新政面市，開(kāi)發(fā)商與購房者要一同適應。 記者 何學(xué)俏攝

編者按

樓市新政接踵而出，恰逢高考來(lái)臨。南寧樓市面臨這樣的“大考”會(huì )有如何反應?且看本期《悅居》周刊解讀政策、剖析市場(chǎng)。

研讀新政(上)

6月2日，由南寧市城鄉建設委員會(huì )制定并發(fā)布了《南寧市商品住房全裝修分級指南》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指南”)，將全裝修指導標準進(jìn)行了細分。在《指南》中，商品住房全裝修分為A、B、C三個(gè)等級，以建筑面積計算，其中A級全裝修價(jià)格區間為2000-3000元/平方米、B級全裝修價(jià)格區間為1000-2000元/平方米、C級全裝修價(jià)格不應超過(guò)1000元/平方米。在每個(gè)等級劃分下，針對商品住房的臥室、客廳餐廳、廚房、衛生間、陽(yáng)臺等區域的裝修標準也進(jìn)行細化規定。但是可以看到，分類(lèi)中對于建材使用的標準多以“高檔”、“中檔”、“普通”等字眼進(jìn)行劃分，因此等級的細致劃分還需要購房者參照實(shí)際的裝修協(xié)議去明辨。據悉，《指南》從6月2日起印發(fā)并執行，有效期至20122年6月1日，為期5年。

《指南》發(fā)布是5月以來(lái)南寧出臺的第二撥商品房指導性政策。5月26日，南寧市房管局、國土局、建委、工商局、物價(jià)局、央行南寧中心支行、廣西銀監局七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，從土地供應量、土地出讓方式、信貸、市場(chǎng)監管等方面對南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。此次的調控給躁動(dòng)的樓市注入了一支鎮靜劑。

1 時(shí)隔3年 限購再來(lái)

自2016年以來(lái)，隨著(zhù)南寧各城區的樓市日益蓬勃，特別是備受矚目的五象新區樓市房?jì)r(jià)愈發(fā)高漲，無(wú)論是對于購房者、開(kāi)發(fā)商或者旁觀(guān)市民來(lái)說(shuō)，“限購”一直是一個(gè)津津樂(lè )道的話(huà)題。大家都紛紛猜測“南寧是否會(huì )限購”、“南寧何時(shí)會(huì )限購”，隨著(zhù)全國各地陸續有限購消息傳來(lái)，“南寧限購”的趨勢仿佛也已經(jīng)在途。在經(jīng)歷了幾個(gè)月“一房難求”緊張樓市后，5月26日由南寧市房管局、國土局、建委、工商局、物價(jià)局、央行南寧中心支行、廣西銀監局七部委聯(lián)合發(fā)布下發(fā)的《通知》樓市新政讓大家都看到——“南寧限購”了?？梢哉f(shuō)，這是南寧2014年解除限購令以來(lái)最嚴厲也是歷史上最全面的調控。

在調控新政中，包含了多項調控要點(diǎn)，簡(jiǎn)言之要點(diǎn)如下：推行差別化信貸，認房又認貸，二套首付提至四成，三套停貸;開(kāi)啟二手房限售，購買(mǎi)3套及以上住房取得不動(dòng)產(chǎn)證2年內禁止轉讓;土地端調整，大土地供應量及節奏，限地價(jià)限房?jì)r(jià)控制市場(chǎng)預期;抑制變相漲價(jià)，禁止亂收費，制定全裝修指導標準，商品住房全裝修價(jià)格不得超過(guò)3000元/平方米，同時(shí)進(jìn)行住宅及車(chē)位價(jià)格監管;加快樓市供應，嚴查房企捂盤(pán)惜售，加快商品房供應滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。此外，在商品房合同注銷(xiāo)備案管理方面也再次進(jìn)行了規范，嚴格查處銷(xiāo)售價(jià)格高于合同備案價(jià)格的情況。

2 新政之下 誰(shuí)喜誰(shuí)憂(yōu)

縱觀(guān)新下發(fā)的樓市新政，對于首次在南寧置業(yè)的剛需一族來(lái)說(shuō)，“限”的影響幾乎為零，相關(guān)的多項價(jià)格調控政策，例如調整土地供應節奏和限制地價(jià)、抑制變相漲價(jià)、加快樓市供應等調控政策，還有效地保證了首次置業(yè)購房者的權益。

而對于改需一族和投資客來(lái)說(shuō)，“二套首付提至四成，三套停貸”的新政策調控影響力較大。對改需一族而言，以如今南寧接近9000元左右的平均房?jì)r(jià)來(lái)計算，一套大約在120平方米的改需型商品住宅首付由原來(lái)的三成提至四成，意味著(zhù)首付要比以往多掏10萬(wàn)塊，這份“首負”壓力確實(shí)增大了，讓二次購房的門(mén)檻抬高了?，F在不少人在已購置了自住房屋后，傾向將手中的部分閑錢(qián)注入樓市作為投資;而由于南寧城市發(fā)展的愈發(fā)蓬勃，也吸引了越來(lái)越多的外地投資客前來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)投資，如今在各大樓盤(pán)項目的營(yíng)銷(xiāo)中心充斥的外地口音比比皆是，乃為南寧樓市去化做出貢獻的主力軍。“認房又認貸”、“三套停貸”的政策著(zhù)實(shí)為投資客們抬高了三次置業(yè)的門(mén)檻，及時(shí)減緩了南寧樓市的“炒房”投機節奏。

3 精裝涌現 指南規范

在新政中，特別值得一提的，便是《通知》中提到將制定全裝修指導標準，指出商品住宅全裝修價(jià)格不得超過(guò)3000元/平方米。

無(wú)論是對于房產(chǎn)從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，還是對于購房者而言，從2016年下半年開(kāi)始，大家都開(kāi)始逐漸感受到樓市中的全裝修商品住宅日趨涌現，直至如今全裝修商品住宅已經(jīng)在南寧樓市蔚然成風(fēng)。相對于以往常見(jiàn)的毛坯房，全裝修商品住宅常常在大眾口子被呼做“精裝房”。6月，南寧樓市預計開(kāi)盤(pán)的35個(gè)樓盤(pán)項目里，其中精裝房項目就達到了21個(gè)。許多此前熱門(mén)的、以毛坯房產(chǎn)品問(wèn)世的樓盤(pán)項目，例如保利·領(lǐng)秀前城、中海·悅公館、聯(lián)發(fā)·君瀾等，再推新品時(shí)也多以精裝房產(chǎn)品亮相。

精裝房產(chǎn)品的涌現，多少讓習慣了毛坯房的購房者們感覺(jué)有些茫然。一方面是對于精裝房品質(zhì)的擔憂(yōu)，這是在大多數購房者心中普遍存在的疑慮，畢竟過(guò)去不少精裝房項目均出現過(guò)品質(zhì)方面的負面信息，以致于讓購房者對于精裝房產(chǎn)生了“精裝房=品質(zhì)堪憂(yōu)”的刻板印象;另一方面是對于精裝房的價(jià)格擔憂(yōu)，含裝修費用的精裝房與毛坯房比較起來(lái)，在首期部分的價(jià)格壓力是比較大的，這讓不少首期預算較為緊縮的購房者會(huì )產(chǎn)生疑慮。

雖然有些不應該，但是就目前的購房形勢看，當精裝房逐漸成為南寧樓市的住房產(chǎn)品趨勢，購房者們對于精裝房的接受度也越來(lái)越高。購房者在接受精裝房的同時(shí)，也更加深入了解精裝房，加之同時(shí)已頒發(fā)的《指南》中的多項對于精裝房的標準界定，南寧樓市的精裝房市場(chǎng)應當能夠往預期方向上得到良性發(fā)展。(許佳音)

■新聞鏈接

36城開(kāi)啟“限售”

3月23日，廈門(mén)成為今年第一個(gè)“限售”的城市：新購商品房取得不動(dòng)產(chǎn)權證后滿(mǎn)2年才能出售。隨后，北京、廣州等30多個(gè)城市針對商品住房、“類(lèi)住宅”啟動(dòng)“限售”政策。北京3月17日發(fā)布“本市單身限購1套、家庭限購2套”，首付提高等的限購政策;同日，廣州發(fā)布幾乎相同的限購政策，并將未結清貸款或者有房且購非普通住宅2套首付提高至70%。深圳則發(fā)布最強限購政策，限制購買(mǎi)套數、提高購買(mǎi)門(mén)檻，非深圳戶(hù)籍家庭/個(gè)人無(wú)房貸款未結清的首付比例為70%。

緊接著(zhù)，多個(gè)城市發(fā)布“限購”政策。5月20日起，長(cháng)沙、無(wú)錫、嘉興、北海等地也連發(fā)樓市調控新政，且均采取了“限售”措施。相比保定有個(gè)別地塊“限售10年”，保定高碑店白溝鎮“限售5年”不同，其他城市在“限售”時(shí)間上大多設定為“滿(mǎn)2年或3年后方可轉讓”。如長(cháng)沙“限售”政策提出，在限購區域內購買(mǎi)的商品住房，需滿(mǎn)2年后方可上市交易，無(wú)錫、嘉興、北海也均規定未滿(mǎn)2年的，不得上市交易。繼保定后，珠海也開(kāi)始嘗試“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規定。 最新出臺“限售”政策的城市是南寧和張家口。5月26日，張家口市區限購政策正式出臺，并對中心城區新購住房實(shí)施“3年后方可上市交易”的“限售”政策。

據亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓統計，截至5月25日，全國已經(jīng)有36城進(jìn)入“限售模式”。

(據《華夏時(shí)報》、《證券日報》綜合整理)