一個(gè)曾經(jīng)瀕臨險境的企業(yè)，如何宣布自己不僅活過(guò)來(lái)了，還重新站在了行業(yè)的第一線(xiàn)？展示一張漂亮的PPT，還是公告一份靚麗的財務(wù)報表？不！它還缺一個(gè)爆炸新聞。

11月7日，北京土地市場(chǎng)拍下了史上總價(jià)第二高的土地，成交價(jià)86億元，中標者不是闊綽的平安，不是央企保利和本地企業(yè)首開(kāi)的聯(lián)合體，也不是深植北京的遠洋和金融街的聯(lián)合體，更不是行業(yè)龍頭萬(wàn)科和當紅炸子雞旭輝的聯(lián)合體，而是很久沒(méi)上過(guò)頭條的綠城中國。

綠城有錢(qián)了！這家昔日的房地產(chǎn)前三甲企業(yè)，曾是最缺錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)之一。其創(chuàng )始人宋衛平有地產(chǎn)品質(zhì)之父之稱(chēng)，但一度迷失在規?；瘮U張之中，2011年綠城的凈負債率高達148.7%。宋衛平數次賣(mài)股求生，第一次是2012年引入九龍倉。第二次是2014年，宋衛平原本的打算是將控股權讓渡給孫宏斌的融創(chuàng )——“天下本一家，有德者居之。”宋與孫之間也有過(guò)心心相惜的友情。但融綠從合作走向決裂不過(guò)100天時(shí)間，成為商業(yè)歷史上一段著(zhù)名的公案。宋衛平最終推翻了對孫宏斌的判斷，也收回了接近交割的股權，并以幾乎相同的價(jià)格和股權份額，引入了第三方。2014年12月23日，在融綠中止合作僅5天后，央企中交集團正式入股綠城，成為后者的第一大股東，綠城也就此實(shí)現了混合所有制結構。

在過(guò)去這三年里，綠城非常低調，它鮮少出現在公開(kāi)土地市場(chǎng)，一直在默默的消化庫存。宋衛平也漸漸從綠城中淡去，當然他還是綠城的聯(lián)席董事長(cháng)，但其主要精力放在二次創(chuàng )業(yè)的企業(yè)藍城上。兩年前，宋衛平多年的老搭檔、曾被稱(chēng)為綠城“定艙石”的壽柏年辭職，綠城老兵曹舟南接下了行政總裁的位置。在混合所有制的結構下，這個(gè)位置意味著(zhù)汽車(chē)的駕駛座位。在企業(yè)重新調校的時(shí)期，財務(wù)專(zhuān)業(yè)出身的曹舟南應是最合適的CEO人選。

不過(guò)三年時(shí)間，綠城從危機中走了出來(lái)，保持住了行業(yè)前十的位置，保持了年銷(xiāo)售額1000多億的規模，消化了最難去化的庫存，降低了負債率，調整了負債結構?，F在，這家企業(yè)重新回到了主賽道上。

11月28日，《中國企業(yè)家》記者對曹舟南進(jìn)行了采訪(fǎng)，他開(kāi)誠布公的回答了所有問(wèn)題，涉及：大股東中交對企業(yè)的作用，創(chuàng )始人宋衛平精神的傳承，混合所有制體制對綠城的改造，聯(lián)席董事長(cháng)制度對運營(yíng)的影響，以及這家23年老牌房企的自我進(jìn)化。以下是本次采訪(fǎng)的核心問(wèn)題。

Q：自2015年接任綠城中國的行政總裁，您作為綠城的掌舵人已有兩年時(shí)間，我們看到綠城發(fā)生了很多向好的變化。在這段時(shí)間里，您的個(gè)人感受是怎樣的？

曹舟南：作為行政總裁，我的第一訴求是，大家有個(gè)安身立命的平臺，不要老是風(fēng)聲鶴唳的，說(shuō)公司危險了，資金鏈斷了，撐不住了。作為掌舵人，把這艘船開(kāi)穩一點(diǎn)，盡量減少不確定因素，讓大家安心?，F在很多房企都被傳這個(gè)那個(gè)，但沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)綠城有安全問(wèn)題。

我的第二訴求是，綠城這個(gè)品牌是宋總打造出來(lái)的，起碼在宋總的有生之年，不要讓他看到這個(gè)品牌砸掉了。不僅如此，我還希望他能看到另外一面，綠城的品牌能進(jìn)一步發(fā)揚光大。我這個(gè)人心氣很高，這是我的心里話(huà)。

Q：到了12月23日，中交成為綠城的第一大股東正好滿(mǎn)三年時(shí)間。中交的加入，給綠城帶來(lái)了哪些變化？

曹舟南：綠城中國是典型的混合所有制結構，截至2017年10月30日，中交持股約28.9%，以宋衛平為主的創(chuàng )始股東保留約18.6%股權，九龍倉的股份約25%。股東多，會(huì )覺(jué)得有一些困惑，但現在都理順了。這幾天，我在牽頭整理綠城未來(lái)三年的發(fā)展規劃，可以說(shuō)形勢非常好，綠城已經(jīng)進(jìn)入非常健康的狀態(tài)。

中交為綠城中國起到了壓艙石的作用，因為中交是大股東，所有的金融機構和合作伙伴對我們都比較認可，公司的運營(yíng)風(fēng)險被消除了。國家金融機構在融資、貸款、資金支持等各個(gè)方面都給予綠城一定的優(yōu)惠，目前我們總的貸款授信接近2000億元，糧票基本滿(mǎn)足，當然我們用的很少。此外，三年前，綠城的平均融資成本是7.9%，但現在已經(jīng)降到了5.3%。

中交集團在世界500強中排名第103位，它在全球189個(gè)國家有業(yè)務(wù)，這給了綠城很大的海外資源空間。我們近期花了很多精力在美國、加拿大、澳大利亞和東南亞等國家，接洽土地資源，綠城未來(lái)會(huì )在海外形成比較好的布局。

Q：綠城實(shí)行聯(lián)席董事長(cháng)制度，宋衛平與中交集團的劉文生都擔任這個(gè)職務(wù)，這在中國公司是比較罕見(jiàn)的，為什么會(huì )有這樣的設置？

曹舟南：首先，聯(lián)席董事長(cháng)制度是合乎上市公司法律法規的。其實(shí)做不做這個(gè)聯(lián)席董事長(cháng)，宋總個(gè)人是無(wú)所謂的，但他對綠城有感情，這是他的“親生孩子”。所以，在他有精力的情況下，愿意幫助綠城發(fā)展。而作為中交集團，這樣的設置也是出于對宋總的尊重。

對公司運營(yíng)而言，聯(lián)席董事長(cháng)制度不會(huì )有什么影響。宋總和劉總都是執行董事，我也是執行董事，大家都在董事會(huì )里。兩位董事長(cháng)對我都非常支持，劉總自2006年就開(kāi)始擔任中國交通建設的董事會(huì )秘書(shū)，對香港資本市場(chǎng)非常熟悉，而宋總是我見(jiàn)過(guò)的最有文化積淀的人。他們都是具有戰略眼光和大格局的人，哪怕有時(shí)候我出格一點(diǎn)，說(shuō)話(huà)做事任性一點(diǎn)，他們也都很包容。

Q：由于股東的背景不同，大家的訴求也不一樣，例如中交是央企，央企追求規模；九龍倉是港股上市的香港企業(yè)，更強調利潤，而宋總一貫的風(fēng)格是對品質(zhì)的注重，綠城如何平衡這三方面的需求？

曹舟南：客觀(guān)來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題確實(shí)存在，三大股東有不同的訴求，我們也在思考這些問(wèn)題。但是談到規模，現在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出三個(gè)特征：規模大、風(fēng)險大、利潤低，一個(gè)銷(xiāo)售規模幾千億的公司，利潤可能只有幾十億，甚至十幾億。這是為什么？它的負債有幾千億，每年光財務(wù)費用就幾百億。

當然，我現在也開(kāi)始重視規模了，規模意味著(zhù)行業(yè)地位，而且到了地方城市，各級政府也會(huì )問(wèn)你的規模；第三，客戶(hù)會(huì )通過(guò)規模，來(lái)判斷公司的可信度和保障度。但是，我的個(gè)人觀(guān)點(diǎn)是，一個(gè)房企銷(xiāo)售規模超過(guò)1000億后，跟3000億沒(méi)有本質(zhì)區別。核心是盈利能力。半年報綠城中國毛利率是28%，到年底公司的利潤同比將有很大的增長(cháng)。

不出意外的話(huà)，今年我們的銷(xiāo)售額會(huì )達到1400億，其中，有1000億出頭來(lái)自我們自己的房地產(chǎn)投資，還有300多個(gè)億來(lái)自代建業(yè)務(wù)，代建業(yè)務(wù)是輕資產(chǎn)模式，我們只輸出品牌和管理，拿的都是純利潤。綠城將保持輕重結合的模式，輕資產(chǎn)三分之一，重資產(chǎn)三分之二。這種模式有助于提高風(fēng)險防范能力，我個(gè)人判斷，可能明年下半年整個(gè)市場(chǎng)還會(huì )繼續往下走，在這種情況下，如果出現重大危機，相比同等規模的房企，我起碼省了30%的投資，所以綠城起碼安全了1/3甚至一半。

我是學(xué)財務(wù)的。學(xué)財務(wù)的人有一個(gè)毛病，會(huì )偏穩健，不喜歡激進(jìn)。我早就講過(guò)，綠城的規模保持在1200-1500億，在曹舟南團隊手上不會(huì )超過(guò)2000億。綠城將永遠是最穩健的公司，如果有一天我們向3000億，5000億去沖，也意味著(zhù)生死存亡，就這么簡(jiǎn)單。

Q：在過(guò)去三年里，綠城在運營(yíng)層面做出了哪些改變？

曹舟南：我們花了很大的精力處理歷史遺留問(wèn)題。綠城是宋總親手創(chuàng )立的，是他的親生兒子，如果說(shuō)，這孩子哪怕還能活下去，他一定不會(huì )賣(mài)。所以，綠城在財務(wù)運營(yíng)方面，一定曾隱藏比較大的問(wèn)題。還是這句話(huà)，感謝上蒼，老天爺這三年幫了我們大忙，我們最難賣(mài)的庫存去化了790個(gè)億。如果前三年像現在一樣，對不起，什么曹總王總，神仙都沒(méi)用，綠城肯定就沒(méi)有了。我們每年工作會(huì )都講，首先感謝人努力，人努力老天爺也會(huì )幫忙。

在這三年里，我們一方面傳承綠城好的東西，對品質(zhì)的追求，他的理念和價(jià)值觀(guān)。但同時(shí)也在做一些改良，將一二線(xiàn)城市的投資比例提高到70%,截至目前的新增投資中80%在一二線(xiàn)城市，負債結構中，短期負債已經(jīng)調整到非常低的水平，凈資產(chǎn)負債率也在逐年下降，半年報是58%，10月份降到了43%，近一個(gè)多月綠城增持了11幅地，預計到年底凈資產(chǎn)負債率控制在70%的水平。

一度，綠城的客戶(hù)投訴率比較高，2015~2016年，我們連續展開(kāi)品質(zhì)巡查大行動(dòng)，現在客戶(hù)投訴下降了80%。公司已經(jīng)進(jìn)入了非常平穩的歷史時(shí)期。

Q：這三年里，前兩年綠城控制了發(fā)展的速度，但從近期來(lái)看，公司在拿地方面又比較進(jìn)取了，11月，除了北京的86億拿地之外，綠城還花了近32個(gè)億進(jìn)入了成都?？炻兓g，您的邏輯是什么？

曹舟南：今年綠城一共投了600多億拿地，預計可售貨值1265億元。綠城的土地儲備量嚴格控制在滿(mǎn)足兩年銷(xiāo)售額需要。通過(guò)拿地，我們的投資倉位到了3577億，再加上代建這一塊接近3000億，現在有6577億可售/儲備量。換句話(huà)說(shuō)，明后年倉位已經(jīng)很滿(mǎn)了。

此時(shí)此刻如果滿(mǎn)足不了兩年，就達不到規模，但超過(guò)兩年就有風(fēng)險，這是有非常嚴格的邏輯關(guān)系。當然，不能排除的情況是，當我們認為地價(jià)被嚴重低估時(shí)，仍然會(huì )出手，這是選擇性投資，甚至是撿漏。

房地產(chǎn)行業(yè)的模式發(fā)生了重大變化。這個(gè)行業(yè)原來(lái)的模式是，企業(yè)通過(guò)獲取高價(jià)地，博取未來(lái)的高房?jì)r(jià)，但現在這個(gè)模式真的不行了。我早就讀懂了，這個(gè)模式已經(jīng)咔嚓掉了。因為房?jì)r(jià)被嚴格控制了，必須要對這個(gè)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行破壞，從你自己心里破壞掉。大家要還是這個(gè)老思維，那對不起，就是宋總的話(huà)，你在找死！

去年4到9月份，開(kāi)發(fā)商拿的地，都是面粉貴于面包，都要虧本，如果說(shuō)我們也有幾塊那時(shí)拿的地，綠城就再也沒(méi)有機會(huì )了。所以一定要反周期操作，因為房?jì)r(jià)被控制之后，地價(jià)肯定被控制。今年年初的時(shí)候，我就定下來(lái)，要在下半年拿地。

其實(shí)通過(guò)北京那塊地拍下來(lái)，我就知道，市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有錢(qián)了。我們原來(lái)準備溢價(jià)在40%或者50%，之后出現拐點(diǎn)再拍自持。但那天溢價(jià)到19%，就直接進(jìn)入拐點(diǎn)了。我個(gè)人判斷到明年二季度，逆周期還出現，還會(huì )有新的拿地時(shí)機。

Q：明年綠城的重要工作有哪些？

曹舟南：三件事，一是事業(yè)合伙人制度，二是堅持解決產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)以及性?xún)r(jià)比；三是明年將對公司大的架構進(jìn)行調整，包括流程的再造，目的是提高整個(gè)綠城中國的運營(yíng)效率。

Q：自2015年開(kāi)始，綠城開(kāi)始向理想生活綜合服務(wù)商轉型。今年7月，綠城公布了“一體五翼”的新格局，這五翼具體包括哪些業(yè)務(wù)？

曹舟南：第一是傳統房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，即綠城房產(chǎn)集團。我們建立了一個(gè)“二六二”橄欖型模型，前20%是要在主要城市蓋地標項目，體現綠城品牌的價(jià)值，這類(lèi)項目只要打平就行，甚至微虧也能接受。中間的60%做盈利項目，追求周轉率。剩下的20%，我們要嘗試做第二品級產(chǎn)品。以往綠城的房子只覆蓋前2%人群，后來(lái)擴充到了5%，但我們想把整個(gè)客戶(hù)群體擴充到前30%。綠城正在考慮建立一個(gè)新的子品牌，對應中端的、最具有性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品。

第二是代建開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，即綠城管理集團。綠城的代建業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了很大的規模，手上有超過(guò)180個(gè)項目，土地儲備超3000萬(wàn)平米，團隊規模2000多人。綠城管理集團的戰略目標是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)標志性的輕資產(chǎn)公司，它已經(jīng)是代建行業(yè)的第一名，我估計第二名到第三十名加起來(lái)規模都不如它。

第三是金控平臺業(yè)務(wù)，即綠城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團。綠城手中握有276億元貨值的酒店及持有性物業(yè)，我們將它們從城市公司中剝離出來(lái)，放到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團中去，讓專(zhuān)業(yè)的人去管理，希望通過(guò)金融化、證券化來(lái)盤(pán)活這部分資產(chǎn)。綠城還在建設自己的金融體系，已經(jīng)在上海自貿區注冊了融資租賃公司，保理公司，做了很多供應鏈融資，形成了很大的融資規模。資產(chǎn)管理集團還有一個(gè)重要職能，完成新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的布局，例如醫院、教育、新金融、養老等?，F在很多城市已經(jīng)不歡迎純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，地方政府更希望引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。所以在與城市談合作時(shí)，綠城資產(chǎn)就是扛頭旗，先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，再跟進(jìn)房地產(chǎn)。

第四是小鎮建設業(yè)務(wù)，即綠城小鎮集團。綠城的小鎮做的非常早，目前主要品類(lèi)包括文旅小鎮、養生養老小鎮、文化創(chuàng )意小鎮和生活小鎮。

第五是專(zhuān)注于生活服務(wù)領(lǐng)域的理想生活集團。我們理解的美好生活是，硬件一定是最好的房子，然后再配置最好的服務(wù)，構成了美好生活的體系。早在2008年，綠城就提出了園區服務(wù)體系，現在我們將它進(jìn)行了升級，圍繞人展開(kāi)服務(wù)。我大致算了一下，買(mǎi)得起綠城房子的人都是有錢(qián)人，綠城客戶(hù)擁有2萬(wàn)億凈值，這是綠城真正取之不竭，用之不竭的寶貴財富，如何讓這批客戶(hù)對綠城的服務(wù)體系形成依賴(lài)，才是后房地產(chǎn)時(shí)代真正需要解決的問(wèn)題。理想生活集團已經(jīng)率全國之先，組建了綠城服務(wù)4S公司，像汽車(chē)4S店一樣，為房屋提供維修服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是公開(kāi)面向市場(chǎng)的，修天下人的房子。