近兩年，國內大批共享辦公空間經(jīng)歷了一次迅速崛起又迅速消亡的過(guò)程，這讓很多人對共享辦公的盈利模式、發(fā)展前景都感到質(zhì)疑。盡管如此，優(yōu)客工場(chǎng)仍能保持盈利，實(shí)現迅速擴張。是什么決定一家公司的生死存亡？毛大慶認為是基因。

從職業(yè)經(jīng)理人到創(chuàng )業(yè)者，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng )始人毛大慶用獨特的眼光和不同尋常的思考方式創(chuàng )造價(jià)值。一般人只著(zhù)眼于共享辦公空間的租金收益，而他更看重衍生品的增值性收益，并不斷拓展這個(gè)平臺經(jīng)營(yíng)的可能性。

近日，毛大慶接受了網(wǎng)易科技的專(zhuān)訪(fǎng)，分享了他對共享辦公以及創(chuàng )業(yè)的看法。以下是部分要點(diǎn)摘錄：

1.共享辦公最大的難度在于創(chuàng )始人有沒(méi)有多城市經(jīng)營(yíng)、大型連鎖業(yè)務(wù)的管理經(jīng)驗，這是根本。

2.和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不一樣，線(xiàn)下服務(wù)業(yè)基本上不可能一家通吃，也不會(huì )形成 BAT 。

3.未來(lái)， 聯(lián)合辦公也可能成為最大的知識分享平臺。

4. 創(chuàng )業(yè)比做企業(yè)高管更艱難，因為創(chuàng )始人是一家公司的靈魂，需要背負更大的責任和壓力。

5.創(chuàng )造一家公司，基因比商業(yè)邏輯更重要。

6.除了租金基礎收入更看重衍生品的增值性收益。

創(chuàng )業(yè)的過(guò)程中經(jīng)歷了哪些印象比較深的事情？

毛大慶：很多具體的事兒可能講不太清楚了，主要是一些方向性的事兒，比如說(shuō)思考這到底僅僅是一種服務(wù)業(yè)還是未來(lái)會(huì )是個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)？也就是它會(huì )更偏互聯(lián)網(wǎng)還是更偏傳統服務(wù)業(yè)的問(wèn)題。

還比如，共享辦公最初的原理是把社會(huì )存量的房產(chǎn)使用權拿到之后，作為產(chǎn)品銷(xiāo)售給更需要使用這個(gè)東西的人，更像是一個(gè)簡(jiǎn)單的服務(wù)業(yè)，只不過(guò)這個(gè)服務(wù)業(yè)的內容比較新。

但是我們又認為更重要的可能是要做增值服務(wù)。這個(gè)服務(wù)誰(shuí)來(lái)提供？肯定要用第三方服務(wù)者去提供。

第三方服務(wù)者跟被服務(wù)人產(chǎn)生了服務(wù)之后，我們要不要收費用？怎么收費？怎么控制這個(gè)服務(wù)的發(fā)生？以及怎么知道他們倆有了費用發(fā)生后我能從中能收錢(qián)？

這個(gè)問(wèn)題現在看來(lái)很初級，但在那個(gè)時(shí)候就變成一個(gè)很有爭議的問(wèn)題。所以在我們這個(gè)團隊里，來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的人，他們認為這個(gè)事情非常普通，根本不用談，就是開(kāi)放端口讓他們免費地進(jìn)行服務(wù)，我們要把握的是這些服務(wù)商是不是一個(gè)成熟的、合格守法的服務(wù)商，這是我們的責任。但其實(shí)你并不應該簡(jiǎn)單粗暴地在中間收取費用，那并不是互聯(lián)網(wǎng)精神。

其實(shí)優(yōu)客工場(chǎng)從業(yè)務(wù)本身的內在邏輯已經(jīng)遠遠脫離了剛才我談的這些東西。因為除了空間服務(wù)、內容服務(wù)、第三方的基礎服務(wù)外，我們現在更看重的是龐大的客戶(hù)量可以帶來(lái)的更多增值性的收益。

租金和其他業(yè)務(wù)收入情況目前怎么樣？

毛大慶：租金收入現在占總體收入 75% 左右，其中工位收入大概占這 75% 的 65% 左右，還有我們的幾百個(gè)會(huì )議室的租金，以及各種活動(dòng)場(chǎng)地的租金，其實(shí)我們還是一個(gè)場(chǎng)地的整合方跟出租方。我們不光是辦公，還有各種各樣的場(chǎng)地、教室、路演中心等等。

另外 25% 來(lái)自于林林總總的各種服務(wù)，比如線(xiàn)上會(huì )員包、我們提供的法務(wù)服務(wù)、人力資源服務(wù)，還有金融中介服務(wù)等等，這些其實(shí)每個(gè)月都有很多收入。

我們在籌備成立一個(gè)針對這些入駐的中小企業(yè)，類(lèi)似于安永和德勤那樣的財務(wù)會(huì )計師服務(wù)，因為我們已經(jīng)感受到了有非常多客戶(hù)需要。這在未來(lái)會(huì )是我們增長(cháng)中的很大一部分收入。

我們現在大概一年的收入是在 4 個(gè)億左右，明年應該能突破 6 個(gè)億。但我首先要澄清，這是看得見(jiàn)現金的東西，我們還有很多看不見(jiàn)現金的東西。比如我們投資了 26 家生態(tài)企業(yè)，這 26 家生態(tài)企業(yè)從投資到現在給我們帶來(lái)的增值收益，就是他們的股權增值，也就是我們的投資浮盈現在將近有 6 千萬(wàn)，這個(gè)等于純盈利了。

指退出的時(shí)候？

毛大慶：還沒(méi)有退出。就是在增長(cháng)這部分，增長(cháng)了 6 千多萬(wàn)，這才一年多的時(shí)間。應該說(shuō)這個(gè)還是非?？捎^(guān)的。

我們現在的空間里有 2400 多家公司，年底應該會(huì )有 3000 家公司。如果在 3000 家公司里邊，我們投資 30 家公司或者 60 家公司，也就是 1% 到 2% 的比例……這個(gè)是聯(lián)合辦公和共享辦公下一個(gè)有意思的東西，實(shí)際上我們是比任何投資人都更接近潛力創(chuàng )始團隊的公司。

投資人怎么投？他要派出投資經(jīng)理，眼觀(guān)六路耳聽(tīng)八方，要找各種眼線(xiàn)，要發(fā)動(dòng)關(guān)系，這些關(guān)系是投資機構非常重要的投資能量來(lái)源。而我們實(shí)際上最大的一個(gè)優(yōu)勢是，天天守著(zhù)一大堆公司，他們在我們眼皮底下，這是連投資機構都沒(méi)有的優(yōu)勢。所以企業(yè)越多，我發(fā)現好公司的機率也就越大。

現在一共有多少場(chǎng)地？

毛大慶：我們現在簽約的場(chǎng)地，加上并購的洪泰創(chuàng )新空間一起，是 98 個(gè)，分布在 24 個(gè)城市，基本上覆蓋了中國所有經(jīng)濟發(fā)達的城市。

共享辦公最大難度不在低成本，而是多城市經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗

做共享辦公空間，最大的難度在哪兒？

毛大慶：其實(shí)最大的難度不在低成本，而在于這個(gè)創(chuàng )始人有沒(méi)有多城市經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗。

你如果要求很多小公司的創(chuàng )始人同時(shí)經(jīng)營(yíng)十個(gè)城市，他可能都嚇死了，人都管不住。因為他沒(méi)有那套管理系統，也不知道怎么同時(shí)管多個(gè)城市。沒(méi)有做過(guò)連鎖店生意是很難做連鎖店的。

所以，做我們這個(gè)行業(yè)的人，今天敢跨出三個(gè)城市的，在中國不超過(guò)五家。這要求企業(yè)的領(lǐng)導者跟企業(yè)的主創(chuàng )團隊必須有很多個(gè)人是做過(guò)連鎖店生意和經(jīng)營(yíng)過(guò)大型連鎖的。我們這里好幾個(gè)合伙人都是做過(guò)大集團、大品牌、大企業(yè)，掌握全國生意的人，才敢這么干。這也是房地產(chǎn)的基本功，是我的長(cháng)處、優(yōu)勢。

國內前兩年類(lèi)似聯(lián)合辦公概念的公司其實(shí)并不少，但從去年開(kāi)始越來(lái)越多倒掉了或者虧損得很厲害。優(yōu)客工場(chǎng)為什么能快速擴張，而且營(yíng)收看起來(lái)還不錯？

毛大慶：總結下來(lái)有兩個(gè)特點(diǎn)：

第一，企業(yè)主要團隊跟創(chuàng )始人有沒(méi)有過(guò)大型連鎖業(yè)務(wù)的管理經(jīng)驗，這是根本。

第二，這樣的服務(wù)行業(yè)是沒(méi)有一家通吃的，也不可能形成個(gè) BAT 。酒店行業(yè)你說(shuō)哪個(gè)是阿里巴巴？哪個(gè)是騰訊？現在全世界有 2000 多個(gè)酒店品牌。

主要因為市場(chǎng)太大？

毛大慶：服務(wù)行業(yè)是不可能有一家通吃的，它不是壟斷市場(chǎng)。

大家可能經(jīng)常被這幾年的互聯(lián)網(wǎng)迷惑：互聯(lián)網(wǎng)的概念就是有一無(wú)二，有我沒(méi)他，基本上只能有一個(gè)，連第二都沒(méi)人看，因為它搶的是入口。

而社會(huì )服務(wù)業(yè)不存在這樣的可能性。所以我們從來(lái)沒(méi)想過(guò)這世界上只能有優(yōu)客工場(chǎng)，就不能有別人做聯(lián)合辦公。只不過(guò)有可能你做的規模大，他做的規模小。

與酒店行業(yè)類(lèi)比，酒店行業(yè)本身就有很多優(yōu)秀的小品牌，并且存在了很多年，做得小而美，比如安縵、Club Med、Banyan Tree，這些品牌都不是大型商務(wù)品牌，它都是做 boutique（精品店）。你再去看最典型的大型連鎖而且是多產(chǎn)品線(xiàn)共同存在的酒店，最有標志性意義的就是 Holiday Inn、Holiday Inn，大型連鎖又存在三四個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)，但 Banyan Tree、安縵就不走這條路。

所以我們做的這個(gè)行業(yè)其實(shí)不是一個(gè)一家通吃的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的觀(guān)念。因為我們是個(gè)線(xiàn)下生意，然后才做到線(xiàn)上的。我們有可能做得很大，有可能跟第二名差得很遠，但不代表第二名就沒(méi)意思了。

目前管理團隊結構情況是怎樣的，傳統房地產(chǎn)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比是多少？

毛大慶：我們團隊里做房地產(chǎn)出身的人主要是我，多數的人都不是做房地產(chǎn)的，而做互聯(lián)網(wǎng)出身的人現在越來(lái)越多，來(lái)自阿里、騰訊、百度的，我們這全有。還有來(lái)自航空業(yè)、酒店業(yè)的也特別多。

我們開(kāi)始有意地控制和限制房地產(chǎn)人的比例，就是為了不要讓這個(gè)公司太房地產(chǎn)化。但是需要很多社會(huì )服務(wù)業(yè)的人，那倒是真的。

未來(lái)，這個(gè)平臺可能做各種各樣的分享，比方說(shuō)知識分享。其實(shí)我們今年已經(jīng)開(kāi)始策劃成立一家分享大學(xué)了。

我們現在正在搜集整理，想從我們這里的 2000 多家公司里找到 100 個(gè)非常有意思的創(chuàng )始人，這 100 個(gè)創(chuàng )始人的創(chuàng )業(yè)經(jīng)歷和他在這個(gè)行業(yè)里沉淀下來(lái)的知識其實(shí)是一筆非常好的教育財富。那么這個(gè)學(xué)校到時(shí)候我可能會(huì )跟俞敏洪一起干，辦一所共享大學(xué)，未來(lái)會(huì )跟教育部相關(guān)單位申請學(xué)歷資質(zhì)。

聯(lián)合辦公是最大的知識分享平臺

這個(gè)大學(xué)是面向創(chuàng )業(yè)者的？

毛大慶：是面向全社會(huì )的，你可以來(lái)學(xué)人工智能、虛擬現實(shí)、大數據、基因技術(shù)。我這里有一群腳沾泥手沾土的實(shí)踐者，他們變成教授和老師。這與現在的大學(xué)完全不同，教出的都是過(guò)去人類(lèi)幾千年上萬(wàn)年積累的、存在的經(jīng)驗，我們談的全都是未來(lái)的探索，這是一個(gè)非常有意思的大學(xué)模式。

可能我們會(huì )從研究生學(xué)歷開(kāi)始做，因為本科學(xué)歷主要還是做基礎教育。這樣的大學(xué)并不是我的獨創(chuàng )，在舊金山已經(jīng)有了，這是共享辦公非常有意思的衍生品。

共享教育，其實(shí)就是分享知識。知乎是個(gè)什么平臺？知識分享的平臺。羅輯思維是個(gè)什么平臺？也是知識分享的平臺。其實(shí)聯(lián)合辦公才是最大的知識分享的平臺。

上市公司高管和創(chuàng )業(yè)者，這兩個(gè)身份有哪些不同感受？

毛大慶：創(chuàng )業(yè)之后，你會(huì )遇到很多原來(lái)在做企業(yè)高管時(shí)體會(huì )不到的困難或問(wèn)題。比如，在做企業(yè)高管的時(shí)候，不用去思考股權怎么設計。

創(chuàng )始人是一家公司的靈魂，這個(gè)公司歌唱的調子多高——是 high C 還是什么，都由你定。另外這家公司的價(jià)值觀(guān)、文化也都由你定，一家公司的價(jià)值觀(guān)就是創(chuàng )始人的價(jià)值觀(guān)。

天下的公司千奇百怪，有的公司走的路可能是正的、歪的或者斜的，有的做著(zhù)做著(zhù)就完蛋了，有的做得非常受人尊敬……這都是哪來(lái)的？它們就像一個(gè)孩子一樣，生出來(lái)的時(shí)候都是小 baby，長(cháng)得都一樣，但長(cháng)著(zhù)長(cháng)著(zhù)就不一樣了，為什么呢？基因不同。

這兩年來(lái)，個(gè)人有哪些變化？

毛大慶：變化可能體現在我需要研究自己是不是個(gè)合格的創(chuàng )始人，這個(gè)問(wèn)題是之前 20 多年我不用考慮的。

別人怎么看我？員工怎么看我？社會(huì )怎么看我？這事兒不能干??！那個(gè)事兒要小心??！因為你代表的是一家企業(yè)……原來(lái)我在萬(wàn)科、凱德的時(shí)候，很少想這樣的問(wèn)題，因為那個(gè)公司是王石定的調子，我跟著(zhù)他走就行了。

但現在我是被所有人看著(zhù)的人，我就是那顆定盤(pán)星。這一點(diǎn)是之前從來(lái)沒(méi)有體會(huì )的過(guò)，這其中背負了很大的責任和壓力。

你制造的公司，基因比商業(yè)邏輯更重要，因為它決定了你是否能走得長(cháng)遠，弄不好可能會(huì )導致眾叛親離。你看那么多創(chuàng )業(yè)公司，干了沒(méi)多久，創(chuàng )始人和合伙人打起來(lái)了、分家了，到處寫(xiě)文章互相罵，這就是基因不正。

優(yōu)客工場(chǎng)一直以來(lái)把 WeWork 作為對標的公司，現在他們入華發(fā)展，你會(huì )不會(huì )有緊迫感？

毛大慶：不會(huì )，酒店行業(yè)2000多家，哪個(gè)不在中國？因為香格里拉來(lái)了就能把萬(wàn)豪嚇死？不可能。

服務(wù)行業(yè)是沒(méi)有界限的，但有很多地域化的優(yōu)勢。比如在美國我們肯定做不過(guò) WeWork，我相信它來(lái)中國也做不過(guò)我，就這么回事兒。

這跟 Uber 和滴滴不一樣。Uber 和滴滴是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)其實(shí)除了政策之外，實(shí)際上是沒(méi)有什么界限的。而房地產(chǎn)行業(yè)非常有地域化特征。你什么時(shí)候看見(jiàn)外資企業(yè)在中國做房地產(chǎn)超過(guò)了中國的房地產(chǎn)公司？

房地產(chǎn)是一個(gè)非常本土化的生意，無(wú)論是土地資源，還是客戶(hù)文化，都是非常本土的。所以任志強早年就說(shuō)過(guò)，任何一家外資企業(yè)做房地產(chǎn)都不可能在中國本土成為一個(gè)有影響力的房地產(chǎn)公司。這是我非常認同的。