歐美一些國家的房子，建成30年甚至更久，仍然在交易市場(chǎng)上廣受歡迎的不在少數。刷屏文《當小區難以挽回地走向衰敗》中用來(lái)做例子的北京那些剛邁入10年周期的房子，在世界上大多數國家，正是進(jìn)入配套逐漸成熟、生活氣息濃厚、房?jì)r(jià)漲幅最快的時(shí)候。

如果再疊加上學(xué)區或者周邊較好的工作機會(huì )，幾乎可算是完美投資標的，瘋搶還瘋搶不過(guò)來(lái)，哪里顧得上談?wù)?ldquo;衰敗”的話(huà)題。

知乎上有個(gè)寫(xiě)荷蘭房地產(chǎn)的作者，曾提到荷蘭最受歡迎的房子，是上世紀30年代蓋的那些，除了房子的設計古典優(yōu)雅，還因為那個(gè)時(shí)間的建筑業(yè)崇尚牢固耐用，大多沖著(zhù)百年大計蓋房子，所以這些房齡八九十歲的老房子一向是交易市場(chǎng)的頭牌，一旦有新標的放出來(lái)，總是很快被搶走。

去年任澤平寫(xiě)德國住房制度的報告，也說(shuō)道，德國70%的房子都是房齡超過(guò)40年的，近3成超過(guò)70年。

當然，歐美很多房子并不是以刷屏文中提到“小區”的形式存在的，而多是獨棟或者獨門(mén)獨院。但即便以同樣的“小區”來(lái)對比，文中提到的衰敗周期也有點(diǎn)快得嚇人。

以國外房產(chǎn)投資信息為主的《居外網(wǎng)》，在2014年介紹加拿大多倫多房市的一篇文章中寫(xiě)道：

“中年及衰敗階段指的是那些30年至50年左右的小區，此時(shí)綠樹(shù)成蔭，小區完善，交通成熟，此時(shí)價(jià)格漲幅相比之前已經(jīng)不多，如果市場(chǎng)又是集體較慢的話(huà)，此時(shí)屬一個(gè)平穩過(guò)渡甚至不怎么有漲幅的時(shí)期，居住者是一直長(cháng)期居住的居民，少有搬出，如若搬出，即基本是退休房或者老年房。士嘉堡的部分小區比如Huntingwood附近的小區，就屬于中年時(shí)期階段。”

雖然文章用的也是“衰敗”，但根據“房?jì)r(jià)平穩”、“較少搬出”的描述，這些芳齡超過(guò)30年的房子，也比刷屏文中那幾個(gè)北京小區的情況好得多，甚至跟后者比，根本不該用“衰敗”這個(gè)詞。

這篇文章還提到在多倫多地區，房齡在6年以上15年以下的小區，“具有生活居住的氣息，綠化和公園的建成是成熟階段小區的顯著(zhù)標志，此時(shí)也是房?jì)r(jià)漲幅最快的時(shí)候”。而《當小區難以挽回地走向衰敗》的作者新?lián)Q的那個(gè)以“高品質(zhì)物管著(zhù)稱(chēng)”的小區，今年才剛剛進(jìn)入10年周期，“負向循環(huán)的苗頭”已經(jīng)開(kāi)始出現。

中外之間差別之大，不得不讓人得出這樣一個(gè)結論：房子以及住房環(huán)境的“衰敗”并不是必然，也不是“小區”的標配，而是獨屬于“中國式小區”的標配。

二

但“中國式小區”到底是什么呢?

其實(shí)，作者在文中也對比了香港的房子，同屬于一片熱土的同胞，且有著(zhù)相似的住房制度，“香港30年房齡的小區也普遍比大陸10年的小區更新”，其中的微妙差別，是香港的物業(yè)費比北京高得多，“香港最低小時(shí)工資是北京非全日制最低小時(shí)工資的2.5倍，物業(yè)費則高達京滬的5-10倍”。

可香港人并不比北京人更開(kāi)心，作為蟬聯(lián)多年“全球房?jì)r(jià)最高的城市”，還要付如此高的物業(yè)費，住房問(wèn)題已成為香港發(fā)展的一大壓力。

為什么這片土地上的人住個(gè)房子這么慘?《當小區難以挽回地走向衰敗》作者認為“土地集約模式”是根源。

實(shí)際上這一點(diǎn)，在前兩年國務(wù)院發(fā)布一則城市規劃建設中，提到把逐步拆掉小區和單位大院的圍墻時(shí)，已經(jīng)討論過(guò)一波。

中國住房中“小區”的概念出現的時(shí)間并不長(cháng)，改革開(kāi)放之前，北京這樣的城市居住形式主要以“單位大院”為主，基本8成以上城市居民住在改革開(kāi)放之前住在“單位大院”。

《鳳凰資訊》在一篇報道中寫(xiě)道：從公主墳一直到北京西山腳下，空軍、海軍、通信兵、總后、炮兵、裝甲兵、工程兵、鐵道兵等司令部依次排開(kāi)。國家和市屬機關(guān)的宿舍院，集中分布在從西便門(mén)、阜成門(mén)以西，到木樨地、三里河、百萬(wàn)莊一帶，據說(shuō)最高時(shí)有78個(gè)部委，50多個(gè)都是在西邊，其中三里河地區又是主要的聚集區。

這些單位大院在一開(kāi)始就不是以代表“消費主義”的生活為設計思路的，而是圍繞“生產(chǎn)”為中心，居住人群不分層，建設規劃不以人為中心，成為北京后期城市規劃的一大難題。

《鳳凰資訊》這篇文章提到一個(gè)細節：1990年北京亞運會(huì )，規劃亞運村用地時(shí)，北京北部條件優(yōu)良，唯一的障礙是要穿過(guò)總政大院，北中軸路就在這里成為“斷頭路”。后來(lái)，是經(jīng)過(guò)楊尚昆的批準，才將總政大院一分為二，中軸線(xiàn)得以向北延伸，成就了后來(lái)的亞運村地區。

除了成為后期城市規劃建設的黑點(diǎn)，這些單位大院最大的特點(diǎn)是“大”。澎湃在一篇介紹中國封閉小區歷史的文章中說(shuō)：“由于計劃經(jīng)濟體制下施行的是土地劃撥和無(wú)償、無(wú)限期使用的制度，各個(gè)單位多占地、建‘大’院就成為了一種理性選擇。”

而這個(gè)“大”，正是中國式小區的特點(diǎn)，不僅是“中國式小區”不可避免走向衰敗的主要原因，還至今影響著(zhù)北京的城市建設。

“1990年代初北京規劃規模最大、檔次最高的住宅小區，方莊住宅區幾乎把南二環(huán)和南三環(huán)連成一片，但在南北1.4公里的跨度中，只有一條東西向的道路——蒲方路，不僅小區內微循環(huán)的效應不能顯現，更無(wú)法為外界提供交通便利。”

三

改革開(kāi)放之后，住房雖然逐漸市場(chǎng)化了，但”單位大院”式的開(kāi)發(fā)模式并沒(méi)有變?！缎戮﹫蟆吩?ldquo;國外為何少有封閉小區?”一文中，詳細解釋過(guò)中國土地主讓制度，對城市建設的影響：對地方政府來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒數十平方公里的土地掛牌出讓?zhuān)梢钥焖俚厥杖氪罅康耐恋爻鲎尳?，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，集約開(kāi)發(fā)可以降低規劃建設成本。

而這一地在土地私有的西方國家幾乎不可想象?！缎戮﹫蟆芬悦绹袊隽艘粋€(gè)對比：中國一個(gè)小區通常占地達12-20公頃，內含2000-3000戶(hù);而美國的封閉式社區平均只有291戶(hù)，其中有一半只有150戶(hù)或更少。

正是這種“規模龐大”，成為“中國式小區”物業(yè)管理水平不可避免走向下坡路的主要原因。刷屏文在講述業(yè)主們想要發(fā)揮主動(dòng)性，挽救小區命運時(shí)，提到溝通成本巨大的問(wèn)題。

“以換電梯為例：換電梯需要提取公共維修基金，提取公共維修基金需要成立業(yè)委會(huì )，而成立業(yè)委會(huì )則需要成功召集由一半業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì )。且業(yè)委會(huì )成立后，還需要2/3業(yè)主同意，才能動(dòng)用公維基金。”

“為了能召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)委會(huì )，解決電梯更換問(wèn)題，塞冬幾年前在12月的寒風(fēng)里，和幾位熱心業(yè)主一起在小區擺攤、入戶(hù)發(fā)傳單號召業(yè)主參會(huì )。

在熱心業(yè)主們付出了很大的精力和成本，勉強收集夠簽名，準備走流程的同時(shí)，大家也同步和物業(yè)公司進(jìn)行了座談，還和周邊小區業(yè)委會(huì )進(jìn)行了溝通。”

在動(dòng)輒一兩千戶(hù)的小區，不要說(shuō)奢望獲得三分之二的業(yè)主同意，就是單單全部溝通一遍的成本，都可能讓很多人打退堂鼓。

可以跟文中難以推動(dòng)做對比的，是去年成都“一小區業(yè)主自籌200多萬(wàn)’豪裝’小區”的新聞。成都這個(gè)叫“學(xué)林雅苑”的小區，在建成15年后，同樣不可避免逐漸顯露出“衰敗”的跡象，草木枯萎，垃圾成山，路燈損壞。

不同的是，這家小區一共只有256戶(hù)業(yè)主。雖然最后溝通下來(lái)，有80戶(hù)對小區改造、換新物業(yè)不感興趣，但另外176戶(hù)在一個(gè)月之內就籌集了200多萬(wàn)維修資金。

說(shuō)到這里，既然龐大的封閉式小區，對小區治理這么不友好，為什么這么多年仍然沒(méi)有什么人管呢?

其實(shí)，在2016年，因為拆掉封閉小區圍墻而引發(fā)的那波討論中，對封閉小區和開(kāi)放小區做利弊分析時(shí)，已經(jīng)有過(guò)答案：

大體量的封閉小區可以減少城市公共服務(wù)投入成本，小區內的硬件環(huán)境、綠化環(huán)境以及安全問(wèn)題，由業(yè)主以物業(yè)費的形式承擔，而國外的非封閉小區的公共服務(wù)，則由政府通過(guò)稅收的方式來(lái)承擔。

網(wǎng)易《回聲》的一篇專(zhuān)欄文章，曾經(jīng)引用過(guò)1996年刊登的《封閉小區好》的一些內容：

“自1995年2月以來(lái)，北京市公安局西城分局展覽路派出所選擇朝北、朝南等10個(gè)治保會(huì )進(jìn)行了‘小區封閉管理’的防范試點(diǎn)，封堵10個(gè)小區42個(gè)路口的14個(gè)，結果“一年來(lái)10個(gè)封閉小區治安狀況、公共秩序有了明顯改觀(guān)，自行車(chē)案件下降幅度達91.5%，刑事案件下降85%，機動(dòng)車(chē)全年無(wú)一丟失。”

說(shuō)到底，小區衰敗與否應該由業(yè)主說(shuō)了算，之所以說(shuō)了不算，美國夏威夷大學(xué)建筑學(xué)院教授繆樸也解釋過(guò)：中國城市的興盛主要取決于政府而不是公民在經(jīng)濟及政治事業(yè)上的進(jìn)取精神。

本文來(lái)自微信公眾號：叁里河，作者：一姐