近日，國家統計局公布的5月份房地產(chǎn)相關(guān)數據顯示，商品房銷(xiāo)售均價(jià)連跌兩月。來(lái)自市場(chǎng)監測機構的統計數據也顯示出，全國一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)普遍出現量?jì)r(jià)齊跌的勢態(tài)。分析人士指出，在國內一二線(xiàn)主要城市普遍推行的嚴厲調控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始從高位回落。

全國住宅銷(xiāo)售均價(jià)連降兩月

國家統計局發(fā)布的5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為37595億元，同比名義增長(cháng)8.8%，增速比1-4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額43632億元，增長(cháng)18.6%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

另外，從單月銷(xiāo)售數據看，5月份商品房銷(xiāo)售1.3億平方米，其中住宅為1.14億平方米，與4月相比漲幅微弱。而且全國的住宅銷(xiāo)售單價(jià)在3月刷新歷史紀錄后，最近連續兩個(gè)月下調。

“關(guān)鍵數據全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，5月單月全國住宅銷(xiāo)售均價(jià)為7614.59元，相比前兩月的7878.88元和7745.68元再次出現明顯下調。“平均價(jià)格下調的最主要原因是成交結構的變化，從成交結構看，一二線(xiàn)城市成交量明顯減少，導致了價(jià)格加速下調。”

中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，5月份以來(lái)，各地樓市調控政策繼續加碼，在政策約束下樓市交易成色一般，大部分城市成交量同環(huán)比均有不同程度的下降。截至5月末，主要熱點(diǎn)城市的庫存均有上升，去庫存主流城市主要在三線(xiàn)城市。

“從全國數據看，市場(chǎng)整體漲幅開(kāi)始加速放緩的原因也是一二線(xiàn)城市成交量已經(jīng)出現了環(huán)比下行，雖然三四線(xiàn)城市繼續高位運行，但整體漲幅被拉動(dòng)下行。”張大偉表示，從趨勢來(lái)看，一二線(xiàn)城市開(kāi)始逐漸進(jìn)入調控政策抑制下的降溫周期。

樓市成交量連續兩月下滑

易居房地產(chǎn)研究院的監測數據也顯示出，全國范圍內受監測的50個(gè)典型城市5月份新建商品住宅成交量集體下滑。當月50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬(wàn)平方米，環(huán)比減少5%，同比減少16%。從環(huán)比數據看，目前已經(jīng)出現了連續兩個(gè)月的下跌。

“這也說(shuō)明，自3月份各地政策密集收緊以后，政策效果不斷得到體現。交易量下滑也說(shuō)明部分城市投資投機需求得到有效抑制。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為，“另外，同比數據的下跌也印證了市場(chǎng)繼續降溫的判斷。”

易居方面也認為，一二線(xiàn)城市樓市成交量的下跌是當前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的關(guān)鍵。5月份，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為213萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6%，同比減少38%。從環(huán)比數據來(lái)看，一線(xiàn)城市總體上呈現了降溫態(tài)勢。

從具體城市看，5月份北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分別為-49%、-26%、-46%和2%。對比這四個(gè)城市數據，廣州市場(chǎng)降溫最明顯。嚴躍進(jìn)分析指出，“對于深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，環(huán)比有較大增長(cháng)，目前已經(jīng)出現了連續兩個(gè)月的環(huán)比正增長(cháng)。當然從成交量的絕對規?？匆廊黄?。”

此外，16個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為1326萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2%，同比減少19%。值得一提的是，這16個(gè)城市中有9個(gè)城市出現了環(huán)比下跌態(tài)勢，從環(huán)比跌幅來(lái)看，濟南、重慶、蘭州相對跌幅大，跌幅分別為42%、16%和15%。嚴躍進(jìn)表示，“無(wú)論是從環(huán)比增幅還是同比增幅數據看，此類(lèi)城市呈現了積極降溫的態(tài)勢。部分城市隨著(zhù)認房又認貸等政策效力的釋放，預計市場(chǎng)會(huì )有進(jìn)一步降溫的可能。”

大型房企5月份業(yè)績(jì)普遍下降

與全國大部分城市樓市成交量下滑相對應的是，5月大型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)環(huán)比也出現普遍下降。在今年市場(chǎng)熱度逐漸下降的背景下，政策監管不斷趨嚴，調控對房企的影響已經(jīng)不僅停留在限購、限價(jià)層面。熱點(diǎn)城市預售證獲取受限，部分開(kāi)發(fā)商違規銷(xiāo)售被查處，一二線(xiàn)城市加強商改住“類(lèi)住宅”整治，政策效應逐漸傳遞到企業(yè)業(yè)績(jì)層面。

市場(chǎng)機構克而瑞研究中心監測統計的數據顯示，5月，包括萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利、龍湖、中海等房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額均呈現不同程度下滑。其中，碧桂園、萬(wàn)科、保利、首開(kāi)、榮盛發(fā)展等企業(yè)環(huán)比降幅超過(guò)10%；陽(yáng)光城、正榮、金科、雅居樂(lè )降幅超過(guò)30%；萬(wàn)達、泰禾、路勁等企業(yè)銷(xiāo)售金額環(huán)比降幅均超過(guò)50%。

從受監測的40家房地產(chǎn)企業(yè)5月銷(xiāo)售額來(lái)看，只有中國金茂、金地、招商蛇口等少數幾家企業(yè)出現環(huán)比正增長(cháng)。

克而瑞研究中心分析人士指出，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策依然維持收緊狀態(tài)，熱點(diǎn)城市嚴控預售證，新增供應量持續低位運行，多數城市成交環(huán)比下滑。反映在銷(xiāo)售上，受監測的40家房企多數銷(xiāo)售額環(huán)比下滑，整體下滑力度約為10%。此外，多數房企銷(xiāo)售額不論是單月還是累計，同比增幅較上月有所收窄。

中原地產(chǎn)研究中心統計數據也顯示，5月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下滑明顯。該機構針對萬(wàn)科等21家龍頭房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)監測統計顯示，21家房企5月合計銷(xiāo)售2269.8億元，環(huán)比下調5%，也是年內銷(xiāo)售最差的月份。

“整體數據顯示，在一二線(xiàn)城市調控加碼的影響下，特別是從2017年初開(kāi)始的一二線(xiàn)城市限價(jià)等政策，導致房企銷(xiāo)售速度開(kāi)始放緩。”張大偉分析認為，從全國主要城市銷(xiāo)售數據看，5月大部分熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售均出現環(huán)比與同比的調整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環(huán)比下調明顯，整體市場(chǎng)分化趨勢加快。

張大偉表示，今年3月開(kāi)始的調控政策正在逐漸傳遞到市場(chǎng)層面，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力開(kāi)始體現到銷(xiāo)售數據上。“企業(yè)之間的分化非常明顯，尤其是立足一二線(xiàn)核心城市的上市房企，其營(yíng)業(yè)收入及利潤率出現雙雙下調。”

政策效應仍在持續發(fā)力

北京被認為是全國樓市調控政策的風(fēng)向標，值得一提的是，6月份上旬北京新房、二手房交易量均大幅下滑。尤其是二手房市場(chǎng)，掛牌價(jià)和成交價(jià)差距正在進(jìn)一步拉大。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，進(jìn)入2017年以來(lái)，北京的新房市場(chǎng)一直維持著(zhù)低熱度、低供應量、低交易量。面對史無(wú)前例的政策調控，無(wú)論是新房還是二手房，北京樓市的交易量目前都已經(jīng)跌入谷底，在一系列嚴厲政策的調控下，市場(chǎng)交易量的降溫還會(huì )繼續，但降幅將逐步收窄。

胡景暉說(shuō)，近三個(gè)月的市場(chǎng)走勢證明，北京“317新政”及后續一系列政策的效果非常顯著(zhù)。在此輪調控中，政策的輪番出臺使得樓市的投資投機需求被徹底打壓，市場(chǎng)因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購房者的心態(tài)向理性回歸。

從全國市場(chǎng)來(lái)看，嚴躍進(jìn)告訴記者，5月份整體市場(chǎng)呈現繼續降溫，進(jìn)一步凸顯了當前政策管控的有效性。當前各熱點(diǎn)城市政策環(huán)境較緊，包括預售證發(fā)放、預售價(jià)格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內容，都會(huì )對市場(chǎng)交易形成各類(lèi)影響。市場(chǎng)交易的下滑，也充分說(shuō)明了投資投機需求得到了很好的抑制。

“由于當前市場(chǎng)交易量總體上處于歷史偏低的水平，基本上可以判定6月份市場(chǎng)成交相比5月份基本持平，窄幅波動(dòng)。”嚴躍進(jìn)認為，另外近期部分城市針對調控政策開(kāi)始“打補丁”，這都會(huì )對相應城市房屋交易形成不同方向、不同程度的影響。

“全國已經(jīng)有超過(guò)36個(gè)城市‘限售’，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開(kāi)始的全國多城市調控新特點(diǎn)。預計未來(lái)還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。一定年限限制轉讓?zhuān)梢杂行У亟档屯稒C行為。”張大偉告訴記者，“庫存數據已經(jīng)呈現21個(gè)月以來(lái)新低，預計2017年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)很難樂(lè )觀(guān)。尤其是在3季度的傳統淡季將出現更加明顯的降溫表現。”