本文來(lái)自微信公眾號：黔財有話(huà)說(shuō)（ID：gh_2da88ac3953e），作者：塞冬，標題圖來(lái)自東方IC

本文先從兩個(gè)小故事說(shuō)起，第一個(gè)是塞冬自己的：

塞冬的第一套房購于10年前，位于一個(gè)90年代末建成的普通小區，入手時(shí)房齡12年，以北京市場(chǎng)的標準還不算太老。當年買(mǎi)房時(shí)把北四~北五環(huán)的相似小區基本轉了一圈，最后為了能長(cháng)期自住，選擇了一套面積不大的小三居，入住前也完全推倒重裝了一遍。

但長(cháng)期自住的打算并沒(méi)有堅持太久，這套房在滿(mǎn)五不久后就換掉了，出手時(shí)的房齡是17年。換房的原因也簡(jiǎn)單——小區環(huán)境在日益惡化，且經(jīng)過(guò)努力后發(fā)現沒(méi)有挽回的可能。

這套房是塞冬的婚房，回想起來(lái)蠻有感情。小區是北京本地小開(kāi)發(fā)商所建，也是前業(yè)主在十多年前的婚房，十幾年過(guò)去后，開(kāi)發(fā)商已不見(jiàn)蹤影。

小區的物業(yè)公司是由破產(chǎn)地方國企重組而來(lái)，主要目的是解決大齡職工再就業(yè)，物業(yè)費1塊2，算北京同類(lèi)小區正常水平。

在多年前剛入住時(shí)，這個(gè)小區就已開(kāi)始陷入惡性循環(huán)：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下滑—拖欠物業(yè)費—物業(yè)繼續惡化，逐漸突破能正常運轉的底線(xiàn)：

• 綠化帶雜草化、裸土化、狗屎堆化、車(chē)位化。

• 暖氣溫度不達標，取暖費和物業(yè)費一樣陷入惡性循環(huán)。

• 樓道等公共空間被私自占用甚至封閉。

• 門(mén)禁虛設，街道免費重新安裝單元門(mén)后又被嫌麻煩的業(yè)主破壞。

• 垃圾清運不及時(shí)，打掃和清潔處于半癱瘓狀態(tài)。

• 電梯接近壽命極限，且無(wú)法給出更換方案。

如果說(shuō)綠化、暖氣、垃圾等都可以忍（畢竟是十多年的老小區，要求不能太高），那么“安全”則是一條底線(xiàn)。一方面電梯壽命將至，另一方面部分業(yè)主遭到入室偷盜，大家開(kāi)始在群里討論解決辦法。

在搬走的前一年里，塞冬和幾位熱心業(yè)主一道，嘗試進(jìn)行小區自救，最終的結論是——這條路極難走通，成本太高，不如努力攢錢(qián)換房。

以換電梯為例：換電梯需要提取公共維修基金，提取公共維修基金需要成立業(yè)委會(huì )，而成立業(yè)委會(huì )則需要成功召集由一半業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì )。且業(yè)委會(huì )成立后，還需要2/3業(yè)主同意，才能動(dòng)用公維基金。

開(kāi)業(yè)主大會(huì )難、成立業(yè)委會(huì )難，這是一個(gè)普遍難題。下文是一位北京政協(xié)委員在今年兩會(huì )時(shí)的相關(guān)建議，文中稱(chēng)：

“在現代物業(yè)管理方式已經(jīng)普及20多年的情況下，北京依然有80%的小區沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。”

大部分小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )，所導致的問(wèn)題就是：

• 一方面，小區老化需要提取公共維修基金進(jìn)行維修。

• 另一方面，絕大部分公維基金處于無(wú)人提取的狀態(tài)，許多都是以極低的活期利率存放在銀行。而這已經(jīng)是十多年的老問(wèn)題，許多委員代表連年提案，但至今缺乏合適的解法。

來(lái)看一些老新聞：

“43億元只是商品房部分的公共維修基金，如果算上部門(mén)單位蓋的房，基金的總額超過(guò)140億元。公共維修基金是每個(gè)業(yè)主交納的，這筆錢(qián)的所有者是單個(gè)業(yè)主，但單個(gè)業(yè)主本身沒(méi)有管理和處置這筆錢(qián)的權利。

現在北京大批商品房是1998~1999年房地產(chǎn)熱后興建的，時(shí)間都不長(cháng)，以一棟樓70年設計使用年限來(lái)說(shuō)，還很“年輕”，不會(huì )面臨中修、大修等問(wèn)題，但再過(guò)幾年，就會(huì )出現比如電梯，每半個(gè)月需要檢修，平均10年就要更換一部新的，這筆費用就不小，至少10來(lái)萬(wàn)元，如果沒(méi)有公共維修基金到時(shí)誰(shuí)來(lái)付？”

——《43億公共維修基金 為何交錢(qián)容易用時(shí)難》，北京現代商報，2005年

“根據北京市建委公布的數字，從2000年2月到2004年底，全市共歸集商品住宅維修資金43.35億元，2001年4月到2004年底共歸集房改房維修基金27.99億元，兩項合計達71億多元。這筆基金存在銀行專(zhuān)用戶(hù)頭，以活期利率計息。”“同時(shí)從市建委傳來(lái)消息，這71億元的維修基金，至今沒(méi)動(dòng)用過(guò)一筆。”

——《70億維修基金的困惑》，北京電視臺，2006年

“北京市物業(yè)管理處負責人表示，截至2015年2月底，北京市公共維修基金繳存總額為395.99億元人民幣。而在支取方面，2013年北京市一共有143個(gè)社區用了1.16個(gè)億，2014年用了3個(gè)億，2015年用了3個(gè)億，從1999年公共維修基金歸集之日到2015年2月，該項基金一共使用了15.5億元人民幣。”

——《北京公共維修基金繳存總額近400億 使用率不足5%》，北京青年報，2015年

為了能召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)委會(huì )，解決電梯更換問(wèn)題，塞冬幾年前在12月的寒風(fēng)里，和幾位熱心業(yè)主一起在小區擺攤、入戶(hù)發(fā)傳單號召業(yè)主參會(huì )。

在熱心業(yè)主們付出了很大的精力和成本，勉強收集夠簽名，準備走流程的同時(shí)，大家也同步和物業(yè)公司進(jìn)行了座談，還和周邊小區業(yè)委會(huì )進(jìn)行了溝通。

一系列討論溝通后的結論更令人失望：

• 這個(gè)由國企下崗職工組成的草臺班子物管公司，可能就是在當前物業(yè)費水平下，市面上能請到的最靠譜公司。雖然服務(wù)質(zhì)量不達標，但大都是正經(jīng)人，好溝通、講規矩。

• 如果把當前物管公司趕下臺，在保持物業(yè)費不變的情況下，能請到的只能是地頭蛇灰產(chǎn)性質(zhì)的、毛利更高、服務(wù)更少的垃圾公司。

• 想要讓小區環(huán)境保持在較好水平，唯有大幅提升物業(yè)費，聘請品牌物管公司入駐，而這是不可能推得動(dòng)的。

• 在現有框架下，業(yè)委會(huì )的組建和改選、物業(yè)公司的更換，大多數時(shí)候只能淪為換湯不換藥、劣幣驅逐良幣的利益游戲。

當時(shí)附近有一個(gè)2004年建成的小區，成功建立了業(yè)委會(huì )，也成功更換過(guò)物業(yè)，在周邊小有名氣。大家約了這個(gè)小區的業(yè)委會(huì )成員聊了一宿，最后發(fā)現，業(yè)委會(huì )的更替、分裂、甚至“真假業(yè)委會(huì )”是家常便飯，物業(yè)的交接過(guò)程也幾經(jīng)周折。

而在三年前，這個(gè)小區的再一次物業(yè)更替也引發(fā)過(guò)一次小小的惡性事件和網(wǎng)絡(luò )輿論。按一位業(yè)主朋友的說(shuō)法——無(wú)論怎么換來(lái)?yè)Q去，業(yè)委會(huì )和物業(yè)都是垃圾。

最終，在摸清了整個(gè)流程不可行之后，塞冬還是選擇了換房，換到了一個(gè)由大開(kāi)發(fā)商修建的次新小區，這個(gè)小區算是片區里的標桿性次新盤(pán)，一直以高品質(zhì)物管著(zhù)稱(chēng)。

然而，2019年已是這個(gè)小區生命周期的第10個(gè)年頭，各種負向循環(huán)的苗頭也開(kāi)始出現。相信再過(guò)幾年，這個(gè)小區的物管水平和整體環(huán)境也將在下坡路上加速前進(jìn)。

通過(guò)塞冬這十來(lái)年的看房經(jīng)驗會(huì )發(fā)現，絕大多數小區都在無(wú)法挽回地走向衰?。?/p>

• 首先是容易被破壞、并且需要持續投入成本的綠植、草坪和水系。

• 然后是門(mén)禁、電梯等機械構件。

• 最后就是整個(gè)公共空間的無(wú)序和失控。

高層住宅的設計使用年限通常是50年，而大多數小區在20年房齡時(shí)就已破得不成樣子，折舊速度過(guò)快，且難以逆轉。于是人們會(huì )發(fā)現：想要一直生活在較好的小區環(huán)境中，唯一的解法就是不停換房，這樣的成本無(wú)疑是高昂的。

再舉兩個(gè)區域性的例子——北京的亞運村和方莊。這兩個(gè)地區是25~30年前北京最早的現代化高層住宅片區，是北京商品房的的發(fā)源地，也是曾經(jīng)的北京富人區，在90年代初就炒到過(guò)每平米大幾千~近萬(wàn)元的高價(jià)。

10年前，塞冬就已見(jiàn)識過(guò)亞運村30層老塔樓電梯停擺、居民們只能爬樓梯的場(chǎng)面——大家有心去查查老新聞的話(huà)，這樣的例子是不鮮見(jiàn)的。

如今，無(wú)論是北四環(huán)的亞運村還是南二環(huán)的方莊，雖然生活配套都比較完善、交通也很便利，但因為住房普遍相對老舊，都已成為房?jì)r(jià)較”洼“的區域。

從富人區到價(jià)格洼地，只用了住房壽命一半不到的時(shí)間。

有拯救小區成功的正面案例么？有——那就是本文要講的第二個(gè)故事：

有一位師姐是塞冬的偶像，她get的成就很多：省高考狀元、非常年輕的央企部門(mén)領(lǐng)導、兩位孩子的母親、從白手起家到多套一線(xiàn)城市房產(chǎn)的擁有者——然而相比于這些而言，師姐拯救自家小區的成就才是我最佩服的。

這位師姐有一套自住用的一線(xiàn)城市頂級學(xué)區大四居，房齡過(guò)了15年，同樣面臨更換電梯和保持小區品質(zhì)的難題。

經(jīng)過(guò)持續兩年的“斗爭”，這位師姐成功領(lǐng)導業(yè)主們成立了業(yè)委會(huì )、走通了更換物業(yè)公司的流程、走通了投票提升物業(yè)費的流程、成功引入一線(xiàn)品牌物管、并將電梯更換為知名大品牌。

這其中的每一步都面臨著(zhù)來(lái)自前物業(yè)公司和大量業(yè)主的阻撓和敵對：流程被質(zhì)疑、投票被干擾，但最終各項提議都涉險通過(guò)，成為很罕見(jiàn)的阻止小區向惡性循環(huán)發(fā)展的案例。

不管過(guò)程怎樣艱辛，師姐的小區還是獲得了新生，而這一成就的達成，也和這個(gè)小區的特點(diǎn)分不開(kāi)：

• 一線(xiàn)城市核心區域頂級學(xué)區房，處于換房食物鏈頂端，是絕大多數人置業(yè)的終點(diǎn)，退無(wú)可退、逃無(wú)可逃、背水一戰，大多數業(yè)主都有強烈的阻止小區衰敗的訴求。

• 有錢(qián)且有閑業(yè)主多，有足夠精力和反對者們（包括大量業(yè)主）做長(cháng)期斗爭。

這兩個(gè)其他小區難以擁有的特點(diǎn)，就是打破上述魔咒的關(guān)鍵，后面詳細闡述。

講完這兩個(gè)故事，我們來(lái)仔細推理一遍業(yè)主們難以阻止小區過(guò)快折舊的邏輯：

首先，由于獨特的土地制度，我國是世界上極少有的以高層住宅為主的國家，具體可見(jiàn)：《我們并不是“命中注定要住擁擠的房子”》。

不只是頭部城市面臨紅線(xiàn)約束，二三線(xiàn)、甚至小縣城的情況都是類(lèi)似的，如今全國各地小縣城的新建住宅許都是30層以上的超高層。

以?xún)汝懩持行某鞘袨槔?018年戶(hù)籍人口1476萬(wàn)，常住人口1633萬(wàn)，“管理人口”2128萬(wàn)。這樣一個(gè)2千萬(wàn)級的大都市，其2017~2021年的五年住宅用地供應規劃中，排除掉棚改回遷房和農村宅基地，每年新增650公頃左右，相當于2.5*2.5公里。

一位師兄到西南某省小城市旅游，感慨這個(gè)只有30萬(wàn)人的市府所在地，新建小區基本都是大高塔樓。為了解釋這個(gè)問(wèn)題，塞冬詳細查閱了其土地規劃數據：

常住人口30多萬(wàn)的市府所在地，從2015到2020年的整整6年時(shí)間里，總共（注意不是每年）只能新增1.37平方公里城鄉建設用地（包括農村宅基地），其中能允許新增的城鎮住宅用地只相當于一個(gè)700米*700米的正方形。

于是，哪怕是人口不多的邊陲小城，想新建住宅大多也只能通過(guò)拆舊建新、提高容積率來(lái)實(shí)現，對于極其有限的新增用地，也必須盡可能地集約使用。

一方面是土地政策讓住宅只能向垂直方向發(fā)展，另一方面就是各地新建城區普遍采用大街區制，這讓高樓層大體量小區成為主流，1000戶(hù)算正常，2000戶(hù)不稀罕，小區公共空間總量大。下圖是某中部城市的新城區，感受下小區的樓層高度和街區尺度。

大尺度、封閉式、高樓層小區也不是沒(méi)有優(yōu)點(diǎn)，比如：

• 封閉管理，社區安全性相對有保證。

• 土地利用集約，社會(huì )整體物流效率高。

• 能構建大尺度綠化、水系、廣場(chǎng)和游樂(lè )設施，這是獨門(mén)獨戶(hù)小院子比不了的。

在土地私有制國家，這樣的小區通常還是市區的稀缺品，價(jià)格相對較高。但這得建立在一定基礎上——需要充足的公共經(jīng)費進(jìn)行維護，維護到位就是豪宅，維護不好就是貧民窟。

香港最低小時(shí)工資是北京非全日制最低小時(shí)工資的2.5倍，物業(yè)費則高達京滬的5~10倍。香港傳統老小區物業(yè)費折合成建筑面積約15~30元每平米，新建小區約40~70元每平米，50平的港式普通住房一個(gè)月要交大幾百甚至兩三千元物業(yè)費——其結果就是香港30年房齡的小區也普遍比大陸10年的小區更新。

高房?jì)r(jià)+高物業(yè)費給香港群眾帶來(lái)了沉重的住房壓力，但這也是土地集約模式下高層住宅小區的必然。

理論上，雖然大尺度高樓層小區的公共空間體量大，但業(yè)主數量也多，在套均建筑面積一樣的情況下，想達到相似的折舊速度，戶(hù)均經(jīng)費是大大低于獨棟住宅的。

但是，獨門(mén)獨院投入再多是自己獨享，而大型小區所有權過(guò)于分散，容易導致公地悲劇。就像“三個(gè)和尚沒(méi)水喝”，一千個(gè)住戶(hù)更容易出現誰(shuí)也不想管、誰(shuí)也不負責的狀況。

不同公共設施有不同的折舊周期：

• 在北方地區，草坪2~3年不更換基本會(huì )成片枯死，南方不換就是成片雜草，相對還能湊活?；ú輼?shù)木如果得不到定期補種，幾年后基本只剩下大型喬木和萬(wàn)年青。

• 游樂(lè )設施、水系噴泉、地磚墻面、公共門(mén)禁、樓頂防水，5年左右或壞或舊，10年不維護就成為傳統意義上“老房子”年久失修的模樣，哪怕此時(shí)僅過(guò)去房屋壽命的20%。

• 電梯保養得當的話(huà)，使用20~30年沒(méi)問(wèn)題。但國內絕大部分小區的電梯都沒(méi)得到足量保養，一般15年就基本沒(méi)法再用、必須更換，這是第一筆大額支出。

• 周期再往上，就涉及公共管道/水池的達壽和更換，乃至房屋本體結構的加固。

另外，就是需要根據人力成本逐年遞增的勞動(dòng)密集型服務(wù)開(kāi)支：路面樓道定期清掃、公共設施定期清潔、垃圾定期清運、保安保持基本數量和戰斗力、公共上下水設施/消防設施/公共管道定期檢查等……這些都可換算成人力*相關(guān)行業(yè)的年平均工資。

塞冬看過(guò)的房齡10多年的小區，這些服務(wù)大都維持在最低水準，一些已經(jīng)突破底線(xiàn)，垃圾問(wèn)題、臟亂問(wèn)題非常嚴重。

封閉式高層小區要想得以正常運轉，就必須拋棄各掃門(mén)前雪，建立一套集體治理機制：

一、有機制能誕生一個(gè)大多數業(yè)主都認同的公共服務(wù)標準。

二、有機制能保證每戶(hù)業(yè)主都繳納足夠該標準得以施行的公共經(jīng)費，哪怕他并不認同。

三、有機制能保證該經(jīng)費隨著(zhù)通脹和人力成本同步提升。

四、有機制能保證服務(wù)提供者能不折不扣、保質(zhì)保量地完成工作。

五、最后，還要有機制能保證公共設施和公共空間的折舊速度不被人為加速。

通過(guò)上述分析和案例我們會(huì )發(fā)現，這幾個(gè)條件都極難達成?，F實(shí)中的真實(shí)情況往往會(huì )是這樣：

一、上千戶(hù)業(yè)主的組織成本太高，且組織者幾乎是義務(wù)勞動(dòng)。大部分小區連走過(guò)場(chǎng)式的法定業(yè)主大會(huì )都開(kāi)不起來(lái)，就更不要說(shuō)能誕生多少共識——這些流程塞冬都跑過(guò)，最后選擇了放棄。

不同業(yè)主對服務(wù)標準的訴求差異極大，有的要求很高，希望干凈、整潔、有秩序有檔次，甚至超出了小區業(yè)主的平均承受能力。有的則是無(wú)所謂，最好不交錢(qián)也別維護，等實(shí)在扛不住了就等著(zhù)財政統一進(jìn)行老舊小區翻新。

以塞冬的老房子為例，有的業(yè)主希望能把1塊2的物業(yè)費提升到2塊5甚至3塊以上，聘請品牌公司入駐，徹底改變小區面貌，提升小區房?jì)r(jià)。有的則希望物業(yè)費下降到5毛，甚至最好把物業(yè)公司趕走，組建“老年志愿隊”來(lái)接管小區。

下面是一些節選：

剛開(kāi)始那段時(shí)間，大家積極性都很高。那時(shí)業(yè)委會(huì )從外面找了大概10個(gè)保安和6個(gè)保潔人員，收收垃圾，維護安保。

從第三年開(kāi)始，保安和保潔人數越來(lái)越少。“綠化越來(lái)越差，要么野草雜生，要么無(wú)人打理而干枯。”

一些業(yè)主只能自發(fā)拿皮管將家里的水接出來(lái)，從樓上往下澆水。這些人手法不專(zhuān)業(yè)，亂剪一氣，好幾棵原本郁郁蔥蔥的大樹(shù)受不了這般折騰都死了。

有時(shí)候收垃圾的沒(méi)來(lái)，垃圾桶滿(mǎn)得一塌糊涂，業(yè)主只好自己運出去。平時(shí)就生活在這種環(huán)境里，我已經(jīng)受不了了。

園區有多處墻面、墻頂出現風(fēng)化、脫落；多處單元門(mén)存在電線(xiàn)私拉亂牽；多處消防栓消防水帶、槍頭等必備零件缺失，滅火器瓶體、充灌氣體過(guò)期；樓頂消防栓無(wú)壓力，且無(wú)法出水等等。

——《自力更生六年，景城花園堅持不下去了》，錢(qián)江晚報，2017年

2018年，這個(gè)小區重新聘請了物業(yè)公司，開(kāi)始正規化管理。在此后的相關(guān)報道中，有業(yè)主因為物業(yè)回歸而直接提價(jià)50萬(wàn)（大戶(hù)型、好地段、次新設計，都是大幾百萬(wàn)的房子）。

二、即便能誕生大部分人認同的共識，也難以對其他業(yè)主產(chǎn)生約束力。

還是以塞冬的老房子為例，由于對物業(yè)不滿(mǎn)，一些業(yè)主長(cháng)期拒交物業(yè)費，物業(yè)公司嘗試去法院起訴。最后由于走法律流程成本較高，物業(yè)選擇了和解，欠費業(yè)主補繳了5~7成不等的物業(yè)費。許多人得知消息后也去找物業(yè)理論，希望物業(yè)費能打折，還真有人成功了。

這個(gè)例子可能不太好，因為大多數業(yè)主不愿交物業(yè)費是有原因的，錯不一定在業(yè)主。這里想說(shuō)的是——由于業(yè)主太分散、單個(gè)案例金額不大、通過(guò)法律流程追究成本太高，因此不管理由是否正當，只要有人堅決反對（不管是否有理），那他大概率不會(huì )受到損失、只會(huì )獲得利益。

小區作為一個(gè)集體，想要實(shí)現良性循環(huán)，業(yè)主就必須承擔一定義務(wù)，這種義務(wù)不只是按時(shí)交納物業(yè)費，還需包括——參加業(yè)主大會(huì )、參與相關(guān)流程、提出意見(jiàn)建議、監督業(yè)委會(huì )。

現實(shí)中，不接受共識、不履行義務(wù)沒(méi)有壞處只有好處，而接受共識、履行義務(wù)卻只有成本而無(wú)法獲益，這樣的良性循環(huán)就無(wú)法建立。

三、物業(yè)費一旦被確定下來(lái)，基本就會(huì )伴隨終身。無(wú)論回遷房、普通小區、還是豪宅小區，由于上述一、二步機制走不通，想要讓物業(yè)費跟隨通脹同步上漲也成為不可能，其結果就是能購買(mǎi)到的服務(wù)逐年減少。

當然，整個(gè)過(guò)程不會(huì )那么簡(jiǎn)單。通常而言，當資金不足時(shí)，最先發(fā)生的是物業(yè)公司利用業(yè)主的公共資源掙錢(qián)——停車(chē)、廣告、小區空間對外營(yíng)業(yè)開(kāi)放等等，這也是如今業(yè)主和物業(yè)的矛盾焦點(diǎn)之一。

以塞冬現在的小區為例，該小區10年前交房，物業(yè)費2塊5，在當時(shí)算比較高的，物管質(zhì)量也一直算有口碑。10年過(guò)去后，這個(gè)價(jià)格只能算中等，當年的高標準服務(wù)也在一項項消失。

5年前，當時(shí)的業(yè)委會(huì )發(fā)起過(guò)漲30%物業(yè)費的運動(dòng)，最后被業(yè)主們抵抗成功，業(yè)委會(huì )也從此有了”和物業(yè)公司勾結“的罵名。

那么物業(yè)到底缺錢(qián)么？塞冬初步估算過(guò)，如果考慮到各式各樣的增收措施，實(shí)際上目前的物業(yè)費能達到4塊錢(qián)一平米，并不算低，物業(yè)費確實(shí)沒(méi)必要提升。

但需要注意的是，不提升物業(yè)費的背后是業(yè)主公共資源的變現，本質(zhì)上是拿小區品質(zhì)換錢(qián)。當這種變現潛力被榨干后，矛盾還是會(huì )凸顯出來(lái)，繼而繼續加劇業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會(huì )之間的不信任，讓”提價(jià)保質(zhì)“更加成為不可能。

四、理論上，物業(yè)公司接受業(yè)委會(huì )監督、業(yè)委會(huì )接受業(yè)主大會(huì )監督。業(yè)主們討論確定服務(wù)標準并按時(shí)交納物業(yè)費，物業(yè)公司認真履行職責，服務(wù)不達標就被炒掉——這是我國法律法規所期望達到的理想模式。

根據上面一、二、三步的分析，這一模式中的大部分環(huán)節都是失效的，其實(shí)現基礎就不存在，想達到目標也就成為奢望。

我們理想一點(diǎn)，假設上述諸多步驟都經(jīng)過(guò)不懈努力走通了，就像那位師姐一樣——業(yè)委會(huì )得以成立、提價(jià)方案得到通過(guò)、品牌物業(yè)成功引入。當正向循環(huán)的苗頭開(kāi)始浮現時(shí)，也還存在很大隱患：

• 義務(wù)勞動(dòng)的業(yè)委會(huì )難以長(cháng)期有時(shí)間、有精力、有專(zhuān)業(yè)能力去監督物業(yè)公司。

• 高度分散、極難組織的業(yè)主們也難以長(cháng)期有時(shí)間、有精力、有專(zhuān)業(yè)能力去監督業(yè)委會(huì )。

業(yè)委會(huì )是很少有領(lǐng)工資的，相當于是幾個(gè)人義務(wù)勞動(dòng)、上千戶(hù)家庭受益。在這樣的機制下，牽頭成立業(yè)委會(huì )的要么是樂(lè )于奉獻的熱心人，要么就難免沒(méi)有利益動(dòng)機。

在現實(shí)中，固然不乏雷鋒式的業(yè)委會(huì )成員，但“和物業(yè)勾結”也很常見(jiàn)。就算真的是雷鋒，也很難自我證明，最后就是劣幣驅逐良幣、有動(dòng)機的驅逐純理想的、無(wú)所事事的驅逐專(zhuān)業(yè)能干的。還在上一個(gè)老小區時(shí)，和周邊小區的業(yè)委會(huì )成員座談，基本都面臨這樣的問(wèn)題。

業(yè)主不信任業(yè)委會(huì )和物業(yè)、業(yè)委會(huì )無(wú)法有效監督物業(yè)，讓業(yè)主們有錢(qián)也不愿意交錢(qián)。

有一次業(yè)主群里聊了很久，大部分業(yè)主都明白10年不變的物業(yè)費不是長(cháng)久之計，時(shí)間長(cháng)了肯定影響小區品質(zhì)，并最終影響房?jì)r(jià)。相比于房?jì)r(jià)波動(dòng)而言，物業(yè)費純屬毛毛雨，但大家不愿提升物業(yè)費的理由也很簡(jiǎn)單：

“既然無(wú)法有效監督物業(yè)，物業(yè)干多干少純憑自覺(jué)，那么物業(yè)費漲了活兒不多干，能拿它怎么辦？”

“業(yè)委會(huì )監管？”——都是一條褲子。

“重選業(yè)委會(huì )？“——選來(lái)選去都一樣。

”群里熱心人重組業(yè)委會(huì )？“——大家都很忙，你行你上吧。

塞冬和許多朋友都聊過(guò)這一話(huà)題，大家業(yè)主群里的結論都差不多：一番討論下來(lái)，只能默默攢錢(qián)準備下一次換房。

五、最后，有這么一個(gè)基本定律：公共品的折舊速度，取決于這個(gè)群體中破壞性最強的那部分，而不取決于群體平均水平，而維護公共品所需的開(kāi)支，則取決于群體的平均支付意愿。

于是，一旦破壞性強的那一小撮人不受到懲罰，公共品就將以超常規的速度破損下去。

少數人破壞、所有人買(mǎi)單，這是大家普遍面對的現實(shí)。

如今超高層住宅遍地，如果一棟樓有30層，每層4戶(hù)就是120戶(hù)，如果是塔樓則會(huì )多達幾百戶(hù)。假設不守規矩的業(yè)主比例低至1%（實(shí)際不可能這么低），那么電梯里出現狗屎狗尿、單元門(mén)被人為破壞、樓道被隨意圖畫(huà)、公共空間被堆放雜物乃至被圈占、綠地植被被踩踏攀折，就幾乎是一種必然。

小結一下就是：

• 規模龐大的高密度大尺度小區、高度分散的所有權結構，讓建立在義務(wù)和熱心基礎上的業(yè)主自組織難以啟動(dòng)、難以持續、缺乏專(zhuān)業(yè)性，無(wú)法互信、無(wú)法正循環(huán)。

• 就算自組織開(kāi)始運轉、業(yè)主們達成共識，也缺乏相應機制去保證這一共識被所有業(yè)主遵循，缺乏對漠視集體利益、有損集體資產(chǎn)的人的懲處機制，并最終讓所有努力崩塌。

這一問(wèn)題該怎么破解呢？現實(shí)中有這么幾種途徑：

1. 財政買(mǎi)單：

北京近年來(lái)在大力推進(jìn)老舊小區改造，包括抗震結構加固、保暖防水鋪設、上下水管道更換、外立面重漆、地面道路重鋪、大門(mén)樓道翻新，許多小區效果顯著(zhù)，里里外外煥然一新。

這一政策主要針對90年代以前修建的、30年以上房齡老小區。1997年時(shí)，北京國有建設用地上的住宅總建筑面積是12451萬(wàn)平米，約等于現在的1/4（更老的數據沒(méi)找到）。

也就是說(shuō)，目前參與改造的小區只占北京住宅建筑面積的一小部分，是多數人為少數人買(mǎi)單，而且基本都是結構相對簡(jiǎn)單的4~6層板樓，翻新維護成本不太高。

再過(guò)10年，當北京大規模建設時(shí)期的高層住宅逐漸超過(guò)30年房齡時(shí)，需要翻新的建筑面積總量、以及需要翻新的高層住宅的結構（如電梯更換），對財政資金將會(huì )是極大考驗。

2. 棚戶(hù)區改造：

近年來(lái)全國各地如火如荼的棚戶(hù)區改造，相當于一次性解決老房子折舊問(wèn)題。其本質(zhì)是容積率大幅提升，新住戶(hù)和財政一道為原住戶(hù)買(mǎi)單。而當近年來(lái)新建的超高層住宅老掉后，容積率就無(wú)法再提升，缺乏拆舊建新的可行性。

相比于中小城市而言，一線(xiàn)城市要提前20年左右進(jìn)入高層樓房時(shí)代（80年代末~90年代初開(kāi)始）。如今一線(xiàn)城市高層住宅折舊過(guò)快、翻新困難已是普遍狀況，這些景象未來(lái)也將在中小城市大規模上演，特別是各地小開(kāi)發(fā)商建設的高層住宅。

3. 開(kāi)發(fā)商預設提前量：

近年來(lái)，大城市許多新建小區的物業(yè)費都提升至5元以上，許多達到7~10元。一方面是勞動(dòng)人口紅利減少、人力成本大漲；另一方面也是出于“一旦設定就無(wú)法改變”的現實(shí)，為未來(lái)預設提前量。隨著(zhù)我國年輕勞動(dòng)力的大幅減少，未來(lái)各小區競爭服務(wù)人員的態(tài)勢會(huì )愈演愈烈。

如果經(jīng)濟正常發(fā)展，10年后，一二線(xiàn)城市的人均GDP將達到如今香港的七八成（3萬(wàn)~3.5萬(wàn)美元），而屆時(shí)大陸大城市的物業(yè)費只有當前香港同檔次小區的1/5~1/10。這樣的物業(yè)費水準、哪怕預設提前量，也很難支撐未來(lái)的實(shí)際需求，屆時(shí)矛盾還會(huì )更加突出。

一個(gè)讓人感到諷刺的事實(shí)是——在很多時(shí)候，唯一有動(dòng)力也有能力減緩小區折舊的，是少部分打算做長(cháng)期生意的品牌開(kāi)發(fā)商及其物業(yè)公司。

業(yè)主自組織的道路無(wú)法走通，就只能依靠這一小部分開(kāi)發(fā)商希望打造品牌的主觀(guān)能動(dòng)性——哪天這種能動(dòng)性消失了也毫無(wú)辦法。

4. 小區治理行政化：

現在許多城市都開(kāi)始試點(diǎn)在社區設立“社區環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì )”，一些物業(yè)公司領(lǐng)導還被納入了社區黨組織。“環(huán)物會(huì )”在本質(zhì)上就是社區牽頭，部分替代業(yè)主大會(huì )的職能，以更有效行使對業(yè)委會(huì )和物業(yè)的監督管理。

與此同時(shí)，提取公共維修基金的流程也在簡(jiǎn)化，一些地區設立了提取公維基金的”應急機制“，出現如電梯更換等嚴重問(wèn)題時(shí)，由社區牽頭聯(lián)系相關(guān)機構提取基金、申請補貼，高優(yōu)解決。

業(yè)主自組織失效后，就只能由行政力量牽頭、財政資金補貼、常設機構監督，來(lái)解決一些老大難問(wèn)題。

在塞冬看來(lái)，對大部分小區而言，這種模式甚至還可以走得更遠一些——物業(yè)費財政化、基層政府牽頭制定標準、購買(mǎi)服務(wù)并予以監督。

就類(lèi)似新加坡組屋的S&CC（Service and Conservancy Charges，服務(wù)與維護費），由各市鎮委員會(huì )（Town Council）制定收費標準（跟隨需求上漲）、保證征收、聘請物業(yè)公司并對其服務(wù)進(jìn)行評定。服務(wù)內容包括例行的清潔綠化以及長(cháng)周期的電梯和外墻更新。同時(shí)也會(huì )接受財政補貼并對特定家庭進(jìn)行費用返還。

普通小區財政化/行政化，高端小區市場(chǎng)化——這恐怕是比較符合我國國情的一種思路。

最后對全文做個(gè)總結：

特有的土地政策讓我國無(wú)論大城市還是小縣城，都逐漸形成了以封閉式高層小區為主的住宅結構。

物權高度分散、業(yè)主自組織困難、缺乏權責機制等等，讓互信極難建立、也讓法律法規中期望實(shí)現的小區治理模式在事實(shí)上空轉。

大家都希望自己居住的小區能有良好的環(huán)境、盡量慢點(diǎn)折舊，絕大部分人也愿意為之買(mǎi)單，卻只能眼睜睜地看著(zhù)小區快速破敗下去而無(wú)能為力。

50年的設計使用壽命，卻只有5年最多10年的良好運行期，10多年房齡就呈現出衰老的疲態(tài)，這造成了社會(huì )資源的極大浪費，也嚴重影響大部分人的生活質(zhì)量。

如何能探索出一條適合我們的社區治理模式，這是個(gè)重要課題。我們不僅需要強大生產(chǎn)力造就的巨量新小區，還應該讓它們成為沒(méi)有那么多煩心事、可以長(cháng)期居住的家園。

希望這一天能早日到來(lái)。