隨著房價(jià)的不斷飆升，總有開發(fā)商為了賺取更多的利潤動起“歪腦筋”，購房者最頭疼的正是遇到“一房多賣”的情況。這不，南寧就有兩位購房者遭遇交了錢卻拿不到鑰匙，房子還被他人買走的情況。因?yàn)楹贤炗嗊^程中的一些細(xì)節(jié)，兩人在隨后的糾紛及訴訟中得到了不同結(jié)果。普通消費(fèi)者究竟如何規(guī)避“一房多賣”陷阱?請往下看。

案例1

山西的張女士花159萬多元，在南寧全款買了套房，可房主最終卻另是他人，張女士落個(gè)“錢房兩空”。憤怒的張女士將開發(fā)商告上法院，要求解除購房合同，返還她的購房款，同時(shí)開發(fā)商要支付占用她巨額資金的利息。不過開發(fā)商卻振振有詞，稱張女士因?yàn)橄拶?，將房子轉(zhuǎn)讓給了“兒子”龐某。法院調(diào)查證實(shí)：龐某并非張女士兒子，轉(zhuǎn)讓手續(xù)都是偽造的。近日，南寧市青秀區(qū)人民法院一審判定，解除張女士與某房地產(chǎn)公司的購房合同，某房地產(chǎn)公司返還張女士購房款等159萬多元，但因張女士自己未能妥善保管購房材料等，利息損失張女士自擔(dān)。

很郁悶

全款買房落個(gè)“錢房兩空”

2013年5月，張女士看中了南寧市鳳嶺北某樓盤的一套房產(chǎn)，她與某房地產(chǎn)公司簽訂了認(rèn)購協(xié)議，掏159萬多元全款支付了房款及房屋燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用，就等著次年收房。

2014年10月，某房地產(chǎn)公司發(fā)布交房公告，可張女士卻一直沒有收到通知，這讓她感覺很納悶。雙方交涉多次，開發(fā)商都未能給張女士一個(gè)明確的答復(fù)。自己花費(fèi)了巨額資金，等了1年多，卻沒收到房屋。開發(fā)商已收取了全額房款，卻拒絕向她交房并不說明理由，張女士無法接受這個(gè)結(jié)果。

她認(rèn)為開發(fā)商的行為已經(jīng)嚴(yán)重違反了合同法，給她造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，張女士將某房地產(chǎn)公司告上了南寧市青秀區(qū)法院，要求解除雙方的合同，開發(fā)商返還她已支付的房款等159萬多元，并支付占用她資金的利息損失15.5萬多元。

好烏龍

房子莫名轉(zhuǎn)給“兒子”

面對張女士的起訴，某房地產(chǎn)公司稱，該公司并不存在過錯。2013年5月，他們和張女士簽訂的只是認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議約定，在7日內(nèi)，張女士需要攜帶相關(guān)資料到該公司簽訂商品房買賣合同，但是張女士并沒有來。因此，張女士的行為是根本違約，公司沒有義務(wù)返還她2萬元的購房定金，而且有權(quán)將這套房子另售他人。

更重要的是，2014年6月，該公司收到張女士和龐某共同簽名的《更名申請表》。聲稱兩人是母子關(guān)系，由于張女士自己已被限購，無法辦理該商品房的購買手續(xù)，因此將房屋更名到其兒子龐某名下。并且，還提供了張女士和龐某的戶口簿、張女士的認(rèn)購協(xié)議書和購房款收據(jù)原件等全套資料。該公司遂同意了更名申請，并與龐某在2014年6月簽訂了該商品房的買賣合同，但并沒有向龐某收取任何購房款。該公司就該商品房只收取了一筆購房款，同意辦理更名手續(xù)，也是基于張女士所交的材料，公司并沒有過錯。

出判決

開發(fā)商需返還購房款

在該案審理過程中，張女士提出書面申請，要求對《合同更名申請表》中自己的簽名和指紋進(jìn)行鑒定，確認(rèn)是否為本人書寫和按捺。經(jīng)司法鑒定中心鑒定，簽名和指紋都不是張女士親手書寫和按捺的。此外，張女士的戶口簿家庭成員中并沒有龐某，兩人根本就不是母子關(guān)系。張女士表示自己長期居于加拿大，應(yīng)某房地產(chǎn)公司工作人員的要求為辦理房屋相關(guān)手續(xù)需要，自己的《認(rèn)購協(xié)議書》和購房款收據(jù)原件，都留存在某房地產(chǎn)公司工作人員處。

法院認(rèn)為，張女士依約履行了付款義務(wù)，但是某房地產(chǎn)公司在2014年6月，又和龐某簽訂了買賣合同，該公司辯稱辦理合同更名手續(xù)是由于張女士和龐某的誤導(dǎo)，證據(jù)不足。從某房地產(chǎn)公司提交的居民戶口簿復(fù)印件可以看出，明顯有偽造的可能性。該公司在預(yù)見到辦理變更購房人的手續(xù)中可能存在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，在辦理更名手續(xù)時(shí)，未盡審慎義務(wù)，核實(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)身份情況，存在過錯。

由此，青秀區(qū)法院判定，解除雙方的購房合同，某房地產(chǎn)公司需向張女士返還購房款等159萬余元。由于張女士沒有妥善保管自己持有的相關(guān)文件，對該糾紛也應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對購房款的利息等實(shí)際損失，應(yīng)自行承擔(dān)。目前，該判決已生效。

案例2

楊某花63多萬元，買下南寧市良慶區(qū)某樓盤一套房子及車位，等了三四年都沒拿到房子，房子卻早被開發(fā)商又賣給別人。今年3月，楊某以廣西某房地產(chǎn)公司違約為由，將該公司告上南寧市良慶區(qū)人民法院，要求該公司返還購房款及車位款。

楊某說，雖然他和某房地產(chǎn)公司簽訂的是住宅、車位認(rèn)購協(xié)議，但協(xié)議中對房屋的房號、面積、單價(jià)等都有約定，所以該協(xié)議屬于商品房買賣合同性質(zhì)。按照雙方的約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)該在2015年底交付房屋。可實(shí)際上，該公司并未如約交房。該公司為了謀取暴利，公然違約，擅自將該房屋銷售給他人。最終導(dǎo)致他交了房款，卻沒買到房，某房地產(chǎn)公司已經(jīng)違約。

某房地產(chǎn)公司坦承，雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，是有效協(xié)議。但面對楊某的說法，某房地產(chǎn)公司卻認(rèn)為是楊某違約在先。

直到2014年10月17日，該公司某樓盤才取得商品房預(yù)售許可證。2014年12月1日，該公司與楊某重新簽訂了一份《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，該協(xié)議約定買受人須在7日內(nèi)，到項(xiàng)目銷售中心按約繳付房款，并簽署《商品房買賣合同》及辦理相關(guān)購房手續(xù)。

但楊某始終未與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。2015年12月11日起，某公司決定轉(zhuǎn)售楊某認(rèn)購的房屋，該公司還通知楊某前往該公司辦理退款事宜，楊某仍然拒絕簽收該律師函。

由此，某房地產(chǎn)公司認(rèn)為，該公司將該房屋銷售給他人，并不構(gòu)成違約。該公司同意返還楊某預(yù)付的購房款、車位款等。但由于楊某違約，導(dǎo)致合同解除，其所支付的定金，該公司不予返還。

法院認(rèn)為，楊某與某公司簽訂的兩份《認(rèn)購協(xié)議》真實(shí)、有效。對于該《認(rèn)購協(xié)議》，簽訂于某公司取得案涉樓盤商品房預(yù)售許可證之前，故該協(xié)議屬預(yù)約合同性質(zhì)。楊某主張?jiān)搮f(xié)議屬本約，無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。

由于雙方是2014年12月1日簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，即楊某應(yīng)于2014年12月7日前簽訂《商品房買賣合同》?？蓷钅碂o正當(dāng)理由，未在該日前與某公司簽訂《商品房買賣合同》，在某公司予以的寬展期限內(nèi)亦未與某公司簽訂，已構(gòu)成違約，某公司據(jù)此解除雙方的認(rèn)購協(xié)議，于法有據(jù)，法院予以確認(rèn)。合同解除后，某公司應(yīng)將收取的購房款、車位款等共計(jì)56.6萬余元返還給楊某。因?qū)е抡J(rèn)購協(xié)議不能完全履行責(zé)任在楊某，所以楊某要求返還訂約定金和按一倍已付款標(biāo)準(zhǔn)賠償損失等，法院未予支持。

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辨識一房多賣 調(diào)取房地產(chǎn)登記簿是關(guān)鍵

為辨識一房多賣的情況，購房者可以提前去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心調(diào)取所購房屋的房地產(chǎn)登記簿(只要提供所購房屋具體地址，并攜帶本人身份證即可調(diào)取)。這項(xiàng)工作最好在簽訂《商品房預(yù)售合同》之前進(jìn)行。在房地產(chǎn)登記簿上，需要注意以下幾項(xiàng)：

首先，看該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人是否是將該房屋賣給自己的開發(fā)商。也就是說，首先要審閱的是，與自己交易的開發(fā)商是否是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，只有對方是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人所委托的人才能與之進(jìn)行房屋買賣交易。

其次，看該房屋上是否存在異議登記。異議登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，也就是說，異議登記人對該房產(chǎn)上的產(chǎn)權(quán)人，也就是開發(fā)商存有異議，開發(fā)商很有可能對該房產(chǎn)不享有產(chǎn)權(quán)。

接著再看該房屋上是否存在預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記，如該房產(chǎn)上存在預(yù)告登記，那么即證明開發(fā)商已將該房屋賣給他人，購房人最后很可能無法取得該房屋產(chǎn)權(quán)!

最后還要看該房屋上是否存在抵押權(quán)登記。抵押權(quán)登記是指抵押權(quán)人向法律規(guī)定的有關(guān)部門將其在特定物上所設(shè)定的抵押權(quán)的事項(xiàng)予以記載的事實(shí)，如果該房產(chǎn)上存在抵押權(quán)登記，那么該房產(chǎn)已經(jīng)被開發(fā)商抵押，抵押人就所抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償效力。

如果房地產(chǎn)登記簿上所記載的產(chǎn)權(quán)人與將該房屋給購房者的人不一致，或該房產(chǎn)上存在異議登記的，那么該房產(chǎn)很可能不屬于開發(fā)商所有，這會導(dǎo)致購房者與開發(fā)商所簽訂的《商品房預(yù)售合同》無效，購房者應(yīng)及時(shí)向人民法院起訴，要求賠償!

如果該房產(chǎn)上存在預(yù)告登記或是抵押權(quán)登記，即證明在將房屋賣給購房者之前，開發(fā)商已將該房屋出售或抵押!在這種情況下，購房者取得該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就會存在極大風(fēng)險(xiǎn)。在此建議購房者穩(wěn)妥起見，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商或向人民法院起訴開發(fā)商，要求解除合同并要求開發(fā)商賠償購房者的損失。

(據(jù)《解放日報(bào)》)