今年,北京萬(wàn)豐集團將正式進(jìn)入遵義開(kāi)發(fā)高橋板塊,這標志著(zhù)又一個(gè)外來(lái)地產(chǎn)大鱷悄然來(lái)到遵義。作為貴州第二大城市的遵義,這些年常常被地產(chǎn)大鱷們盯上。今天的遵義,不但有保利、恒大、碧桂園、中鐵、金科、美的、中建、實(shí)地地產(chǎn)大享,更有思達、南大、萬(wàn)豪、浙商、東都等財團,這些外來(lái)地產(chǎn)大亨如今已經(jīng)把遵義地產(chǎn)弄得風(fēng)生水起。
緊咬三四線(xiàn)城市
這幾年,外來(lái)地產(chǎn)大鱷們從來(lái)沒(méi)有放棄過(guò)二三線(xiàn)城市,依然大舉進(jìn)軍。從大城市到三四線(xiàn)城市,地產(chǎn)大鱷們仍然不遺余力。從他們興高采烈的樣子可以看出,他們進(jìn)軍三四線(xiàn)城市信心十足。誠然,拿出大城市的開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗,征戰三四線(xiàn)城市不在話(huà)下。
一線(xiàn)城市:就是中國最核心的那些城市經(jīng)濟體,深圳、北京、上海和廣州。這四個(gè)城市無(wú)論在GDP、經(jīng)濟總量、收入水平、市場(chǎng)成熟度,還是由此派生出來(lái)的需求、價(jià)格、市場(chǎng)秩序等各個(gè)方面都有高度的趨同性,和其他城市的差距是全方位的。
二線(xiàn)城市:沒(méi)有明確的定義,他們往往是某個(gè)區域(城市群)的輻射重點(diǎn)。比如大連之于東北,成都之于西南,杭州之于長(cháng)三角,天津之于環(huán)渤海,青島之于山東半島等等。即便是在上述提到的區域內,有影響力和輻射力的城市也絕不是唯一的,像南京、武漢、沈陽(yáng)、濟南、合肥等等也被歸入二線(xiàn)城市。盡管在個(gè)別城市的歸屬上不同的人有不同意見(jiàn),房地產(chǎn)界大體上是認可這樣一個(gè)劃分的。
而三四線(xiàn)城市,則如遵義之類(lèi),這種正在發(fā)展中的西部城市,往往成為大鱷們狂叼的大餐。
外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入,對本地的地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了沖擊,這是必然的,也是一件好事。這就要求本地開(kāi)發(fā)商從理念、產(chǎn)品定位、服務(wù)等方面不斷創(chuàng )新,來(lái)尋求自己的出路。
開(kāi)發(fā)理念被更新
保利·未來(lái)城市、中鐵·共青湖、遵義恒大城和恒大·翡翠華庭、碧桂園遵義1號、遵義國際商貿城、自游港·奧特萊斯廣場(chǎng)、浙商·唯一國際、美的城、金科·中央公園城、實(shí)地·薔薇國際、中建·幸福城、萬(wàn)豪世貿城、林達·時(shí)代中心、九億·仁懷國際商貿中心,如此眾多的外來(lái)地產(chǎn)大鱷,不斷進(jìn)軍遵義,讓遵義地產(chǎn)異常熱門(mén)的同時(shí),也必將迫使本土開(kāi)發(fā)商做出一些積極有效的改變。這種競爭是良性的競爭,會(huì )促進(jìn)地區房地產(chǎn)的繁榮,受益的當然是購房者了。
從目前的情況看,本地房地產(chǎn)產(chǎn)品可創(chuàng )新的空間并不是很大。隨著(zhù)近幾年先進(jìn)設計理念的不斷引入,空中花園、觀(guān)光電梯、花園入戶(hù)、精裝修房等設計方式已為人熟知,很少有革命性的創(chuàng )新出現,大多數開(kāi)發(fā)商所能做的,就是讓這些先進(jìn)的設計理念更加完美的實(shí)現,達到爐火純青的地步。
很多房地產(chǎn)公司也在努力創(chuàng )新,但消費市場(chǎng)的反應卻非常冷淡?有人認為,創(chuàng )新毫無(wú)疑問(wèn)是很有必要的。但房地產(chǎn)的創(chuàng )新必須根植于它所依存的區域化的市場(chǎng),否則盲目地創(chuàng )新是毫無(wú)意義的。業(yè)內人士認為,為消費者在同等條件下,提供更好、更有附加值的生活才是外地與本土地產(chǎn)商們的最終目標。
當然,開(kāi)發(fā)企業(yè)所提供的,必須是消費者所能認可的附加值,而不是強加給消費者的附加值。地產(chǎn)商們應該不斷從生活的本身進(jìn)行挖掘,不斷發(fā)現做得不夠完美的地方,找到問(wèn)題所在并解決它,這就是創(chuàng )新的方式。換句話(huà)說(shuō),創(chuàng )新行為不是目標,從發(fā)現到解決問(wèn)題才是最重要的。
隨著(zhù)放寬城市戶(hù)籍控制、城市建設大發(fā)展步伐的推進(jìn),這對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設而言是一大利好。因為近年來(lái)的全國各城市樓價(jià),基本上依然是一線(xiàn)城市如深圳、上海、北京、廣州的升幅大過(guò)二線(xiàn)城市,即便是下降了,降后的價(jià)格也遠比三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)高得多,原因就是由于人人都想往大城市發(fā)展。
也正因為如此,不少大開(kāi)發(fā)商紛紛搶占二線(xiàn)城市甚至是三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)地塊。有業(yè)界人士表示,雖說(shuō)這并不意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商將逐漸淡出一線(xiàn)城市,但由于一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)“僧多粥少”,尋找三四線(xiàn)城市中有發(fā)展潛力的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)是必然的趨勢。
來(lái)者皆是大盤(pán)
開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐三四線(xiàn)城市,不可以簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單復制一二線(xiàn)城市的運作模式,而是要找到新的立足點(diǎn)和增長(cháng)點(diǎn)。三四線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市相比,在客戶(hù)需求、開(kāi)發(fā)模式方面存在很大的不同,自主性需求更為明顯,因此開(kāi)發(fā)商必須尋求合理的開(kāi)發(fā)模式。
據了解,此前的東欣、中天城投、世紀中天、萬(wàn)豪等不少開(kāi)發(fā)商在遵義的擴張,自然形成了房企在三四線(xiàn)城市擴張的三種典型的模式。第一種模式為直營(yíng)連鎖的品牌擴張模式。第二種模式則是品牌地產(chǎn)直接擴張模式,這也是目前不少?lài)鴥却笮头科蟮闹饕獢U張模式。例如萬(wàn)科等品牌地產(chǎn)上市公司,在把北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為主戰場(chǎng)的同時(shí),直接在二三線(xiàn)城市成立分公司,收購當地項目或者土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第三種模式則是資本輸出,即開(kāi)發(fā)商通過(guò)認購三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商的部分股份,參與當地房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設,從而實(shí)現從一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市的擴張。
看好三四線(xiàn)城市的外地開(kāi)發(fā)商,也并非就是全部項目照拿不誤,其實(shí)也是擇優(yōu)而取的,離省會(huì )近的城市通常會(huì )優(yōu)先發(fā)展,因為這些地方的地價(jià)房?jì)r(jià)會(huì )隨省會(huì )的帶動(dòng)而上漲。
至于恒大、保利、中天、中鐵、南大、美的、碧桂園等大鱷們?yōu)楹芜x擇了遵義,這與遵義如茶如荼的“南北延伸、西控東擴”的城市大擴張和不斷高漲的經(jīng)濟能力是分不開(kāi)的。然而,需要留意的是城市或將迎來(lái)補漲期。因為一二線(xiàn)城市生活成本過(guò)高的壓力和區域整體規劃,給三四線(xiàn)城市帶來(lái)的發(fā)展機遇帶動(dòng)部分人口的回流,同時(shí)伴隨著(zhù)地方經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入增長(cháng)期,因此我市的城市人口集中度會(huì )在短期內明顯上升,從而推動(dòng)房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的進(jìn)一步升溫。此外,對我市而言,最大的利好是市委市政府明確提出的推進(jìn)城鄉一體化的建設要求,由此極大擴容我市的地產(chǎn)投資及市場(chǎng)規模。
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