失衡之六：銷(xiāo)售租賃比例

在美國和歐洲，所有的商業(yè)性房屋，50%左右銷(xiāo)售，50%租賃。租賃有兩類(lèi)，一類(lèi)是房產(chǎn)商自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類(lèi)是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場(chǎng)。

新加坡接近80%都是公租房。有點(diǎn)像改革開(kāi)放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權，也不能買(mǎi)賣(mài)。

這十年開(kāi)發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買(mǎi)賣(mài)，這個(gè)市場(chǎng)是畸形的。

租賃市場(chǎng)有4個(gè)不足：第一，租賃者是弱勢群體，沒(méi)有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調租金；

第二，隨意把房子收走；

第三，各種重要的公權部門(mén)，沒(méi)把租賃房屋的住戶(hù)當做同等公民待遇，租了房子的上不了這個(gè)學(xué)區的學(xué)校，必須買(mǎi)房，醫療也是這樣，醫保的服務(wù)都和產(chǎn)權房有關(guān)，入戶(hù)也是，買(mǎi)房滿(mǎn)幾年可以入戶(hù)，租房就不行。

老百姓有了這個(gè)心態(tài)之后，會(huì )覺(jué)得我現在租房子是沒(méi)辦法，只要有一天，稍微有條件就買(mǎi)產(chǎn)權房，總之把租賃當成短暫的沒(méi)辦法的辦法。

失衡之七：房?jì)r(jià)收入比

六七年家庭收入買(mǎi)套房是個(gè)合理的年限，我們現在實(shí)際情況，均價(jià)對均價(jià)，一線(xiàn)城市一般都在40年左右。

紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價(jià)，家庭戶(hù)均收入10年以?xún)纫部梢再I(mǎi)到房。

總得來(lái)說(shuō)，我們高得離譜。

一般的二線(xiàn)城市，在20多年，當然也有邊緣一些的地方，五六年。

失衡之八：房地產(chǎn)內部結構

一二線(xiàn)城市土地供不應求，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量供不應求，這些地方只夠賣(mài)三四個(gè)月，而且是在限賣(mài)限購的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣(mài)不掉。

這是一種失衡，資源錯配。

供不應求的地方應該多供一些土地多造點(diǎn)房子，供過(guò)于求的地方應該不再批土地給它。

這就要把錯配的資源調配回來(lái)。

具體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)供給端的概念，不是等到市場(chǎng)需求端來(lái)調控，一定是在供給端，政府和企業(yè)可以有明確的信息，進(jìn)行調整的。

比如，一個(gè)城市人均住宅是多少，大賬上說(shuō)40平方米，如果只有100萬(wàn)人，這個(gè)城市造4000萬(wàn)平方米就夠了，過(guò)去幾十年，留了2000萬(wàn)平方米，結果每年又去開(kāi)發(fā)1000萬(wàn)平方米，五年一過(guò)，有個(gè)七八千萬(wàn)平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過(guò)剩。

所以這是可以預測的，應該有規劃數的，上下波動(dòng)個(gè)10%、15%，不得了，不能由著(zhù)開(kāi)發(fā)商想蓋多少蓋多少，政府短期效應，這會(huì )兒開(kāi)發(fā)的多，GDP投資拉動(dòng)的多，短期效應，然后拍拍屁股走了，這個(gè)地方容易爛尾，后面的人收拾爛尾。

一個(gè)地方應該建多少寫(xiě)字樓？各個(gè)地方都在蓋寫(xiě)字樓，作為城市中央商務(wù)區造的寫(xiě)字樓，為全社會(huì )的貿易公司服務(wù)的，一般中等城市以下，每?jì)扇f(wàn)元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說(shuō)穿了，500萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓到極限了，多造一定是過(guò)剩的。

如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實(shí)GDP，4萬(wàn)元左右一個(gè)平方，上海一年有25000億的GDP，第三方造的為所有人用的寫(xiě)字樓，6000萬(wàn)平方米足矣。

上海商業(yè)零售額在1萬(wàn)億左右，這1萬(wàn)億蓋多少商場(chǎng)、零售商店呢？大賬上說(shuō)，2萬(wàn)元一平方米，1萬(wàn)億造5000萬(wàn)平方米；上海還有一種方法，一個(gè)人2平方米，上?，F在2400萬(wàn)人，打造5000萬(wàn)平方米，這種算法內在都有規則。

如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬(wàn)元，這一平方米的房子的價(jià)格在大城市里倒要幾萬(wàn)元，賠死了。

有些城市，開(kāi)發(fā)商一進(jìn)來(lái)，搞一個(gè)五十萬(wàn)方的大賣(mài)場(chǎng)，不是一個(gè)老板搞的，這個(gè)老板搞兩個(gè)，那個(gè)老板搞兩個(gè)，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。

這些都是要吸取教訓的。

失衡之九：市場(chǎng)秩序

比如原來(lái)規劃用途是寫(xiě)字樓的去造住宅，原來(lái)是工業(yè)后來(lái)做商業(yè)，隨便轉化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。

各種亂象很多。房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，商鋪的面積切碎了賣(mài)，賣(mài)不掉了，售后返租，實(shí)際上是高息攬儲，最后壞賬，變成社會(huì )不穩定的源頭。

房產(chǎn)商在融資的時(shí)候，高利貸，職工系統亂集資，社會(huì )上騙老百姓亂集資，都是房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)中的亂象。

還有一種，批了土地后，兩年必須啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，三五年完成，太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒(méi)有開(kāi)發(fā)，這十年來(lái)，房?jì)r(jià)漲了10倍，什么活也不干，利潤增加10倍。

政府土地儲備很少，開(kāi)發(fā)商土地多多，囤地，囤房，賣(mài)不掉的房，切碎了賣(mài)，售后返租，當股票一樣的當成標準化的再賣(mài)。

這些都是要加強管理。

失衡之十：調控方向

失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)濟下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調，房地產(chǎn)泡沫來(lái)了以后，希望壓住它，穩住它，不讓它亂漲價(jià)，往西調。

現在房地產(chǎn)調控是有這種不東不西的狀態(tài)。

再有呢，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長(cháng)周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿措施。

比較多的是需求側的調調控控，緊緊松松，在供給上進(jìn)行有效的結構性調控比較少。

這就是我們在調控方面的缺陷，也是習總書(shū)記批評的，這種政府長(cháng)周期的法制性的問(wèn)題。

以上十項，是房地產(chǎn)失衡的具體表現，這種失衡會(huì )帶來(lái)三個(gè)后果：

實(shí)體經(jīng)濟脫實(shí)就虛，土地成本高，房?jì)r(jià)高，對搞實(shí)體經(jīng)濟的投資肯定是不劃算的。

實(shí)體經(jīng)濟看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣(mài)套房比它好幾年賺的都多，有點(diǎn)錢(qián)就不再往實(shí)體投，都投到房地產(chǎn)。

實(shí)體經(jīng)濟的職工，也因為房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，招來(lái)的人才買(mǎi)不起房，沒(méi)地方住。

從長(cháng)周期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是必須要有的，但是高房?jì)r(jià)造成的后果，對實(shí)體經(jīng)濟的傷害是不言而喻的。