該房屋產(chǎn)權!

最后還要看該房屋上是否存在抵押權登記。抵押權登記是指抵押權人向法律規定的有關(guān)部門(mén)將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實(shí)，如果該房產(chǎn)上存在抵押權登記，那么該房產(chǎn)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商抵押，抵押人就所抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償效力。

如果房地產(chǎn)登記簿上所記載的產(chǎn)權人與將該房屋給購房者的人不一致，或該房產(chǎn)上存在異議登記的，那么該房產(chǎn)很可能不屬于開(kāi)發(fā)商所有，這會(huì )導致購房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂的《商品房預售合同》無(wú)效，購房者應及時(shí)向人民法院起訴，要求賠償!

如果該房產(chǎn)上存在預告登記或是抵押權登記，即證明在將房屋賣(mài)給購房者之前，開(kāi)發(fā)商已將該房屋出售或抵押!在這種情況下，購房者取得該房產(chǎn)的產(chǎn)權就會(huì )存在極大風(fēng)險。在此建議購房者穩妥起見(jiàn)，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商或向人民法院起訴開(kāi)發(fā)商，要求解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償購房者的損失。

(據《解放日報》)